ALLEMAGNE
La notion de « copropriété en difficulté » n'a pas d'équivalent en droit allemand.
Cependant quelques dispositions de la loi du 15 mars 1951 sur la copropriété et le bail à vie modifiée tendent à prévenir ou à remédier à certaines des situations qui surviennent dans les copropriétés.
1. Existe-t-il un cadre juridique spécifique pour les copropriétés en difficulté ou leurs équivalents ?
La recherche n'a pas permis de mettre en évidence de régime juridique spécifique aux copropriétés caractérisées par un déséquilibre financier du syndicat ou par l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble, ni de modalités particulières de saisine du juge pour y remédier.
2. Dispositions susceptibles de s'appliquer en cas de déséquilibre financier du syndicat ou d'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble
Les dispositions consistent en une procédure d'éviction et en un régime spécifique applicable aux travaux de modernisation des parties communes.
a) La procédure d'éviction
La procédure d'éviction prévue par l'article 18 de la loi du 15 mars 1951 sur la copropriété et le bail à vie modifiée détermine les conditions dans lesquelles un copropriétaire qui ne respecte pas les obligations légales auxquelles il est tenu peut être évincé de la copropriété.
La loi précise tout d'abord les obligations du copropriétaire avant de fixer le régime de l'éviction.
• Les obligations du copropriétaire
Selon l'article 14 de la même loi, chaque copropriétaire est tenu de :
- maintenir les parties privatives de l'immeuble dans un état tel et faire un usage des parties privatives et communes de sorte qu'il n'en résulte pour aucun des autres copropriétaires un inconvénient qui dépasserait celui inhérent à une vie en commun bien ordonnée (bei einem geordneten Zusammenleben) ;
- faire respecter les obligations précitées par les membres de sa famille, de son entreprise ou par les personnes auxquelles il a cédé l'usage des parties privatives ou communes ;
- accepter les actions sur les parties privatives et communes dès lors que celles-ci reposent sur un usage permis par la loi ;
- et d'autoriser l'accès et l'utilisation des parties privatives si cela est nécessaire pour l'entretien et la réparation des parties communes.
• Eviction de la copropriété en cas de non-respect de ses obligations par le copropriétaire
Les articles 18 et 19 du même texte prévoient que si un copropriétaire a commis à l'égard des autres copropriétaires, une violation si grave de ses obligations que ceux-ci ne peuvent plus être contraints de vivre en copropriété avec lui, les autres copropriétaires peuvent exiger de lui qu'il vende son appartement . L'exercice de ce droit d'éviction relève de la collectivité des copropriétaires.
La procédure ne s'applique pas aux copropriétés uniquement composées de deux membres.
Le copropriétaire est passible de cette procédure :
- s'il manque gravement et de manière répétée aux obligations fixées par la loi en dépit d'avertissements (cf. article 14 supra ) ;
- a un retard de paiement des charges et des coûts de plus de 3 mois pour un montant supérieur à 3 % de la valeur fiscale de son appartement (le secret fiscal ne peut être opposé à la communication de cette valeur à la collectivité des copropriétaires).
La décision d'exiger la vente de l'appartement du copropriétaire est adoptée par le vote de plus de la moitié des copropriétaires.
Le droit de prendre une telle décision ne peut pas être restreint ou exclu par un accord des copropriétaires.
Chacun des copropriétaires peut demander l'exécution forcée du jugement condamnant un copropriétaire à vendre son appartement et la vente aux enchères de l'appartement.
Si le copropriétaire a un retard de paiement des charges et des coûts supérieur à 3 mois dans les conditions indiquées précédemment, il peut échapper aux effets du jugement, jusqu'à la mise en oeuvre de l'adjudication , en remplissant les obligations dont il est débiteur et pour lesquelles il est condamné et en remboursant les coûts de la procédure judiciaire et de la vente aux enchères.
Une transaction judicaire ou d'un organisme de conciliation par laquelle le copropriétaire s'engage à vendre son logement équivaut à un jugement.
b) Les travaux de modernisation des parties communes
Le régime de l'adoption des délibérations relatives aux travaux réalisés sur des parties commune, qui résulte de l'article 22 de la loi précitée, a été assoupli en 2007.
Les travaux d'entretien et de réparation des parties communes sont décidés par un vote à la majorité simple, les modifications de la construction sont votées à l'unanimité tandis qu'une majorité qualifiée moins contraignante vote les travaux de modernisation .
Selon l'article 559 du code civil, la « modernisation » consiste en des mesures de construction qui augmentent durablement la valeur d'usage du bien lorsqu'il est loué, qui améliorent à long terme les conditions générales d'habitation ou qui entraînent des économies durables d'énergie ou d'eau.
Ces modifications de construction ainsi que les dépenses qui dépassent l'entretien et la réparation prévues par les textes mais servent à la modernisation ou à l'adaptation de la propriété commune à l'état de la technique - sans modifier la spécificité de la résidence immobilière et sans gêner injustement un copropriétaire par rapport aux autres - sont votées à la majorité des 3/4 des copropriétaires représentant plus de la moitié des tantièmes des parties communes . Elles concernent, par exemple, l'installation d'un ascenseur.
L'application des dispositions de l'article 22 ne peut être ni exclue ni limitée par un accord des copropriétaires.