II. L'ENVIRONNEMENT ÉCONOMIQUE ET RÉGLEMENTAIRE DE LA CONSTRUCTION SOCIALE
A. LA MISE EN PLACE DU PRÊT LOCATIF À USAGE SOCIAL (PLUS)
Depuis 1996, le financement des logements locatifs sociaux a fait l'objet de nombreuses réformes réglementaires, dont la dernière met en place le prêt locatif à usage social.
Le décret n° 99-794 du 14 septembre 1999 modifiant le code de la construction et de l'habitation et relatif aux subventions et prêts pour la construction, l'acquisition et l'amélioration des logements locatifs aidés institue le prêt locatif à usage social, en reprenant les dispositions expérimentales sur l'utilisation concomitante de financements PLA et PLA-LM, avec un loyer plafonné représentant 90 % du loyer PLA. Il répond à un double objectif :
- donner aux bailleurs sociaux les moyens, notamment juridiques, de répondre aux exigences de mixité sociale en leur permettant d'accueillir dans les mêmes immeubles des ménages ayant des ressources différentes ;
- faire baisser les loyers des opérations neuves et des opérations d'acquisition amélioration. A ce titre, le loyer maximum des logements PLUS est réduit à 90% du plafond des actuels logements PLA, c'est-à-dire qu'il correspond au loyer plafond servant au calcul de l'APL.
Les opérations éligibles sont celles prévues au premier alinéa de l'article R.331-1 du code de la construction et de l'habitation, c'est-à-dire les mêmes opérations que celles entrant dans le champ de financement du PLA ordinaire, y compris des PLA expérimentaux et de construction démolition.
Le PLUS vise les mêmes opérateurs que ceux ayant accès aux PLA-ordinaires, à savoir les organismes d'HLM et les sociétés d'économie mixte, écartant a priori les collectivités locales et les associations qui avaient auparavant accès aux PLA-CH ou aux PLA très sociaux. En revanche, celles-ci peuvent bénéficier des prêts locatifs aidés d'intégration (PLA-I) destinés au financement de logements pour des personnes cumulant des difficultés économiques et sociales.
L'an dernier, votre rapporteur pour avis avait souligné le caractère réducteur de cette réglementation, relevant que le développement de l'offre locative constituait une nécessité forte, y compris pour les communes en milieu rural.
Conformément aux engagements pris par le secrétaire d'Etat au logement lors de son audition devant la commission, le décret n°2000-104 du 8 février 2000 ouvre aux collectivités locales ou à leurs groupements le bénéfice du PLUS pour financer des opérations d'acquisition-amélioration .
Pour pouvoir bénéficier de ce financement, le maître d'ouvrage doit préalablement passer avec l'Etat une convention ouvrant droit pour les locataires à l'aide personnalisée au logement (APL).
En outre, toute opération financée à l'aide d'un PLUS doit faire l'objet d'une décision portant octroi de subvention prise par le préfet dans les conditions fixées aux articles R.331-3 et R.331-6 du code de la construction et de l'habitation. Cette décision vaut agrément pour l'obtention de la TVA au taux réduit.
Le taux de la subvention varie de 5 % en construction neuve à 10 % en acquisition amélioration -avec des majorations possibles jusqu'à respectivement 6,5 % et 11,5 %- et jusqu'à 12 ou 13 % pour les opérations de construction-démolition ou les résidences sociales.
A l'issue d'une période transitoire qui s'est achevée le 30 avril dernier, les prêts servant à financer le logement locatif social sont donc le PLUS, le PLA d'intégration (PLA-I) et le PLUS " construction-démolition " (PLUS-CD).
TAUX DES SUBVENTIONS APPLICABLES
|
Catégories d'opérations |
Opérations de construction neuve |
Opérations acquisitions-amélioration |
|
PLUS |
5 % |
10 % |
|
Opérations expérimentales |
(dérogation préfet : 6,5 %) |
(dérogation préfet : 11,5 %) |
|
Opérations de construction-démolition |
8 % |
13 % |
|
Résidences sociales |
12 % |
12 % |
Source : secrétariat d'Etat au logement