Article 4 sexies
(Article
1585 D du code général des impôts)
Réforme de
la taxe locale d'équipement
L'article 4 sexies a été introduit au Sénat par un amendement du Gouvernement. Il vise à réformer le régime de la taxe locale d'équipement afin, notamment, d'unifier les modalités d'imposition applicable à l'habitat collectif et à l'habitat individuel. Les députés ont adopté un amendement présenté par la commission des affaires économiques prévoyant que les logements-foyers sociaux sont assimilés à des logements sociaux pour le calcul de la TLE. En effet, ne l'étant pas à l'heure actuelle, ils sont assujettis à un montant élevé de cette taxe.
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Votre commission vous propose d'adopter cet article sans modification. |
Article 4 septies
(Article
1529 [nouveau] du code général des impôts)
Taxe
forfaitaire sur les terrains devenus constructibles
L'article 4 septies a été introduit en première lecture au Sénat par un amendement de votre commission des affaires économiques. Reposant sur le constat que la valeur d'un terrain peut être très fortement augmentée du fait de son classement en zone constructible par le conseil municipal, cette disposition vise à restituer aux communes, qui sont à l'origine de cet enrichissement, une petite part de cette plus-value. On relèvera ainsi que la Fédération nationale des sociétés d'aménagement foncier et d'établissement rural (FNSAFER) indique, dans son rapport sur le marché immobilier rural en 2004, que les terrains constructibles acquis par les particuliers se vendent 24 fois plus cher que les terres agricoles. Or, la construction de nouveaux logements entraîne pour les communes, notamment les plus petites, d'importants coûts pouvant peser fortement sur leur budget, car elles doivent financer les équipements publics et les services à créer ou à développer pour l'accueil des nouveaux habitants.
Ce constat, corroboré par les auditions qu'il avait menées, avait conduit le groupe de travail chargé d'étudier les facteurs fonciers et immobiliers de la crise du logement à proposer d'engager une réflexion sur l'institution d'un mécanisme de restitution aux communes d'une partie de la plus-value dont bénéficient les propriétaires. Dans le même temps, ce groupe préconisait d'alléger la fiscalité sur les mutations en proposant d'exonérer totalement de la taxe sur les plus-values due à l'Etat les cessions de terrains en faveur du logement social. Introduite dans la loi du 26 juillet 2005 relative aux services à la personne par le Gouvernement, cette dernière mesure a été étendue, à l'initiative de votre rapporteur, aux entreprises, qui bénéficient désormais d'un taux réduit d'impôt sur les sociétés pour les terrains qu'elles cèdent à des organismes de logement social .
Interrogés par le groupe de travail précité sur l'opportunité d'instituer un mécanisme de restitution d'une partie de la plus-value réalisée à l'occasion de la vente d'un terrain devenu constructible, les élus s'y sont déclarés favorables à plus de 70 % 12 ( * ) . Du reste, un tel dispositif a également été proposé par d'autres instances que le Sénat. A titre d'exemple, la FNSAFER, dans son livre blanc de 2005 13 ( * ) , souligne que « la spéculation foncière pourrait sans doute être freinée par une taxation efficace des plus-values. Est-il bien logique (...) que ce soit les particuliers qui touchent les dividendes des aménagements décidés et réalisés par la collectivité ? Dans de nombreux pays d'Europe (Danemark ou Hollande, par exemple) et du monde, c'est l'Etat qui appréhende la plus grande part de la plus-value sur les terrains qui changent de destination ».
S'agissant plus précisément du dispositif prévu par l'article 4 septies , il prévoit une taxe de 6,6 % sur le prix de vente d'un terrain lors de sa première vente après classement, et s'applique aux particuliers, sociétés et groupements soumis à l'impôt sur le revenu. Cette taxe ne concerne ni les terrains construits ni ceux qui constituent les dépendances de l'habitation du cédant, ni ceux échangés dans le cadre d'opérations de remembrement, ni ceux dont le prix de cession est inférieur ou égal à 15.000 euros, ni ceux qui sont cédés avant le 31 décembre 2007 à un organisme de logement social, ni ceux classés en terrains constructibles depuis plus de dix-huit ans. Enfin, ce sont les conseils municipaux qui choisiront d'appliquer ou non cette mesure dans leur commune.
Les députés ont maintenu le texte adopté par le Sénat en différant simplement au 1 er octobre 2006 la date d'entrée en vigueur de la disposition, afin de laisser aux communes qui le souhaitent le temps de délibérer. Saisie pour avis, la commission des finances de l'Assemblée nationale a souligné, dans son rapport : « Ce système fiscal [de taxe sur les plus-values d'Etat] ne prend pas en compte la forte plus-value réalisée par le propriétaire lorsque le terrain est ouvert à l'urbanisation . (...) Or les communes ne perçoivent aucune recette de la plus-value consécutive à la décision de classement, alors que celles-ci financent les équipements qui participent à l'augmentation de cette plus-value. »
Propositions de votre commission
L'article 4 septies a soulevé, depuis son adoption, un certain nombre d'interrogations, essentiellement liées au fait que, contrairement au dispositif initialement adopté par la commission des affaires économiques, l'assiette de la taxe n'est plus la plus-value, mais le prix de vente. Or, il peut arriver, dans certains cas, que la plus-value effectivement réalisée soit faible. Prenant en compte les préoccupations qui se sont exprimées sur cette question, votre commission a décidé, pour l'instant, de réserver sa position sur cet article, afin d'élaborer, d'ici le débat en séance publique, un mécanisme permettant de résoudre cette difficulté.
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A ce stade de ses analyses, votre commission réserve sa position sur cet article. |
* 12 Environ 140 élus ont répondu au questionnaire.
* 13 « La fin des paysages ? Pour une gestion ménagère de nos espaces ruraux »