B. LES PROBLÉMATIQUES CONCERNANT LA SITUATION DU LOGEMENT À LA RÉUNION EXCÈDENT LE CHAMP DE LA NON-DÉCENCE DANS LE PARC LOCATIF
1. Les situations évoquées à La Réunion excèdent les problématiques de non-décence, révélant des problèmes de qualité de la construction des logements neufs à La Réunion
La Confédération nationale du logement (CNL) La Réunion, principale association de locataires de l'île, a porté à la connaissance de la rapporteure plusieurs cas de logements locatifs très dégradés, qui pour plusieurs d'entre eux relevaient manifestement davantage de situations d'habitat insalubre, voire d'immeubles en péril, que d'une simple qualification de non-décence , à l'instar des immeubles Flacourt et Augustin, à Sainte-Marie, qui ont d'ailleurs fait l'objet d'un arrêté de péril ordinaire, ou du récent immeuble Juliette à Saint-Pierre, dont le bâti souffrant d'un ferraillage insuffisant est maintenu par des étais.
Immeuble Juliette à Saint-Pierre (source : photographie parue dans Le Quotidien de La Réunion le 20 février 2023, coupure de presse fournie par M. Erick Fontaine)
Compte tenu de l'existence, pour les immeubles insalubres ou en péril, de procédures alternatives à celles mobilisables en cas de simple non-décence, y compris des procédures d'urgence et des procédures de réalisation d'office des travaux aux frais du propriétaire, la plus-value d'un renforcement de la procédure de retenue des allocations de logement via la consignation du reste à charge des loyers n'apparaît pas évidente.
En revanche, les bailleurs sociaux et privés entendus par la rapporteure ont souligné les difficultés rencontrées de manière récurrente dans les premières années d'utilisation de bâtiments neufs ou fraîchement réhabilités . La Semader a ainsi précisé, lors de son audition, que la moitié des logements de son parc actuellement déclarés non-décents avaient été construits dans la dernière décennie . La CNL a pour sa part répertorié au moins 104 immeubles neufs (de moins de dix ans) présentant des signes d'indécence .
Selon les différentes personnes interrogées, le dispositif de défiscalisation immobilière « Girardin », issu de la loi de 2003 de programme pour l'outre-mer 38 ( * ) , a provoqué une ruée des investisseurs privés vers les constructions de logements sociaux, effectuées en masse mais avec une qualité variable.
Les interlocuteurs de la rapporteure ont également évoqué une fragilité générale du secteur du BTP à La Réunion , caractérisée par une majorité de petites entreprises difficilement en mesure d'effectuer des opérations de grande ampleur, ainsi qu'un déficit d'encadrement intermédiaire des chantiers , et de contrôle qualité interne aux entreprises. Ils ont relevé un déficit de formation dans la mise en oeuvre de techniques adaptées aux nouvelles normes 39 ( * ) et de traitement de cas complexes , notamment en matière d'infiltration, en particulier pour les opérations de réhabilitation 40 ( * ) , et des problèmes de disponibilité des matériaux de construction 41 ( * ) .
En outre, selon l'ensemble des bailleurs interrogés, afin d'accélérer la mise en oeuvre de travaux sur les ouvrages neufs, une réflexion devrait être engagée sur les procédures liées à la mobilisation de l'assurance dommages-ouvrage , qui couvre les réparations faisant l'objet de la garantie décennale.
2. La tension du marché locatif en particulier dans le parc social, peut favoriser le maintien dans des logements non-décents
Lors de son audition, la Deal de La Réunion a souligné la nécessité de prendre en compte l'ensemble de l'écosystème du logement à La Réunion pour élaborer des solutions équilibrées de lutte contre toutes les formes d'habitat dégradé .
En effet, d'une part, loin de concerner le seul parc locatif, la problématique des logements indignes ou dégradés concerne également les propriétaires occupants, notamment dans les habitations traditionnelles . Les données compilées par la Fondation Abbé Pierre concernant les logements insalubres suggèrent que ces derniers concernent très majoritairement des propriétaires occupants et, dans une moindre mesure, des occupants sans titre, plutôt que des locataires, avec par ailleurs de grandes disparités entre les différentes régions de l'île 42 ( * ) .
