Séance du 30 janvier 2014

M. le président. La séance est ouverte.

(La séance est ouverte à neuf heures trente-cinq.)

M. le président. Le compte rendu analytique de la précédente séance a été distribué.

Il n’y a pas d’observation ?…

Le procès-verbal est adopté sous les réserves d’usage.

M. le président. La parole est à M. Philippe Dallier

M. Philippe Dallier. Monsieur le président, lors du scrutin n° 131 du mercredi 29 janvier 2014 sur l’ensemble du projet de loi relatif à la consommation, Mme Catherine Procaccia a été comptabilisée comme ayant voté contre, alors qu’elle souhaitait s'abstenir.

M. le président. Acte vous est donné de cette mise au point, mon cher collègue. Elle sera publiée au Journal officiel et figurera dans l’analyse politique du scrutin.

M. le président. Conformément aux dispositions de la loi organique n° 2010-837 et de la loi n° 2010-838 du 23 juillet 2010 relatives à l’application du cinquième alinéa de l’article 13 de la Constitution, M. le Premier ministre, par lettre en date du 28 janvier 2014, a demandé à M. le président du Sénat de lui faire connaître l’avis de la commission du Sénat compétente sur le projet de nomination de M. Alain Fuchs comme président du Centre national de la recherche scientifique.

Cette demande d’avis a été transmise à la commission de la culture, de l’éducation et de la communication.

M. le président. L’ordre du jour appelle la suite de la discussion du projet de loi, adopté par l’Assemblée nationale en deuxième lecture, pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (projet n° 294, texte de la commission n° 308, rapport n° 307, avis n° 301).

Dans la suite de la discussion générale, la parole est à M. Yannick Vaugrenard.

M. Yannick Vaugrenard. Monsieur le président, madame la ministre, mes chers collègues, je veux tout d’abord m’associer aux remerciements – mérités – exprimés à nos deux rapporteurs, Claude Dilain et Claude Bérit-Débat, pour la qualité de leur travail et de leur écoute, pour leur volonté constante de dialogue, mais aussi pour leur fermeté, parce que c’était nécessaire, voire parfois indispensable.

À travers ce projet de loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, vous avez démontré, madame la ministre, votre volontarisme sur un sujet ô combien difficile, surtout dans la période économique, financière et sociale que nous traversons.

Malheureusement, vous n’avez pas toujours été suivie par nos collègues de l’Assemblée nationale. C’est regrettable, surtout lorsqu’il s’agit à la fois de l’aménagement du territoire et du respect des libertés d’administration de nos collectivités territoriales – j’y reviendrai.

Face à une crise majeure du logement, ce projet de loi était donc particulièrement attendu. Il est globalement équilibré, et c’était l’objectif : il s’agissait en effet de parvenir à une protection nécessaire et à un juste équilibre entre les droits et les devoirs des uns et des autres. Nous savons tous que les problèmes du logement social ne seront pas résolus en un jour ou même en une loi, car nous partons de loin, parfois de très loin…

Mais nous disposons désormais d’outils pour enrayer la dégradation des copropriétés, pour traiter le problème des marchands de sommeil, profiteurs des malheurs des autres, ou pour mieux prévenir les expulsions.

C’est un travail de longue haleine, qui a sa logique politique. Il a commencé avec la mobilisation du foncier public et la cession de terrains d’État votée voilà un an, le relèvement des obligations de construction de logements sociaux, ou encore la réduction du taux de TVA à 5 % pour leur construction et leur rénovation...

Avant d'en venir à un sujet préoccupant, qui met le Sénat en colère – je veux parler du PLUI, le plan local d’urbanisme intercommunal, modifié par les députés –, je souhaiterais évoquer très rapidement la garantie universelle des loyers pour souligner que, là encore, la concertation était indispensable sur un sujet délicat et difficile à traiter. La quasi-totalité des préconisations du groupe de travail présidé par Daniel Raoul et dont Jacques Mézard était le rapporteur a été reprise, et c’est incontestablement positif.

J’aborderai maintenant la question du plan local d’urbanisme intercommunal, celle du fameux article 63.

Ici encore, la logique était d’arriver à un juste équilibre entre le développement de l’intercommunalité, souvent nécessaire, et la libre administration des communes, toujours indispensable. Cet équilibre, nous l’avions trouvé ; il a été défait à l’Assemblée nationale, ce que nous jugeons préjudiciable.

En acceptant ce nouveau transfert de compétence, sauf si un quart des communes représentant 10 % de la population s’y oppose, nous nous étions faits les porte-parole des inquiétudes des élus de nos territoires, afin que rien ne soit imposé mais que tout soit discuté, dialogué, concerté, pour gagner en efficacité.

Personne ici ne met en doute la nécessité d’affiner l’intercommunalité, voire de la renforcer. Mais la commune doit demeurer la cellule de base de notre démocratie, et les maires ont parfois le sentiment que beaucoup de décisions leur échappent, alors que leurs administrés considèrent qu’ils sont responsables de tout !

À un moment où les maires font partie du socle de notre démocratie – un récent sondage le démontre : 62 % de la population leur font confiance –, gardons-leur la possibilité de dire oui, mais aussi le droit de dire non ! Notre devoir, c’est de les renforcer, non de les fragiliser !

