2. Des résultats globalement satisfaisants mais révélateurs de marges de progrès
a) Une optimisation avérée du patrimoine immobilier de l'État, mais incomplètement mesurée
L'exercice 2007 a donné lieu à vingt opérations de « remploi » des produits de cessions immobilières (relogements de services, loyers intercalaires, restructurations...) d'un montant supérieur à 2 millions d'euros , faisant à ce titre l'objet de la validation du ministre chargé du budget, sur le fondement d'une instruction des dossiers menée par le service France Domaine. Ces opérations ont représenté, au total, 583 millions d'euros de CP .
Cependant, l'impact en termes d'économies de coûts et/ou de surfaces n'a pas été établi pour chacune de ces opérations au sein du RAP de la mission « Gestion du patrimoine immobilier de l'État », annexé au présent projet de loi de règlement. Votre rapporteur spécial le déplore, car il s'ensuit une mesure incomplète de la performance réalisée en la matière.
Sous cette importante réserve, en moyenne, les opérations précitées ont engendré :
- d'une part, sur la base de six opérations de relogement chiffrées, une diminution prévisionnelle des coûts d'exploitation de 34 % (jusqu'à 60 % en ce qui concerne les opérations de regroupement à Strasbourg des services de l'Ecole nationale d'administration ENA). Toutes les opérations chiffrées ont satisfait au critère, retenu par l'indicateur en ce domaine, d'une réduction d'au moins 10 % du coût immobilier par agent ;
- d'autre part, sur la base de huit opérations de relogement chiffrées, une réduction des surfaces occupées attendue à hauteur de 26 % (jusqu'à 43 % pour le relogement d'une partie des services du MAEE dans l'ancien immeuble parisien de l'Imprimerie nationale).
b) L'engagement d'une rationalisation importante, mais dont la rapidité d'exécution peut être améliorée
Alors que la LFI avait prévu un résultat à hauteur de 100 immeubles, nombre réévalué à 300 immeubles dans le PAP de la mission « Gestion du patrimoine immobilier de l'État » annexé au PLF pour 2008, 346 immeubles ont été identifiés comme cessibles, en 2007, par le service France Domaine , et ont été ou seront donc vendus, contre 310 immeubles en 2006, « score » déjà remarquable. La LFI pour 2008 a d'ailleurs fixé l'indicateur au niveau de 250 immeubles.
Cette « affluence » de biens explique en grande partie que seuls 44 % des immeubles recensés comme cessibles à la fin de l'année 2006 ont été vendus en 2007 (contre une prévision de 50 % en LFI), de même que seuls 14,2 % du « stock » d'immeubles cessibles ont été vendus en 2007 (contre une prévision de 40 % en LFI). Plusieurs autres facteurs ont contribué à ralentir l'exécution, notamment la longueur des négociations entre l'État et les acquéreurs potentiels des immeubles mis en vente ; le décalage entre les propositions de cession et la faisabilité de celle-ci ; dans le cas particulier des immeubles anciennement affectés au ministère de la défense (qui représentaient près de la moitié du « stock » d'immeubles cessibles fin 2006), la nécessité de travaux de dépollution préalable à la mise en vente.
Néanmoins, il semble que la rapidité des procédures de cession pourrait être accentuée .
c) Des évaluations domaniales à fiabiliser
L'indicateur relatif à l'« écart moyen entre valeur vénale et prix réalisé à la vente, au titre des ventes d'un montant supérieur à 2 millions d'euros » révèle que le prix moyen des cessions immobilières de l'État, en 2007, a été supérieur de 21 % aux estimations du service France Domaine . Il est vrai que la prévision fixée en LFI était de 30 %.
Même si l'on doit tenir compte d'une conjoncture du marché de l'immobilier encore favorable, en 2007, à la hausse des prix, et plus particulièrement des prix exceptionnels atteints par les ventes précitées du centre « Kléber » et de l'hôtel de Montesquiou-Fézensac, votre rapporteur spécial estime que cet écart est un peu trop élevé. Il témoigne, à tout le moins, que les évaluations de France Domaine peuvent être affinées, en vue d'une plus grande fiabilité 155 ( * ) . Au reste, en 2006, les prix de vente conclus n'avaient dépassé que de 14 % les estimations domaniales.
Votre rapporteur spécial est donc satisfait que la LFI pour 2008 ait retenu un écart entre l'estimation domaniale et prix de vente limité à 10 % et une cible pour 2009 à hauteur de 9 %, France Domaine déclarant 156 ( * ) « souhaiter porter un effort particulier » sur l'amélioration de la qualité de ses évaluations .
* 155 Un même enseignement peut être tiré des constatations réalisées par votre rapporteur spécial dans le cadre de son récent contrôle, au titre de l'article 57 de la LOLF, sur le patrimoine immobilier de la Banque de France rapport d'information n° 396 (2007-2008), juin 2008. En moyenne, les ventes d'immeubles du parc d'exploitation de la Banque de France au secteur privé, en 2007, ont réalisé un produit supérieur de 10 % aux évaluations domaniales sans compter la vente de la succursale de Cannes, 47 % en intégrant celle-ci. Pour les ventes conclues en 2005 et 2006, l'écart a atteint 54 %.
* 156 RAP de la mission « Gestion du patrimoine immobilier de l'Etat » annexé au présent projet de loi de règlement, p. 27.