II - Le dispositif proposé :
L'article 58 du projet de loi apporte trois modifications
principales au dispositif résultant de l'article 24 de la loi du 6
juillet 1989.
Le 1° de l'article 58
impose à l'huissier, mandaté
par le bailleur pour délivrer l'assignation aux fins de constat de la
résiliation du bail, de notifier au préfet cette assignation.
Cette notification est destinée à informer le préfet de la
situation afin de lui permettre de saisir les services compétents
susceptibles de recenser et de mobiliser les aides auxquelles le locataire
défaillant est éligible.
Ce même alinéa aménage un délai de deux mois entre
cette notification et l'audience pour permettre aux services sociaux saisis par
le préfet d'effectuer les investigations nécessaires pour prendre
les mesures susceptibles de resolvabiliser le débiteur. L'ajout de ce
nouveau délai a pour inconvénient d'allonger de deux mois la
procédure existante : en effet, si rien n'empêche au plan
juridique le bailleur d'assigner le locataire avant l'expiration du
délai de deux mois au terme duquel la clause résolutoire est
acquise, rares seront les cas où le bailleur poursuivant prendra le
risque d'une assignation anticipée si bien que le nouveau délai
deux mois s'ajoute à celui qui existait déjà. Il
paraît cependant difficile de prévoir la notification au
préfet, non de l'assignation, mais du commandement de payer dans la
mesure où les préfectures risqueraient d'être
submergées, les commandements aux fins de paiement étant cinq
à six fois plus nombreux chaque année que les assignations en
résiliation de bail
20(
*
)
.
Par ailleurs, la contrepartie pour le bailleur de cet allongement de la
procédure pourrait être une chance supplémentaire de retour
du locataire à une situation de solvabilité.
Le dispositif résultant du
premier alinéa du 1° de
l'article 58
prévoyait la notification de l'assignation au
préfet au moins deux mois avant l'audience sans préciser
l'objectif poursuivi consistant dans la mobilisation des aides. Si cette
justification paraissait implicite, l'Assemblée nationale a
estimé nécessaire de l'inscrire dans le dispositif en
précisant que le préfet saisirait, en tant que de besoin, les
organismes dont relèvent les aides au logement, le fonds de
solidarité pour le logement et les services sociaux concernés.
Le
second alinéa de ce 1° de l'article 58
est porteur
de la deuxième modification importante de l'article 24 de la loi du 6
juillet 1989. Il ouvre au juge la faculté d'accorder d'office des
délais de paiement au locataire en situation d'apurer sa dette locative
alors que ces délais ne pouvaient, jusqu'à présent,
être octroyés que sur demande dudit locataire adressée
avant l'expiration du délai de deux mois suivant le commandement de
payer. Le juge pourra statuer au vu des informations qui lui seront
communiquées par le préfet. Les conditions de règlement de
la dette locative en cas d'octroi de ces délais de paiement sont
déterminées par les articles 1244-1 premier alinéa et
1244-2 du code civil évoqués précédemment.
Cette innovation appelle cependant une observation au plan juridique : le
fait pour le juge de pouvoir désormais accorder d'office des
délais de paiement à un moment qui sera postérieur
à la date à laquelle la clause résolutoire est
réputée acquise revient à remettre en cause cet effet
lié à l'expiration du délai de deux mois ayant couru
depuis le commandement de payer. Cependant, comme c'était
déjà le cas lorsque les délais de paiement étaient
accordés à la demande du débiteur, la clause
résolutoire reprendra son plein effet si le locataire ne se conforme pas
aux délais et aux modalités de paiement fixés par le juge.
Le
dernier alinéa (2°) de l'article 58
tend à
prévoir que le commandement de payer devra non seulement mentionner la
faculté pour le locataire défaillant de saisir le fonds de
solidarité pour le logement (FSL), mention d'ores et déjà
prescrite par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, mais
également l'adresse du FSL. Il s'agit simplement de faciliter les
démarches du locataire en difficulté. Cette dernière
disposition figurait à l'article 26 du projet de loi d'orientation
relatif au renforcement de la cohésion sociale.
Votre commission des Lois vous propose d'adopter conforme l'article 58
.