ARTICLE 5
Réforme des plus-values immobilières des
particuliers
Commentaire : le présent article vise à
simplifier le mode d'imposition des plus-values immobilières des
particuliers et à le rapprocher du régime applicable aux
plus-values de cession de valeurs mobilières.
I. LE DROIT EXISTANT
A. LE CHAMP D'APPLICATION
1. Biens imposables
En vertu des articles 150 A et suivants du code général des
impôts, sont soumises à l'impôt sur le revenu
, les
plus-values réalisées par les particuliers lors de la cession
à titre onéreux :
- de biens immobiliers
(bâtis et non bâtis) ;
- de droits immobiliers
(usufruit, nue-propriété,
servitudes) ;
- ou
de titres de sociétés non cotées à
prépondérance immobilière
16(
*
)
.
Toutes les cessions à titre onéreux sont concernées, qu'il
s'agisse de ventes, d'échanges, de partages ou d'apports en
sociétés. En revanche, les mutations à titre gratuit entre
vifs (donations) ou par décès (successions) sont exclues.
Les opérations de cession doivent relever de la gestion du patrimoine
privé du contribuable : sont donc exclus les profits retirés des
activités professionnelles imposables selon le régime des
bénéfices industriels et commerciaux, telles que les
activités des marchands de biens, et des personnes réalisant des
opérations de construction effectuées à titre habituel ou
des profits de lotissements, et les plus-values de cession de biens figurant
à l'actif d'une entreprise ou affectés à l'exercice d'une
profession.
Sous réserve des conventions internationales
17(
*
)
:
-
si le cédant a son domicile fiscal ou son siège social en
France
, il est imposable sur tous ses biens, situés en France ou
à l'étranger ;
-
si le cédant n'a pas son domicile fiscal en France
, il est
imposable à raison des seuls biens situés en France sous forme
d'un prélèvement forfaitaire de 33,33% libératoire de
l'impôt sur le revenu.
2. Exonérations
a) La résidence principale
En vertu du a. du I de l'article 150 C du code général des
impôts, toute plus-value réalisée lors de la cession de la
résidence principale habituelle du propriétaire est totalement
exonérée.
Par « résidence habituelle», on entend l'habitation où
le contribuable réside durant la majeure partie de l'année.
L'occupation de l'immeuble doit être effective depuis la date
d'acquisition ou d'achèvement de celui-ci ou
avoir duré au
minimum cinq ans de manière continue ou discontinue
.
Aucune durée d'occupation n'est cependant exigée si la cession
est motivée par des
impératifs familiaux ou
professionnels
. Bénéficient de la même
exonération les dépendances de l'habitation
« immédiates et nécessaires » : il
s'agit des bâtiments annexes (garages, cours, jardins) et du terrain
à concurrence de 2.500 m².
b) La première cession d'un logement
En application du II de l'article 150 C du code général des
impôts, la première cession d'un logement destiné à
l'habitation est exonérée de l'impôt sur la plus-value
à condition :
-
que le cédant ou son conjoint ne soit pas propriétaire de sa
résidence principale
directement ou par personne interposée ;
-
que la cession soit réalisée au moins cinq ans après
l'acquisition
ou l'achèvement du logement et qu'elle n'ait pas
été précédée, dans les deux ans, de la
cession de la résidence principale.
-
ces délais ne sont cependant pas exigés si la cession est
justifiée par des événements tenant à la situation
familiale ou professionnelle du contribuable
.
c) Les terrains agricoles ou forestiers
En vertu du 2° de l'article 150 D du code général des
impôts, sont exonérées
les plus-values de cessions de
terrains agricoles ou forestiers ou de parts de groupements agricoles ou
forestiers
qui ne sont pas exploités par le propriétaire
lorsque le prix de cession au sol, faisant abstraction de la valeur des
plantations, ne dépasse pas des limites fixées par
décret
18(
*
)
.
En vertu du 3° du même article,
les cessions de peuplements
forestiers sont exonérées quel que soit leur prix de cession
.
Enfin, en vertu du 5° du même article, sont exonérés
les biens échangés
dans le
cadre d'opérations de
remembrement
rural ou urbain. Cependant, il ne s'agit pas d'une
exonération définitive mais d'un report d'imposition.
d) Les terrains et biens assimilés dans les DOM
En vertu du 7° de l'article 150 D du code général des
impôts, sont exonérées
les plus-values à
l'occasion de cession de terrains et bien assimilés dans les DOM
quand :
a) le terrain cédé est destiné à la création
d'équipements neufs dans le secteur du tourisme et de l'hôtellerie
;
b) le terrain a été acquis par le cédant depuis au moins
douze ans ;
c) il existe un certificat d'urbanisme déclarant le terrain
constructible ;
d) l'acquéreur ou le vendeur justifie de l'exécution des travaux
et de la destination des équipements dans un délai de 4 ans.
e) Les biens faisant l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité
publique
En vertu de l'article 150 E du code général des impôts, la
plus-value réalisée à la suite d'une procédure
d'expropriation pour cause d'utilité publique est exonérée
à la condition que le cédant procède au remploi de
l'indemnité d'expropriation dans l'achat de biens de même nature
dans un délai de six mois suivant le paiement de l'indemnité.
f) Les éxonérations tenant à la personne du
cédant
En vertu du 4° de l'article 150 D du code général des
impôts, les
titulaires d'une pension vieillesse
non-assujettis
à l'impôt sur le revenu sont exonérés.
De même, en vertu de l'article 150 B du code général des
impôts,
le cédant est exonéré lorsque l'ensemble
du patrimoine immobilier familial, c'est-à-dire celui du cédant,
de son conjoint et le cas échéant de ses enfants à charge,
n'excède pas 61.000 euros
, y compris le bien cédé.
Cette somme est majorée de 15.250 euros par enfant à charge
à partir du troisième.
3. Seuil d'imposition et abattements divers
En plus des exonérations tenant à la nature des biens ou à
la situation patrimoniale des contribuables, le code général des
impôts fixe un seuil d'imposition.
En vertu de l'article 150 F du code général des impôts, il
n'est pas tenu compte des cessions effectuées
lorsque leur montant
n'excède pas, annuellement, 4.060 euros pour les immeubles et 3.050
euros pour les biens meubles
.
Par ailleurs, en vertu de l'article 150 M du code général des
impôts, au-delà de la deuxième année de
détention d'un bien immobilier, chaque année
supplémentaire de détention ouvre droit à
un abattement
de 5 % sur la plus-value réalisée
à la cession de
ce bien. Il en résulte une exonération de fait des plus-values
immobilières lorsque le bien a été détenu depuis
plus de vingt-deux ans.
B. CALCUL DE LA PLUS-VALUE
1. Calcul de la plus-value brute
La plus-value imposable est égale à la différence entre le
prix de cession et le prix d'acquisition du bien immobilier
.
Le prix de cession
s'entend du prix stipulé dans l'acte
augmenté des charges en capital (dans le cas où les
remboursements d'emprunts seraient mis à la charge de
l'acquéreur) et des indemnités stipulées au profit du
cédant, et diminué des frais de cession effectivement
supportés par le cédant (commission de vente, frais de
mainlevée d'hypothèque, etc.) ainsi que, dans le cas de la vente
d'un terrain à bâtir, du complément de taxe foncière
éventuellement dû.
