III. LE DISPOSITIF DE LA PROPOSITION DE LOI ET LA POSITION DE VOTRE COMMISSION
A. LE DISPOSITIF DE LA PROPOSITION DE LOI : UNE CONVENTION DE PRISE À BAIL
La proposition de loi soumise à l'examen de votre
commission met en place un dispositif qui présente des analogies avec le
bail à réhabilitation, mais
en privilégiant une
procédure beaucoup plus souple qui renvoie largement à la
convention conclue entre les parties
.
Si le bail à réhabilitation peut être signé par un
organisme HLM, une société d'économie mixte, une
collectivité territoriale ou une association agréée,
le
dispositif de la prise à bail est réservé aux seuls
organismes HLM
.
Dans le cadre du bail à réhabilitation, la
durée du
bail
est au minimum de douze ans, alors
qu'elle est fixée
librement par les parties pour la prise à bail.
En ce qui concerne les
travaux à effectuer, ils sont à la
charge
du preneur dans un bail à réhabilitation et
du
bailleur dans le cas de la prise à bail.
Enfin, dans l'un et l'autre des dispositifs,
le relogement des occupants est
obligatoire en fin de bail et à la charge du preneur
, étant
précisé que, dans la prise à bail, les ressources de
l'occupant ne doivent pas dépasser le plafond de ressources fixé
pour bénéficier d'un prêt locatif aidé.
La définition du nouveau champ de compétences ainsi ouvert aux
organismes HLM nécessite l'insertion d'un chapitre nouveau dans le code
de la construction et de l'habitation.
Les six articles créés par la présente proposition de
loi sont regroupés dans un chapitre IV intitulé :
" Prise à bail de logements vacants par les organismes
HLM ".
Ce chapitre complète le titre IV du livre IV du code relatif
aux habitations à loyer modéré.
- Le premier article de ce chapitre arrête la liste des organismes
pouvant prendre à bail des logements vacants. Il s'agit, outre des
offices publics d'aménagement et de construction, des
sociétés anonymes coopératives de production d'HLM et des
sociétés anonymes de HLM (article L.444-1).
- Le deuxième article fixe deux conditions importantes :
. Dans les communes qui, au sens de la loi d'orientation sur la ville,
ont un nombre de logements locatifs sociaux supérieur à 20 %
du nombre de logements totaux, le contrat de prise à bail doit
recueillir l'accord du maire, qui peut en apprécier l'impact au regard
des besoins de la commune ou de la mixité sociale.
. Le logement pris à bail doit être vacant depuis
deux ans au moins. Cette durée implique qu'il s'agit d'une vacance
structurelle, et que toutes les solutions offertes par le secteur privé
se sont avérées inopérantes (article L.444-2).
- Le troisième article précise que les travaux de mise aux
normes, s'ils sont nécessaires, sont à la charge du bailleur,
mais que l'organisme HLM peut être chargé de leur suivi et de leur
réalisation pour le compte du propriétaire (article L.444-3).
- Les quatrième et cinquième articles précisent que
le logement est attribué dans les mêmes conditions qu'un logement
HLM, et, pour certaines dispositions concernant le contenu du contrat de
sous-location, les droits et obligations de l'occupant ou encore le droit
à congé, qu'il est fait application de la loi du
6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports
locatifs (articles L.444-4 et L.444-5).
- Le dernier article du nouveau chapitre précise les conditions de
fin de bail entre le propriétaire et l'organisme HLM, à l'issue
de la durée de location, qu'ils auront librement
déterminée :
. Le propriétaire peut décider de passer directement un
contrat de location avec le sous-locataire du logement, mais il peut
décider de récupérer son bien libre de toute occupation et
l'occupant est alors déchu de tout titre d'occupation.
. Dans ce dernier cas, l'organisme HLM est tenu de restituer au
propriétaire le logement libre de toute occupation et vis-à-vis
de l'occupant, si ce dernier remplit les conditions pour être
bénéficiaire d'un logement HLM, l'organisme doit lui proposer un
logement répondant à ses besoins et à ses
possibilités (article L.444-6).
Enfin, l'article 2 de la proposition de loi modifie plusieurs dispositions
du code de la construction et de l'habitation, afin de les harmoniser avec le
nouveau dispositif créé.
B. LA POSITION DE VOTRE COMMISSION
Votre commission des affaires économiques juge tout
à fait
intéressant
le contenu de la proposition
adoptée par l'Assemblée nationale. Il devrait répondre aux
exigences croisées de plusieurs parties prenantes :
- les demandeurs, qui pourraient trouver dans le parc privé des
logements correspondant à leurs ressources, les règles
applicables pour les attributions et les loyers de ces logements étant
celles du secteur HLM ;
- les propriétaires, qui seraient assurés de percevoir
régulièrement un loyer et de récupérer leur bien en
bon état en fin de bail ;
-la société dans son ensemble, puisque ces mesures devraient
avoir une incidence positive sur les travaux de réhabilitation du
patrimoine privé, et stimuler ainsi l'activité dans le secteur du
bâtiment.
Il s'agit de plus d'un dispositif
équilibré
: il
respecte l'initiative privée en prévoyant un délai de
vacance suffisamment long, et en ne donnant pas un mandat de gestion aux
organismes HLM, afin de ne pas concurrencer les agences immobilières et
les syndics ; il associe au processus les élus locaux, qui ont des
responsabilités particulières en ce qui concerne la mixité
sociale des populations qu'ils administrent.
L'outil ainsi créé n'apporte pas de solution d'ensemble au
problème de la vacance, mais c'est
un élément de
réponse utile,
tant dans le cas de communes rurales, par
l'intervention d'un office départemental d'HLM, que pour des logements
vacants situés dans des villes moyennes.
Il doit s'agir d'une
solution transitoire
, pour permettre à
terme à des populations en difficulté de bénéficier
d'un logement convenable dans des conditions de droit commun. L'objectif d'un
contrat de prise à bail, c'est que l'organisme HLM puisse s'effacer au
terme de la convention, pour que le propriétaire bailleur signe un
contrat de location directement avec l'occupant du logement.