Madame la ministre, sachez que notre détermination sur cette question est totale ; vous nous avez soutenus, et nous vous en remercions. Le Premier ministre, devant le Congrès des maires, s’est aussi engagé à appuyer l’avis du Sénat, et les députés ne peuvent rester sourds à ces appels.

M. le rapporteur Claude Bérit-Débat, le président et l’ensemble de la commission des affaires économiques demandent donc le retour au dispositif voté par la Haute Assemblée. Il est nécessaire de tenir bon, non par entêtement, mais par simple esprit de bon sens. Le PLUI, tel que proposé par l’Assemblée nationale, ne correspond ni à l’esprit qui a présidé à l'écriture des lois de décentralisation ni à la bonne administration des collectivités territoriales.

Je l’ai souligné précédemment, la commune doit demeurer la cellule de base de notre démocratie. C’est pourquoi il faut que l’intercommunalité soit collégiale ; elle ne peut ni ne doit être hiérarchique.

Vous l’avez compris, madame la ministre, nous sommes aussi déterminés sur cet aspect du projet de loi que vous avez pu l’être sur l’ensemble de votre texte. Le juste équilibre doit l’emporter, et les territoires, que nous représentons ici, doivent être écoutés et respectés. Ce sera, qui plus est, le meilleur gage d'un développement intelligent de l’intercommunalité, et l’assurance d’un plus grand respect démocratique. (Applaudissements sur les travées du groupe socialiste.)

M. le président. La parole est à M. Marc Daunis.

M. Marc Daunis. Monsieur le président, madame la ministre, mes chers collègues, nous examinons aujourd’hui un projet de loi très important, qui comporte de belles avancées. Permettez-moi de saluer, à mon tour, le remarquable travail accompli par le Gouvernement, au travers de ce projet de loi, par les deux rapporteurs, mais aussi, collectivement, par la commission des affaires économiques. En effet, des débats d'une très bonne qualité s'y sont tenus, avec des échanges bien organisés qui ont permis de cerner les différents sujets. À cela s’ajoute la navette entre les deux assemblées. Bref, il s’agit là d’un bel exemple de travail parlementaire.

Madame la ministre, vous n’en serez pas étonnée, l'essentiel de mon intervention portera sur le plan local d'urbanisme intercommunal. Nous débattons de ce point depuis fort longtemps, et j'ai contribué, avec quelques collègues, à ce que le compromis porté par Claude Bérit-Débat soit retenu par notre commission en première et en deuxième lecture, et accepté par le Gouvernement.

Vous avez souhaité de la sincérité dans ces débats et je m'attacherai donc à exaucer votre vœu.

Il ne s’agit pas ici d’un problème lié à l’intérêt du PLUI en soi : le PLUI a été adopté dans de nombreux endroits, il se développe et, en général, les choses se passent bien. Cet instrument répond souvent, nous le savons, à un véritable besoin de mutualisation, de mise en commun de capacités, voire à une faiblesse en matière d’ingénierie.

Les vraies questions sont ailleurs. Elles sont liées au rôle et à la place de la commune dans l’intercommunalité, à la nature de l’intercommunalité, à l’esprit coopératif qui l’anime – je le répète, il s’agit véritablement d’établissements publics de coopération intercommunale.

Il ne saurait donc y avoir un patron de droit divin à l’intérieur de ces établissements, assis sur une majorité – qu’elle soit de 55 %, de 51 %, voire des deux tiers des membres – lui permettant de faire « la pluie et le beau temps » sur un territoire. Telle n’est pas notre conception de la démocratie. Elle l’est d’autant moins que le contexte a profondément évolué et que les relations entre l’urbain, le rural et le périurbain sont des questions complexes.

La nature même des intercommunalités s’est également transformée depuis la réforme territoriale menée par le précédent gouvernement et le Grenelle II.

Le paradigme a changé : là où nous avions des intercommunalités construites autour d’un projet, d’une volonté de destin partagé, nous trouvons dans certains lieux des mariages forcés dans des intercommunalités non désirées. Le fondement même des relations à l’intérieur de l’établissement public de coopération intercommunale a donc évolué. Dans ces conditions, il serait extrêmement dangereux de désarmer totalement toute une partie des communes membres dans la conduite de ce nécessaire dialogue. Il est donc nécessaire de disposer d’une forme de recours.

À cet égard, je regrette les termes « minorité de blocage » qui ont été employés et qui laisseraient à penser qu’il s’agit de personnes arc-boutées sur tel ou tel petit intérêt particulier. Bien au contraire, cette proposition est une invitation au dialogue. Pour reprendre une image chère aux parlementaires que nous sommes, celle de Montesquieu disant qu’il ne faut toucher aux lois que d’une main tremblante, nous devons donner aux communes, à l’intérieur de l’intercommunalité, les moyens de réguler toute tentation de passer en force – pardonnez-moi cette expression quelque peu triviale – ou de faire l’impasse sur le nécessaire dialogue, la nécessaire coconstruction assise sur un projet de ville.