Le prix d'acquisition s'entend du prix effectivement versé par
l'intéressé
, tel qu'il est stipulé dans l'acte,
majoré :
-
des frais d'acquisition
(lesquels peuvent être calculés
forfaitairement à 10 % du prix d'acquisition), qui couvrent les
droits d'enregistrement, les honoraires du notaire, les commissions
versées à des intermédiaires ;
-
les dépenses diverses, essentiellement les travaux
(dépenses de construction, d'agrandissement, de réparation et de
rénovation) dès lors qu'elles n'ont pas été
déjà pris en compte pour le calcul de l'impôt sur le revenu
et les frais de voierie, de réseaux ou de distribution imposés
par les collectivités locales et les charges en capital pour certains
emprunts.
Pour tenir compte de l'érosion monétaire, le prix d'acquisition
ainsi que les frais et dépenses
sont revalorisés à
l'aide des coefficients de variation de l'indice annuel des prix à la
consommation
depuis l'acquisition du bien jusqu'à sa vente.
2. Calcul de la plus-value nette
Plusieurs abattements sont appliqués sur la plus-value brute
immobilière :
- chaque année de détention au-delà de la deuxième
ouvre droit à un abattement de 5 % sur le montant de la
plus-value.
Celui-ci se calcule par période de douze mois, en
faisant abstraction des fractions d'années ;
-
un abattement général de 915 euros
est pratiqué
sur le montant total des plus-values immobilières et mobilières
réalisées par le contribuable dans l'année
19(
*
)
;
-
la plus-value réalisée lors de la cession de la
première résidence secondaire détenue par un contribuable
ouvre droit à un abattement de 6.100 euros
pour un couple
marié ou 4.600 euros pour une personne seule, majoré de 1.525
euros par enfant vivant ou représenté, qu'il soit ou non à
charge, à la condition que le propriétaire de cette
résidence en ait eu la libre disposition pendant au moins cinq ans.
3. Modalités d'imposition
a) Fait générateur
Le fait générateur de l'imposition est constitué par la
cession à titre onéreux du bien ou du droit immobilier.
La
plus-value est donc soumise à l'impôt sur le revenu au titre de
l'année de la cession c'est-à-dire que l'on prend comme
référence la date de l'enregistrement de cette cession ou de la
date de l'acte authentique la constatant.
Par dérogation, lorsque la cession résulte d'une expropriation
pour cause d'utilité publique, l'impôt est dû l'année
au cours de laquelle l'indemnité est perçue
.
Enfin, dans le cas d'une plus-value à long terme
réalisée sur la cession ou l'apport d'un terrain à
bâtir
, il est possible de reporter l'imposition dans les cinq
années suivant la réalisation de la plus-value s'il s'agit d'un
apport à une société civile immobilière (SCI) de
construction-vente, d'un apport à une société transparente
ou de la cession d'un terrain rémunérée par la remise d'un
immeuble à construire.
b) Calcul de l'impôt
Pour le calcul de l'impôt, il faut distinguer les plus-values à
court terme (moins de deux ans de détention du bien) des plus-values
à long terme (plus de deux ans de détention).
En vertu de l'article 150 J du code général des impôts,
les plus-values à court terme, réalisées moins de deux
ans après l'acquisition du bien
, sont entièrement
intégrées au revenu global imposable après application de
l'abattement général annuel de 915 euros.
Les plus-values de long terme sont intégrées aux revenus
imposables après application d'un système de quotient
destiné à atténuer les effets de la progressivité
du barème de l'impôt sur le revenu.
Le système du quotient consiste :
- à diviser par cinq le total net des plus-values imposables ;
- à ajouter ce résultat au revenu global net soumis à
l'impôt sur le revenu ;
- à calculer l'impôt correspondant à ce cinquième de
plus-value ;
- à multiplier par cinq ce chiffre pour obtenir l'impôt dû
au titre de la plus-value.
S'agissant du paiement de l'impôt, le contribuable détient la
faculté, à sa demande,
d'opter pour un paiement
fractionné
s'il s'agit d'une plus-value à long terme.
L'impôt pourra alors être divisé en parts égales sur
les cinq années suivant celle de la réalisation de la plus-value,
chaque paiement étant assorti de l'intérêt légal
(3,29 %).
c) Formalités de déclaration et versement
L'acte d'enregistrement ou la déclaration qui constate
l'aliénation du bien doit comporter, d'une part, l'adresse du service
des impôts dont dépend le cédant et, d'autre part, le prix
d'acquisition du bien.
Pour l'établissement de l'impôt sur le revenu, le contribuable
qui a réalisé une opération taxable est tenu de joindre
à sa déclaration des revenus une déclaration
spéciale (n° 2049)
dont elle constitue une annexe.
Cette déclaration n'est pas requise s'il s'agit d'une plus-value
exonérée
(telle que la résidence principale) ou
exemptée d'imposition (par exemple à l'issue de vingt-deux ans de
détention du bien). Les personnes non domiciliées en France et
les sociétés ayant leur siège à l'étranger
doivent, quant à elles, produire une déclaration
particulière pour la liquidation du prélèvement
libératoire précité de 33,33 %.
II. LE DISPOSITIF PROPOSÉ PAR LE PRÉSENT ARTICLE
Le
I
du présent article introduit douze nouveaux articles
numérotés 150 U à 150 VH dans le code
général des impôts
20(
*
)
. Les
II à VIII
procèdent pour l'essentiel à des coordinations.
Le présent article occupe huit pages du présent projet de loi de
finances.
A. LE CHAMP D'APPLICATION DU NOUVEAU RÉGIME
1. Les plus-values de cessions à titre onéreux d'immeubles ou
droits immobiliers
a) Des cessions à titre onéreux par des personnes physiques ou
des sociétés de personnes
L'article 150 U définit dans son I le champ d'application du nouveau
régime des plus-values immobilières qui est précisé
aux articles 150 V à 150 VH : il s'agit des plus-values
réalisées à l'occasion de
cession à titre
onéreux de biens immobiliers (bâtis ou non bâtis) ou de
droits relatifs à ces biens immobiliers
(tels qu'usufruit et
nue-propriété),
par
des personnes physiques ou des
sociétés
qui relèvent des articles 8 à 8
ter
du code général des impôts
21(
*
)
c'est-à-dire des
sociétés transparentes dont les associés ou les
commandités sont imposables à l'impôt sur le revenu. Ces
personnes peuvent être, ou non, domiciliées en France.
Sont exclues du régime :
- les cessions qui relèvent du régime des bénéfices
industriels et commerciaux, des bénéfices agricoles et des
bénéfices non commerciaux
22(
*
)
;
- les plus-values réalisées à l'occasion de la cession
d'un terrain divisé en lots destinés à être
construits lorsque, en vertu du 3 ° du I de l'article 35 du code
général des impôts, elles sont soumises au régime
des bénéfices industriels et commerciaux.
Ces dispositions reprennent le champ d'application de l'article 150 A et de
l'article 150 A
ter
du code général des impôts sous
réserve de modifications rédactionnelles.
b) Les cessions exonérées
Le II de l'article 150 U précise la liste des immeubles et droits
immobiliers exonérés d'impôt sur les plus-values.
Il s'agit :
1 - de
la résidence principale du cédant
au jour de la
cession.
Cette disposition reprend l'exonération prévue actuellement au a.
du I de l'article 150 C du code général des impôts.
Toutefois, la condition de résidence pendant au moins cinq ans est
supprimée (condition qui pouvait déjà être
levée en cas d'impératif familial ou de changement de
résidence) et il est précisé qu'il doit s'agir de la
résidence du cédant lui-même.
