LISTE DES RECOMMANDATIONS
I- MIEUX REPÉRER, MIEUX PRÉVENIR MIEUX TRAITER LES DIFFICULTÉS DES COPROPRIÉTÉS
1 - Acquérir une meilleure connaissance des copropriétés :
- Améliorer le renseignement du Registre national d'immatriculation des copropriétés (RNIC) et y intégrer des informations essentielles du plan pluriannuel de travaux, et imposer la transmission du plan pluriannuel de travaux aux banques lors d'une demande de prêt, afin que les charges de copropriété, notamment en cas de travaux, puissent être intégrées dans un projet de financement immobilier ;
- Achever le déploiement de la plateforme Histologe de lutte contre l'habitat indigne et garantir le suivi des signalements.
2 - Généraliser les « Maisons de l'habitat » portées par les intercommunalités intégrant la problématique des copropriétés en fédérant les professionnels du secteur et les associations spécialisées et visant à simplifier les démarches. Développer les dispositifs « d'aller vers » et les équipes mobiles pour identifier et appuyer les petites copropriétés. Réussir le déploiement d'une ADIL dans chaque département et garantir leur financement.
3 - Assurer la continuité et la cohérence entre les dispositifs de repérage et de prévention des difficultés des copropriétés en établissant un lien entre VOC, POPAC, RNIC et mandataire ad hoc qui sont initiés par les collectivités locales. Assurer ce lien avec les opérations programmées de l'habitat destinées au redressement des copropriétés. Porter à 10 ans, au lieu de cinq ans, la durée des opérations programmées destinées à prévenir et redresser les copropriétés pour adapter le temps des politiques publiques à la réalité de la vie des copropriétés.
4 - Permettre le financement de la mission du mandataire ad hoc par des aides Anah sur demande des collectivités dans le cadre d'un VOC, Popac ou OPAH et rendre obligatoire l'exécution de ses recommandations.
5 - Associer le syndic d'intérêt collectif dès les programmes de prévention à la demande des collectivités et lui octroyer des aides à la gestion pour en couvrir les surcoûts.
6 - Renforcer la capacité d'action des administrateurs provisoires en accroissant leur nombre et en prévoyant une spécialisation des administrateurs judiciaires. Simplifier des modalités de saisine du juge et pour toute intervention d'un administrateur judiciaire, prévoir la passation d'un contrat entre ce dernier, la puissance publique et la collectivité afin de définir ses objectifs et les coûts prévisionnels associés.
7 - Accélérer la lutte contre les marchands de sommeil par l'introduction de sanctions en cas de manquement à l'obligation de signalement incombant aux syndics et par l'attribution de nouveaux pouvoirs d'enquête aux services municipaux.
8 - Compléter les moyens pour intervenir sur l'habitat dégradé diffus et les copropriétés de fait : création d'une ORU pavillonnaire, d'un PIG pavillonnaire et extension des possibilités de recours au droit de préemption.
II- PÉRENNISER ET AMÉLIORER LES POLITIQUES PUBLIQUES POUR AIDER LES COPROPRIÉTÉS EN DIFFICULTÉ :
9 - Préparer dès maintenant un nouveau PIC après 2028 pour achever les opérations lancées et mener à bien celles qui le sont actuellement. Dans cette perspective :
- Accroître les ressources financières des EPF, l'implication de l'ANRU et de l'Anah et tripler la capacité de préfinancement des aides de l'Anah de Procivis.
- Impliquer de nouveaux acteurs que sont :
Ø les ministères de la Justice et de l'Intérieur pour assurer une réponse coordonnée des tribunaux et des forces de l'ordre afin de réussir le redressement des copropriétés dans de meilleurs délais et sans goulots d'étranglement liés au manque de magistrat ou sans rechutes liées aux trafics ou aux squats.
Ø la Banque de France pour assurer la coordination des mesures de surendettement avec les efforts de redressement des copropriétés.
10 - Créer un PIC PC dédié aux petites copropriétés permettant de mobiliser tous les acteurs concernés, de diffuser les bonnes pratiques, de fixer des objectifs, d'identifier des moyens budgétaires et de mesurer réellement l'impact de cette politique publique à destination des copropriétés dans le secteur diffus.
11 - Élargir les outils de pilotage et de coordination de la lutte contre l'habitat indigne au niveau national et départemental aux copropriétés dégradées pour créer un PLHI CD et des PDLHI CD. Assurer la liaison avec le pilotage opérationnel des intercommunalités compétentes.
