II. DONNER DES OUTILS AUX ACTEURS LOCAUX POUR AMÉLIORER VRAIMENT L'ACCÈS AU LOGEMENT
A. LOGEMENTS SOCIAUX : DONNER AUX MAIRES DE VRAIS POUVOIRS
Malgré le vote de la loi 3DS, le gouvernement a appliqué au bilan du triennat 2020-2022 les exigences anciennes de rattrapage (50 % et non 33 % ou moins), mais avec les sanctions nouvelles (majoration de 400 % des pénalités et taux plancher), sans appliquer aucune des souplesses adoptées. Le résultat de la combinaison de l'irréalisme de l'objectif et du durcissement des sanctions, alors même qu'un assouplissement avait été annoncé, provoque l'incompréhension et, bien souvent, l'exaspération des maires.
C'est pourquoi, sur l'article 1er et la loi SRU, dans la ligne du rapport de 2021 de Dominique Estrosi Sassone et Valérie Létard, la commission a repris nombre des amendements qui ont été votés par le Sénat dans la loi 3DS, mais dont certains n'avaient pas été conservés dans le texte final : la loi SRU doit enfin être appliquée en fonction des contraintes locales et de l'histoire des communes, et l'État doit devenir un partenaire pour les communes, et non un « donneur de leçon » qui sanctionne, mais est incapable de faire mieux. Plutôt qu'une application dogmatique de la loi, le pragmatisme permettra de faire plus de logement social, de mieux le répartir sur le territoire et de contribuer ainsi à la mixité.
Sur l'article 2 et les pouvoirs d'attribution des maires, les rapporteurs ont dénoncé la confiance en pointillés de l'État à l'égard des élus. Ils ont réaffirmé leur volonté que les maires aient un vrai pouvoir d'opposition motivée fondée sur la cotation de la demande et de l'état du parc de leur commune.
Selon la même logique, à l'article 14 sur les ventes HLM, la commission a décidé de soumettre toutes les ventes à l'avis conforme du maire, y compris dans le cadre des CUS.
B. URBANISME : AMPLIFIER LA SIMPLIFICATION POUR ACCÉLÉRER LES CONSTRUCTIONS
La commission a voulu enrichir le volet d'accélération de la construction, indigent dans le texte initial : les articles 4, 5 et 6, ont été « musclés » pour permettre aux différents acteurs de mieux dialoguer en amont, pour pouvoir ensuite réduire les délais d'instruction et les risques de recours, avec notamment la création d'une conférence de pré-instruction en amont de la demande de permis de construire, la création d'un « certificat de projet » (sur le modèle du « certificat de projet friches ») et la possibilité de recourir plus largement à la consultation par voie électronique en lieu et place de l'enquête publique, pour les projets de logement en zones tendues.
Toujours attentive à redonner la main aux maires face à la crise du logement, la commission a étendu à tout le territoire les possibilités de dérogations au PLU à la main du maire, qui ne sont possibles aujourd'hui qu'en zone tendue. Elle a également adopté plusieurs amendements visant à rationaliser les obligations en matière de places de stationnement, un des principaux points de blocage et irritants pour les maires dans la production de logements, et notamment de logements sociaux. Elle également proposé des mesures visant à permettre aux porteurs de projets de mieux anticiper les avis des ABF dans les secteurs protégés, et à ces derniers de mieux prendre en compte les impératifs d'accès au logement.
Sur le nouveau droit de préemption urbain pour régulation du marché, sans s'illusionner sur la portée réelle d'une mesure qui ne permettra sans doute pas d'enrayer les spirales inflationnistes et dont l'utilisation demeurera coûteuse pour les collectivités, en l'absence de décote des biens préemptés, la commission a souhaité qu'il puisse mieux répondre aux réalités locales, en levant la contrainte de faire uniquement du logement social avec les biens préemptés, au profit de projets de logements adaptés aux besoins du territoire.
Toujours attentive à redonner la main aux maires face à la crise du logement, la commission a étendu à tout le territoire les possibilités de dérogations au PLU à la main du maire, qui ne sont possibles aujourd'hui qu'en zone tendue. Elle a également adopté plusieurs amendements visant à rationaliser les obligations en matière de places de stationnement, un des principaux points de blocage et irritants pour les maires dans la production de logements, et notamment de logements sociaux. Elle également proposé des mesures visant à permettre aux porteurs de projets de mieux anticiper les avis des ABF dans les secteurs protégés, et à ces derniers de mieux prendre en compte les impératifs d'accès au logement.
Sur le nouveau droit de préemption urbain pour régulation du marché, sans s'illusionner sur la portée réelle d'une mesure qui ne permettra sans doute pas d'enrayer les spirales inflationnistes et dont l'utilisation demeurera coûteuse pour les collectivités, en l'absence de décote des biens préemptés, la commission a souhaité qu'il puisse mieux répondre aux réalités locales, en levant la contrainte de faire uniquement du logement social avec les biens préemptés, au profit de projets de logements adaptés aux besoins du territoire.