2 - de
l'habitation en France de personnes physiques non résidentes
et appartenant à l'Union européenne
23(
*
)
. Le cédant doit
toutefois avoir été domicilié fiscalement en France
pendant au moins deux ans à un moment quelconque de sa vie.
Il s'agit ici de reprendre les dispositions du b. du I de l'article 150 C du
code général des impôts en élargissant son
bénéfice à l'ensemble des ressortissants de l'Union
européenne alors qu'il était jusqu'à présent
réservé aux Français domiciliés hors de France. Par
ailleurs, la condition de domicile fiscal en France est allongée de un
à deux ans, en échange d'une suppression de l'exigence de libre
disposition du bien pendant au moins trois ans depuis son acquisition ou de son
achèvement (condition qui pouvait déjà être
levée en cas d'impératifs familiaux ou de retour en France).
3 - des
dépendances immédiates et nécessaires de ces
biens exonérés
, à condition que leur cession soit
simultanée avec le bien.
Il s'agit ici de reprendre les dispositions du dernier alinéa du I de
l'article 150 C du code général des impôts. Une condition
est toutefois ajoutée : celle de la cession simultanée avec
l'immeuble exonéré.
4 - des
biens pour lesquels une déclaration d'utilité publique
(DUP) a été prononcée en vue d'une expropriation
,
à condition qu'il soit procédé au remploi de
l'intégralité de l'indemnité dans un délai de 12
mois à compter de sa perception.
Il s'agit ici de reprendre les dispositions de l'article 150 E du code
général des impôts sous réserve de deux
modifications : il est précisé que toute l'indemnité
doit être réemployée, et le délai est porté
de 6 à 12 mois pour remplir cette obligation.
5 -
des biens qui sont échangés lors d'opérations de
remembrement
.
Il s'agit de reprendre ici, sous réserve de modifications
rédactionnelles, les dispositions du 5° de l'article 150 D.
6 -
les biens dont le prix de cession est inférieur ou égal
à 15.000 euros
, ce seuil s'appréciant en tenant compte
de la valeur de l'immeuble ou de la partie d'immeuble en pleine
propriété.
L'article 150 F du code général des impôts prévoit
actuellement une exonération pour les cessions d'immeubles
inférieures à 4.600 euros, ce seuil s'appliquant pour toutes les
cessions de l'année.
Ce seuil est donc plus que triplé et
apprécié cession par cession
, ce qui sera favorable au
contribuable. Il faut noter que ce seuil est identique à celui
applicable pour les cessions de valeurs mobilières.
Un certain nombre d'exonérations ne figurent plus dans le nouveau
dispositif du gouvernement
. La liste de ces exonérations, pour
lesquelles l'administration fiscale déclare ne pas disposer
d'éléments statistiques fiables
24(
*
)
, est récapitulée
ci-après.
Liste des exonérations supprimées
|
Article CGI |
Exonération |
|
150 C II |
Première cession d'une résidence secondaire, lorsque le propriétaire est locataire de sa résidence principale |
|
150 D 2° |
Terrains à usage agricole ou forestier dont le prix au sol ne dépasse pas les limites fixées par décret |
|
150 D 3° |
Terrains de peuplement forestier |
|
150 D 7° |
Terrains situés dans les DOM destinés à des équipements touristiques nouveaux |
|
150 D 4° |
Titulaires de pension vieillesse non assujettis à l'impôt sur le revenu |
|
150 B |
Cédant dont l'ensemble du patrimoine immobilier familial n'excède pas 61.000 euros, y compris le bien cédé. Cette somme est majorée de 15.250 euros par enfant à charge à partir du troisième. |
2.
Les plus-values de cessions à titre onéreux de meubles
a) Champ d'application
L'article 150 UA traite des plus-values sur biens meubles, autres que des
valeurs mobilières, détenus à titre privé.
Le champ d'application est le même que pour les cessions d'immeubles sous
deux exceptions :
- seules sont concernées
les personnes physiques domiciliées
fiscalement en France
au sens de l'article 4 B du code
général des impôts et les sociétés ou
groupements ayant leur siège social en France ;
- outre les sociétés et groupements mentionnés aux
articles 8 à 8
ter
du code général des impôts
sont également concernés
les membres de
copropriétés de navire
(article 8
quater
) et les
membres de copropriétés de cheval de course ou
d'étalon
(article 8
quinquies
).
Par ailleurs, ces dispositions ne s'appliquent pas aux ventes de métaux
précieux, de bijoux et d'objets d'art, de collection et
d'antiquité qui relèvent de l'article 150 V
bis
du code
général des impôts.
Sont exclues du dispositif, sous réserve des dispositions de
l'article 150
octies
, les plus-values réalisées lors
d'opérations de toute nature portant sur des marchandises qui ne se
matérialisent pas par la livraison effective ou la levée des
biens ou des droits.
Ces dispositions reprennent les dispositions des articles 150 A et 150 N
en les précisant.
b) Exonérations
Le II de l'article 150 UA prévoit deux exonérations :
1 -
une exonération des meubles meublants, appareils ménagers
et voitures automobiles
, lorsqu'ils ne constituent pas des objets d'art, de
collection ou d'antiquité et que le vendeur n'opte pas pour le
régime des plus-values en application de l'article 150 V
sexies
du code général des impôts.
Il s'agit de reprendre les dispositions du I de l'article 150 D du code code
général des impôts. Les objets d'art, de collection ou
d'antiquité sont soumis à un régime spécifique.
2 -
les meubles dont le prix de cession est inférieur ou égal
à 5.000 euros
.
Le seuil d'exonération actuellement prévu à l'article 150
F du code général des impôts, soit 3.050 euros de cessions
par an, est donc relevé jusqu'à 5.000 euros.
3. Les plus-values de cessions à titre onéreux de droits
sociaux de sociétés de personnes à
prépondérance immobilière
Le I de l'article 150 UB assimile le régime de cession de droits sociaux
de sociétés mentionnées aux articles 8 à 8
ter
du code général des impôts
25(
*
)
aux cessions d'immeubles et droits
immobiliers prévu à l'article 150 U lorsque leur actif est
principalement constitué d'immeubles ou de droits portant sur ces
immeubles.
Pour déterminer la prépondérance immobilière, sont
exclus les immeubles affectés par la société à sa
propre exploitation industrielle, commerciale, agricole ou à l'exercice
d'une profession non commerciale.
Le II exonère de ce régime les plus-values
réalisées dans le cadre d'une opération de fusion, de
scission ou d'un apport de titres à une société soumise
à l'impôt sur les sociétés sauf lorsque le
contribuable perçoit une soulte qui excède de 10 % la valeur
nominale des titres reçus.
Ces dispositions reprennent les dispositions des premier et quatrième
alinéas de l'article 150 A
bis
du code général des
impôts, en excluant cependant les sociétés non
cotées à prépondérance immobilière qui sont
soumises à l'impôt sur les sociétés.
Le III traite le cas de régimes particuliers anciens qui ont
amené à un report d'imposition des plus-values. Dans ce cas,
l'imposition des plus-values est reportée de plein droit au moment
où s'opère la cession, le rachat, le remboursement ou
l'annulation des nouveaux titres reçus
26(
*
)
.
