Mme la présidente. L’amendement n° 70, présenté par M. Daudigny, Mmes Lienemann et Bataille, M. M. Bourquin, Mme Bourzai, MM. Courteau, Daunis, Fauconnier, Guillaume, S. Larcher et Mirassou, Mme Nicoux, M. Vaugrenard et les membres du groupe socialiste et apparentés, est ainsi libellé :
Alinéa 54
Remplacer cet alinéa par trois alinéas ainsi rédigés :
c) Le f devient le d ainsi rédigé :
« d) La suppression du poste de concierge ou de gardien et l’aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu’il appartient au syndicat. Les deux questions sont inscrites à l’ordre du jour de la même assemblée générale.
« Lorsqu’en vertu d’une clause du règlement de copropriété, la suppression du service de conciergerie porte atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives, la suppression du poste de concierge ou de gardien et l’aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu’il appartient au syndicat ne peuvent être décidées qu’à l’unanimité. » ;
La parole est à M. Jean-Jacques Mirassou.
M. Jean-Jacques Mirassou. Cet amendement a pour objet de favoriser le maintien des gardiens et concierges d’immeubles dans les copropriétés.
Ainsi, lorsque l’assemblée générale est saisie de la cession du logement affecté au gardien de l’immeuble et que ce logement appartient au syndicat des copropriétaires, elle doit se prononcer sur la question du maintien ou de la suppression du poste. Cette mesure permettra d’attirer la vigilance des copropriétaires sur les conséquences de l’aliénation du logement occupé par le gardien, dans le cadre d’une relation de cause à effet.
Cet amendement vise donc à réaffirmer le principe de l’unanimité pour la suppression du poste de gardien et la vente du logement qui lui était affecté, lorsque le règlement de copropriété a fait de l’existence du service de concierge ou de gardien une modalité de jouissance des parties privatives ou un élément de la destination de l’immeuble.
Mme la présidente. Quel est l’avis de la commission ?
M. Claude Dilain, rapporteur de la commission des affaires économiques. Cet amendement est utile, car il décrit une situation qui, si elle n’est pas fréquente, peut se produire et entraîner une injustice, disons-le clairement.
La commission a donc émis un avis favorable.
Mme la présidente. Quel est l’avis du Gouvernement ?
Mme la présidente. L'amendement n° 240 rectifié, présenté par MM. Mézard, Alfonsi, Baylet, Bertrand, C. Bourquin, Chevènement, Collin, Collombat, Esnol, Fortassin et Hue, Mme Laborde et MM. Mazars, Plancade, Requier, Tropeano, Vall et Vendasi, est ainsi libellé :
Compléter cet article par un paragraphe ainsi rédigé :
... - Le I de l’article 60 de l’ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires est complété par un alinéa ainsi rédigé :
« Par dérogation au deuxième alinéa, les associations syndicales de propriétaires régies par la présente ordonnance, qui ont mis leurs statuts en conformité avec les dispositions de celle-ci postérieurement au 5 mai 2008, recouvrent leur capacité à ester en justice dès la publication de la loi n°… du … pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, sans toutefois que puissent être remises en cause les décisions passées en force de chose jugée. »
La parole est à M. Pierre-Yves Collombat.
M. Pierre-Yves Collombat. Cet amendement a pour objet de permettre aux associations qui sont régies par l’ordonnance du 1er juillet 2004 et ont mis leurs statuts en conformité après le 5 mai 2008 de recouvrer leur capacité à ester en justice, ce dès la publication au Journal officiel de la présente loi, y compris pour les procédures en cours, sous réserve des décisions passées en force de chose jugée. Quelqu'un a-t-il compris quelque chose ? (Marie-Noëlle Lienemann s'esclaffe)
M. Philippe Dallier. Vous pouvez répéter ? (Sourires.)
M. Pierre-Yves Collombat. C'est très important !
Mme la présidente. Quel est l’avis de la commission ?
