Article 28 ter -
Exonération des revenus fonciers des
logements concernés par un bail à réhabilitation
Cet
article additionnel adopté par l'Assemblée nationale s'inscrit
dans une logique d'accroissement de l'offre de logements pour les personnes
défavorisées, et vise à rendre plus attractif le
régime du bail à réhabilitation.
Le bail à réhabilitation (BAR) a été
institué par la loi du 31 mai 1990 afin d'inciter les
propriétaires privés à mettre en location des logements
vacants ou ceux dont ils n'arrivaient plus à assumer la gestion
locative. Des dispositions fiscales incitatives ont complété le
dispositif dans le cadre de la loi de finances rectificative pour 1990 du
29 décembre 1990. Par ailleurs, la loi n° 94-624 du
21 juillet 1994 relative à l'habitat a autorisé les
communes à exonérer de la part de la taxe foncière qui
leur revient, les logements faisant l'objet d'un bail à
réhabilitation.
Ce bail est un contrat passé entre un propriétaire bailleur et un
preneur qui doit être une personne morale : organisme HLM,
société d'économie mixte (SEM), collectivité
territoriale, organisme spécialisé dans le logement des personnes
défavorisées et agréé par le préfet.
Le preneur, titulaire d'un droit réel sur le logement, s'engage à
réaliser des travaux d'amélioration sur l'immeuble, à le
conserver en bon état d'entretien et à le louer à usage
d'habitation. Le bail est conclu pour une durée minimale de
douze ans ; il ne peut se prolonger par tacite reconduction.
Le bailleur perçoit un loyer réduit ; il
bénéficie des travaux d'amélioration sans versement
d'indemnité en fin de bail. Le preneur passe une convention avec l'Etat
pour louer le logement à des personnes défavorisées ; il
doit fournir aux occupants, en fin de bail, un logement correspondant à
leurs besoins et à leurs possibilités.
Enfin, d'un point de vue fiscal, les revenus fonciers perçus par le
propriétaire, comme les mutations, sont soumis au droit commun ; la taxe
de publicité foncière est payée par le preneur, mais
celui-ci peut en être exonéré par le Conseil
général.
Mais les statistiques témoignent du faible succès de ce
dispositif depuis sa création.
Ainsi en 1996, 277 logements, répartis dans seulement
22 départements, ont fait l'objet d'un BAR.
Selon les renseignements transmis par le Secrétaire d'Etat au logement,
les preneurs sont essentiellement des associations (92,7 % des logements,
94,7 % des opérations) et ce sont les aides de l'ANAH (Agence
nationale pour l'amélioration de l'habitat) qui ont été
mises à contribution pour la réhabilitation.
En 1995,
82,8 % des logements
et 91,2 % des opérations
de bail à réhabilitation
ont été
signés
dans le cadre de programmes sociaux thématiques (PST)
de l'ANAH. Les organismes HLM n'ont signé que trois opérations en
1995 (5,3 % des logements, 2,7 % des opérations). Ces trois
opérations ont toutes été menées en Région
Champagne-Ardennes (Ardennes, Aube). En 1993-1994, les organismes HLM
représentaient 17,6 % des logements et 10,7 % des
opérations. Les collectivités locales n'ont été
preneurs d'aucun bail à réhabilitation en 1995. Une SEM a
été preneur d'une opération d'un logement. A contrario,
l'implication des associations croît.
Les propriétaires bailleurs (cédeurs) sont surtout des
particuliers (44,2 % des logements, 35,4 % des opérations) et
des collectivités locales (43,2 % des logements, 58,4 % des
opérations).
Les raisons de cet échec se situent tout d'abord au niveau du montage du
dossier, qui s'avère long et délicat, compte tenu de
l'intervention de nombreux partenaires et de la recherche de financements ;
ensuite, à la restitution des travaux elles portent sur l'incertitude
fiscale quant à la qualification de ceux-ci : les travaux
d'amélioration assimilés à des travaux de reconstruction
et d'agrandissement donnent lieu à imposition sur la valeur des travaux.
Il convient également de noter la très faible mobilisation des
organismes HLM. Celle-ci apparaît d'autant plus regrettable que
l'obligation de relogement à l'issue du bail à
réhabilitation constitue une difficulté réelle pour les
autres opérateurs, notamment les associations.
L'article adopté par l'Assemblée nationale tend à lever
l'obstacle fiscal, afin d'encourager les propriétaires à conclure
un BAR.
- Sous le régime actuellement en vigueur, les loyers et prestations
de toute nature qui constituent le prix d'un bail à
réhabilitation ont le caractère de revenus fonciers et sont
imposés en tant que tels comme prévu par l'article 33
quinquies du code général des impôts (CGI). Il en va de
même des travaux réalisés par le preneur et qui reviennent
au bailleur en fin de bail.
Cela étant, s'il s'agit de dépenses d'amélioration, elles
seront également déductibles du revenu du bailleur en application
de l'article 31-I-1°b du CGI.
En revanche, s'il s'agit de dépenses de construction, reconstruction ou
agrandissement, elles seront imposables sans être déductibles, car
elles sont censées être couvertes par la déduction
forfaitaire de 14 %.
- Le nouveau dispositif prévoit, par exception au principe de
l'art. 33 quinquies du CGI, que le revenu représenté par la
valeur des travaux réalisés par le preneur n'a pas le
caractère de revenus fonciers. Ce revenu n'est donc ni imposable, ni
déductible.
Cette exonération concerne également les dépenses de
construction, de reconstruction, d'agrandissement, de sorte que les obstacles
psychologiques liés à la construction d'un BAR tenant à la
possibilité, pour les services fiscaux, de requalifier en
reconstruction/agrandissement les dépenses d'amélioration
réalisées par le preneur, se trouvent levés.
Néanmoins, il conviendra de s'assurer, en ce qui concerne les travaux
d'amélioration, que le nouveau dispositif n'est pas
financièrement moins intéressant que le régime actuel.
Votre commission vous invite à adopter cet article sans
modification.