4. Une sous-utilisation inévitable des potentialités du site de Balard
Selon le schéma pluriannuel de stratégie immobilière en Ile-de-France de mai 2008, le site de Balard « offre au total 270 000 m² de surface hors oeuvre nette et héberge environ 5 800 personnes (février 2008) contre 7 800 personnels au 1 er janvier 2007. Ce différentiel d'effectifs s'explique essentiellement par la mise en oeuvre de la 1 ère étape du regroupement de la DGA à Bagneux : les espaces libérés sur une partie de Balard Ouest et dans la Tour A en vue de sa restructuration n'ont pas été réaffectés ».
Si le Gouvernement prévoit que le site de Balard n'accueillera « que » 10 000 agents (soit une augmentation de l'ordre de 2 000 agents par rapport à la situation de début 2007) malgré la construction d'un nouveau bâtiment sur la parcelle ouest, c'est parce que certaines des capacités d'accueil actuelles, sur les deux parcelles, seront détruites. En particulier, le nombre d'agents de la parcelle est demeurerait analogue à ce qu'il est aujourd'hui, malgré la fin des travaux de la tour A. La superficie hors oeuvre nette (SHON) du site passerait de 270 000 m² aujourd'hui à 410 000 m² au total, mais seulement 320 000 m² hors « corne ouest », ce qui pour le ministère de la défense correspond à une augmentation de moins de 20 %.
En fait, le projet sous-utilise les potentialités du site de Balard, essentiellement du fait de la faible densité des constructions, comme le montre le tableau ci-après.
L'exploitation des potentialités du site de Balard par le projet actuel
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Corne ouest |
Parcelle ouest |
Parcelle est |
Total défense |
Total |
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Les potentialités du site |
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Superficie (ha) |
3 |
5 |
8,5 |
13,5 |
16,5 |
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SHON max permise par le COS de 3 prévu par le PLU (m²)* |
90 000 |
150 000 |
255 000 |
405 000 |
495 000 |
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Nombre maximal d'agents possibles en utilisant au maximum le PLU et en utilisant la corne ouest** |
5 000 |
8 000 |
14 000 |
27 000 |
27 000 |
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L'utilisation actuelle du site |
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Nombre d'agents |
1 500*** |
4 500*** |
6 000 |
6 000 |
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Le projet |
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SHON (m²) |
90 000 |
130 000 |
190 000**** |
320 000 |
410 000 |
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Effectifs |
5 500 |
4 500 |
10 000 |
10 000 |
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SHON/agent (m²) |
24 |
42 |
32 |
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SUN/agent (m²)***** |
14 |
21 |
17 |
* Le plan local d'urbanisme interdit à l'immeuble de dépasser 31 m de haut (soit une dizaine d'étages). On suppose que cette hauteur n'est pas atteinte.
** On suppose que la surface utile nette (SUN) par agent est de 12 m², conformément à la norme interministérielle, et que cela correspond à une surface hors oeuvre nette (SHON) de 25 m² par agent.
*** Les espaces libérés lors du départ de la DGA sur une partie de Balard Ouest et dans la Tour A en vue de sa restructuration n'ont pas été réaffectés.
**** Dont 50 000 m² pour les tours A et F.
***** En supposant un ratio SUN/SHON de 0,6 pour la parcelle ouest et 0,5 pour la parcelle est.
NB : La rénovation des tours A et F est hors champ du PPP.
Sources : ministère de la défense, calculs des rapporteurs
Cette faible densité des constructions est probablement inévitable. Certes, un calcul simple montre que compte tenu du coefficient d'occupation des sols, le site pourrait théoriquement accueillir environ 25 000 agents, dont la moitié sur la parcelle est, dont il est prévu qu'elle n'en accueille qu'environ 4 500. Cependant, comme le souligne le ministère de la défense en réponse à une question des rapporteurs, « sauf à tout raser, le site [de la parcelle est] est très peu susceptible d'être densifié, compte tenu des deux immeubles de grande hauteur (Tour A, tour F) qui interdisent de construire à proximité et des règles dites de prospect entre bâtiments existants (éloignement entre façades). En l'état, il n'existe qu'un tout petit triangle constructible sur l'ensemble de la parcelle, situé entre les deux tours, près du périphérique ». Par ailleurs, le choix - au demeurant justifiable - de ne pas utiliser la corne ouest prive le site d'une capacité d'accueil de 5 000 personnes supplémentaires.
On peut porter un jugement analogue sur la superficie par agent des bâtiments. Les chiffres disponibles suggèrent dans le cas du Pentagone et du « Main Building » de Whitehall une SUN et une SHON de l'ordre de respectivement 15 m² et 25 m² par agent, soit un ratio SUN/SHON d'environ 60 %. Le problème concerne là encore la parcelle est, qui avec une SHON de 190 000 m² n'accueillerait qu'environ 4 500 agents, ce qui correspond à une SHON de l'ordre de 40 m² par agent, et à un rapport SUN/SHON de l'ordre de 50 %. On peut supposer que ce rapport, au demeurant habituel pour le ministère de la défense, serait plus élevé si les bâtiments concernés étaient construits aujourd'hui. Dans le cas de la parcelle ouest en revanche, la SHON serait d'environ 24 m² par agent, ce qui est convenable. Selon le ministère de la défense, la SUN de bureaux sera inférieure à 12 m² par agent, conformément à la norme interministérielle.