Article 43
(art. 1384 A et 1384 C du code général des
impôts)
Allongement de la durée d'exonération de taxe
foncière
sur les propriétés bâties pour les
logements sociaux
Objet : Cet article a pour objet de porter de quinze à vingt-cinq ans la durée d'exonération de TFPB pour les logements réalisés dans le cadre de l'article 41 du présent projet de loi.
I - Le dispositif proposé
A. La réglementation applicable à l'exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties
Les organismes de logement social bénéficient de nombreuses dispositions fiscales dérogatoires : exonération d'impôt sur les sociétés, abattement de 30 % sur la valeur locative des logements en zone urbaine sensible (ZUS), exonération de droit de mutation à titre onéreux, application du taux réduit de TVA, etc. Parmi ces aides fiscales, figure l'exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB).
En application des articles 1384 A et 1384 C du code général des impôts, les opérations de construction et d'acquisition de logements locatifs sociaux bénéficient d'une exonération de TFPB pendant quinze ans, à condition d'être financées majoritairement au moyen de prêts locatifs aidés par l'État (PLAI, PLUS, PLS), de prêts accordés par le « 1 % logement », de subventions des collectivités territoriales ou de l'ANRU. La durée d'exonération est portée de quinze à vingt ans lorsque la construction répond à certains critères de qualité environnementale, pour les logements réalisés à compter du 1 er janvier 2002.
Pour bénéficier de l'exonération, le propriétaire doit produire une demande dans les quatre mois suivant l'ouverture des travaux. L'exonération cesse de plein droit si, à la suite de transformation ou d'agrandissement, l'immeuble perd le caractère d'une habitation à loyer modéré. Par ailleurs, la durée d'exonération est ramenée à dix ans pour les logements en accession à la propriété.
Compte tenu du vieillissement du parc locatif social, 74 % des logements sociaux étaient taxés en 2001, contre seulement 39 % en 1990. Par conséquent, la cotisation de TFPB qui équivalait à 4,3 % des loyers en 1990, en représentait 9,6 % en 2001, soit 1,13 milliard d'euros.
B. Une exonération étendue
Le présent article prévoit d'étendre, sous certaines conditions, l'exonération de TFPB et d'en allonger temporairement la durée, afin d'améliorer l'équilibre financier des opérations de logement social.
Le paragraphe I complète l'article 1384 A du code général des impôts pour rendre formellement applicable aux départements de Guadeloupe, de Guyane, de Martinique et de la Réunion le dispositif d'exonération de TFPB. Il s'agit d'une clarification du système en vigueur dans les DOM, où les logements locatifs sociaux financés avec une aide de l'État bénéficient d'une exonération de quinze ans de TFPB par extension du dispositif applicable en métropole. Une fiscalité particulière est en revanche appliquée dans les TOM où la TFPB n'existe pas.
Le régime d'exonération s'appliquera désormais dans les départements d'outre-mer comme en métropole, sur les logements locatifs sociaux et, plus généralement, sur les constructions de logements neufs à usage locatif et affectés à l'habitation principale, lorsqu'elles sont financées à plus de 50 % au moyen d'un prêt aidé de l'État (1°) .
Ce pourcentage comprend, outre les prêts aidés de l'État, les subventions de l'ANRU, des collectivités territoriales, des établissements publics de coopération intercommunale et du « 1 % logement » (2°) .
Enfin, la durée d'exonération de TFPB est portée à vingt-cinq ans pour l'ensemble des logements, répondant aux conditions de financement aidé précitées, en métropole et dans les départements d'outre-mer, à condition que ces constructions bénéficient d'une décision d'octroi de subvention ou de prêt aidé entre le 1 er juillet 2004 et le 31 décembre 2009 (3°) .
Le paragraphe II introduit des dispositions similaires à celles du paragraphe I, pour les logements acquis grâce à une aide de l'État et réhabilités par une subvention de l'ANAH.
En effet, aux termes de l'article 1384 C du code général des impôts, « les logements acquis en vue de leur location, avec le concours financier de l'État ou avec une subvention de l'Agence nationale pour la rénovation urbaine (...), sont exonérés de la taxe foncière sur les propriétés bâties pendant une durée de quinze ans à compter de l'année qui suit celle de leur acquisition. » Par ailleurs, « sont également exonérés de taxe foncière sur les propriétés bâties pendant une durée de quinze ans les logements (...) qui, en vue de leur location ou attribution à titre temporaire aux personnes défavorisées (...), sont améliorés au moyen d'une aide financière de l'Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat ».
Le 1° de ce paragraphe étend le bénéfice de ce dispositif aux logements acquis et améliorés selon les mêmes conditions dans les départements d'outre-mer.
Le 2° porte ensuite la durée d'exonération de TFPB à vingt-cinq ans pour l'ensemble des logements visés par la nouvelle rédaction de l'article 1384 C précité, lorsque la décision de subvention ou de prêt intervient entre le 1 er juillet 2004 et le 31 décembre 2009.
II - La position de votre commission
Votre commission est favorable aux mesures d'accompagnement fiscal destinées à favoriser l'effort des organismes HLM pour la construction de logements sociaux.
L'avantage procuré par l'allongement de la TFPB équivaut en effet pour eux à une augmentation moyenne de 4 % du taux de la subvention de l'État.
Le coût pour l'État ne sera effectif qu'à partir de 2021. Il a été estimé pour l'ensemble des opérations en métropole et dans les DOM à environ 60 millions d'euros en 2021 et à 300 millions d'euros en régime de croisière de 2026 à 2031.
Afin de renforcer la portée du dispositif prévu, votre commission vous propose de le compléter par deux amendements .
Il s'agit tout d'abord, pendant la durée du plan de cohésion sociale, de porter de quinze à vingt-cinq ans la durée d'exonération de TFPB pour les logements, réhabilités grâce à une aide de l'ANAH, loués par une association à des personnes très défavorisées.
Le second amendement a pour objet de porter jusqu'en 2009, au lieu de 2006 actuellement, le bénéfice, pour les organismes HLM et les SEM, d'un abattement de 30 % sur la TFPB due pour les immeubles situés en zone urbaine sensible.
Cette mesure permettra, pendant la période de mise en oeuvre du plan de cohésion sociale, de ne pas favoriser que la seule construction de nouveaux logements sociaux, mais également d'offrir un « coup de pouce » financier aux organismes dont le parc est vieillissant et sur lesquels pèsent de lourdes charges d'entretien.
Votre commission vous demande d'adopter le présent article ainsi modifié.