B. RENFORCER LES INFORMATIONS ET FACILITER LES CONTRÔLES DE LA COMMUNE SUR LES LOCATIONS MEUBLÉES TOURISTIQUES
La proposition de loi introduit en son article 1er A la généralisation de la déclaration avec enregistrement de toute location meublée touristique. Cette mesure vise à renforcer la fiabilité des données et l'information sur les meublés mis en location sur un territoire, et, surtout, à donner aux communes les moyens de mener des contrôles efficaces.
La commission des affaires économiques a adopté plusieurs amendements visant à renforcer l'effectivité de ces contrôles :
· Elle a précisé les pièces justificatives pouvant être exigées dans le cadre de la déclaration, notamment pour justifier de la qualité de résidence principale d'un meublé de tourisme. Il s'agit d'éviter les fausses déclarations à la résidence principale opérées dans le but de contourner la législation sur le changement d'usage.
· Elle a doté les communes du pouvoir de suspendre la validité des numéros d'enregistrement des annonces de meublés de tourisme, afin de permettre aux élus locaux non seulement de sanctionner les manquements mais surtout de les faire cesser. Cette suspension entraîne l'obligation pour les plateformes de retirer les annonces concernées. Elle sera notamment possible lorsque la commune constate que le meublé de tourisme mis en location est un logement social : il s'agit de rendre plus effective cette interdiction déjà inscrite dans la loi.
· Enfin, la rapporteure a été alertée par des communes touristiques aux centres historiques anciens sur des locations meublées touristiques pratiquées au mépris des règles de sécurité des biens et de personnes, dans des immeubles menaçant de s'effondrer - y compris à cause de travaux visant à renforcer l'attractivité touristique des biens mais inadaptés à la structure des immeubles. La commission a donc précisé que lorsqu'un meublé de tourisme est frappé d'arrêté de péril, la commune peut suspendre la validité de l'enregistrement de l'annonce et que les sommes versées par le locataire lui sont restituées, évitant ainsi l'enrichissement indu du propriétaire.
C. DOTER LES COMMUNES D'OUTILS À LEUR MAIN POUR RÉGULER LES MEUBLÉS DE TOURISME ET FAVORISER L'HABITAT PERMANENT
Pour concilier les préoccupations divergentes de territoires aux dynamiques économiques et locatives différentes, la commission a favorisé à l'article 2 les outils facultatifs et flexibles, aux mains des élus locaux, permettant à ceux qui le souhaitent d'encadrer la location meublée touristique au plus près des besoins de leur commune.
1. L'extension des outils de régulation aux communes qui le souhaitent
La commission a salué l'extension et la facilitation du recours par la commune au régime d'autorisation préalable au changement d'usage, notamment via la suppression de l'autorisation préfectorale. De même, elle a conservé la faculté donnée aux élus locaux de décider d'un régime d'autorisation préalable à la location d'un local professionnel en tant que meublé de tourisme : cela répond au report des investisseurs sur cette catégorie de biens, face aux régimes d'autorisations pour les locaux à usage d'habitation et à usage commercial.
2. La sécurisation d'outils mis en oeuvre par les communes et attaqués devant le juge
L'article 2 consacre également plusieurs outils déjà connus des élus, qui étaient jusqu'alors mis en oeuvre dans le silence de la loi, générant insécurité juridique et contentieux.
Pour éviter tout effet de bord, notamment dans les communes mettant en oeuvre l'autorisation de changement d'usage avec compensation, la commission a rendu facultative l'extension aux personnes morales du régime d'autorisation temporaire de changement d'usage.
L'article permet également aux communes de délimiter des zones où s'appliquent des quotas d'autorisations temporaires de changement d'usage : cette mesure qui permet un pilotage du nombre de meublés et une adaptation en fonction des évolutions du parc locatif est plébiscitée par de nombreux élus. La commission a adopté deux amendements :
- un amendement sécurisant le recours des communes à des quotas, non pas en nombre maximal, mais en part maximale de logements pouvant faire l'objet d'une autorisation temporaire, afin d'autoriser un pilotage dynamique du parc ;
- un amendement de Mmes Gatel et Billon et de M. Retailleau permettant aux communes insulaires métropolitaines, dont la singularité a été reconnue par la loi 3DS, de recourir à des quotas sur l'ensemble de leur territoire.
L'article 2 entend aussi répondre aux préoccupations concernant la conformité de la location meublée touristique au bail ou au règlement de copropriété. De récentes délibérations d'Annecy, Strasbourg ou Nice ont été annulées ou suspendues parce qu'elles subordonnaient la délivrance de l'autorisation de changement d'usage à l'autorisation de la copropriété, ce qui est contraire à la Constitution. Face à l'impossibilité d'exiger une telle autorisation, la solution proposée est une déclaration sur l'honneur du demandeur de l'autorisation sur l'absence de clause interdisant la location meublée touristique. En outre, l'information sur les activités de location meublée touristique dans l'immeuble, renforcée par l'article 5, permettra aux copropriétaires d'exercer des recours.
Enfin, l'article 2 simplifie les modalités d'administration de la preuve de l'usage d'habitation d'un local, qui incombe à la commune souhaitant démontrer un usage illicite. La commission a amendé le dispositif pour concilier sécurité juridique des transactions et assouplissement des conditions de la charge de la preuve.
3. La création d'une servitude de résidence principale
Par ailleurs, l'article 2 instaure une servitude de résidence de principale pour les constructions nouvelles dans certaines zones délimitées. La commission a rendu plus effective l'obligation d'occupation à titre de résidence principale, en permettant au maire de mettre en demeure de régularisation aussi bien le locataire que le propriétaire et en autorisant une clause de résiliation unilatérale du bail en cas de non-respect de l'obligation.