EXPOSÉ GÉNÉRAL
I. LES MULTIPLES ASPECTS DE LA CRISE DU LOGEMENT
Les mises en chantier de logements ont connu, avec plus de 360.000 logements construits en 2004, un record qui devrait être battu en 2005, puisque 400.000 logements devraient être produits. Toutefois, cette relance intervient après des années d'insuffisance de la construction, dans un contexte de très forte hausse des prix du foncier, celle-ci pesant en retour sur le coût de la construction.
A. L'INSUFFISANCE DE LA RESSOURCE FONCIÈRE
Le constat dressé par les acteurs auditionnés par votre rapporteur confirme celui effectué par le groupe de travail chargé d'analyser les facteurs fonciers et immobiliers de la crise du logement : on observe un phénomène de très forte hausse du prix des terrains à bâtir depuis quelques années qui, loin d'être cantonné à la seule région parisienne et au sud-est, concerne désormais toutes les régions. Le président du syndicat national des aménageurs lotisseurs relevait ainsi, en 2004, qu'en huit ans, les prix des terrains « nus » avaient été multipliés de 5 à 10 , « au détriment des collectivités pour qui ils servent de prix de référence aux acquisitions destinées aux équipements publics ». Le président poursuivait ainsi : « Dans ces mêmes huit années, les prix des lots viabilisés ont progressé de 200 à 300 %. Le prix des parcelles urbanisables des grandes agglomérations métropolitaines a rejoint celui de la première couronne parisienne. La part des primo-accédants financée avec un prêt à taux zéro s'est effondrée au profit du diffus. Elle était de 50 à 70 % en 1999 dans les opérations d'aménagement du SNAL. Elle est aujourd'hui tombée à 20 % en moyenne. »
Le rapport « foncier et logement » indiquait quant à lui : « Cette hausse touche d'abord la région parisienne et le Sud-est, qui constituaient un quart des ventes en 2003 et en concentrent un tiers en 2004. Toutefois, elle concerne désormais également toutes les régions. Ainsi au sein de l'aire urbaine de Tours, le prix au mètre carré des terrains destinés à la construction individuelle a progressé de 63 % entre 2000 et 2003, tandis que, dans l'agglomération messine, les prix ont augmenté d'environ 40 % en cinq ans. ».
Cette forte hausse a des conséquences extrêmement préjudiciables : étalement urbain, diminution du nombre de primo-accédants, difficulté à équilibrer les opérations de logements sociaux. On estime que le prix du terrain peut désormais peser jusqu'à 50 % du budget global de construction d'une maison par un particulier, alors qu'il y a trois ans, ce prix ne représentait que 30 %.
Sans reprendre l'ensemble des développements consacrés à ce sujet par le récent rapport du groupe de travail « foncier et logement », votre commission rappelle que les facteurs explicatifs de ce très fort renchérissement du foncier doivent être cherchés à la fois du côté de la demande et du côté de l'offre. S'agissant de la première, la très forte demande de logements, conséquence du retard pris par la construction, entraîne une vive concurrence entre opérateurs, qui pèse à la hausse sur le prix du foncier, celle-ci apparaissant ainsi comme la conséquence de l' « effet multiplicateur des prix immobiliers sur les prix fonciers » .
L'offre de terrains constructibles est, quant à elle, limitée par un certain nombre de phénomènes : rétention foncière liée à la très faible taxation du foncier non bâti constructible et à la dégressivité dans le temps de la fiscalité des plus-values immobilières, difficulté pour les maires d'imposer de nouveaux logements, du fait de leur coût pour les finances communales, de la complexité des règles juridiques et parfois, de la réticence des populations locales.