Article 24 -
Extension des compétences de certains
organismes d'HLM
Cet
article met en place un dispositif analogue à celui proposé par
l'article 23 du projet de loi d'orientation relatif au renforcement de la
cohésion sociale en complétant très utilement le
dispositif répressif prévu par le présent projet de loi
à l'encontre des marchands de sommeil : il permet aux organismes HLM
d'acquérir des hôtels (meublés ou non) et de les donner en
location à des organismes agréés par le préfet.
Plus largement, ce dispositif permet de conserver dans le parc social de fait
des hôtels meublés, qui connaissent de graves difficultés
économiques, et dont le nombre diminue très rapidement, alors que
leur utilité sociale est indéniable.
Entre 1962 et 1992, le nombre de ménages logés dans ces
hôtels est passé de 346.000 à 52.800 soit une diminution de
près de 85 %. Certes, cette évolution traduit, de
façon satisfaisante, la disparition progressive d'un parc insalubre
géré par les marchands de sommeil, mais ceci ne veut pas toujours
dire que la demande pour ce type d'hébergement a été
satisfaite par ailleurs. Comme le préconise le rapport du Conseil
national de l'habitat sur le logement des personnes défavorisées,
il convient de favoriser la mise en place " d'hôtels sociaux "
avec un " loyer d'objectif bas " accessible aux ménages
à faibles ressources.
Le paragraphe I
concerne les offices publics d'aménagement et de
construction et modifie en conséquence l'article L. 421-1 du
code de la construction et de l'habitation. Par application des dispositions de
l'article L. 421-4 du même code, les offices publics d'HLM
pourront également acquérir ces hôtels après y avoir
été autorisés par une délibération de leur
collectivité locale ou de leur établissement public de
coopération intercommunale de rattachement.
Le paragraphe II
concerne les sociétés anonymes d'HLM en
inscrivant cette nouvelle compétence à
l'article L. 422-2 du même code, et le paragraphe III
ajouté par l'Assemblée nationale étend cette
faculté aux sociétés anonymes coopératives de
production d'habitation à loyer modéré en modifiant
l'article L. 422-3 du même code.
L'Assemblée nationale a élargi l'objectif défini dans le
projet de loi initial qui ne visait qu'à l'hébergement temporaire
de personnes en difficulté, en inscrivant cette nouvelle
compétence reconnue aux organismes HLM dans le cadre de la mise en
oeuvre du droit au logement.
Tout en comprenant le souci des auteurs de cet amendement, qui souhaitent que
l'usage de ces hôtels acquis par des organismes HLM soit défini
très largement dans la loi afin de laisser aux acteurs de terrain les
moyens de s'adapter aux besoins locaux,
il convient de réaffirmer
d'une part que ces hôtels n'ont pas vocation à être
transformés en logements sociaux et qu'ils constituent, dans la plupart
des cas, une offre transitoire de logement
, à des personnes
itinérantes ou dans l'attente d'un logement adapté.
Votre commission vous propose, par deux amendements,
d'en revenir, sur ce
point, au texte du projet de loi
.
De plus, l'Assemblée nationale a précisé que dans le cas
d'une acquisition d'hôtel effectuée dans le cadre d'une
déclaration d'utilité publique, l'évaluation de la valeur
du fonds se fait compte tenu d'une occupation conforme aux
réglementations en vigueur.
L'évaluation du chiffre d'affaires devra donc être
effectuée sur la base d'une occupation normale de l'hôtel et non
pas, dans le cas des marchands de sommeil, sur la base d'un chiffre d'affaires
surévalué du fait de la suroccupation des lieux en
méconnaissance totale des règlements d'hygiène et de
sécurité.
Tout en partageant entièrement les préoccupations qui motivent
cette disposition, votre commission considère que celle-ci n'a pas sa
place dans des articles du code de la construction et de l'habitation relatifs
aux compétences des organismes HLM
, d'autant plus que cette
dimension est déjà largement prise en compte dans les pratiques
actuelles d'évaluation. Ces dernières intègrent non
seulement les moins-values liées à l'état du
bâtiment mais aussi celles liées à la
médiocrité ou la très grande insuffisance des prestations
offertes. De plus, l'évaluation se fonde sur le chiffre d'affaires
déclaré, qui, dans le cas des marchands de sommeil, est
très inférieur au chiffre d'affaires réalisé. Il
n'y a donc pas lieu de prévoir de telles dispositions qui pourraient
à l'inverse pénaliser le propriétaire d'un hôtel
meublé souhaitant le vendre.
Sous réserve de ces amendements, votre commission vous propose de
donner un avis favorable à cet article.