En effet, si le PLU est un document d’urbanisme, il est aussi la traduction d’un projet. Or, si nous ne donnons pas les garanties que ce projet sera coconstruit, ce document aura peut-être une efficacité toute technocratique mais il ne s’intégrera pas dans le mouvement que nous souhaitons d’une participation démocratique à un projet commun. Ce faisant, nous mettrons en porte à faux les élus de proximité avec toute une partie de nos concitoyens qui auront le sentiment de subir un document administratif sur lequel ils n’auront pu peser. Bref, cela revient en quelque sorte à remplacer le projet et l’intelligence territoriale par une procédure administrative.

Or l’existence d’une minorité suffisamment solide de 25 % des communes d’une intercommunalité représentant 10 % des populations non seulement balaie cette idée qu’il pourrait ne s’agir que de l’expression de tel ou tel égoïsme local – 25 % des communes, ce n’est pas rien ! –, mais aussi offre la garantie de la coconstruction.

Ce recours, inscrit dans le texte de la commission, a été très sagement retenu par le Gouvernement, avec l’appui de poids du Premier ministre. Nous vous appuierons, madame la ministre, nous ferons le chemin avec vous pour que cette intelligence territoriale que vous souhaitez, et qui s’exprime à travers cette minorité permettant la concertation, soit bien inscrite, in fine, dans le texte de loi.

Pour conclure, je voudrais m’adresser à nos collègues de l’UMP. (Ah ! sur les travées de l'UMP.)

M. Gérard Longuet. Nous vous écoutons avec attention !

M. Jean-Claude Lenoir. Nous sommes tout ouïe !

M. Marc Daunis. Vous dites – M. Jean-Claude Lenoir l’a exprimé, et Mme Élisabeth Lamure a fait de même de manière quelque peu différente – qu’il ne faut toucher à rien.

M. Jean-Claude Lenoir. Je n’ai jamais dit ça !

M. Marc Daunis. Je vous rappelle, mes chers collègues, que si nous ne touchons à rien, c’est-à-dire si votre amendement de suppression est adopté,…

M. Jean-Claude Lenoir. Sur un article !

M. Marc Daunis. … nous resterons sous le régime de la loi en vigueur – la vôtre –, à savoir le Grenelle de l’environnement qui permet à deux tiers des communes représentant 50 % des populations d’imposer un PLU au tiers restant (M. Gérard Longuet acquiesce.), ou encore à la moitié des communes représentant deux tiers de la population d’imposer un PLUI à l’autre moitié des communes, sous réserve que celles-ci représentent moins d’un tiers des populations concernées.

M. Jean-Claude Lenoir. Pas du tout !

M. Marc Daunis. Cela signifie que toute possibilité de dialogue et de coconstruction serait éradiquée et qu’une garantie essentielle accordée aux territoires disparaîtrait.

Je respecte la position de notre collègue Jean-Claude Lenoir, mais je considère qu’elle s’apparente à la politique du pire. Si votre amendement était adopté, ce serait une catastrophe pour les territoires ! Nous devons donc en rester au texte de la commission et nous rendre en commission mixte paritaire forts d’un vote unanime du Sénat sur la garantie donnée à 25 % des communes représentant 10 % de la population concernée de pouvoir se faire entendre dans l’élaboration d’un PLUI ! (Applaudissements sur les travées du groupe socialiste.)

M. le président. La parole est à Mme la ministre.

Mme Cécile Duflot, ministre de l’égalité des territoires et du logement. Monsieur le président, mesdames, messieurs les sénateurs, je voudrais tout d’abord remercier les deux rapporteurs : Claude Dilain, qui a présenté l’ensemble des modifications intervenues depuis la première lecture, et Claude Bérit-Débat, qui a été au cœur du compromis trouvé en première lecture au Sénat et a expliqué ses positions.

Je remercie M. Mézard d’avoir cité la circulaire de Clemenceau. Ne nous méprenons pas sur le volume du texte que nous examinons : il s’agit non pas d’adjonctions, mais de modifications de nombre de lois existantes.

Je voudrais m’adresser à tous ceux qui ont pu s’étonner de l’ampleur de ce texte. Nous aurions pu, par exemple, ne pas travailler sur les changements de règles de vote en copropriété. Beaucoup d’entre vous le savent, ces questions, qui ne sont propres à aucune famille politique, ont été de nombreuses fois à l’ordre du jour des travaux parlementaires. Cependant, dans la mesure où elles ne font pas la une des médias, il est facile pour un membre du Gouvernement de s’en défaire et de considérer qu’elles peuvent attendre.

Je voudrais rappeler les propos de Claude Dilain sur le logement indigne. S’agissant des copropriétés dégradées, les propositions existaient, les rapports parlementaires avaient été rédigés et certaines propositions de loi déposées. Pourtant, personne n’a pris le temps d’aller au bout. Pourquoi ? Tout simplement parce que ce n’est pas médiatique !

Bien sûr, il aurait été possible, comme certains d’entre vous l’ont rappelé, de tronçonner ce projet de loi en quatre, voire en cinq textes différents. Il aurait sans doute été politiquement et médiatiquement plus utile pour la ministre que je suis de présenter successivement différents projets de loi. Mais tel n’est pas le sens de notre méthode : le Gouvernement a fait le choix de s’attaquer à l’ensemble des sujets structurels. La réforme de la loi de 1967 ou de la loi de 1970 était absolument nécessaire. Il s’agit en effet de lois du milieu du XX^e siècle, et la réglementation des professions immobilières mérite une modernisation.

