Mardi 5 novembre 2024, lors de son examen en séance publique, le Sénat a adopté les conclusions de la commission mixte paritaire sur la proposition de loi visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l'échelle locale.
L’Assemblée nationale ayant également adopté ces conclusions jeudi 7 novembre 2024, le texte est considéré comme définitivement adopté.
La loi devrait être promulguée dans un délai maximum de 15 jours par le Président de la République, sauf si le Conseil constitutionnel est saisi sur ce texte.
Pourquoi ce texte ?
De nombreuses communes font face à une diminution de leur parc de résidences principales en raison de l’essor de la location de meublés touristiques. À ce jour, le nombre de meublés de tourisme serait estimé à 800 000, sur un stock de 38 millions de logements en France. Dans un contexte général de crise du logement, de nouveaux outils aux mains des élus locaux semblent donc nécessaires pour réguler ces activités au plus près des spécificités locales, sans altérer les conditions de développement économique de territoires touristiques et en préservant l'équilibre entre résidents permanents, résidents secondaires et touristes.
Ce texte dote les élus locaux de nouveaux outils, facultatifs, de régulation de la location meublée touristique, notamment :
- en étendant le périmètre des communes pouvant mettre en œuvre le régime d'autorisation préalable au changement d'usage,
- en donnant la possibilité aux communes de décider de quotas d'autorisations temporaires de changement d'usage,
- en les dotant de la faculté de déterminer des zones où les constructions nouvelles de logements sont dédiées à l'usage de résidence principale.
Ce texte entend également aligner progressivement les exigences de décence énergétique applicables aux meublés touristiques sur celles applicables aux résidences principales afin de limiter le report des investissements du logement classique vers la location meublée touristique du fait d'exigences moins élevées.
La proposition de loi prévoit de réduire les abattements fiscaux dans le cadre de l'imposition des revenus tirés de la location touristique, en maintenant des avantages supplémentaires pour les meublés classés et certaines communes situées dans des zones peu denses ou en montagne.
Les apports du Sénat
Le Sénat a modifié le texte avec des mesures pour équiper les élus locaux d’une "boite à outils" de régulation des meublés de tourisme, notamment :
- rendre plus opérationnelle la déclaration avec enregistrement - dispositif approuvé par près de 80 % des élus locaux consultés - grâce à l’accès systématique des communes et des EPCI aux données fiabilisées à l’aide de pièces justificatives, notamment concernant la preuve de résidence principale pour éviter les fraudes ;
- doter les communes d'un pouvoir de suspension des numéros de déclaration en cas de fausse déclaration, lorsque le meublé est visé par un arrêté de péril, a fait l'objet d'un changement d'usage irrégulier ou est une sous-location d'un logement social. Ce pouvoir de suspension donne aux communes un outil opérationnel permettant de faire rapidement cesser les manquements ;
- renforcer les sanctions en cas de non-respect des autorisations de changement d'usage.
En outre, le Sénat a adopté des mesures visant à limiter l'éviction du logement permanent vers la location meublée touristique en raison des exigences de performance énergétique et de sa fiscalité attractive :
- Pour éviter le report de la location nue vers le meublé touristique à chaque échéance fixée par la loi Climat et Résilience, les nouveaux meublés de tourisme en zone tendue et soumis à une autorisation de changement d’usage devront attester d’un diagnostic de performance énergétique (DPE) classé au moins F en 2025 et E en 2028.
- En 2034, tous les meublés de tourisme devront obtenir un DPE classé au moins D : un délai jugé réaliste afin de donner de la visibilité aux acteurs et d’éviter des différences de réglementation avec la location nue qui auraient complexifié la mise en œuvre de travaux au sein des copropriétés
- Sur le volet fiscal, le Sénat a réduit l'attractivité du régime micro-BIC de la location meublée touristique tout en maintenant l'incitation au classement des meublés de tourisme avec un taux d'abattement plus important. Enfin, la question de la réintégration des amortissements au calcul de la plus-value de cession des biens loués meublés de façon non professionnelle (LMNP) a été renvoyée au débat budgétaire.
Enfin, pour qu'il soit plus en phase avec les mesures qu'il porte, la commission des affaires économiques du Sénat a modifié l'intitulé de la proposition de loi, initialement "visant à remédier aux déséquilibres du marché locatif", en "proposition de loi visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l'échelle locale".