B. LES MODALITÉS DE CALCUL DE LA PLUS-VALUE IMPOSABLE
1. Calcul de la plus ou moins-value brute
L'article 150 V dispose que la plus ou moins-value brute est égale
à la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition
par le cédant. Il s'agit d'une simple reprise des dispositions des trois
premiers alinéas de l'actuel article 150 H du code général
des impôts.
a) Calcul du prix de cession
Le I de l'article 150 VA précise ce que signifie le prix de cession. Il
s'agit du prix réel tel qu'il est stipulé dans l'acte, sauf
dissimulation qui entraîne une majoration égale au montant de la
dissimulation.
Par ailleurs, en application du second alinéa du I, lorsque le bien est
cédé contre une rente viagère, le prix de cession est la
valeur en capital de la rente, hors intérêts. Il s'agit d'une
reprise des dispositions du premier alinéa de l'actuel article 150 I du
code général des impôts.
Le II de l'article 150 VA traite
des majorations
du prix de
cession : il s'agit des charges et indemnités mentionnées au
2
ème
alinéa du I de l'article 683 du code
général des impôts, c'est-à-dire toutes les charges
et indemnités stipulées au profit du cédant qui sont
ajoutées au prix de cession pour la liquidation des droits de mutation
à titre onéreux. La disposition actuellement inscrite au 4°
de l'article 150 D concernant l'exonération des indemnités
d'assurance consécutives à un sinistre partiel ou total d'un
immeuble est par ailleurs reprise, puisque ces indemnités ne sont pas
prises en compte dans le prix de cession.
Le III de l'article 150 VA traite des
réductions
du prix de
cession : il s'agit du montant de la taxe sur la valeur ajoutée et
des frais supportés par l'acquéreur au moment de la cession, sur
justificatifs. Ces frais seront définis par décret. Il s'agit de
reprendre les dispositions du quatrième alinéa de l'article 150 H
du code général des impôts.
b) Calcul du prix d'acquisition
Le I de l'article 150 VB
définit le prix d'acquisition
comme le
prix effectivement acquitté par le cédant, tel qu'il a
été stipulé dans l'acte de cession, sauf dissimulation.
Si le bien avait été acquis à titre gratuit, le prix
d'acquisition s'entend de la valeur vénale au jour du transfert.
Cette disposition reprend le cinquième alinéa de l'article
150 H du code général des impôts. Il est toutefois
ajouté que la valeur vénale est diminuée le cas
échéant de l'abattement prévu à l'article 764
bis
du code général des impôts, c'est-à-dire
de l'abattement de 20 % lorsque l'immeuble constitue au jour du
décès la résidence principale du défunt et que
à cette même date il est occupé à titre de
résidence principale par le conjoint survivant ou par un ou plusieurs
enfants protégés ou dans l'incapacité de travailler.
Comme pour le prix de cession, lors d'une acquisition par paiement d'une rente
viagère, le prix d'acquisition est la valeur en capital de la rente,
à l'exclusion des intérêts.
S'agissant des titres ayant fait l'objet d'un report
spécifique
27(
*
)
, la
plus-value imposable est calculée par référence au prix ou
à la valeur d'acquisition des titres échangés,
diminué ou augmenté de la soulte reçue ou versée
lors de l'échange.
Le II de l'article 150 VB mentionne
les majorations
du prix
d'acquisition sur justificatifs. Il s'agit :
1- des charges et indemnités mentionnées au deuxième
alinéa du I de l'article 683 du code général des
impôts, c'est-à-dire des charges et indemnités
stipulées au profit du cédant et qui sont ajoutées au prix
de cession pour la liquidation des droits de mutation ;
2 - des frais afférents à l'acquisition à titre gratuit
définis par décret ;
Il s'agit d'une reprise des dispositions du septième alinéa de
l'article 150 H du code général des impôts
à la différence importante que les droits de mutation à
titre gratuit seront désormais pris en compte alors qu'ils
étaient jusqu'à présent expressément exclus.
3 -
des frais afférents à l'acquisition à titre
onéreux
définis par décret ; le cédant
pouvant toutefois fixer à 7,5 % du prix d'acquisition ces frais ;
Il s'agit d'une reprise des dispositions de l'article 150 H du code
général des impôts sous réserve que
le taux est
abaissé de 10 % à 7,5 %
pour tenir compte de la diminution
des droits de mutation à titre onéreux.
4 -
des travaux
28(
*
)
effectués sur l'immeuble
lorsqu'ils n'ont pas déjà
été pris en compte pour la détermination de l'impôt
sur le revenu et ne présentent pas le caractère de
dépenses locatives. Ces travaux doivent être
réalisés par une entreprise. Toutefois, lorsque le bien est
cédé plus de 5 ans après son acquisition, le
contribuable peut apporter une majoration égale à 15 % du
prix d'acquisition sans justificatif ;
Il s'agit d'une reprise des dispositions du huitième alinéa de
l'article 150 H et de l'article 150 L du code général
des impôts hormis que les travaux doivent être
réalisés par une entreprise pour ouvrir droit à une
déduction réelle
29(
*
)
.
5 -
des frais de voirie, réseaux et distribution imposés par
les collectivités locales ou leurs groupements
dans le cadre du plan
d'occupation des sols ou du plan local d'urbanisme, en ce qui concerne les
terrains à bâtir ;
Il s'agit d'une reprise exacte des dispositions du douzième
alinéa de l'article 150 H du code général des impôts.
6 -
des frais acquittés pour la restauration ou la remise en
état des biens meubles ;
Il s'agit d'une reprise exacte des dispositions du neuvième
alinéa de l'article 150 H du code général des impôts.
Ne sont donc pas reprises
, dans la liste des majorations du prix
d'acquisition actuellement en vigueur :
-
la majoration relative aux intérêts d'emprunts pour
l'acquisition d'une résidence secondaire
(onzième
alinéa de l'article 150 H du code général des
impôts)
30(
*
)
;
-
la majoration relative au montant des honoraires ayant
rémunéré les consultations fiscales
demandées
par l'assujetti à l'occasion de la cession de son bien (treizième
alinéa de l'article 150 H du code général des
impôts).
Il faut noter enfin que l'article 150 K du code général des
impôts, relatif à la
revalorisation du prix d'acquisition par
l'application de coefficients d'évolution de l'indice annuel des prix
à la consommation
n'est pas repris.
2. Abattements et calcul de la plus ou moins-value nette
a) Abattement par année de détention
Le premier alinéa du I de l'article 150 VC dispose que la plus-value
brute réalisée sur les biens ou droits immobiliers ou parts de
sociétés de personnes à prépondérance
immobilière est réduite d'un abattement de 10 % pour chaque
année de détention au-delà de la cinquième.
Aujourd'hui, l'article 150 M du code général des impôts
prévoit un abattement de 5 % par an après deux ans de
détention.
Le
nouveau système devient plus
intéressant que le précédent, en termes d'abattement,
à compter de la neuvième année de détention. Le
bien sera totalement amorti au bout de 15 ans et non de 22 ans.
Concernant les biens meubles, le second alinéa du I de
l'article 150 VC dispose que la plus-value brute est réduite
d'un abattement de 10 % pour chaque année de détention
au-delà de la deuxième.
L'exonération est donc totale
au bout de 12 ans. Le nouveau régime d'abattement est aussi favorable
que l'ancien dès la troisième année de détention du
bien et plus favorable que l'ancien dès la quatrième
année
31(
*
)
.
