ESPAGNE

1) Le monopole des agents immobiliers

Le décret-loi n° 4 du 23 juin 2000 portant mesures urgentes pour la libéralisation du secteur immobilier et des transports dispose à l'article 3 que les activités de transaction immobilière peuvent être exercées librement (3( * )) , sans qu'il soit nécessaire de détenir quelque titre que ce soit ou d'appartenir à quelque groupement professionnel que ce soit. Ce texte est entré en vigueur le 25 juin 2000.

Le décret-loi de juin 2000 confirme la décision prise en 1993 par le Tribunal constitutionnel , qui avait alors estimé que l'infraction d'exercice illégal d'une profession, définie à l'article 321 de l'ancien code pénal (4( * )) , ne pouvait concerner que les professions dont l'activité mettait en jeu des concepts juridiques particulièrement importants (liberté, sécurité, intégrité corporelle...). Selon le Tribunal constitutionnel, le titre d'agent immobilier ne peut donc pas être protégé par le code pénal.

Le texte de juin 2000 a donc mis fin au monopole des agents immobiliers prévu par l'article premier du décret de 1969. Cependant, les anciens agents immobiliers , au nombre d'environ 6 500 répartis en 46 collèges géographiques, continuent à exercer leur activité conformément aux règles fixées par ce décret. Ce sont ces règles qui sont analysées ci-dessous.

2) L'accès à la profession d'agent immobilier

a) Les conditions générales

D'après le décret de 1969, l'accès à la profession est réservé aux personnes dont le casier judiciaire est vierge et qui n'ont pas fait l'objet de mesures disciplinaires dans l'administration. Pour devenir agent immobilier, les faillis doivent avoir été réhabilités.

b) La formation

Avant l'entrée en vigueur du décret-loi de juin 2000, le titre d'« agent de la propriété immobilière » était accordé par le ministère compétent aux personnes qui réussissaient un examen national portant sur tous les aspects du droit immobilier. Les épreuves, d'une durée de trois heures, consistaient en un questionnaire à choix multiple, à la suite duquel le candidat était déclaré apte ou inapte.

Pour passer cet examen, il fallait détenir une licence, être titulaire d'un diplôme d'ingénieur, d'architecte ou d'un titre équivalent.

Le dernier examen a été organisé le 9 avril 2000 : le titre a été octroyé à 1 819 des 6 210 candidats qui s'étaient présentés.

Depuis l'entrée en vigueur du décret-loi de juin 2000, le ministère n'organise plus d'examen. Les universités ont donc créé des cursus spécifiques reconnus par les collèges professionnels.

c) L'assurance des risques professionnels

L'adhésion à un collège des agents de la propriété immobilière est subordonnée au versement d'une caution , qui doit être déposée dans un établissement financier agréé. Le montant de la caution est fixé par le ministère et varie pour chaque collège. Ainsi, les professionnels en activité inscrits au collège de Barcelone paient une caution de 901,52 €, tandis que ceux qui relèvent du collège canarien de Las Palmas paient 600 €.

La caution servant principalement à couvrir les frais entraînés par la mise en jeu de la responsabilité civile, le décret prévoit que chaque collège peut décider de la remplacer, partiellement ou totalement, par une prime d'assurance en responsabilité civile. Le ministère doit alors être prévenu.

Pour compléter la caution individuelle, les instances dirigeantes du collège de Barcelone ont souscrit une assurance collective, qui couvre chaque professionnel à hauteur de 601 012 € par sinistre, dans la limite globale annuelle de 6 010 121 €.

d) L'enregistrement

La réussite à l'examen permet aux intéressés d'adhérer au collège des agents de la propriété immobilière de la province (5( * )) où ils ont l'intention d'exercer. Cette adhésion permet d'obtenir la carte professionnelle .

L'inscription dans plusieurs collèges provinciaux est possible. Il faut alors payer plusieurs cotisations et déposer plusieurs cautions.

3) Le contrôle de la profession d'agent immobilier

Le décret de 1969 prévoit plusieurs sanctions :

- l'admonestation ;

- l'amende ;

- la privation des fonctions de direction dans les collèges ;

- la suspension professionnelle ;

- la radiation définitive.

Les deux premières sont infligées par les instances dirigeantes des collèges provinciaux , qui sont élues pour quatre ans.

La privation des fonctions de direction dans les collèges et la suspension professionnelle, dans la mesure où elle ne dépasse pas six mois, sont prononcées par l'instance nationale professionnelle qui représente les collèges provinciaux auprès du ministère.

La suspension pour une durée supérieure à six mois et la radiation définitive sont prononcées par le ministère.