Monsieur Mézard, vous avez dit la seule phrase qui vaille vraiment : la situation sera meilleure après qu’avant (M. Jacques Mézard opine.). C’est tout le sens du travail législatif en général, et c’est l’objectif de ce projet de loi en particulier : ce texte vise en effet à mettre en place une réforme structurelle afin que la situation soit meilleure après qu’avant.

Monsieur Labbé, je vous remercie d’avoir parlé du lien avec la loi d’avenir pour l’agriculture, l’alimentation et la forêt. Je sais que vous étiez très attaché à un certain nombre de dispositions. J’avais pris au nom du Gouvernement certains engagements que mon collègue Stéphane Le Foll a tenus lors de l’examen en première lecture par le Sénat du projet de loi d’avenir pour l’agriculture. Sur ces questions, il est de bon ton – c’est aussi une façon de bien faire la loi – de réserver certaines dispositions aux lois qui font sens. Disant cela, je songe bien évidemment aux dispositions relatives à l’agriculture, lesquelles avaient vocation à s’insérer dans le projet de loi d’avenir pour l’agriculture, l’alimentation et la forêt, mais aussi à un certain nombre de propositions relatives à l’urbanisme commercial, que ma collègue Sylvia Pinel vient de présenter à la commission des affaires économiques de l’Assemblée nationale.

Madame Lamure, j’ai déjà répondu de nombreuses fois, de manière précise, à vos arguments. Nous avons un désaccord politique de fond sur certains sujets, notamment sur l’encadrement des loyers, ce que je peux comprendre. Le Gouvernement assume le fait de présenter une loi de régulation, une loi qui traduit un engagement fort – l’engagement n° 22 – du candidat à la présidence de la République François Hollande. Les divergences politiques font le sel et la vigueur de la démocratie quand elles sont respectueuses et fondées sur des approches différentes. Nous maintenons, sans drame, notre désaccord sur cette question.

M. Dubois s’est montré assez emporté, voire quelque peu excessif, sur un certain nombre de sujets. La force de ces deux lectures est de nous permettre d’aller au fond des débats, de faire en sorte que personne n’en reste à des postures. Si nous constatons ces désaccords, nous pouvons aussi vérifier le caractère opérationnel de tel ou tel dispositif.

Je voudrais vous redire, madame Schurch, que la GUL est universelle. J’en profite ici pour tordre le cou à un micro débat sur le fait de savoir si la GUL a perdu son caractère obligatoire ou non.

C’est ici, en première lecture, que les choses se sont passées. Au cours du débat parlementaire, nous avons réalisé que la taxe prélevée sur les locataires et les propriétaires, qui devait être obligatoire, serait très complexe à mettre en œuvre. Je me suis donc engagée, au nom du Gouvernement, à supprimer ce dispositif, et seulement ce dispositif ! Pour le reste, le même principe d’universalité demeure : il s’agit d’une substitution à la caution qui a un caractère universel, le dispositif étant ouvert à tous, sans distinction.

À la suite des réflexions que vous avez menées au sein du groupe de travail, nous avons mis en place un dispositif avantageux pour les propriétaires solidaires, la garantie universelle des loyers étant plus favorable aux propriétaires acceptant de loger des personnes en situation difficile, notamment des jeunes ou des personnes en contrat de travail précaire.

Nous avons donc entendu les remarques présentées. Il s’agit d’un débat toujours original, et je remercie Mme Lienemann de l’avoir replacé dans une perspective plus large.

Il est sans doute normal que la création d’un droit et d’un dispositif nouveaux suscite des doutes. Néanmoins, monsieur Dallier, je souhaiterais revenir sur certains de vos propos qui ne m’ont pas paru très honnêtes. (Exclamations ironiques sur les travées de l'UMP.) En effet, voilà quelques jours, j’ai reçu les membres du groupe de travail, dont vous faites partie, et leur ai annoncé que l’Inspection générale des finances évaluait à 420 millions d’euros le coût de la garantie universelle des loyers en année pleine…

M. Philippe Dallier. Cela reste une évaluation !

Mme Cécile Duflot, ministre. … et non à 560 millions ! Vous pouvez au moins me faire crédit à cet égard ! Je vous ai expliqué que cette évaluation se basait sur des critères extrêmement sévères : division par deux des capacités de recouvrement du Trésor public, et taux d’impayés de 3,6 %, alors même qu’il est de 1,8 % aujourd’hui. Ces critères très sévères, que j’ai acceptés, renchérissent automatiquement le coût de la garantie. Or, même avec ce renchérissement, nous sommes bien loin de tout ce qui avait été annoncé de manière totalement déplacée, à savoir un coût de 1 à 2 milliards d’euros !

Je voudrais revenir sur la mise en perspective de Mme Lienemann et l’attachement à la dimension sociale de Mme Schurch. Oui, bien sûr, nous sommes dans une situation inconfortable. Beaucoup de tentatives ont achoppé : le Locapass, la garantie des risques locatifs, ou GRL, l’existence de la garantie des loyers impayés, ou GLI, tous les dispositifs de prévention des expulsions… Toutes ces mesures sont coûteuses en termes de crédits publics. Or la création de la GUL ne constitue pas un coût supplémentaire ; elle vise bien plutôt à rationaliser l’utilisation des deniers publics en vue d’une meilleure efficacité, à la fois pour prévenir les expulsions et pour favoriser la mise en location des logements vacants.