M. Claude Dilain, rapporteur. C'est en effet important ! Le problème est de savoir si les associations qui n’ont pas mis leurs statuts en conformité avec l'ordonnance de 2004 ont perdu le droit d'ester en justice.
M. Pierre-Yves Collombat. Problème que règle l'amendement !
M. Claude Dilain, rapporteur. Si les associations n’ont pas recouvré automatiquement leur droit d'ester en justice après avoir remis leurs statuts en conformité, l'amendement présenté est nécessaire. Est-ce le cas ? Certains le prétendent, mais j’avoue que je n’en sais rien. Je me tourne donc vers le savant Gouvernement, qui va me dire la vérité…
Mme la présidente. Quel est donc l’avis du Gouvernement ?
Mme Cécile Duflot, ministre. Monsieur le rapporteur, vous avez raison, du moins sur ce point particulier !
L'amendement repose sur une interprétation erronée de l'arrêt de la Cour de cassation du 5 juillet 2011.
Cet arrêt confirme, monsieur Collombat, qu’une association syndicale libre, ou ASL, perd la capacité d'ester en justice si ses statuts n’ont pas fait l'objet d'une mise en conformité, publiée au Journal officiel, avec l'ordonnance de 2004 et le décret du 3 mai 2006. En revanche, il n’indique pas que celle-ci ne pourra plus jamais mettre en conformité ses statuts avec ces deux textes et recouvrer ainsi sa capacité à ester en justice.
Bien au contraire, les ASL qui n’auraient pas encore mis leurs statuts en conformité avec le nouveau dispositif législatif peuvent le faire à tout moment et, après avoir porté cette mise en conformité à la connaissance des tiers par sa publication au Journal officiel, recouvrer immédiatement leur capacité d'ester en justice.
L'objectif que vous poursuiviez au travers de votre amendement étant donc pleinement satisfait par le droit en vigueur, je vous propose, monsieur Collombat, de le retirer.
Mme la présidente. Monsieur Collombat, l'amendement n° 240 rectifié est-il maintenu ?
M. Pierre-Yves Collombat. Je suis à la torture ! Si cela est évident, ne vaudrait-il tout de même pas mieux le dire dans ce texte ? Le problème des jurisprudences qui prévalent sur la loi se pose constamment….
Mme Marie-Noëlle Lienemann. Nos débats suffisent à clarifier la question !
Mme la présidente. La parole est à M. Claude Dilain, rapporteur.
M. Claude Dilain, rapporteur. Il me semble, monsieur Collombat, que vous pouvez retirer votre amendement. Il y aura encore la CMP, mais je pense vraiment que la question est définitivement réglée, même si je préférais que nous l'abordions ici, puisque M. Mézard avait déposé cet amendement.
M. Pierre-Yves Collombat. Si tout est clair pour les tribunaux, je retire l'amendement.
Mme la présidente. L'amendement n° 240 rectifié est retiré.
Je mets aux voix l'article 28, modifié.
(L'article 28 est adopté.)
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Chapitre II
Redresser efficacement les copropriétés dégradées
Section 1
Améliorer la procédure du mandataire ad hoc
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Section 2
Réformer la procédure d’administration provisoire et mettre en place de nouveaux outils à disposition de l’administrateur provisoire
Article 30
I. – La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée est ainsi modifiée :
1° L’article 29-1 est ainsi modifié :
a) Aux première et seconde phrases du premier alinéa, aux première et avant-dernière phrases du deuxième alinéa et à la dernière phrase du dernier alinéa, les mots : « président du tribunal de grande instance » sont remplacés par le mot : « juge » ;
b) Au début du premier alinéa, est ajoutée la mention : « I. – » ;
c) À la fin de la seconde phrase du premier alinéa, les mots : « procureur de la République » sont remplacés par les mots : « maire de la commune du lieu de situation de l’immeuble ou par le président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat ou par le représentant de l’État dans le département ou par le procureur de la République ou, si le syndicat a fait l’objet de la procédure prévue aux articles 29-1 A et 29-1 B, par le mandataire ad hoc » ;
d) À la dernière phrase du dernier alinéa, après la seconde occurrence du mot : « provisoire », sont insérés les mots : « même si celui-ci n’a été désigné que pour convoquer l’assemblée générale en vue de désigner un syndic » et, après le mot : « département, », sont insérés les mots : « du maire de la commune du lieu de situation de l’immeuble, du président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat, » ;
e) Sont ajoutés des II et III ainsi rédigés :
« II. – Les modalités de rémunération de l’administrateur provisoire sont fixées par décret.