12 - Créer une banque de la rénovation et de la copropriété et confier à un parlementaire une mission de préfiguration. Publier rapidement les décrets relatifs au nouveau prêt global et collectif pour les copropriétés.
13 - Élargir les aides de l'Anah aux copropriétés comptant moins de 75 % de résidences principales, aux ASL et aux petites copropriétés en visant à ce que le reste à charge ne soit pas plus important et en élargissant le champ d'application de l'aide à la rénovation énergétique MaPrimeRénov' Petites copropriétés à tout le territoire et en portant la durée de l'expérimentation de 3 ans à 5 ans au minimum.
14 - Faciliter le recours aux Fonds de solidarité pour le logement (FSL) gérés par les départements et les métropoles au profit des copropriétaires pauvres pour faire face aux charges.
III- PERMETTRE UN MEILLEUR FONCTIONNEMENT DES COPROPRIÉTÉS
15 - Renforcer les obligations d'information et de formation des nouveaux acquéreurs en copropriété. Cela doit notamment se concrétiser par la publication de l'arrêté prévu depuis 2014 par la loi ALUR afin de permettre l'information pleine et entière des acquéreurs d'un lot soumis au statut de la copropriété ;
16 - Ajouter aux normes prudentielles du HCSF l'intégration des charges et des montants prévus par le plan pluriannuel de travaux de la copropriété dans le calcul du taux d'effort des ménages souhaitant contracter un prêt auprès d'un établissement bancaire.
17 - Procéder à la codification du droit de la copropriété des immeubles bâtis afin de regrouper, d'harmonisation et de moderniser l'ensemble des dispositions juridiques encadrant le fonctionnement des copropriétés relevant de la loi de 1965 comme celles de fait relevant d'autres dispositifs juridiques (ASL notamment).
18 - Confier au ministère de la Justice la rédaction d'un règlement de copropriété type ainsi que la création d'une plateforme digitale recensant les dernières dispositions législatives devant entraîner modification du règlement de la copropriété.
19 - Faire du conseil syndical un véritable conseil d'administration de la copropriété, muni de pouvoirs exécutifs étendus.
20 - Renforcer le poids des copropriétaires présents et actifs :
- Limiter le droit de vote des copropriétaires présentant un retard intentionnel et abusif de paiement des charges ;
- Limiter le droit de recours contre les décisions d'assemblées générales des copropriétaires n'y assistant pas ;
- Donner un « bonus » aux copropriétaires occupants en confiant au ministère de la Justice une réflexion autour de l'octroi d'un « bonus copropriétaires résidents » aux copropriétaires occupants lors des votes en assemblée générale ayant trait à certaines questions d'entretien et de vie quotidienne de la copropriété.
21 - Lutter contre les impayés de charges : généraliser la mensualisation des charges de copropriété, permettant une gestion simplifiée du budget des ménages. Faciliter le recouvrement des impayés par les syndics en allongeant la durée maximale du plan d'apurement de la dette jusqu'à 10 ans.
22 - Mieux protéger les copropriétaires face aux situations d'impayés irrémédiables, notamment :
- en élargissant le « super-privilège » de la copropriété pour les charges des cinq dernières années en cas d'hypothèque légale ;
- en confiant au ministère de la Justice l'élaboration d'une procédure de faillite du syndicat des copropriétaires permettant d'éviter la faillite personnelle de copropriétaires captifs de leur logement.
23 - Faciliter la désignation de syndics professionnels pour éviter les copropriétés sans syndic :
- Abaisser le seuil de majorité nécessaire à la désignation et à la révocation d'un syndic ;
- Permettre de déroger au contrat type de syndics sous la forme de contrats de groupe ou de prestations de services à la carte dans les copropriétés de moins de 20 lots.
24 - Poursuivre l'encadrement de la profession de syndic en renforçant les obligations de formation initiale (publication du décret sur les compétences des collaborateurs attendu depuis 2014), de formation continue ainsi qu'en dotant la profession d'un véritable organe disciplinaire (au minimum nomination de la commission de contrôle prévue par la loi).
25 - Renforcer l'inclusion des locataires dans la gestion de la copropriété en ouvrant la faculté à l'ensemble des copropriétés :
- de créer un conseil de résidents se réunissant en amont et/ou en aval des assemblées générales, ou lorsque les résidents en ressentent la nécessité ;
- de permettre à des locataires mandatés d'assister aux réunions du conseil syndical et des assemblées générales.