Article 5 bis A (nouveau)
(Article L. 443-12 du code de la construction
et de l'habitation)
Possibilité de pratiquer une
décote
sur le prix de vente des logements HLM
Adopté par l'Assemblée nationale à l'initiative de sa commission des affaires économiques, l'article 5 bis A, qui propose une nouvelle rédaction pour l'article L. 443-12 du code de la construction et de l'habitation, permet aux organismes HLM de vendre leurs logements en appliquant une décote ou une surcote de 35 % sur le prix estimé par le service des domaines.
Le droit en vigueur
En application des articles L. 443-7 à L. 443-15-5 du code de la construction et de l'habitation, les organismes HLM peuvent vendre à leurs occupants les logements sociaux , construits ou acquis depuis plus de dix ans. Ils peuvent également mettre en vente les logements vacants qu'ils possèdent , leurs locataires bénéficiant alors d'un droit de priorité. A défaut d'acquéreur prioritaire, l'organisme peut proposer le logement à toute autre personne physique, à une collectivité territoriale, à un groupement de collectivités territoriales ou à un organisme sans but lucratif agréé qui s'engage à le mettre à la disposition, pendant au moins quinze ans, de personnes défavorisées.
Les organismes HLM sont tenus d'informer le préfet de leurs décisions de mises en vente. Celui-ci consulte la commune d'implantation ainsi que les collectivités publiques qui ont accordé une garantie d'emprunt aux logements concernés. Le préfet a aussi la possibilité, par décision motivée, de s'opposer à la vente. En outre, les ventes HLM ne peuvent porter sur des logements insuffisamment entretenus et ne doivent pas avoir pour effet de « réduire de manière excessive le parc de logements sociaux locatifs existant sur le territoire de la commune ou de l'agglomération concernée ».
Préalablement à la vente, l'organisme doit indiquer au candidat à l'accession le montant des charges locatives et, le cas échéant, de copropriété au cours des deux dernières années, la récapitulation des travaux réalisés sur les parties communes au cours des cinq dernières années ainsi qu'une liste des travaux d'amélioration des parties communes et des équipements communs qu'il serait souhaitable d'entreprendre.
D'une manière plus générale, votre rapporteur rappelle que ces mêmes dispositions du code obligent le conseil d'administration ou de surveillance de chaque organisme HLM à délibérer annuellement sur les orientations de sa politique de vente de logements, à fixer des objectifs en la matière et à apprécier les résultats obtenus l'année précédente. Le comité régional de l'habitat est, quant à lui, saisi chaque année d'un rapport établi par le préfet sur la vente HLM, qui analyse si le réinvestissement des fonds provenant de ces cessions a permis le maintien quantitatif et qualitatif de l'offre locative sociale. Le comité peut, à cette occasion, émettre des recommandations.
Le texte adopté par l'Assemblée nationale
Selon la rédaction actuelle de l'article L. 441-12, le prix de vente du logement, fixé par l'organisme HLM, ne peut être inférieur à l'évaluation faite par le service des domaines, sauf s'il est cédé à un autre organisme HLM ou à une société d'économie mixte. Cependant, à titre exceptionnel, le préfet peut autoriser l'organisme à pratiquer un prix inférieur, sans que le droit soit explicite sur les conditions dans lesquelles une telle décote est autorisée.
L'article 5 bis A modifie ces dispositions en autorisant l'organisme à pratiquer un prix inférieur ou supérieur, au plus de 35 %, par rapport à l'évaluation du service des domaines ou d'un expert agréé par ce dernier, en prenant pour base le prix d'un logement comparable libre d'occupation. Dans les cas où l'acquéreur personne physique aurait bénéficié d'une décote , il aurait interdiction de revendre le logement dans les cinq années suivant la vente , sauf auprès de l'organisme vendeur. S'agissant des acquéreurs personnes morales, l'article ne modifie pas le droit actuel puisque la vente ne pourrait être effectuée à un prix inférieur à celui de l'estimation des domaines, sauf s'il s'agit d'un organisme HLM ou d'une société d'économie mixte.
Propositions de votre commission
Tout en jugeant pertinente l'existence d'une clause « anti-spéculative » au sein de cet article, votre commission émet des réserves sur la constitutionnalité du dispositif qui interdit aux propriétaires de revendre le logement acquis avec une décote pendant une durée de cinq ans. Aux termes de l'article 17 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen, « la propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la condition d'une juste et préalable indemnité ».
Or, cette interdiction de revente constitue, aux yeux de votre commission, une atteinte directe au droit du propriétaire à disposer librement de son logement, qui ne pourrait le revendre, pendant cette période, qu'à un organisme HLM ou à une société d'économie mixte. Votre rapporteur craint donc que ce dispositif soit contraire à l'article 17 précité. Au surplus, il considère que cette clause « anti-revente » pourrait occasionner de graves difficultés pour les propriétaires. Comment l'acquéreur subissant une mutation professionnelle géographique pourrait-il retrouver un nouveau logement s'il lui est interdit de revendre sa résidence principale ? Votre commission estime que ces personnes se retrouveraient devant des problèmes difficilement solubles.
En conséquence, elle juge plus appropriée de prévoir, par un amendement , un remboursement à l'organisme vendeur de la plus-value que l'acquéreur pourrait obtenir au cours des dix ans suivant son achat . En outre, alors que l'Assemblée nationale a prévu un mécanisme « anti-spéculatif » ne couvrant que les cinq années suivant l'acquisition du logement, votre commission estime indispensable, au vu de l'importance de l'avantage financier qui pourrait être accordé, de porter cette durée à dix ans. En définitive, le mécanisme préconisé par votre commission est plus souple et ne devrait pas susciter d'interrogations d'ordre constitutionnel. Il permettra par ailleurs aux accédants concernés de conserver une certaine latitude en cas de mobilité géographique subie ou souhaitée.
Enfin, votre commission considère indispensable de compléter ces dispositions par une clause « anti-relocation spéculative ». Cette dernière interdirait à l'acquéreur, pendant une période de dix ans, de louer son logement à un niveau de loyer supérieur à des plafonds fixés par l'autorité administrative.
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Votre commission vous propose d'adopter cet article ainsi modifié. |