« III. – Pour exercer les fonctions d’administrateur provisoire prévues au I, le juge peut désigner un administrateur judiciaire inscrit sur la liste des administrateurs judiciaires mentionnée à l’article L. 811-2 du code de commerce.
« Le juge peut également désigner une personne physique ou morale justifiant d’une expérience ou d’une qualification particulière au regard de la nature de l’affaire et remplissant des conditions définies par décret.
« Si le syndicat a fait l’objet de la procédure prévue aux articles 29-1 A et 29-1 B, le mandataire ad hoc peut être désigné comme administrateur provisoire sur décision motivée du juge et après audition du conseil syndical. Dans les autres cas, les administrateurs provisoires désignés dans les conditions prévues au deuxième alinéa du présent III ne doivent pas, au cours des cinq années précédentes :
« 1° Avoir perçu à quelque titre que ce soit, directement ou indirectement, une rétribution ou un paiement de la part du syndic, du syndicat des copropriétaires ou des créanciers à l’origine de la procédure, ni d’une personne qui détient le contrôle du syndic ou d’un des créanciers, au sens des II et III de l’article L. 233-16 du code de commerce ;
« 2° S’être trouvés en situation de conseil du syndic, du syndicat des copropriétaires ou des créanciers concernés ou de subordination par rapport à eux ;
« 3° Avoir un intérêt dans le mandat qui leur est donné ;
« 4° Être au nombre des anciens administrateurs ou mandataires judiciaires ayant fait l’objet d’une décision de radiation ou de retrait des listes, en application des articles L. 811-6, L. 811-12 et L. 812-4 du code de commerce.
« Ils sont tenus d’exécuter les mandats qui leur sont confiés en se conformant, dans l’accomplissement de leurs diligences professionnelles, aux mêmes obligations que celles qui s’imposent aux administrateurs judiciaires. » ;
2° Les articles 29-2 à 29-6 sont ainsi rédigés :
« Art. 29-2. – Une copie de l’ordonnance de désignation de l’administrateur provisoire ainsi que les rapports établis par celui-ci sont portés à la connaissance des copropriétaires.
« Une copie de l’ordonnance de désignation est également adressée par le greffe du tribunal de grande instance au procureur de la République, au représentant de l’État dans le département, au maire de la commune et au président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat du lieu de situation de l’immeuble concerné. À leur demande, les rapports établis par l’administrateur provisoire leur sont communiqués par le greffe du tribunal de grande instance.
« Art. 29-3. – I. – L’ordonnance de désignation d’un administrateur provisoire prévue à l’article 29-1 emporte suspension de l’exigibilité des créances, autres que les créances publiques et sociales, ayant leur origine antérieurement à cette décision, pour une période de douze mois.
« Elle interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance a son origine antérieurement à cette décision et tendant à :
« 1° La condamnation du syndicat débiteur au paiement d’une somme d’argent ;
« 2° La résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent.
« Elle arrête ou interdit également toute procédure d’exécution de la part de ces créanciers ainsi que toute procédure de distribution n’ayant pas produit un effet attributif avant cette décision.
« L’ordonnance de désignation emporte également suspension des stipulations contractuelles prévoyant des majorations ou des pénalités de retard ainsi que la résolution de plein droit du contrat.
« Le présent I est applicable aux emprunts collectifs conclus par le syndicat des copropriétaires. Si, en application de l’article 26-6 de la présente loi, le prêteur bénéficie d’une délégation du syndic l’autorisant à prélever directement auprès de chaque copropriétaire les sommes dues par ce dernier au titre du remboursement de l’emprunt collectif et du paiement des accessoires, cette délégation est suspendue par l’ordonnance de désignation.
