B. LES PISTES DE RÉFLEXION
1. Rendre le marché plus transparent
Votre rapporteur pour avis souligne la nécessité d'organiser une transparence effective des prix sur le marché foncier, et s'interroge à cet égard sur l'opportunité de prévoir, lors du dépôt à la conservation des hypothèques en vue de la publicité foncière d'un acte portant aliénation à titre onéreux d'un bien, qu'un extrait d'acte soit simultanément transmis par le déposant au représentant de l'Etat dans le département et au maire de la commune où se situe le terrain ou l'immeuble, qui doit en faciliter la consultation publique.
Il convient en outre, en tout état de cause, de mettre en place dans toutes les agglomérations des systèmes d'informations foncières regroupant l'ensemble des données disponibles (notaires, Insee, Equipement ...).
2. Mettre en oeuvre une fiscalité foncière incitative
Un certain nombre de pistes, notamment fiscales, doivent être explorées dans la perspective du projet de loi « Habitat pour tous ».
L'analyse de la fiscalité immobilière et foncière fait ressortir un paradoxe : ceux qui construisent, qui agissent, sont davantage taxés que ceux qui ne le font pas. Il paraît donc nécessaire de rééquilibrer la fiscalité dans un sens plus favorable aux premiers. Ainsi, la loi n° 90-669 du 30 juillet 1990 relative à la révision générale des évaluations des bases des impôts directs locaux avait ouvert la possibilité, pour la commission communale des impôts directs, de créer, au sein de la classification des propriétés non bâties, une catégorie « terrains constructibles ». Cette catégorie concerne les terrains qui ne font pas l'objet d'une interdiction de construire et qui sont situés dans les zones urbaines délimitées par un plan d'occupation des sols. Cette faculté permet ainsi aux communes de taxer plus lourdement les terrains non urbanisés, localisés dans des zones urbaines. Il s'agit donc de créer une fiscalité incitative à la valorisation des terrains non bâtis. Or peu de communes ont exploité cette possibilité. Il pourrait être envisagé de rendre cette mesure obligatoire.
Votre rapporteur pour avis relève par ailleurs qu'il pourrait également être opportun de généraliser la pratique esquissée par certaines communes d'introduire de manière systématique une part de logements locatifs sociaux dans les programmes de promotion privés dépassant un certain seuil en nombre de logements. Enfin, l'introduction, dans les PLU, d'un zonage explicite fixant une proportion variable de logements sociaux sur les différents territoires de la commune pourrait avoir un effet régulateur sur les prix fonciers.
3. Assurer l'affectation d'une partie du patrimoine de l'Etat au logement
D'après le rapport de M. Pierre Pommelet, « l'effet psychologique de la remise sur le marché par l'Etat d'emprises publiques et la mise en oeuvre de procédures opérationnelles en accord avec les communes sur ces terrains, pourraient avoir un effet considérable d'entraînement, susceptible de relancer l'ensemble du processus de création de terrains à construire, aussi bien en secteur déjà programmés que dans les nouveaux terrains libérés ». Cet effet d'entraînement aurait, d'après le rapport, déjà été observé de 1986 à 1994, après la première relance de la recherche de foncier public.
Votre commission souligne l'importance de cette mise en place d'une politique active de libération du foncier en lien avec les collectivités . Il pourrait être opportun, à cet égard, comme le suggère le rapport intitulé « Mobiliser le foncier au profit de l'habitat social » établi par Mme Marie-Noëlle Lienemann, présidente de la Fédération nationale des sociétés coopératives d'Hlm, de créer auprès du Premier ministre une délégation à l'action foncière fédérant tous les services ministériels compétents . Chaque ministère devrait, dans ce cadre, rendre compte de sa politique en la matière lors de la discussion du budget, éventuellement sous forme d'indicateur, dans le cadre de la mise en oeuvre de la loi organique relative aux lois de finances. Au niveau local, il pourrait être envisagé de rendre obligatoire, dans le cadre du porter à connaissance des PLU, la communication de la liste des terrains publics .
Il serait également opportun de réfléchir à l'instauration d'un droit de préemption prioritaire aux collectivités locales lors de la cession de terrains publics. En tout état de cause, comme le suggère le rapport de M. Pierre Pommelet, cette politique de cession doit se concrétiser dans les communes où existent de vastes terrains publics par des engagements réciproques de l'Etat et des collectivités par le biais d'un protocole sur l'habitat annexé au programme local de l'habitat .
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Réunie le mercredi 10 novembre 2004, la commission des affaires économiques a, contrairement à la proposition de son rapporteur pour avis, émis un avis favorable à l'adoption des crédits de l'urbanisme inscrits dans le projet de loi de finances pour 2005 .