Je l’assume, mesdames, messieurs les sénateurs, j’ai porté le renchérissement de la taxe sur les logements vacants.

Néanmoins, je pense que, en la matière, la dimension coercitive n’est pas suffisante. Elle doit être accompagnée d’incitations fortes, qui passent notamment par l’existence d’un tiers entre le propriétaire et le locataire : c’est le rôle de la garantie universelle des loyers. Cette garantie aura pour vocation de désamorcer les tensions et de favoriser la mise en location. En outre, elle aura une dimension sécurisante pour les futurs emprunteurs qui voudront investir dans l’immobilier. En effet, la banque aura la certitude que le propriétaire pourra immédiatement y faire appel pour pouvoir rembourser le prêt souscrit pour l’acquisition du bien.

Vous souhaitez, monsieur Jarlier, que l’on rassure les maires ruraux. Nous avons, nous aussi, eu l’occasion de nous voir à de nombreuses reprises. Je peux vous annoncer que les engagements pris devant vous lors des débats sur les différents projets de loi qui nous ont réunis, mais aussi lors de la discussion de la résolution, déposée par le groupe du RDSE, relative au développement par l’État d’une politique d’égalité des territoires, commencent à être mis en œuvre.

Le pacte rural s’applique en effet dès cette année. Il implique la mise en place de dispositifs dont l’ambition est de résoudre les difficultés auxquelles font face les élus, notamment dans les bourgs ruraux. Des montants financiers seront alloués. Nous travaillons donc sur cette question.

Nous reviendrons plus en détail sur le point particulier du pastillage, qui, je le sais, vous intéresse, et sur lequel nous avons eu de nombreux débats. Néanmoins, à l’issue de l’examen du présent texte en première lecture dans les deux chambres et en deuxième lecture à l’Assemblée nationale, je pense que nous sommes parvenus à trouver un équilibre en la matière.

Je souhaite également saluer l’engagement, la clarté et la constance de ceux que j’appellerai les « mousquetaires du PLUI », si vous me permettez l’expression, à savoir MM. Mirassou, Vaugrenard et Daunis, avec à leur tête M. le rapporteur Claude Bérit-Débat ! (Sourires sur les travées du groupe socialiste.)

Je sais d’où nous sommes partis. Je sais aussi que les inquiétudes que vous avez exprimées étaient sincères. Mais je sais surtout que la volonté d’aboutir est partagée. Je tiens d’ailleurs à remercier l’engagement de M. le rapporteur Claude Bérit-Débat sur ce sujet.

Nous sommes sur le point de franchir une étape. Dans ces moments, chacun – je le dis parce que j’étais à l’Assemblée nationale voilà quelques jours, et que je suis aujourd’hui devant vous – chacun, disais-je, fait sa propre lecture des efforts consentis par les autres. Pour ma part, je suis consciente de l’importance du compromis trouvé au Sénat.

À ce titre, je m’étais engagée – j’en profite pour remercier ceux qui ont souligné que l’engagement avait été tenu – à présenter à l’Assemblée nationale un amendement du Gouvernement reprenant la position élaborée par la Haute Assemblée en première lecture, et réaffirmée par la commission des affaires économiques du Sénat en deuxième lecture. Comme vous le savez, sur ce point, le Gouvernement ne cherchera pas à modifier le texte adopté par votre commission.

M. Marc Daunis. Très bien !

Mme Cécile Duflot, ministre. J’ai eu l’occasion de souligner mon attachement au bicamérisme, M. Lenoir l’a rappelé. Ce n’était pas une formule de style ! Mais, dans un système bicaméral comme le nôtre, aucune des deux chambres ne prime sur l’autre.

M. Jean-Claude Lenoir. C’est bien dommage pour le Sénat ! (Sourires.)

Mme Cécile Duflot, ministre. Et c’est toute la difficulté de l’exercice de la ministre que je suis ! (Nouveaux sourires.)

Il s’agit en l’occurrence d’une question qu’il revient aux parlementaires de trancher, et, disant cela, je rappelle mon profond attachement à la dimension parlementaire de notre république. Je suis ici pour prendre acte et pour reconnaître avec sincérité et respect l’avancée permise par vos travaux sur ce sujet

Je pense avoir ainsi répondu aux différents intervenants. Nous avons encore nombre de sujets à ouvrir.

Mais permettez-moi, puisque nous allons maintenant entamer la discussion des articles, de dire d’ores et déjà que nous avons beaucoup avancé sur la GUL, dont nous allons aborder la question de l’automaticité dès l’article 1^er. Le dispositif initial proposé par le Gouvernement – je le dis pour répondre à M. Lenoir – pouvait être qualifié d’embryon, ou de squelette.

M. Jean-Claude Lenoir. Je n’ai pas dit cela !

Mme Cécile Duflot, ministre. C’était tout à fait volontaire ! Si le Gouvernement avait soumis à votre examen un dispositif complètement verrouillé et totalement décidé par lui, vous auriez pu légitimement considérer que le procédé n’était pas respectueux du travail des parlementaires.