« II. – Le juge, statuant en la forme des référés, peut, sur demande de l’administrateur provisoire, proroger la suspension prévue au I jusqu’à trente mois.
« III. – Le juge, statuant en la forme des référés, peut, sur demande de l’administrateur provisoire, prononcer la résiliation d’un contrat ou ordonner la poursuite de l’exécution du contrat.
« IV. – Les actions en justice et les voies d’exécution autres que celles suspendues, interdites ou arrêtées dans les conditions prévues au présent article sont poursuivies à l’encontre du syndicat des copropriétaires, après mise en cause par l’administrateur provisoire.
« Art. 29-4. – I. – Dans un délai de deux mois à compter de sa nomination, l’administrateur provisoire procède à des mesures de publicité pour permettre aux créanciers de produire les éléments nécessaires à l’évaluation du montant de leur créance.
« II. – À partir de la publication de l’ordonnance de désignation de l’administrateur provisoire, les créanciers du syndicat des copropriétaires déclarent leurs créances dans un délai fixé par décret en Conseil d’État.
« Après vérification des créances déclarées, l’administrateur provisoire établit et publie la liste des créances déclarées.
« Les créanciers disposent d’un délai de deux mois à compter de la publication de la liste pour contester son contenu auprès du président du tribunal de grande instance.
« III. – Les créances non déclarées régulièrement dans les délais prévus au II sont inopposables à la procédure.
« Art. 29-5. – I. – L’administrateur provisoire établit un plan d’apurement des dettes.
« Ce plan, d’une durée maximale de cinq ans, comporte un échéancier des versements auprès des créanciers du syndicat des copropriétaires.
« II. – Le projet d’échéancier est notifié aux créanciers figurant dans la liste prévue au deuxième alinéa du II de l’article 29-4.
« Les créanciers disposent d’un délai de deux mois à compter de cette notification pour faire part de leurs observations. Les créanciers peuvent formuler individuellement des propositions de remise de dettes.
« L’administrateur provisoire notifie le plan d’apurement définitif aux créanciers et au conseil syndical. Les créanciers disposent d’un délai de deux mois à compter de cette notification pour saisir le juge d’une contestation.
« À défaut de contestation dans ce délai, le juge homologue le plan à la demande de l’administrateur provisoire. L’ordonnance d’homologation est notifiée aux créanciers et au conseil syndical avec le plan d’apurement définitif.
« III. – La notification de l’ordonnance ou du jugement entraîne, tant que le plan d’apurement est respecté, le maintien de la suspension de l’exigibilité des créances prévue aux I et II de l’article 29-3.
« Le plan d’apurement est mis en œuvre par le syndic à l’issue de la mission de l’administrateur provisoire.
« IV. – Si la situation financière du syndicat des copropriétaires évolue, le plan d’apurement peut être prorogé ou modifié par décision du juge, saisi par le syndicat des copropriétaires, des copropriétaires représentant au moins 15 % des voix, les créanciers, le syndic ou l’administrateur provisoire.
« V. – Dès lors qu’ils ne compromettent pas la réalisation du plan d’apurement, l’administrateur provisoire peut conclure avec les copropriétaires des échéanciers individualisés de remboursement de leurs dettes vis-à-vis du syndicat.
« Art. 29-6. – Si le syndicat des copropriétaires dispose d’actifs cessibles, notamment des locaux ou des parcelles de terrain non bâti, de nature à apurer les dettes du syndicat, l’administrateur provisoire peut demander au juge l’autorisation de réaliser les cessions par dérogation au a de l’article 26 et au deuxième alinéa du I de l’article 29-1 et de modifier en conséquence le règlement de copropriété et l’état descriptif de division.
« À l’appui de cette demande, l’administrateur provisoire produit un rapport faisant état de l’évaluation des biens cessibles et consignant l’avis du conseil syndical.
