B. L'INVESTISSEMENT LOCATIF EST RÉORIENTÉ VERS LE LOGEMENT INTERMÉDIAIRE
1. Les difficultés persistantes du logement locatif intermédiaire
Une
frange importante de ménages à revenus moyens, souvent de jeunes
ménages, sont exclus du parc social, mais rencontrent des
difficultés d'accès au logement locatif privé, ne pouvant
supporter les niveaux de loyer du marché libre.
Un prêt spécifique -le prêt locatif intermédiaire- a
été institué en 1987 pour financer des opérations
répondant aux besoins de ces ménages.
Le prêt locatif intermédiaire (PLI) a pour objet le financement de
logements situés dans des zones géographiques souffrant d'une
tension manifeste de leur marché locatif et dont le loyer est
appelé à se situer entre celui que pratique le secteur social
pour un habitat financé par un prêt locatif aidé et celui
qui s'observe sur le marché libre.
Les emprunteurs qui souscrivent un prêt locatif intermédiaire
s'engagent à affecter les logements financés à la location
pendant une période minimale (durée du prêt lui-même
pour les bailleurs sociaux, douze ans en règle générale
pour les bailleurs privés) en respectant des plafonds de ressources et
de loyers.
Les établissements prêteurs sont, à titre exclusif, la
Caisse des dépôts et consignations, le Crédit foncier de
France et le Comptoir des entrepreneurs.
Depuis son institution, le PLI a fait l'objet d'ajustements successifs touchant
le taux du prêt, sa durée, les plafonds de ressources des
locataires, les plafonds de loyer, la durée minimale de location.
Actuellement, le PLI est un prêt à taux fixe de 5,5 % dont la
durée n'excède pas 25 ans. Les autres règles ont
été progressivement assouplies : les plafonds de ressources
permettent l'égibilité de 85 % des ménages, la
durée minimale de location est ramenée à 6 ans.
Pourtant, le nombre de PLI distribués diminue
régulièrement
, comme en témoigne le tableau
ci-après. M. Louis Besson, secrétaire d'Etat au logement, a
ainsi reconnu devant votre commission que le PLI est
"
un
produit qui n'a pas trouvé sa place "
.
Nombre de PLI distribués depuis 1993
(en nombre de logements financés ou agréés)
|
|
1993 |
1994 |
1995 |
1996 |
1997 |
|
PLI Caisse des dépôts et consignations |
4.000 |
6.000 |
6.000 |
4.700 |
3.300 |
|
PLI Crédit foncier de France |
3.000 |
2.300 |
2.800 |
4.100 |
2.500 |
|
PLI Comptoir des entrepreneurs |
1.100 |
1.000 |
1.200 |
800 |
800 |
|
TOTAL |
8.100 |
9.300 |
9.600 |
9.600 |
6.600 |
Source : Secrétariat d'Etat au logement
En effet, malgré les multiples adaptations dont le PLI a
été l'objet, les opérations montées avec ce
financement connaissent des difficultés importantes pour parvenir
à un équilibre satisfaisant. La rentabilité de ces
opérations est en effet très incertaine. Les loyers qui seraient
nécessaires pour parvenir à l'équilibre sont trop
élevés par rapport aux capacités des ménages ou aux
marchés locaux. De plus, l'accès à d'autres ressources
comme le 1 % logement ou les subventions des collectivités locales
reste très difficile.
Votre commission s'inquiète du rétrécissement du parc
de logement intermédiaire. Elle considère pourtant que ce type de
logement correspond à un véritable besoin, mais constate une
inadéquation persistante entre l'offre et la demande.