M. Marc Daunis. Certains de nos collègues ne sont pas à une contradiction près !

Mme Cécile Duflot, ministre. C’est dans cet espace complexe de gestion politique et médiatique qu’il nous appartient de travailler.

En tout état de cause, je vous remercie très sincèrement, mesdames, messieurs les sénateurs, pour votre engagement constant sur ce texte, qui a fait l’objet de beaucoup d’attention. Je crois, vous le savez, à l’intelligence collective ; ce texte, à mon sens, en a beaucoup profité. (Applaudissements sur les travées du groupe écologiste, du groupe socialiste et du groupe CRC.)

M. le président. La discussion générale est close.

Nous passons à la discussion des articles du texte de la commission.

Je rappelle que, en application de l’article 48, alinéa 5, du règlement, à partir de la deuxième lecture au Sénat des projets ou propositions de loi, la discussion des articles est limitée à ceux pour lesquels les deux assemblées du Parlement n’ont pas encore adopté un texte identique.

En conséquence, sont irrecevables les amendements ou articles additionnels remettant en cause les articles adoptés conformes, de même que toute modification ou adjonction sans relation directe avec une disposition restant en discussion.

TITRE I^ER

FAVORISER L’ACCÈS DE TOUS À UN LOGEMENT DIGNE ET ABORDABLE

Chapitre I^er

Améliorer les rapports entre propriétaires et locataires dans le parc privé

Article 1^er

I. – Le chapitre I^er du titre I^er de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 est ainsi modifié :

1° Après le mot : « logement », la fin du troisième alinéa de l’article 1^er est ainsi rédigée : « pour un motif discriminatoire défini à l’article 225-1 du code pénal. » ;

2° L’article 2 est ainsi rédigé :

« Art. 2. – Les dispositions du présent titre sont d’ordre public.

« Le présent titre s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation.

« Toutefois, ce titre ne s’applique pas :

« 1° (Supprimé)

« 2° Aux logements-foyers, à l’exception du premier alinéa de l’article 6 et de l’article 20-1 ;

« 3° Aux logements meublés, régis par le titre I^er bis ;

« 4° Aux logements attribués ou loués en raison de l’exercice d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi et aux locations consenties aux travailleurs saisonniers, à l’exception de l’article 3-3, des deux premiers alinéas de l’article 6, de l’article 20-1 et de l’article 24-1. » ;

3° L’article 3 est ainsi rédigé :

« Art. 3. – Le contrat de location est établi par écrit et respecte un contrat type défini par décret en Conseil d’État, pris après avis de la Commission nationale de concertation.

« Le contrat de location précise :

« 1° Le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou son siège social ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire ;

« 2° Le nom ou la dénomination du locataire ;

« 3° La date de prise d’effet et la durée ;

« 4° La consistance, la destination ainsi que la surface habitable de la chose louée, définie par le code de la construction et de l’habitation ;

« 5° La désignation des locaux et équipements d’usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive et, le cas échéant, l’énumération des parties, équipements et accessoires de l’immeuble qui font l’objet d’un usage commun, ainsi que des équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication ;

« 6° Le montant du loyer, ses modalités de paiement ainsi que ses règles de révision éventuelle ;

« 7° Le loyer de référence et le loyer de référence majoré, correspondant au type de logement et définis par le représentant de l’État dans le département sur les territoires mentionnés à l’article 17 ;

« 8° Le montant et la date de versement du dernier loyer acquitté par le précédent locataire, dès lors que ce dernier a quitté le logement moins de dix-huit mois avant la signature du bail ;

« 9° La nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier contrat de location ou depuis le dernier renouvellement du bail ;

« 10° Le montant du dépôt de garantie, si celui-ci est prévu.

« Une notice d’information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs ainsi qu’aux voies de conciliation et de recours qui leur sont ouvertes pour régler leurs litiges est annexée au contrat de location. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.

« Lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété, le copropriétaire bailleur est tenu de communiquer au locataire les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l’immeuble, la jouissance et l’usage des parties privatives et communes, et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges.

« Le bailleur ne peut pas se prévaloir de la violation du présent article.

« Chaque partie peut exiger de l’autre partie, à tout moment, l’établissement d’un contrat conforme au présent article. En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux du logement, le nouveau bailleur est tenu de notifier au locataire son nom ou sa dénomination et son domicile ou son siège social ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire.

« En cas d’absence dans le contrat de location d’une des informations relatives à la surface habitable, aux loyers de référence et au dernier loyer acquitté par le précédent locataire, le locataire peut, dans un délai d’un mois à compter de la prise d’effet du contrat de location, mettre en demeure le bailleur de porter ces informations au bail. À défaut de réponse du bailleur dans le délai d’un mois ou en cas de refus de ce dernier, le locataire peut saisir, dans le délai de trois mois à compter de la mise en demeure, la juridiction compétente afin d’obtenir, le cas échéant, la diminution du loyer. » ;

4° L’article 3-1 est ainsi rédigé :

« Art. 3-1. – Lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté. À défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer. La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d’effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande. » ;

5° L’article 3-2 est ainsi rédigé :

« Art. 3-2. – Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’État, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

« Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’État. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l’huissier au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

« À défaut d’état des lieux ou de la remise d’un exemplaire de l’état des lieux à l’une des parties, la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise à l’une des parties.