« La durée de l’autorisation fixée par le juge ne peut excéder cinq ans. Si la cession des actifs est réalisée dans ce délai, elle conduit à la modification de l’échéancier des appels de fonds auprès des copropriétaires prévu par le plan d’apurement des dettes, selon la procédure définie au IV de l’article 29-5. » ;
3° La section 2 du chapitre II est complétée par des articles 29-7 à 29-14 ainsi rédigés :
« Art. 29-7. – L’administrateur provisoire évalue, dans le cadre de l’élaboration du plan d’apurement soumis au juge, la somme des créances irrécouvrables du syndicat sur les copropriétaires.
« En l’absence d’actifs du syndicat des copropriétaires pouvant être cédés dans les conditions définies à l’article 29-6 ou si les cessions n’ont pas trouvé preneur, l’administrateur provisoire peut demander au juge d’effacer partiellement les dettes du syndicat pour un montant équivalant au montant des créances irrécouvrables.
« Le juge peut effacer tout ou partie des dettes. Le montant effacé est réparti entre les créanciers du syndicat proportionnellement au montant de leur créance et intégré par l’administrateur provisoire au plan d’apurement des dettes, qui est ensuite homologué par le juge dans les conditions prévues au II de l’article 29-5. Le jugement ordonne également mainlevée des éventuelles inscriptions hypothécaires relatives à ces dettes inscrites sur les locaux appartenant au syndicat des copropriétaires.
« Art. 29-8. – I. – Si la gestion et le fonctionnement normal de la copropriété ne peuvent être rétablis autrement, le juge peut prononcer aux conditions qu’il fixe et sur demande de l’administrateur provisoire :
« 1° La constitution d’un ou plusieurs syndicats secondaires ;
« 2° La division du syndicat.
« Lorsque l’administrateur provisoire demande une division en volumes, le juge statue au vu des conclusions du rapport d’un expert désigné par ses soins, aux frais du syndicat des copropriétaires, établissant que l’immeuble ou l’ensemble immobilier peuvent être scindés en volumes sans parties communes indivises et fonctionnant de façon autonome, et après consultation du maire de la commune du lieu d’implantation et du président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat.
« À l’appui de ces demandes, l’administrateur provisoire établit un rapport faisant état de l’avis du conseil syndical et précisant les conditions matérielles, juridiques et financières de division du syndicat ou de constitution d’un syndicat secondaire. Il établit notamment la répartition des parties communes du syndicat initial, les projets de règlement de copropriété et les états descriptifs de division des nouveaux syndicats, dresse un état des créances et des dettes du syndicat et en établit la répartition selon les principes définis au II de l’article 28.
« L’administrateur provisoire établit, concomitamment à l’état des créances et des dettes, un plan d’apurement des dettes transmises pour chacun des syndicats créés par la division. Ce plan est validé et s’impose aux syndicats issus de la division, qui le mettent en œuvre selon les modalités définies à l’article 29-5.
« La répartition validée des dettes entre les syndicats est notifiée individuellement à chacun des créanciers connus du syndicat initial.
« II. – Si des travaux préalables pour réaliser la constitution d’un syndicat secondaire ou les divisions prévues au présent article sont nécessaires, le juge peut autoriser l’administrateur provisoire à faire réaliser les travaux aux frais des copropriétaires.
« III. – Le jugement autorisant la division ou la constitution d’un syndicat secondaire homologue également les nouveaux règlements de copropriété et états descriptifs de division des syndicats issus de la division ou les modifications du règlement de copropriété résultant de la constitution d’un syndicat secondaire.
« Le jugement prononçant la division du syndicat emporte dissolution du syndicat initial.
« Le juge désigne, pour chaque syndicat des copropriétaires issu des divisions prévues au présent article ou pour chaque syndicat secondaire constitué en application du présent article, la personne chargée de convoquer l’assemblée générale en vue de la désignation d’un syndic.
