ARTICLE 4 bis (nouveau)
Extension du régime
« micro-foncier » aux détenteurs de parts de
sociétés non soumises à l'impôt sur les
sociétés
Commentaire : le présent article a pour objet
d'étendre le régime dit « micro-foncier » aux
détenteurs de parts de sociétés non soumises à
l'impôt sur les sociétés.
I. LE DROIT EXISTANT
L'article 3 de la loi de finances pour 1998 a créé
un
régime d'imposition simplifié des revenus fonciers ou
micro-foncier
applicable, sur option, aux bailleurs dont les recettes
brutes étaient inférieures à 4.574 euros, puis, à
compter de l'imposition des revenus 1999, à 9.147 euros.
Le contribuable qui opte pour le régime du micro-foncier est
dispensé de remplir la déclaration spécifique aux revenus
fonciers, et n'est tenu que de mentionner le montant de ses recettes
foncières brutes sur la déclaration de ses revenus de
l'année.
Le revenu foncier net est ensuite automatiquement calculé par
l'administration, les charges étant déduites par application d'un
abattement égal à 40 % des recettes brutes. Cet abattement
est censé couvrir l'ensemble des charges, et le contribuable ne peut
donc déduire, par exemple, les travaux qu'il effectuerait sur son
logement.
L'option en faveur du régime du micro-foncier ne peut pas être
exercée lorsque le contribuable bénéficie de l'un des
régimes spécifiques d'imposition des revenus fonciers (loi
« Malraux », amortissement
« Périssol », amortissement
« Besson », etc.).
Jusqu'en 2002, l'option du contribuable en faveur de ce régime
était irrévocable pour une période de trois ans,
tacitement renouvelable
. Toutefois, en cas de changement de locataire, le
propriétaire pouvait renoncer à cette option pour revenir au
régime réel et bénéficier ainsi, en plus de la
déduction forfaitaire de 14 % ou 15 %, de la déduction du
montant de ses travaux sur une base réelle.
L'article 12 de la loi de finances pour 2002 a
transformé le
régime du micro-foncier, régime sur option, en régime de
droit commun
pour les contribuables entrant dans son champ d'application.
Par ailleurs, il a
revalorisé les plafonds de revenus fonciers
en-dessous desquels le contribuable bénéficie du régime
simplifié.
Ainsi,
cet article a rendu applicable de plein droit le régime
d'imposition simplifié des revenus fonciers
pour tous les
contribuables dont le montant brut des loyers n'excède pas un seuil
porté à 15.000 euros.
Le contribuable peut cependant
bénéficier du régime
réel d'imposition des revenus fonciers sur option
, par le simple
dépôt d'une déclaration spécifique aux revenus
fonciers, en même temps que celui de la déclaration annuelle des
revenus.
L'option pour le régime réel était alors
exercée
pour une durée irrévocable de cinq ans
.
L'année au cours de laquelle le seuil de 15.000 euros est
dépassé, ou celle au titre de laquelle le contribuable peut
bénéficier d'un régime spécifique, le revenu net
foncier du contribuable qui « sort » du régime
micro-foncier est déterminé selon le régime réel ou
le régime spécifique d'imposition.
Sur l'initiative de votre commission des finances, la durée d'
option
irrévocable
pour le régime réel d'imposition a
été réduite de 5 à 3 ans par la loi de finances
pour 2003, afin de la faire coïncider avec la durée d'un bail et de
rapprocher ce régime des autres régimes sur option comme les
régimes réels en matière de bénéfices
industriels et commerciaux (BIC) et de bénéfices non commerciaux
(BNC).
II. LE DISPOSITIF PROPOSÉ PAR LE PRÉSENT ARTICLE
Le présent article, introduit à l'initiative de la commission des
finances de l'Assemblée nationale, avec l'avis favorable du
gouvernement, a pour objet
de rendre éligible au régime
« micro-foncier » le contribuable qui détient des
parts de sociétés non soumises à l'impôt sur les
sociétés
lorsque ces sociétés donnent en
location des immeubles nus, à l'exception des sociétés
immobilières de copropriété.
Le plafond de 15.000 euros de revenus fonciers est apprécié
à proportion des droits du contribuable dans les bénéfices
comptables de la société.
III. LA POSITION DE VOTRE COMMISSION DES FINANCES
Votre commission des finances est favorable à l'extension du
régime « micro-foncier » aux détenteurs de
parts de sociétés immobilières transparentes. Cette
réforme concernera notamment les titulaires de parts de
sociétés civiles immobilières et de groupements fonciers
agricoles.
Elle note que le contribuable aura toujours la possibilité d'opter
pour le régime réel si le montant de ses frais réels
excède l'abattement de 40 %.
Le coût de la mesure est difficile à chiffrer car il
dépendra de l'option choisie par les contribuables, mais il devrait
être limité, selon les informations fournies par le
ministère de l'économie, des finances et de l'industrie.
Décision de la commission : votre commission vous propose
d'adopter cet article sans modification.