B. ADAPTER LE PRODUIT PLA A LA DEMANDE
1. La complexité de gestion des PLA
En
1998, le gouvernement avait choisi d'accroître les moyens
consacrés aux prêts locatifs aidés (PLA) et de diversifier
l'offre de PLA-TS, dont l'expérience montre qu'il est difficile de
réaliser les programmes physiques initialement décidés.
L'attrait de ces logements, destinés à accueillir des
ménages disposant de moins de 60% des ressources d'un ménage
pouvant bénéficier d'un logement PLA, était en effet
considéré comme insuffisant
en raison d'un manque
supposé de moyens budgétaires. Pour tenter de remédier
à ce phénomène, les subventions ont été
sensiblement majorées (de 13 % à 20 %) pour 10.000 PLA-TS. Ainsi,
en 1998, la dotation des PLA-TS a été quasiment doublée
(elle est passée de 855 millions de francs à 1.600 millions de
francs )
Cependant, comme cela a été vu, ces initiatives sont loin
d'être couronnées de succès. En effet, le problème
de la sous-consommation relève en partie de la difficulté de leur
utilisation.
Les organismes d'habitations à loyer modéré
réclament une grande souplesse dans la gestion des produits PLA.
La distinction des produits, si elle tente de répondre à des
situations différentes, aboutit parfois au ralentissement des projets.
De plus, la consommation ne peut démarrer que lorsque les directions
départementales de l'équipement ont arbitré entre PLA-TS
et PLA normaux.
Les HLM mettent en valeur les obstacles réglementaires et financiers
pour souhaiter un PLA unifié. S'agissant de nouveaux produits, un temps
d'adaptation est toutefois nécessaire. A la condition que les
procédures soient claires, rapides et simples, la création de
produits différenciés peut se justifier
entièrement.
2. L'exemple du PLA construction-démolition
Un
programme de 5.000 PLA "construction-démolition" a été
engagé pour 1998. Il s'agit de PLA bénéficiant de la TVA
à taux réduit (PLA "fiscaux") et subventionnés à
hauteur de 50.000 francs, afin de démolir les logements sociaux
vétustes ou devenus inadaptés à la vie urbaine.
Ces PLA répondent à un véritable problème, celui
de la démolition d'immeubles construits dans les années 50 et 60
et qui ne peuvent être réhabilités.
La démolition est en effet appelée à devenir une pratique
beaucoup plus fréquente en raison de la dégradation d'une partie
du parc HLM.
Or, dans le parc HLM, les estimations du nombre de logements détruits
sont faibles. Le nombre de HLM s'élève à 3,5 millions de
logements, et moins de 5.000 logements sont détruits chaque année.
Nombre de logements sociaux détruits par an
|
1993 |
1994 |
1995 |
1996 |
|
4.700 |
5.100 |
4.750 |
3.200 |
La
création d'un PLA construction-démolition répond donc
à un vrai besoin, mais il se heurte à des problèmes de
nature "psychologique" autant qu'à des problèmes techniques.
S'agissant des problèmes "psychologiques", la crainte du gouvernement
est que les collectivités locales utilisent la destruction en vue de
transférer les populations vivant dans leurs logements sociaux vers
d'autres collectivités. En effet, le problème de la
démolition est le relogement des personnes : les loyers des PLA neufs se
révèlent plus élevés que dans le parc existant
(l'écart de loyer entre le parc détruit et le parc ancien
réhabilité est de 2,5 en moyenne). Sur cette base, existe une
réticence à décentraliser les décisions de mise en
oeuvre des démolitions, alors que la concertation avec les
collectivités locales est indispensable.
A ce titre, la mise en place d'une démarche concertée entre
les HLM, l'Etat et la Caisse des dépôts et consignation pour le
développement des "plans de renouvellement urbain du patrimoine social"
va dans le bon sens.
Concernant les obstacles techniques, la circulaire n° 98-96 du 22 octobre
1998 relative à la démolition des logements locatifs sociaux a
pour objectif de simplifier le dispositif avec 4 points clefs :
réflexion sur les besoins en logements de l'agglomération,
intégration dans un programme urbain et social, mise en place d'une
concertation avec les habitants et élaboration d'un plan de relogement.