Le II de l'article 150 VC dispose que la plus-value brute
réalisée lors de la
cession d'un cheval de course ou de
sport
est réduite d'un abattement supplémentaire de 15 % par
année de détention comprise entre la date d'acquisition du cheval
et la fin de sa septième année. Il s'agit d'une reprise des
dispositions de l'actuel article 150 M
bis
du code général
des impôts, avec la précision selon laquelle les chevaux de sport
entrent dans le dispositif.
b) Prise en compte de la moins-value brute
Le I de l'article 150 VD pose le principe selon lequel la moins-value brute
réalisée sur des immeubles, biens meubles ou droits sociaux n'est
pas prise en compte
32(
*
)
. Il
s'agit de la reprise de l'actuel article 150 N
bis
du code
général des impôts.
Le II de l'article 150 VD pose une exception à ce principe
général en cas de vente d'un immeuble acquis par fractions
successives. La vente doit être constatée par un même acte
et entre les mêmes parties. Dans ce cas, les moins-values brutes,
réduites de 10 % par année de détention au-delà de
la cinquième année, s'imputent sur les plus-values. Ces
dispositions sont nouvelles.
En revanche, les dispositions de l'article 150 O ne sont pas reprises.
Elles disposaient que les moins-values sur les marchandises achetées et
vendues sur les marchés à terme sont imputables sur les
plus-values réalisées la même année.
c) Abattement fixe
L'article 150 VE prévoit
un abattement fixe de 1.000 euros
sur la
plus-value brute pour les biens immobiliers et parts de sociétés
de personnes à prépondérance immobilière (à
l'exclusion donc des biens meubles) après prise en compte des
abattements de l'article 150 VC et des moins-values autorisées par le II
de l'article 150 VD.
Il s'agit d'une reprise des dispositions de l'actuel article 150 Q du code
général des impôts, moyennant une revalorisation (de 915
à 1.000 euros).
Surtout, l'abattement ne sera pas
apprécié annuellement, mais cession par cession.
Des abattements spécifiques ne sont cependant pas repris
. Il
s'agit :
- de
l'abattement pour la cession de la première résidence
secondaire
lorsque celle-ci est imposable, après cinq ans de
détention, en application du deuxième alinéa de l'article
150 Q du code général des impôts. Cet abattement
s'élevait à 3.050 euros pour chacun des époux, à
4.600 euros pour les veufs, célibataires ou divorcés, avec une
majoration de 1.525 euros par enfant ;
- de
l'abattement de 11.450 euros sur les plus-values
réalisées suite à des déclarations d'utilité
publique ou aux cessions faites à l'amiable à des
collectivités territoriales
, lorsque les biens sont
cédés en cas d'urgence et d'utilité publique et se
rapportent à l'enseignement public, l'assistance, l'hygiène
publique ou à des travaux d'urbanisme et de construction. Il en
était de même pour les cessions faites à l'amiable à
l'Etat et à ses établissements publics non industriels et
commerciaux.
3. Redevable de l'impôt
L'article 150 VF dispose que « l'impôt sur le
revenu »
33(
*
)
correspondant à la plus-value est versé par la personne physique,
la société ou le groupement qui cède le bien ou le droit.
Pour les sociétés ou groupements relevant des articles 8 à
8
ter
du code général des impôts, l'impôt est
dû au prorata des droits sociaux détenus par les associés
à la date de cession de l'immeuble. L'impôt acquitté par la
société est libératoire de l'impôt du par les
associés.
C. LES MODALITÉS DE DÉCLARATION ET DE VERSEMENT DE
L'IMPÔT
1. Les modalités de déclaration
a) Le cas général
Le I de l'article 150 VG décrit les modalités
générales de déclaration du nouvel impôt.
Une déclaration, conforme à un modèle établi
par l'administration, retrace les éléments afférents
à la liquidation de l'impôt et détermine son montant.
Le dépôt de la déclaration a lieu, sous peine de refus du
dépôt ou de la formalité de l'enregistrement :
1 - à l'appui de
la réquisition de publier ou de la
présentation à l'enregistrement
34(
*
)
pour les cessions de biens ou
droits immobiliers constatées par un acte ;
2 -
à la recette des impôts
dans le ressort de laquelle le
notaire rédacteur de l'acte réside, pour les cessions de biens
meubles et de parts de sociétés de personnes à
prépondérance immobilière obligatoirement soumises
à un enregistrement ; ou à la recette des impôts du
domicile de l'une des parties contractantes au moment de l'enregistrement,
lorsque celui-ci n'est pas obligatoire.
Dans les autres cas, la déclaration est déposée à
la recette des impôts dont relève le domicile du vendeur dans un
délai d'un mois à compter de la cession.
b) Les exceptions
Le II de l'article 150 VG précise les exceptions au cas
général.
1- La déclaration doit être déposée
à la
collectivité publique cessionnaire
préalablement à
la réquisition de publier ou à la présentation à
l'enregistrement
pour les actes en la forme administrative qui constatent
une mutation immobilière au profit de l'Etat, de ses
établissements publics, d'une collectivité territoriale ou
d'un établissement public local. L'absence de déclaration
préalable n'entraîne cependant pas le refus de la formalité.
2 - La déclaration doit être déposée
à la
recette des impôts dont relève le domicile du vendeur, dans un
délai d'un mois à compter du versement du prix de cession
,
pour les cessions constatées par une ordonnance judiciaire.
Le
vendeur dispose d'un mois à compter du versement du prix de cession.
L'absence de déclaration n'entraîne cependant pas le refus de
la formalité.
3 - S'agissant de cessions d'immeubles ou biens immobiliers constatés
par acte notarié, la déclaration doit être
déposée
à la recette des impôts dont
relève le domicile du vendeur, dans un délai de deux mois
à compter de la date de l'acte notarié,
lorsque l'impôt
ne peut être intégralement acquitté en raison de
créances primant le privilège du Trésor (cas des
hypothèques) ou lorsque la cession est réalisée au profit
d'une collectivité publique susmentionnée. L'absence de
déclaration n'entraîne cependant pas le refus de la
formalité.
c) Cas des cessions exonérées
Le III de l'article 150 VG précise les formalités à
accomplir pour les cessions exonérées.
Dans le cas général (cessions exonérées par nature
en application du II des articles 150 U et 150 UA ou suite à
l'abattement prévu au I de l'article 150 VC),
aucune
déclaration ne doit être déposée
. En revanche,
l'acte de cession doit préciser
, sous peine de refus de
dépôt ou de la formalité d'enregistrement,
la nature et
le fondement de l'exonération ou de l'absence de taxation
.
La même précision est exigée dans l'acte passé en la
forme administrative en cas de cession amiable ou forcée à une
collectivité publique. Toutefois, l'absence de mention de
l'exonération ne constitue pas un motif de refus de dépôt.
Enfin, si l'impôt ne peut être intégralement acquitté
en raison de créances primant le privilège du Trésor ou
parce que la cession est constatée au profit d'une collectivité
publique, l'acte de cession doit le préciser.
2. Les modalités de versement
a) Modalités générales
Les I et II de l'article 150 VH disposent que dans le cas
général, l'impôt sur le revenu afférent à la
plus-value réalisée sur les biens immobiliers, les biens meubles
ou les parts de sociétés de personnes à
prépondérance immobilière
est versé lors du
dépôt de la déclaration
. Il est fait application, le
cas échéant, des règles d'exigibilité et de
recouvrement prévues au titre IV du livre des procédures fiscales
pour les impôts recouvrés par les comptables de la direction
générale des impôts.
