N° 736
SÉNAT
SESSION DE DROIT EN APPLICATION DE L'ARTICLE 12 DE LA CONSTITUTION
Rapport remis à M. le Président du Sénat le 18 juillet 2024
Enregistré à la Présidence du Sénat le 18 juillet 2024
RAPPORT
FAIT
au nom de la commission d'enquête (1)
sur la
paupérisation des
copropriétés
immobilières,
Présidente
Mme Amel GACQUERRE,
Rapporteure
Mme Marianne MARGATÉ,
Sénatrices
Tome I - Rapport
(1) Cette commission est composée de : Mme Amel Gacquerre, présidente ; Mme Marianne Margaté, rapporteure ; M. Laurent Burgoa, Mme Marie Mercier, MM. Stéphane Sautarel, Hussein Bourgi, Mme Audrey Linkenheld, MM. Guislain Cambier, Bernard Buis, Cédric Chevalier, Mme Antoinette Guhl, M. Ahmed Laouedj, vice-présidents ; MM. Rémi Cardon, Stéphane Demilly, Mmes Sabine Drexler, Muriel Jourda, Sylviane Noël, Frédérique Puissat, M. David Ros.
L'ESSENTIEL
60 ans ou presque après la loi de 1965 sur la copropriété, 10 ans après sa dernière réforme d'ampleur, la loi ALUR de 2014, elle-même directement inspirée, comme le Plan initiative copropriétés et la loi ELAN de 2018, du rapport du sénateur Dominique Braye, publié en 2012, la commission d'enquête avait pour objectif de procéder à une évaluation et de proposer des directions pour les années à venir.
Constituée mi-février 2024 à la demande du groupe communiste républicain citoyen et écologiste - Kanaky dans le cadre de son droit de tirage, la commission d'enquête a tenu une quinzaine de séances plénières, réalisé deux déplacements, dans le Pas-de-Calais, en Seine-et-Marne et en Essonne.
Au total, une centaine de personnes ont été auditionnées afin, d'une part, de comprendre les origines des difficultés des copropriétés et, d'autre part, d'imaginer des solutions pour garantir à tous l'accès à un habitat de qualité mais aussi pour favoriser le vivre ensemble. En effet, la copropriété est une petite démocratie dans laquelle l'intérêt immédiat de chacun peut être de ne pas coopérer, mais où l'intérêt de tous est que chacun coopère au bien commun.
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10 millions de logements |
1 million de copropriétaires modestes et très modestes |
300 000 copropriétés |
I. LA PAUPÉRISATION DES COPROPRIÉTÉS, UN PHÉNOMÈNE DONT ON COMMENCE SEULEMENT À PRENDRE TOUTE LA MESURE
Alors que la copropriété ne représentait que 2 % des logements au début des années 1960, ce sont désormais environ un tiers des résidences principales, soit plus de 10 millions de logements, qui sont sous ce statut du fait de la construction des grands ensembles mais aussi de la division de nombreux immeubles autrefois en monopropriété.
A. LES COPROPRIÉTÉS RESTENT MAL CONNUES
578 000 copropriétés sont immatriculées dans le registre national (RNIC), mais le fichier Filocom (Fichier des logements à la commune) en comptait environ 779 000 en 2019 et le référentiel CoproFF, établi par l'Anah et le CEREMA en croisant le RNIC avec les fichiers fonciers et sans doute le plus fiable, en dénombrait près de 888 000 en 2023.
Ce sont donc plus de
300 000 copropriétés qui ne seraient pas
immatriculées
et encore les données sur celles qui le sont
restent souvent lacunaires voire erronées.
Or, tout laisse à penser que ce sont les plus petites et les moins bien gérées sur lesquelles nous avons le moins d'information.
Répartition des copropriétés selon leur taille
Source : commission d'enquête, à
partir des données communiquées par l'Anah
à partir de
la base Filocom (2019)
Les chiffres sur les copropriétés en difficulté ne permettent pas non plus d'avoir une photographie précise. La Banque des territoires a avancé l'évaluation de 215 000 copropriétés ayant un montant d'impayés d'au moins 20 % de leur budget annuel. En examinant le RNIC, la commission d'enquête a relevé qu'environ 90 000 copropriétés n'auraient pas approuvé leur compte depuis plus de deux ans et 23 000 depuis plus de cinq ans. Sur la base d'une étude fine de Filocom, l'Agence nationale de l'habitat, l'Anah, a estimé qu'environ 115 000 copropriétés seraient fragiles et que les copropriétés de moins de 12 logements représentaient les quatre cinquièmes des plus fragiles d'entre elles.
Par ailleurs, plus de 200 000 copropriétés immatriculées seraient sans syndic dont 20 % des copropriétés comprenant 50 à 200 lots.
Enfin, 35 % des copropriétés auraient un DPE de classe F ou G, et, en Île-de-France, la moitié des logements indignes seraient en copropriété selon l'Anah.