« Le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant de compléter l’état des lieux dans un délai de dix jours à compter de son établissement. Si cette demande est refusée, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation territorialement compétente.

« Pendant le premier mois de la période de chauffe, le locataire peut demander que l’état des lieux soit complété par l’état des éléments de chauffage.

« Le propriétaire ou son mandataire complète les états des lieux d’entrée et de sortie par les relevés des index pour chaque énergie, en présence d’une installation de chauffage ou d’eau chaude sanitaire individuelle, ou collective avec un comptage individuel. L’extrait de l’état des lieux correspondant est mis à la disposition de la personne chargée d’établir le diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L. 134-1 du code de la construction et de l’habitation qui en fait la demande, sans préjudice de la mise à disposition des factures. » ;

6° Après l’article 3-2, il est inséré un article 3-3 ainsi rédigé :

« Art. 3-3. – Un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend :

« 1° Le diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L. 134-1 du code de la construction et de l’habitation ;

« 2° Le constat de risque d’exposition au plomb prévu aux articles L. 1334-5 et L. 1334-7 du code de la santé publique ;

« 3° Une copie d’un état mentionnant l’absence ou, le cas échéant, la présence de matériaux ou produits de la construction contenant de l’amiante inscrits sur une liste définie par voie réglementaire ;

« 4° Un état de l’installation intérieure d’électricité ainsi que des tubes souples ou tuyaux flexibles d’alimentation des appareils fonctionnant au gaz, dont l’objet est d’évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes. Un décret en Conseil d’État définit les modalités d’application du présent 4°, ainsi que les dates d’entrée en vigueur de l’obligation en fonction des enjeux liés aux différents types de logements, dans la limite de six ans à compter de la publication de la loi n° … du … pour l’accès au logement et un urbanisme rénové.

« Dans les zones mentionnées au I de l’article L. 125-5 du code de l’environnement, le dossier de diagnostic technique est complété à chaque changement de locataire par l’état des risques naturels et technologiques.

« Le locataire ne peut se prévaloir à l’encontre du bailleur des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique, qui n’a qu’une valeur informative.

« Le propriétaire bailleur tient le diagnostic de performance énergétique à la disposition de tout candidat locataire. » ;

7° L’article 4 est ainsi modifié :

a) Au i, après le mot : « amendes », sont insérés les mots : « ou des pénalités » ;

a bis) Au r, le mot : « quarante » est remplacé par le mot : « vingt et un » ;

a ter) Il est ajouté un t ainsi rédigé :

« t) Qui impose au locataire, en surplus du paiement du loyer pour occupation du logement, de souscrire un contrat pour la location d’équipements. » ;

b) (Supprimé)

8° L’article 5 est ainsi rédigé :

« Art. 5. – I. – La rémunération des personnes mandatées pour se livrer ou prêter leur concours à l’entremise ou à la négociation d’une mise en location d’un logement, tel que défini aux articles 2 et 25-3, est à la charge exclusive du bailleur, à l’exception des honoraires liés aux prestations mentionnées aux deuxième et troisième alinéas du présent I.

« Les honoraires des personnes mandatées pour effectuer la visite du preneur, constituer son dossier et rédiger un bail sont partagés entre le bailleur et le preneur. Le montant toutes taxes comprises imputé au preneur pour ces prestations ne peut excéder celui imputé au bailleur et demeure inférieur ou égal à un plafond par mètre carré de surface habitable de la chose louée fixé par voie réglementaire et révisable chaque année, dans des conditions définies par décret. Ces honoraires sont dus à la signature du bail.

« Les honoraires des personnes mandatées pour réaliser un état des lieux sont partagés entre le bailleur et le preneur. Le montant toutes taxes comprises imputé au locataire pour cette prestation ne peut excéder celui imputé au bailleur et demeure inférieur ou égal à un plafond par mètre carré de surface habitable de la chose louée fixé par voie réglementaire et révisable chaque année, dans des conditions définies par décret. Ces honoraires sont dus à compter de la réalisation de la prestation.

« Les trois premiers alinéas du présent I ainsi que les montants des plafonds qui y sont définis sont reproduits, à peine de nullité, dans le contrat de bail lorsque celui-ci est conclu avec le concours d’une personne mandatée et rémunérée à cette fin.

« II. – Les professionnels qui interviennent, à quelque titre que ce soit, lors de la conclusion du contrat de bail d’un logement, lors de la location ou pour en assurer la gestion locative communiquent à l’observatoire local des loyers compétent, tel que défini à l’article 16, des informations relatives au logement et au contrat de location. Cette communication s’effectue directement ou par l’intermédiaire d’un organisme tiers qui transmet ces informations à l’association mentionnée au cinquième alinéa du même article 16, selon une méthodologie validée par l’instance scientifique mentionnée audit article.

« La nature de ces informations et les conditions dans lesquelles elles sont transmises sont définies par décret.

« Toute personne intéressée peut communiquer à l’observatoire local des loyers les informations mentionnées au premier alinéa du présent II.