Le II de l'article 150 VH dispose que l'impôt sur le revenu est
payé avant l'exécution de l'enregistrement ou de la
formalité fusionnée sous peine de refus, sauf pour les
dérogations précitées et prévues au II de l'article
150 VG. Le même refus est opposé en cas de discordance entre
le montant inscrit sur la déclaration et le montant de l'impôt
versé.
Enfin, sauf dispositions contraires, il est fait application des règles
d'exigibilité et de recouvrement prévues aux articles 1701
à 1704, aux 1° à 4 ° de l'article 1705 et aux articles
1706 à 1711 du code général des impôts
35(
*
)
.
b) Dérogations
Le III de l'article 150 VH prévoit deux dérogations au cas
général, qui reprennent logiquement les dérogations
applicables en matière de déclaration.
Ainsi, pour les cessions au profit des collectivités publiques, le
paiement est effectué au bénéfice de la recette des
impôts par le comptable assignataire.
Pour les cessions qui ne peuvent donner lieu au versement de la totalité
de l'impôt en raison de créances primant celles du Trésor,
le versement est effectué par le notaire, à la recette des
impôts où la déclaration est déposée.
D. LES DISPOSITIONS DE COORDINATION ET DE COHÉRENCE
Le
II
du présent article comprend des chapitres
numérotés de A à U qui ont notamment, mais pas
exclusivement, pour objet des dispositions de coordination. Le
III
du
présent article modifie le livre des procédures fiscales. Les
IV et VI
comprennent des dispositions de coordination. Le
V
précise le régime des plus-values en report d'imposition. Enfin,
les
VII et VIII
prévoient un décret en Conseil d'Etat et
la date d'application du nouveau dispositif fiscal.
1. Des dispositions de fond
a) Le régime des terrains à bâtir et des terres à
usage agricole et forestier
Le J du II
modifie l'article 151
septies
du code
général des impôts en supprimant la référence
au régime des plus-values immobilières concernant les terrains
à bâtir et les terres à usage agricole et forestier. Il
procède également à une coordination.
Aujourd'hui, pour les terres inscrites à l'actif
36(
*
)
, lorsque l'activité
professionnelle est exercée depuis plus de cinq ans et dans le cas
où les recettes n'excèdent pas un certain montant, les
plus-values réalisées par les exploitants à l'occasion de
la cession de terres à usage agricole ou forestier inscrites à
l'actif sont exonérées.
Dans le cas où la condition relative au montant des recettes est
satisfaite mais où l'activité professionnelle est exercée
depuis moins de cinq ans, le régime des plus-values des particuliers
s'applique. Par suite, il peut être fait application de
l'exonération des plus-values prévue au 2° de l'article
150 D du code général des impôts.
En cas de dépassement des limites de recettes, les plus-values
relèvent du régime des plus-values professionnelles.
Le présent article propose désormais d'appliquer à ces
cessions les règles de droit commun des plus-values professionnelles.
Les plus-values réalisées lors de la cession de terres
à usage agricole ou forestier inscrites à l'actif d'une
exploitation seraient soumises, à compter du
1
er
janvier 2004, au régime des plus-values
professionnelles que l'activité soit exercée depuis plus ou moins
de cinq ans.
S'agissant des terrains à bâtir
, les plus-values inscrites
à l'actif d'une entreprise sont aujourd'hui exclues du
bénéfice de l'exonération prévue à l'article
151
septies
du code général des impôts et
sont
soumises au régime des plus-values des particuliers
quelle que soit
la durée d'exercice de l'activité. En cas de dépassement
des limites de recettes, les plus-values relèvent du régime des
plus-values professionnelles.
Ces cessions relèveraient désormais des règles de droit
commun des plus-values professionnelles
, quel que soit le montant des
recettes du contribuable et la durée d'exercice de l'activité.
c) L'application d'un taux proportionnel de 16 %
Le
O
du II
insère, après l'article 200 A relatif
à l'imposition des gains nets en capital réalisés à
l'occasion de cessions à titre onéreux de valeurs
mobilières, un article 200 B disposant que les plus-values
réalisées à l'occasion de cessions d'immeubles, droits
immobiliers, meubles, et parts de sociétés de personne à
prépondérance immobilière,
sont imposées au taux
forfaitaire de 16 %.
d) L'imposition des non-résidents
Le
R
du II
modifie dans son 1° le I de l'article 244
bis
A du code général des impôts relatif à
l'imposition des plus-values réalisées par les personnes
physiques ou sociétés qui ne sont pas fiscalement
domiciliées en France. Jusqu'à présent, ces personnes ou
sociétés étaient imposées à hauteur de
33,3 % sur leurs cessions d'immeubles et droits immobiliers.
Elles
seront désormais soumises au taux de 16 % comme l'ensemble des cessions
faites par les résidents en France
37(
*
)
. Le 2° procède
à des coordinations.
Le
S
du II
procède à la même modification
à l'article 244
bis
B s'agissant des plus-values
réalisées sur des cessions de droits sociaux
représentatifs d'immeubles et de droits immobiliers.
e) L'imposition des associés d'une société civile
Le
P du II
insère, après l'article 238
octies
A, un
article 238
octies
B. Aujourd'hui, les associés d'une
société civile sont imposables à la date de clôture
de l'exercice pour la quote-part de leurs plus-values au jour de la cession de
leurs parts. Si certains associés ont vendu leurs parts et quitté
la société dans l'intervalle, ce sont les nouveaux
associés qui sont imposables sur les plus-values réalisées
au cours de l'exercice. En application du nouvel article 238
octies
B,
le fait générateur sera désormais la date de cession et
non plus la date de clôture de l'exercice
, si bien que ce seront bien
les associés au moment de la cession des parts qui seront
imposés, même s'ils ont quitté la société.
2. Les dispositions de cohérence
a) La coordination avec le régime des cessions de métaux
précieux, de bijoux et d'objets d'art, de collection et
d'antiquité
Le
F du II
modifie le régime de l'article 150 V
bis
applicable aux
cessions de métaux précieux, de bijoux et
d'objets d'art, de collection et d'antiquité,
afin d'aligner le
seuil d'imposition sur celui des biens meubles, soit 5.000 euros. Le G
procède à une coordination à l'article 150 V
sexies.
b) La suppression de la déduction partielle de cotisation sociale
généralisée
Le
K du II
modifie l'article 154
quinquies
relatif à
la
déduction partielle de cotisation sociale
généralisée
, afin d'exclure les plus-values
immobilières désormais taxées à un taux
proportionnel de 16 %. En effet, jusqu'à présent, les plus-values
taxées au barème de l'impôt sur le revenu pouvaient
être, pour une fraction de la cotisation sociale
généralisée applicable à ces plus-values (5,1 %),
déduites du revenu imposable l'année suivante. Cette
déduction partielle est supprimée dans la mesure où, par
cohérence fiscale, un impôt proportionnel ne peut être
déduit sur un barème progressif.
c) L'aménagement du régime des intérêts de
retard
Le
T du II
modifie le I de l'article 1727 A relatif aux
intérêts de retard
, qui dispose que le point de
départ du calcul est le 1
er
juillet de l'année suivant
celle où l'imposition a été établie, afin d'exclure
les plus-values immobilières, puisque celles-ci ne seront plus
acquittées avec l'impôt sur le revenu.
d) La suppression du report d'imposition pour l'aliénation de
terrains à bâtir
Le
Q du II
complète l'article
238 terdecies
relatif
à l'imposition des plus-values dégagées lors de
l'aliénation de terrains à bâtir pour tenir compte de
l'application de l'article 150 U du code général des
impôts. Il s'agit de tirer les conséquences du paiement
immédiat, lors de l'enregistrement de la cession, de l'impôt sur
les plus-values immobilières, et de l'exclure du bénéfice
du report d'imposition prévu par les articles 238
nonies
à
238
duodecies
.