« Art. 29-9. – Sur saisine motivée de l’administrateur provisoire et si le rétablissement financier de la copropriété le nécessite, le juge peut l’autoriser à modifier le règlement de copropriété afin de tenir compte de travaux concourant au redressement de la copropriété, notamment d’individualisation du chauffage, et modifiant la répartition des charges. Dans le cas de travaux d’individualisation du chauffage, le juge autorise par la même décision la réalisation de ces travaux.
« Sur saisine motivée de l’administrateur provisoire et si leurs coûts d’entretien, de gestion ou de remise à niveau compromettent de façon irrémédiable l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires, le juge peut autoriser l’administrateur provisoire à céder à titre gracieux à la commune ou à l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat les parcelles de terrain non bâti d’intérêt public ou des locaux ou équipements communs pouvant relever d’une gestion publique et modifier en conséquence le règlement de copropriété et l’état descriptif de division.
« Art. 29-10. – L’administrateur provisoire peut proposer au représentant de l’État dans le département d’initier un plan de sauvegarde en application de l’article L. 615-1 du code de la construction et de l’habitation.
« Lorsque la démarche d’élaboration d’un plan de sauvegarde est engagée, l’administrateur provisoire est membre de plein droit de la commission mentionnée au I du même article.
« Si, lors de l’élaboration du plan de sauvegarde ou en cours d’exécution d’un tel plan, l’administrateur provisoire constate que des mesures du plan de sauvegarde sont en contradiction avec la mission qui lui est confiée par le juge, il en informe le représentant de l’État dans le département, le maire et le président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat, qui peuvent soit modifier le plan de sauvegarde, soit demander au juge de modifier le contenu de la mission de l’administrateur provisoire.
« L’administrateur provisoire peut signer toute convention financière en vue de l’attribution de subventions publiques au syndicat des copropriétaires, dès lors que cette convention n’est pas contradictoire avec la mission qui lui est confiée.
« Art. 29-11. – I. – Si la situation financière de la copropriété ne permet pas de réaliser les travaux nécessaires à la conservation et la mise en sécurité de l’immeuble, la protection des occupants, la préservation de leur santé et la réduction des charges de copropriété permettant son redressement financier, le juge peut placer l’immeuble sous administration provisoire renforcée :
« 1° Sur saisine du maire de la commune du lieu de situation, du président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat ou du représentant de l’État dans le département ;
« 2° Ou sur saisine de l’administrateur provisoire déjà désigné en vertu de l’article 29-1.
« II. – Dans le cadre du placement sous administration provisoire renforcée, le juge autorise l’administrateur provisoire, désigné en vertu de l’article 29-1, à conclure une convention à durée déterminée, au nom du syndicat des copropriétaires, avec un ou plusieurs opérateurs compétents en matière de maîtrise d’ouvrage de travaux et de mise au point de financement d’opération de travaux, qui peut être notamment l’un des organismes mentionnés aux articles L. 321-14, L. 321-29, et L. 326-1 du code de l’urbanisme et aux articles L. 411-2 et L. 481-2 du code de la construction et de l’habitation.
« La décision du juge est notifiée aux parties intéressées ainsi qu’au maire de la commune du lieu de situation, au président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat et au représentant de l’État dans le département.
« III. – L’administrateur provisoire peut confier à l’opérateur, par cette convention, toutes les missions concourant au redressement de la copropriété, notamment la maîtrise d’ouvrage d’un programme de travaux et la mise au point du financement de l’opération. Un décret précise les modalités de rémunération de l’opérateur à la charge des copropriétaires.
« Le juge homologue la convention conclue entre l’opérateur et l’administrateur provisoire.
« L’exécution de la convention peut se poursuivre même si la mission de l’administrateur provisoire est terminée. La convention prend fin à l’expiration du terme fixé par elle.
« IV. – Le maire de la commune du lieu de situation de l’immeuble ou le président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat peuvent engager à tout moment la procédure prévue à l’article L. 615-6 du code de la construction et de l’habitation. La conclusion de la convention mentionnée au II du présent article est alors suspendue dans l’attente de la décision du juge, mais la mission de l’administrateur provisoire se poursuit dans les conditions prévues à l’article 29-1.