« En cas de manquement à l’obligation mentionnée au premier alinéa du présent II d’une personne exerçant une activité mentionnée à l’article 1^er de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, l’observatoire local des loyers peut saisir la commission de contrôle mentionnée à l’article 13-5 de la même loi. » ;

9° Au deuxième alinéa de l’article 6, les mots : « d’habitation » sont remplacés par les mots : « de résidence », le mot : « premier » est remplacé par le mot : « deuxième » et la référence : « au deuxième alinéa » est remplacée par les références : « aux 2° à 4° » ;

10° L’article 7 est ainsi modifié :

a) Le a est complété par une phrase ainsi rédigée :

« Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application des articles L. 542-2 et L. 831-3 du code de la sécurité sociale ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ; »

b) Le d est complété par deux phrases ainsi rédigées :

« Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’État, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ; »

c) Le e est ainsi rédigé :

« e) De permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6. Les deux derniers alinéas de l’article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprimé par le locataire. Si les travaux entrepris dans un local d’habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l’utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris ; »

d) Le g est ainsi rédigé :

« g) De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

« Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

« À défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.

« Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire.

« Cette assurance constitue une assurance pour compte au sens de l’article L. 112-1 du code des assurances. Elle est limitée à la couverture de la responsabilité locative mentionnée au premier alinéa du présent g. Le montant total de la prime d’assurance annuelle, éventuellement majoré dans la limite d’un montant fixé par décret en Conseil d’État, est récupérable par le bailleur par douzième à chaque paiement du loyer. Il est inscrit sur l’avis d’échéance et porté sur la quittance remise au locataire.

« Une copie du contrat d’assurance est transmise au locataire lors de la souscription et à chaque renouvellement du contrat.

« Lorsque le locataire remet au bailleur une attestation d’assurance ou en cas de départ du locataire avant le terme du contrat d’assurance, le bailleur résilie le contrat souscrit pour le compte du locataire dans le délai le plus bref permis par la législation en vigueur. La prime ou la fraction de prime exigible dans ce délai au titre de la garantie souscrite par le bailleur demeure récupérable auprès du locataire. » ;

11° Après l’article 7, il est inséré un article 7-1 ainsi rédigé :

« Art. 7-1. – Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

« Toutefois, l’action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer. » ;

12° Le premier alinéa de l’article 8 est complété par une phrase ainsi rédigée :

« Le locataire transmet au sous-locataire l’autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours. » ;

13° Après l’article 8, il est inséré un article 8-1 ainsi rédigé :

« Art. 8-1. – I. – La colocation est définie comme la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur.

« I bis. – Lorsque la colocation est formalisée par la conclusion de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, elle constitue une division du logement tenue au respect des articles L. 111-6-1 et L. 111-6-1-1 du code de la construction et de l’habitation.

« Chaque contrat de bail formalisant une colocation respecte le présent titre I^er ou, s’il concerne un logement loué meublé, le titre I^er bis de la présente loi.

« Le montant de la somme des loyers perçus de l’ensemble des colocataires ne peut être supérieur au montant du loyer applicable au logement en application des articles 17 ou 25-9. Les articles 17-1 et 17-2 sont applicables.

« Les normes de peuplement prises en application du 2° du I de l’article L. 831-3 du code de la sécurité sociale s’imposent aux logements loués en colocation.

« Un décret en Conseil d’État adapte aux logements loués en colocation les caractéristiques applicables aux conditions de décence.

« II. – Le contrat de bail d’une colocation respecte un contrat type défini par décret en Conseil d’État, pris après avis de la Commission nationale de concertation.

« III. – Les parties au contrat de bail d’une colocation peuvent convenir dans le bail de la souscription par le bailleur d’une assurance pour compte récupérable auprès des colocataires dans les conditions prévues au g de l’article 7. Les colocataires peuvent provoquer la résiliation de l’assurance pour compte récupérable dans les conditions fixées au même article.

« IV. – Les charges locatives accessoires au loyer principal d’un contrat de bail d’une colocation sont récupérées par le bailleur au choix des parties comme prévu par ce contrat :

« 1° Soit dans les conditions prévues à l’article 23, lorsqu’il s’agit de provisions pour charges ;

« 2° Soit sous la forme d’un forfait versé simultanément au loyer, dont le montant et la périodicité de versement sont définis dans le contrat et qui ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure. Le montant du forfait de charges est fixé en fonction des montants exigibles par le bailleur en application de l’article 23 et peut être révisé chaque année aux mêmes conditions que le loyer principal. Ce montant ne doit pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire ou, le cas échéant, le précédent locataire se serait acquitté.

« V. – La solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. À défaut, la solidarité du colocataire sortant s’éteint au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé.

« L’acte de cautionnement des obligations d’un ou de plusieurs colocataires résultant de la conclusion d’un contrat de bail d’une colocation identifie nécessairement, sous peine de nullité, le colocataire pour lequel le congé met fin à l’engagement de la caution. »

II. – (Non modifié) La même loi est ainsi modifiée :

1° Le k de l’article 4 est ainsi modifié :

a) Après le mot : « lieux », sont insérés les mots : « de sortie » ;

b) À la fin, la référence : « 3 » est remplacée par la référence : « 3-2 » ;

2° et 3° (Supprimés)

4° Le 1° de l’article 43 est ainsi rédigé :

« 1° Les 1° et 2° et le dernier alinéa de l’article 3-3 sont applicables à compter du 1^er janvier 2015 ; »

5° et 6° (Supprimés)

II bis, II ter, III et IV. – (Non modifiés)