3. Mobiliser et accroître l'offre de logements
a) A travers l'instauration d'une taxe sur la vacance
Partant
du constat que dans les grandes agglomérations et plus
particulièrement en région parisienne, il existe, d'une part, une
population croissante qui éprouve des difficultés à se
loger et, d'autre part, un nombre important de logements vacants, le
Gouvernement instaure une nouvelle contribution pour certains logements
laissés délibérément vacants, en dépit de la
demande locative.
Le mécanisme de la taxe peut être ainsi résumé :
- dans les communes où existent d'importants
déséquilibres entre l'offre et la demande de logements, il est
institué une taxe sur les logements vacants depuis plus de deux ans
à la charge du propriétaire, sauf s'il peut prouver que la
vacance du logement est indépendante de sa volonté ;
- sont hors du champ de la taxe, les logements sociaux détenus par
les organismes d'HLM et les sociétés d'économie mixte ;
- l'assiette de la taxe sur la valeur locative du logement est identique
à celle de la taxe d'habitation et son taux est progressif : 10 %
la première année de taxation, 12,5% la deuxième et
15 % à compter de la troisième année de taxation ;
- le produit de la taxe est affecté à l'Agence nationale
pour l'Amélioration de l'Habitat (ANAH) qui pourra avec cette ressource
financer des aides aux travaux de remise en état de logements, lesquels
reviendront sur le marché locatif.
L'analyse de ce dispositif est faite dans l'examen des articles, mais d'ores
et déjà on peut dénoncer les effets psychologiques
très négatifs que ce dispositif aura sur le marché
immobilier, alors même que de toute évidence, il sera totalement
inopérant.
La taxe a théoriquement une fonction plus dissuasive que
répressive et cette mesure, -qui emprunte au vocabulaire utilisé
en matière de riposte nucléaire-, se veut essentiellement
être une mesure d'affichage !
Mais est-il raisonnable de traiter ainsi un secteur économique qui, pour
se développer, a besoin d'un environnement législatif et
réglementaire stable sur le long terme ?
Il faut souligner que le nombre de logements vacants est relativement stable :
2,15 millions d'unités en 1998 contre 2,2 millions
d'unités en 1976. Le taux de vacance depuis vingt ans varie de
7,5 % à 8 % du parc total -ce qui sur un parc total de
28 millions d'unités représente une amplitude de
140.000 logements.
3(
*
)
S'agissant plus particulièrement de la vacance estimée à
Paris à 118.300 logements, il convient tout d'abord de rappeler que
les statistiques fournies par le recensement INSEE ou le fichier de la taxe
d'habitation sont surestimées, car les moyens de recherche et de
vérification sont loin d'être parfaits.
De plus, les caractéristiques de ces logements illustrent parfaitement
la cause principale de la vacance, à savoir qu'un tiers du parc est
" hors marché " du fait de sa vétusté.
En dehors des périodes courtes de vacance entre deux locations ou pour
cause de mise en vente, les périodes plus longues sont très
largement subies par des propriétaires détenteurs de logements
trop anciens et dépourvus d'éléments de confort, qui n'ont
pas les moyens financiers nécessaires pour réaliser les travaux
de mise aux normes.
LES CARACTÉRISTIQUES DES LOGEMENT VACANTS RECENSÉS À PARIS
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Selon l'époque de construction |
Selon le nombre de pièces |
Selon le confort |
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Sources : recensements INSEE, fichier de la taxe
d'habitation,
compteurs EDF
Votre commission considère que la solution n'est pas à
rechercher dans la mise en oeuvre d'une taxation supplémentaire sur
l'immobilier, mais bien plutôt dans la reconnaissance du rôle
essentiel joué par l'ANAH. Il faut améliorer de façon
conséquente les ressources de cet organisme, afin qu'il puisse
subventionner plus d'opérations et dans de meilleures conditions. Ceci
aura de plus des effets très positifs sur le secteur du bâtiment
et donc sur l'emploi.