3. Les dispositions de coordination
Le
A du II
modifie l'article 72 E du code général des
impôts pour tenir compte des nouvelles références en
matière d'imposition des plus-values à l'occasion
d'opérations de remembrements.
Le
B
du II
modifie l'article 75-0 A relatif au lissage du
bénéfice d'exploitation agricole pour tenir compte de la
suppression du mécanisme du quotient de l'article 150 R. Ces
dispositions sont explicitement reprises. Des références aux
déductions et réintégrations d'intérêt
d'emprunt et aux reports déficitaires sont supprimées.
Le
C
du II
modifie les articles 112 et 150-0 A du code
général des impôts relatifs respectivement au rachat
d'actions et au régime des plus-values mobilières pour tenir
compte du nouveau régime des cessions de parts de sociétés
à prépondérance immobilière.
Le
D du II
modifie l'article 150-0 C relatif aux reports d'imposition
des plus-values mobilières pour tenir compte du nouveau régime de
report des plus-values de cessions de parts de sociétés à
prépondérance immobilière.
Le
E du II
modifie l'article 150-0 D relatif aux modalités de
calcul du gain net ultérieur pour le même motif.
Le
H du II
modifie l'article 151
quater
du code
général des impôts relatif au bail à construction
afin de prendre en compte la modification des références du
régime des plus-values immobilières. Il procède
également à une simplification rédactionnelle s'agissant
de la revalorisation des revenus des plus-values en fonction de l'indexation du
loyer.
Le
I du II
modifie l'article 151
sexies
du code
général des impôts relatif aux plus-values
réalisées dans le cadre d'activités agricoles,
artisanales, commerciales ou libérales pour prendre en compte le
changement d'insertion du régime des plus-values immobilières et
des modalités de déclaration.
Le
L du II
modifie l'article 156 du code général des
impôts relatif à la définition du revenu imposable à
l'impôt sur le revenu pour prendre en compte la modification
apportée par le J du présent article.
Le
M du II
modifie l'article 161 du code général des
impôts relatif au boni de liquidation d'une société et
l'article 238
septies
A relatif au calcul de la prime de remboursement
d'une obligation provenant d'une opération de remembrement
effectuées avant le 1
er
juin 1991 par coordination avec les
nouvelles dispositions relatives au report d'imposition de certaines
plus-values immobilières.
Le
N du II
modifie, par coordination, l'article 164 B du code
général des impôts concernant le revenu imposable des
étrangers et des personnes n'ayant pas leur domicile fiscal en France.
Le
U du II
abroge les articles 150 A et 150 A ter à 150 T,
c'est-à-dire les articles actuels en matière de plus-values sur
meubles et immeubles.
Le
VI
du présent article modifie l'article 6 de la loi
n° 92-666 relative au plan d'épargne en actions pour tirer les
conséquences de la « sortie » des
sociétés de capitaux à prépondérance
immobilière du nouveau régime d'imposition des particuliers.
4. Les modifications apportées au livre des procédures
fiscales et au code de la sécurité sociale
Le
III
du présent article modifie le livre des procédures
fiscales :
- le
A du III
complète l'article L. 16 qui dispose que
l'administration peut demander au contribuable des justificatifs sur tous les
éléments servant de base à la détermination de
l'impôt, afin d'ajouter parmi ces impôts, les plus-values
immobilières ;
- le
B du III
modifie la référence de la
déclaration des plus-values immobilières à l'article L. 66
du livre des procédures fiscales ;
- le
C du III
complète l'article 73 du livre des
procédures fiscales relatif à l'évaluation d'office afin
de tenir compte de l'absence de réponse aux demandes de justifications
mentionnées à l'article L. 16.
Le
IV
du présent article modifie l'article L. 136-6 du code de la
sécurité sociale relatif à la contribution sur les revenus
du patrimoine par coordination avec les modifications de
référence du régime des plus-values immobilières et
la suppression du mécanisme du quotient.
Le
V
du présent article précise le régime des
plus-values reportées.
Le
VII
du présent article prévoit un décret en
Conseil d'Etat pour fixer les conditions d'application du présent
article et notamment les obligations déclaratives des contribuables et
intermédiaires.
Le
VIII
du présent article précise la date d'entrée
en vigueur du nouveau régime, à savoir que celui-ci s'applique
pour l'imposition des plus-values réalisées lors des cessions
à titre onéreux intervenues à compter du
1
er
janvier 2004.
III. LES MODIFICATIONS INTRODUITES PAR L'ASSEMBLÉE NATIONALE
L'Assemblée nationale a peu modifié le texte du gouvernement.
Elle a, sur proposition de sa commission des finances, et avec l'avis de
sagesse du gouvernement, rétabli l'exonération des
titulaires
d'une pension vieillesse
non-assujettis à l'impôt de
solidarité sur la fortune et disposant de revenus
38(
*
)
leur permettant d'être
exonérés ou de bénéficier d'un
dégrèvement de taxe foncière sur les
propriétés bâties ou de taxe d'habitation
39(
*
)
.
Elle a également, sur proposition de sa commission des finances, et avec
l'avis favorable du gouvernement, complété le paragraphe II de
l'article 151
septies
du code général des impôts
pour prévoir une exonération pour les
exploitants agricoles
qui réalisent une plus-value à la suite d'une expropriation sans
avoir exercé pendant au moins cinq ans
.
Enfin, elle a adopté plusieurs amendements rédactionnels sous la
forme de paragraphes additionnels.
IV. LA POSITION VOTRE COMMISSION DES FINANCES
A. UNE MESURE TRÈS UTILE DE SIMPLIFICATION
Le présent article présente
une excellente mesure de
simplification de notre droit fiscal
. En effet :
- il simplifie le régime des plus-values immobilières
en
appliquant un
taux unique de 16 %
au lieu du barème de
l'impôt sur le revenu compliqué par le mécanisme du
quotient qui en atténuait la progressivité ;
-
il dissocie utilement le paiement d'un impôt sur la valorisation du
patrimoine immobilier des revenus du contribuable
;
- de ce fait
, il rapproche
le régime des plus-values
immobilières du régime des plus-values mobilières
, en
effaçant ainsi une grande partie des distorsions fiscales existant
suivant la nature des biens taxés (immeubles ou valeurs
mobilières) ;
- pour compenser l'abaissement du taux d'imposition,
il élargit
l'assiette en supprimant des « niches fiscales » devenues
inopérantes
et des exonérations non justifiées
par des considérations économiques ou d'équité
fiscale en remplaçant ces exonérations par un seuil de 15.000
euros en-deçà duquel la cession est exonérée ;
-
il prévoit un mode de déclaration et de versement
simple
, au moment de la cession du bien, plutôt qu'une
intégration à l'impôt sur le revenu.
Les plus-values de cession de valeurs mobilières
Les
plus-values de cession de valeurs mobilières et de droits sociaux
réalisées par les personnes fiscalement domiciliées en
France sont imposées à un taux proportionnel de 16 % (hors
prélèvements sociaux de 10 %) lorsque le montant annuel des
cessions de ces titres dépasse, par foyer fiscal et par année, un
seuil de cession fixé à 15.000 euros.