« Art. 29-12. – I. – Lorsque la mission de l’opérateur mentionné au II de l’article 29-11 prévoit la réalisation d’une division du syndicat dans les conditions prévues à l’article 29-8, la convention mentionnée à l’article 29-11 prévoit la répartition de la rémunération de l’opérateur entre les syndicats ainsi créés. Chaque syndicat issu de cette division est subrogé, chacun pour ce qui le concerne, dans les droits et obligations conventionnelles du syndicat dissous selon les modalités prévues par la convention.
« II. – La mission de l’opérateur ne peut prendre fin de façon anticipée que sur décision du juge. La convention prévoit obligatoirement les modalités d’indemnisation de l’opérateur qui a engagé des fonds pour la réalisation des travaux prévus par la convention en cas de résiliation anticipée prononcée par le juge.
« III. – Le juge, saisi par des copropriétaires représentant 15 % des voix, peut autoriser l’administrateur provisoire à inclure dans le contrat de l’opérateur la réalisation de travaux d’amélioration.
« IV. – Si la mission de l’administrateur provisoire est terminée et la copropriété financièrement redressée, le juge peut autoriser le syndic à conclure un avenant à la convention en cours, après approbation des travaux supplémentaires par l’assemblée générale des copropriétaires statuant dans les conditions de majorité prévues par la présente loi.
« Art. 29-13. – Pour les propriétaires occupants, la rémunération de l’opérateur prévue à l’article 29-11 ouvre droit aux allocations de logement prévues aux articles L. 542-1 à L. 542-9 et L. 831-1 à L. 835-7 du code de la sécurité sociale.
« Art. 29-13-1. – Le juge peut :
« 1° Suspendre le versement des cotisations au fonds de travaux sur demande de l’administrateur provisoire ou des copropriétaires représentant au moins 15 % des voix lorsque l’immeuble fait l’objet d’un plan de sauvegarde en application de l’article L. 615-1 du code de la construction et de l’habitation ;
« 2° Autoriser l’administrateur provisoire à utiliser les sommes déposées sur le fonds de travaux pour engager les actions nécessaires au redressement de la copropriété ou permettre le maintien de la gestion courante.
« Art. 29-14. – Les procédures prévues au livre VI du code de commerce ne sont pas applicables aux syndicats de copropriétaires. »
II. – (Non modifié) Le code de la sécurité sociale est ainsi modifié :
1° Le 1° de l’article L. 542-2 est complété par les mots : «, ainsi que la rémunération de l’opérateur mentionnée au III de l’article 29-11 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis » ;
2° La seconde phrase du premier alinéa de l’article L. 831-1 est complétée par les mots : «, ainsi que la rémunération de l'opérateur mentionnée au III de l’article 29-11 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ».
III. – (Non modifié) Les 1° et 2° du II entrent en vigueur le 1er janvier 2015. – (Adopté.)
Section 3
Permettre la requalification des copropriétés très dégradées
Article 31
(Non modifié)
I. – Le livre VII du code de la construction et de l’habitation, tel qu’il résulte des articles 23, 25 et 27, est complété par un titre IV ainsi rédigé :
« TITRE IV
« TRAITEMENT DES DIFFICULTÉS DES COPROPRIÉTÉS DÉGRADÉES
« Chapitre unique
« Opérations de requalification des copropriétés dégradées
« Art. L. 741-1. – Des opérations de requalification des copropriétés dégradées peuvent être mises en place par l’État, les collectivités territoriales ou leurs groupements pour lutter contre l’indignité et la dégradation des immeubles en copropriété.
« Ces opérations sont menées sur un périmètre défini par l’État, les collectivités territoriales ou leurs groupements dans le cadre d’un projet urbain et social pour le territoire concerné ou d’une politique locale de l’habitat.
