c) Développer l'offre de logements adaptés aux jeunes dans le parc social
La mission souhaite que les besoins de logements pour les jeunes soient mieux pris en compte dans les nouveaux programmes de construction de logements, en particulier lorsque des besoins ont été identifiés par le plan local de l'habitat et par le plan départemental pour le logement des jeunes.
Dans certaines zones tendues, on observe en effet un manque de logements de petite taille (studios et T1) dans le parc social , leur part n'excédant généralement pas 5 %. Il faudrait donc peu à peu renforcer, lorsque cela se révèle nécessaire, la part de ce type de logements pour favoriser l'accès des jeunes au parc social.
Toutefois, la mission ne souhaite pas flécher ces logements vers une catégorie particulière de publics. Il s'agit simplement de prévoir une offre adaptée aux jeunes tout en laissant de la souplesse dans les affectations, ceux-ci pouvant aussi convenir à des personnes seules, célibataires, veuves ou divorcées.
d) Mobiliser l'offre de logements disponibles dans le parc privé
Sur le parc privé, la mission considère que les leviers existants (aides de l'ANAH, dispositifs d'incitation fiscale, financements par le « 1 % logement » de foyers de jeunes travailleurs, aides spécifiques pour les saisonniers) doivent être davantage mobilisés pour faciliter l'accès au logement des jeunes.
La loi de mobilisation pour le logement va dans ce sens, puisqu'elle a prévu que désormais, le contenu des plans départementaux pour le logement des personnes défavorisées serait étendu à la mobilisation de logements dans le parc privé.
La mission suggère, qu'au regard des besoins identifiés localement, les collectivités se mobilisent pour inciter les propriétaires privés à louer leur logement en conventionnement avec l'ANAH, à des personnes disposant de faibles ressources - ce qui est souvent le cas des jeunes - et en offrant un loyer inférieur à ceux pratiqués par le marché 92 ( * ) .
Lors de son déplacement à Lyon 93 ( * ) , la mission a ainsi trouvé particulièrement convaincant le système de « captation de logements » mis en place par le Conseil régional Rhône-Alpes depuis 2000, grâce au versement d'une prime incitative aux propriétaires qui acceptent de conventionner leur logement avec l'ANAH. De telles initiatives pourraient être expérimentées par d'autres régions ou collectivités, en particulier dans les zones tendues.
e) Développer des formules innovantes de logement des jeunes
La mission est favorable au développement de solutions spécifiques de logement pour les jeunes telles que la colocation, le logement intergénérationnel ou encore l'intermédiation locative. Si elle reconnaît que ces formules présentent certains avantages, elle considère toutefois qu'aucune d'entre elles ne peut constituer, à elle seule, une solution globale aux problèmes de logement des jeunes. Mais elles peuvent indéniablement contribuer à leur résolution.
• Favoriser le développement de la
colocation
Seuls 6 % des étudiants recourent actuellement à la colocation. Pourtant, elle offre une solution alternative à la pénurie de petits logements et permet de diminuer le taux d'effort de chaque colocataire.
Elle n'est toutefois pas dénuée d'inconvénients : choix des cohabitants, rythmes de vie différents, départ anticipé d'un des colocataires, contribution de chacun aux tâches ménagères et aux charges locatives (eau, électricité, téléphone...). Or cette réalité, qui n'est guère prise en compte dans les formules actuelles de baux non solidaires, constitue indéniablement un frein au développement de la colocation.
C'est la raison pour laquelle la mission est favorable à la mise en place d'un bail spécifique de colocation, permettant de sécuriser juridiquement les colocataires et les bailleurs, ainsi que le préconise le second rapport Anciaux 94 ( * ) . Cela permettrait de rendre cette formule plus attractive pour les deux parties et de développer ainsi l'offre de logements, en particulier dans les zones tendues et dans le parc social 95 ( * ) .
Des structures d'intermédiation - associative ou publiques au sein des collectivités locales - pourraient intervenir également pour accompagner et fiabiliser le dispositif.
• Développer le logement
intergénérationnel
La mission s'est montrée particulièrement intéressée par le développement des dispositifs locatifs intergénérationnels. Toutefois, elle est consciente des limites et des risques de dérives d'une telle formule. Les tâches susceptibles d'être demandées aux jeunes par les personnes, notamment âgées, dans ce cadre relèvent en réalité d'une prestation de services à la personne. Or ces tâches réalisées en contrepartie d'un hébergement ne font actuellement l'objet d'aucune qualification juridique au regard du droit du travail, du droit fiscal et social.
La mission a étudié les pistes permettant de rendre plus attractive cette formule innovante. Celle-ci doit permettre d'offrir à la personne âgée une présence sécurisante et un complément de revenu qui peut être appréciable au regard du caractère modeste de certaines retraites. Et le jeune cohabitant souffrira ainsi moins de la solitude et pourra accéder à un logement à plus faible coût.
La mission estime néanmoins qu'il faut apporter à ce dispositif des garanties suffisantes pour les deux parties. Elle préconise la mise en oeuvre d'une Charte du logement intergénérationnel , ainsi que l'avait envisagé le second rapport Anciaux, précité.
Celle-ci devra notamment prévoir les aménagements du logement nécessaires à la garantie de l'indépendance et de l'intimité du jeune colocataire (entrée particulière si possible, fermeture de la chambre à clef, salle de bains, accès à la cuisine...), ainsi que des indications sur le niveau de loyers applicables à ce type de logement.
Comme pour tout logement, la mission estime souhaitable que la location intergénérationnelle donne lieu à un contrat de bail et à un état des lieux , afin que le jeune locataire puisse bénéficier d'une aide au logement et qu'il assume les éventuelles dégradations de la partie du logement qui lui revient.
Enfin, il semble plus raisonnable que les menues tâches qui pourraient lui être éventuellement demandées fassent par ailleurs l'objet d' un contrat spécifique de prestations de services à la personne , la personne âgée pouvant solliciter des aides à cette fin.
• Étudier les possibilités de
développement de l'intermédiation locative
La mission s'est également intéressée aux possibilités de développement de l'intermédiation locative, afin de proposer des solutions de logement aux jeunes n'ayant pas les moyens de présenter aux propriétaires des garanties locatives suffisantes ou à ceux qui, engagés dans une formation en alternance, ont des difficultés à louer un appartement dans le parc privé pour des périodes courtes.
Les associations ou organisme (CROUS, UNHAJ en complément des logements en FJT) peuvent ainsi jouer le rôle d'intermédiaires, en louant directement des logements sur le marché libre, ce qui leur permet à la fois d'offrir toutes les garanties attendues par les propriétaires et de proposer, aux jeunes qui le souhaitent, des solutions locatives de courte durée dans le parc privé.
Cette formule permet d'une part, de mobiliser plus activement les logements privés en direction des jeunes dans les zones tendues, d'autre part, d'accompagner ceux qui rencontrent le plus de difficultés dans leur parcours vers un logement autonome. L'intermédiation locative pourrait également être utilement mobilisée en appui au développement de la colocation, encore mal acceptée par les propriétaires.
* 92 Logements PST (programmes sociaux thématiques) de l'ANAH
* 93 Déplacement d'une délégation de la mission à Lyon et à Saint-Fons du 30 avril 2009.
* 94 « Le logement étudiant et les aides personnelles au logement », rapport remis au Premier ministre, septembre 2008.
* 95 La loi de mobilisation pour le logement et la lutte pour l'exclusion du 25 mars 2009 a ouvert la possibilité de pratiquer la colocation dans le parc public.