Pour la Deal également, quoique l'attention médiatique soit focalisée sur les bailleurs sociaux, les 18 000 logements indignes ou insalubres repérés à La Réunion sont principalement le fait de propriétaires occupants (pour lesquels la qualification de non-décence n'existe pas) ou de locataires du parc privé. Pour M. Christian Prétot, sans méconnaître la nécessité de remédier dans les meilleurs délais aux cas de non-décence avérés, la problématique du logement non-décent dans le parc social demeure , avec quelques centaines de cas sur 80 000, statistiquement « marginale » .
La Deal a par ailleurs rappelé, pour expliquer la situation très dégradée du parc privé, la tension du marché locatif et le déficit de logements sociaux disponibles à La Réunion, notamment dans la partie ouest de l'île. Dans ce contexte, de nombreux ménages réunionnais sont confrontés à des difficultés d'accès au logement, que ce soit dans le parc privé ou dans le parc social .
Sept ménages réunionnais sur dix sont en effet éligibles au logement social , qui fait l'objet chaque année de près de 20 000 demandes de nouvelles entrées 43 ( * ) . Même si La Réunion se situe, comme la plupart des autres territoires d'outre-mer, dans la moyenne haute des régions françaises pour la part de logements sociaux (929 pour 100 000 habitants - soit 20 % du parc total de logements -, contre 776 en France métropolitaine 44 ( * ) , au 1 er janvier 2022, le nombre de logements sociaux ayant augmenté d'environ 30 % sur la décennie 2010-2020 45 ( * ) pour s'établir aujourd'hui à près de 82 000 logements 46 ( * ) , l'offre demeure insuffisante pour satisfaire la demande, dans un contexte de hausse régulière des loyers depuis dix ans , dans le parc social comme dans le parc privé 47 ( * ) .
En 2019, un tiers de la population réunionnaise (soit un total de 284 000 personnes 48 ( * ) ) bénéficiait d'une aide au logement . Pour rappel, le taux de pauvreté dans les départements et régions d'outre-mer est significativement supérieur à celui des autres régions françaises : en 2018, il s'élevait à La Réunion à près de 40 %, contre 14 % en moyenne nationale 49 ( * ) . De ce fait, la part des prestations sociales - dont les allocations de logement - dans le revenu disponible des ménages est particulièrement élevée par rapport à la situation métropolitaine 50 ( * ) .
* 38 Loi n° 2003-660 du 21 juillet 2003 de programme pour l'outre-mer.
* 39 Rapport n° 728 précité, p. 118-120.
* 40 Cette problématique est bien identifiée, notamment dans le Plan logement outre-mer 2019-2022 (mesure 2.2.5).
* 41 Le président de la Fédération régionale du bâtiment et des travaux publics a récemment dénoncé la flambée des matériaux de construction (interview sur Réunion la 1è re , 23 février 2023) qui, si elle était avérée, pourrait encore aggraver la situation.
* 42 Fondation Abbé Pierre, Rapport annuel #26. Éclairage régional Île de La Réunion , p. 60.
* 43 Insee La Réunion-Mayotte, Pauvreté et précarité à La Réunion, 2019.
* 44 Insee, Logements sociaux au 1 er janvier 2022. Comparaisons régionales et départementales ( https://www.insee.fr/fr/statistiques/2134 423).
* 45 Fondation Abbé Pierre , Rapport annuel #26. Éclairage régional île de La Réunion , p. 14.
* 46 Chiffres fournis par l'Armos.
* 47 Fondation Abbé Pierre , Rapport annuel #26. Éclairage régional île de La Réunion , p. 16.
* 48 Fondation Abbé Pierre, Rapport annuel #26. Éclairage régional île de La Réunion , p. 36, à partir des données CAF.
* 49 Insee, Pauvreté et précarité à La Réunion , mars 2019.
* 50 Données Insee 2017.