5. Indemniser spécifiquement les habitants des zones d'acquisition amiable
a) La mise en place d'un dispositif ambitieux d'indemnisation
Dans les zones d'acquisition amiable, un dispositif ad hoc d'indemnisation ambitieux a été mis en place. L'État propose d'indemniser les personnes concernées selon la valeur vénale des biens antérieure à la catastrophe. Le quatrième alinéa de l'article L. 561-1 du code de l'environnement précise, en effet, que « pour la détermination du montant des indemnités qui doit permettre le remplacement des biens expropriés, il n'est pas tenu compte de l'existence du risque » .
S'y ajoutera, le cas échéant, une indemnité de remploi 72 ( * ) en vue de couvrir les frais de notaire et d'agence ainsi qu'une indemnité de déménagement . Mais surtout sera déduite la part prise en charge par les sociétés d'assurances au titre de la remise en état 73 ( * ) . En effet, dans un cadre juridique assez incertain, ces dernières se sont engagées à indemniser les biens abimés ou détruits sans que la remise en état soit effectuée, mais comme si elle devait avoir lieu.
Votre mission attire l'attention sur le risque de sous-estimation par les sociétés d'assurances du montant des travaux de remise en état. Une coordination étroite entre France Domaine et les assureurs est donc nécessaire. La mission a pris bonne note de l'information communiquée par Mme Catherine Traca, secrétaire générale adjointe du GEMA, au cours de son audition, selon laquelle le montant moyen d'une remise en état ou d'une reconstruction suite à une inondation se situe d'ordinaire autour de 20.000 euros .
Le calendrier prévisionnel envisagé par les assureurs est le suivant : après l'expertise des habitations utilisées en tant que résidence principale, déjà réalisée, les autres habitations, y compris les résidences secondaires, et l'ensemble des biens mobiliers doivent être expertisés d'ici à la fin du mois d'août 2010 . Dès lors que les sinistrés seront favorables aux propositions qu'elles leur communiquent, les sociétés d'assurance devraient être en mesure de formuler leurs offres d'indemnisation dans un délai de quinze jours après la transmission des informations par les experts. Si ces offres font l'objet d'un accord, le paiement pourrait être effectué sans délai.
b) Une mise en oeuvre effective et rapide
En Vendée, 915 propriétés auraient vocation à faire l'objet de ces acquisitions amiables et doivent donc être évaluées. Le chiffre de 612 habitations en Charente-Maritime pourrait être révisé et s'établir finalement à plus de 800 74 ( * ) .
Toutefois, à la date du 5 juillet 2010, c'est-à-dire compte tenu de l'extension des zones de solidarité décidée par le préfet de Charente-Maritime le 15 juin 2010, selon les informations transmises par France Domaine à la mission, seulement 1.557 maisons font l'objet de procédures d'évaluation . Sur ce total, 1.156 visites avaient été effectuées et 986 propositions transmises aux propriétaires, dont 456 ont d'ores et déjà été acceptées . Une ventilation plus fine par département conduit au bilan suivant à la même date : en Vendée, sur 811 procédures d'acquisitions engagées, 743 visites ont été faites donnant lieu à 677 propositions, dont 276 acceptées et 2 refus. En Charente-Maritime, il s'agit de 746 procédures d'acquisitions engagées, sur lesquelles 413 visites ont été faites donnant lieu à 309 propositions, dont 180 acceptées et aucun refus.
Bilan des procédures d'acquisition amiable
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situation au 5 juillet 2010 |
Vendée |
Charente-Maritime |
Total |
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Nombre de maisons objets de procédures |
811 |
746 |
1557 |
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Visites réalisées |
743 |
413 |
1156 |
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Rendez-vous pris |
760 |
451 |
1211 |
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Propositions faites |
677 |
309 |
986 |
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Propositions acceptées |
276 |
180 |
456 |
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Taux d'accord |
40,77 % |
58,25 % |
46,25 % |
Source : France Domaine
En cas d'accord sur les propositions faites par France Domaine, la mobilisation des notaires laisse espérer, pour les cas simples, la passation de l'acte authentique dans un délai d'un mois. Ce délai sera rallongé en cas de successions non réglées ou de divorce. Il s'agit de communiquer aux sinistrés un juste prix, qui exclut à la fois les sous-évaluations destinées à ménager des marges de négociation ultérieure et les surévaluations censées favoriser les acceptations.
Lors de son audition par la mission, M. Daniel Dubost, Chef du service France Domaine, a précisé que consigne avait été donnée aux évaluateurs de chercher à déterminer la valeur du bien antérieurement à la catastrophe, sans aucune prise en compte du risque potentiel, ni de la vétusté du logement, en s'appuyant sur les statistiques de vente du marché de l'immobilier en 2009.
* 72 Cette indemnité devrait être de l'ordre de 10 % de la valeur totale du bien.
* 73 L'acte authentique, qui ne contiendra que la part indemnisée par l'Etat en fonction des évaluations réalisées par France Domaine, devra donc tenir compte du montant versé par les assurances.
* 74 Audition par la mission, le 6 mai 2010, de MM. Daniel Dubost, chef du service France Domaine, et Guy Correa, chef du bureau des missions domaniales.