Depuis le 1
er
janvier 2002, les moins-values sont imputables sur les
plus-values de même nature réalisées au cours de la
même année ou des dix années suivantes.
Ce régime s'applique quelle que soit la nature des valeurs
mobilières et des droits sociaux cédés et quelle que soit
la participation du cédant dans le capital de la société
dont les titres sont cédés à l'exception toutefois des
titres des sociétés à prépondérance
immobilière qui demeurent soumis au régime des plus-values
immobilières.
Les plus-values professionnelles
constituent des profits à
caractère exceptionnel réalisés à l'occasion de la
cession d'éléments d'actifs immobilisés par des
entreprises de nature industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou non
commerciale.
Une distinction est effectuée en matière de plus-values
professionnelles entre les plus-values (ou moins-values) à long terme et
les plus-values (ou moins-values) à court terme, c'est-à-dire
inférieures à deux ans. Les plus-values (ou moins-values)
à court terme sont ainsi généralement comprises dans
l'assiette du bénéfice imposable soumis au barème
progressif de l'IR alors que les plus-values nettes à
long terme
bénéficient d'un taux réduit d'imposition égal
à 26 % (y compris les
prélèvements à
finalité sociale).
B.
UNE MESURE GÉNÉRALEMENT FAVORABLE AU CONTRIBUABLE
SAUF POUR LES PLUS-VALUES DE COURT TERME
Le présent article, en relevant le seuil d'exonération à
15.000 euros et en prévoyant un abattement de 10 % au-delà de la
cinquième année, permettant une exonération au bout de 15
ans et non de 22 ans, est favorable au contribuable.
Cependant, il faut observer que le coefficient d'érosion
monétaire ne s'appliquera plus au prix d'acquisition du bien
immobilier
et surtout, avant la huitième année de
détention du bien, le rythme d'amortissement sera inférieur au
système actuel.
Le ministère de l'économie, des finances et de l'industrie
estime que le faible abattement appliqué sur la valeur du bien
immobilier avant 7 ans
40(
*
)
s'explique par le caractère
« spéculatif » des cessions de court terme
.
Cependant, la mobilité croissante de nos concitoyens, mais
également des évènements familiaux, peuvent pleinement
justifier la cession de logements dans les 7 ans après leur achat. Il
faut donc considérer le dispositif dans son ensemble.
Pourcentage d'amortissement d'un bien immobilier ou droits sociaux représentatifs
|
Années de détention |
Système actuel |
Nouveau système |
|
1 |
- |
0 |
|
2 |
- |
0 |
|
3 |
5 |
0 |
|
4 |
10 |
0 |
|
5 |
15 |
0 |
|
6 |
20 |
10 |
|
7 |
25 |
20 |
|
8 |
30 |
30 |
|
9 |
35 |
40 |
|
10 |
40 |
50 |
|
11 |
45 |
60 |
|
12 |
50 |
70 |
|
13 |
55 |
80 |
|
14 |
60 |
90 |
|
15 |
65 |
Exonération totale |
|
16 |
70 |
|
|
17 |
75 |
|
|
18 |
80 |
|
|
19 |
85 |
|
|
20 |
90 |
|
|
21 |
95 |
|
|
22 |
Exonération totale |
|
(en gras figure l'abattement le plus avantageux)
SCHÉMA D'AMORTISSEMENT DU BIEN IMMOBILIER
Abattement sur le bien immobilier
(en pourcentage)
Par ailleurs, le remplacement du barème de l'impôt sur le
revenu par un taux unique de 16 %
pourrait, dans certains cas,
pénaliser les contribuables non imposables ou faiblement imposables
à l'impôt sur le revenu.
Toutefois, il faut rappeler que l'imposition ne concerne pas les plus-values
réalisées sur la résidence principale mais sur les autres
biens immobiliers (résidences secondaires, logements loués) et
que le seuil d'exonération est relevé à 15.000 euros
,
avec une exonération totale au bout de 15 ans.
L'imposition des plus-values immobilières doit dépendre de la
plus-value réelle constatée et non des ressources du
bénéficiaire de cette plus-value.
C. LA QUESTION DES MOINS-VALUES
Le nouveau régime fiscal ne change rien sur le fait que
les
moins-values immobilières ne sont pas reportables sur les plus-values
contrairement à ce qui se passe en matière d'imposition des
valeurs mobilières, et au régime de nombreux pays
européens.
Cette situation peut être surprenante dans la mesure où le
propriétaire de plusieurs résidences secondaires ou d'immeubles
locatifs, pourrait être fondé à demander que ses pertes
soient imputées sur ses gains
.
L'absence de prise en compte des moins-values immobilières
résulterait, selon les informations du ministère de
l'économie et des finances,
des difficultés techniques
à assurer un suivi des moins-values immobilières.
Cet
argument d'ordre technique ne doit cependant pas empêcher d'engager une
réflexion sur ce sujet.
D. L'IMPACT DU NOUVEAU DISPOSITIF
Le ministre délégué au budget et à la
réforme budgétaire a indiqué en séance publique
à l'Assemblée nationale que le montant moyen des plus-values
immobilières aura été en 2001 de 10.700 euros, et la
médiane de 4.700 euros. La réforme concernera
270.000 contribuables.
La réforme des plus-values immobilières aura lieu à
coût constant, selon les évaluations du ministère de
l'économie et des finances
41(
*
)
. Comme l'impôt sera
versé en 2004 directement et non plus avec l'impôt sur le revenu,
l'Etat devrait enregistrer un gain en trésorerie de 240 millions
d'euros.
E. LES PROPOSITIONS DE VOTRE COMMISSION DES FINANCES
En conclusion, votre commission des finances vous propose de modifier le
présent article par
huit amendements
tendant à :
-
rétablir l'exonération pour cession de première
résidence secondaire pour les contribuables qui ne sont pas
propriétaires de leur résidence principale
et pour raisons
familiales ou professionnelles (le coût serait de 25 millions
d'euros) ;
-
permettre l'imputation des moins-values immobilières sur les
plus-values immobilières
;
-
imputer sur l'impôt dû au titre des plus-values
immobilières les cessions de peuplements forestiers
, celui
payé en vertu de l'article 76 du code général des
impôts ;
-
prolonger le régime applicable aux sociétés de
capitaux à prépondérance immobilière pour les
titres acquis avant le 1
er
janvier 2004
, sous la forme d'un
régime en extinction ;
-
supprimer une disposition apparemment inutile sur les marchés
à terme
(votre rapporteur général n'a pu obtenir
aucune justification ni aucun exemple de l'application de ce régime) ;
-
abroger des dispositions de la loi de 1976 sur les plus-values
:
cette abrogation est nécessaire car les articles du code
général des impôts ont été
insérés par décret, il faut donc non seulement supprimer
les articles du code général des impôts, mais
également les articles de la loi qui en étaient le support ;
-
modifier une référence dans le régime d'imposition
des non-résidents
(on ne peut faire référence dans
leur cas aux articles 8 à 8
ter
sur les sociétés de
personnes, puisqu'ils ne leur sont pas applicables - il faut employer une
périphrase : sociétés dont les bénéfices
sont imposés au nom des associés) ;
-
clarifier le régime d'imposition des plus-values de cessions de
parts de sociétés de capitaux à
prépondérance immobilière détenus par des
non-résidents
afin de faire prévaloir le régime le
plus favorable (impôt proportionnel de 16 %).
Décision de la commission : votre commission vous propose
d'adopter cet article ainsi modifié.