« Chaque opération fait l’objet d’une convention entre personnes publiques, dont, le cas échéant, l’opérateur chargé de la mise en œuvre est signataire, qui prévoit tout ou partie des actions suivantes :
« 1° Un dispositif d’intervention immobilière et foncière, incluant des actions d’acquisition, de travaux et de portage de lots de copropriété ;
« 2° Un plan de relogement et d’accompagnement social des occupants ;
« 3° La mobilisation des dispositifs coercitifs de lutte contre l’habitat indigne ;
« 4° La mise en œuvre des actions prévues à l’article L. 303-1 ;
« 5° Le cas échéant, la mise en œuvre d’un plan de sauvegarde prévu à l’article L. 615-1 du présent code ainsi que de la procédure d’administration provisoire renforcée prévue à l’article 29-11 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;
« 6° La mise en œuvre d’actions ou d’opérations d’aménagement, au sens de l’article L. 300-1 du code de l’urbanisme, intégrant les objectifs de l’opération ;
« L’opération de requalification de copropriétés peut donner lieu à l’instauration du droit de préemption urbain renforcé prévu à l’article L. 211-4 du même code. L’instauration du droit de préemption urbain renforcé peut être assortie de l’obligation de joindre un rapport relatif à la salubrité et à la sécurité du bien établi par les autorités compétentes et transmis selon les modalités prévues à l’article L. 213-2 dudit code. Pour obtenir la réalisation de ce rapport, le vendeur peut se prévaloir des dispositions de l’article 25-1 A de la loi n° 2000-321 du 12 avril 2000 relative aux droits des citoyens dans leurs relations avec les administrations.
« a et b) (Supprimés)
« Art. L. 741-2. – L’État peut déclarer d’intérêt national, au sens de l’article L. 121-2 du code de l’urbanisme, une opération de requalification de copropriétés dégradées, dont il définit le périmètre par décret en Conseil d’État, si l’opération de requalification présente des enjeux majeurs en matière d’habitat dégradé, une complexité de traitement particulière et nécessite de lourds investissements, si le site comporte une ou plusieurs copropriétés bénéficiant d’un plan de sauvegarde défini à l’article L. 615-1 et si le droit de préemption urbain renforcé assorti de l’obligation mentionnée au dixième alinéa de l’article L. 741-1 a été instauré et que la commune s’est engagée formellement à le déléguer à l’opérateur chargé de la mise en œuvre de l’opération d’intérêt national. Le décret en Conseil d’État est pris après avis du représentant de l’État dans la région et consultation des communes ainsi que, le cas échéant, des établissements publics de coopération intercommunale compétents en matière d’habitat concernés.
« Pour assurer le relogement, à titre temporaire ou définitif, des occupants des logements dans les copropriétés situées dans le périmètre des opérations d’intérêt national mentionnées au premier alinéa du présent article, sur proposition de l’établissement public chargé de réaliser l’opération, le représentant de l’État dans le département peut user des prérogatives qu’il tient de l’article L. 441-2-3, de même que le maire et le président de l’établissement public de coopération intercommunale, signataires de la convention prévue à l’article L. 741-1, de celles qu’ils tiennent des troisième et quatrième alinéas de l’article L. 521-3-3.
« Afin de faciliter la mise en œuvre des dispositifs coercitifs de lutte contre l’habitat indigne prévus au 3° de l’article L. 741-1, lorsque l’établissement public foncier chargé de conduire l’opération mentionnée au premier alinéa du présent article effectue un signalement auprès des personnes publiques disposant des prérogatives de police spéciale dans le cadre des actions d’acquisition, qui lui sont confiées en vertu du 1° de l’article L. 741-1, concernant un immeuble ou un logement situés dans le périmètre de l’opération, le déplacement d’un agent assermenté pour établir un rapport doit intervenir dans un délai d’un mois à compter du signalement. »
II. – Le premier alinéa de l’article L. 213-2 du code de l’urbanisme est complété par une phrase ainsi rédigée :
« Le cas échéant, cette déclaration comporte également les informations dues au titre de l’article L. 731-1 du code de la construction et de l’habitation. »