PRÉSENTATION DE L'ARTICLE 55 DE LA LOI SRU
Les dispositions de l'article 55 de la loi solidarité et renouvellement urbain (SRU) du 13 décembre 2000 figurent dans les articles L. 302-5 à L. 302-9 du code de la construction et de l'habitation (CCH). Ils ont pour but d'imposer à l'échelle communale une politique de quotas de logements sociaux parmi les logements existants et ainsi de favoriser la mixité sociale.
Les communes « concernées » par l'article 55 sont celles qui dépassent un seuil de population (+ 3 500 ou 1 500 habitants dans l'aire urbaine de Paris) et appartiennent à une agglomération ou un établissement public de coopération intercommunale (EPCI) d'une taille suffisante. Elles doivent atteindre d'ici 2025 un quota de 20 ou 25 % logements sociaux, selon l'importance de la demande en logement social du territoire. Cet objectif a été fixé en 2013. Il était initialement de 15 ou 20 % en 2022.
Les communes concernées à partir de 2015 bénéficient d'un peu plus de temps. Certaines communes peuvent être exemptées en cas d'inconstructibilité de plus de 50 % de leur territoire urbanisable, de faible demande de logements sociaux ou du manque de transports en commun.
Ce taux de logements locatifs sociaux est calculé par rapport au total des résidences principales. Les différentes catégories de logement pouvant figurer dans l'inventaire des logements locatifs sociaux sont définies par la loi. Il s'agit pour l'essentiel des logements locatifs proposés par les bailleurs sociaux et de logements en foyers. Certains logements locatifs privés conventionnés ou en intermédiation ainsi qu'en accession sociale à la propriété peuvent être également intégrés.
Si le taux de logements sociaux est inférieur à l'objectif à atteindre, la commune est dite « déficitaire » ou « soumise à la loi ». Ces communes doivent payer un prélèvement annuel calculé sur le nombre de logements manquants. Elles sont de plus contraintes de respecter un objectif de rattrapage fixé par période de trois ans, dite triennat. Ce rattrapage est aussi bien quantitatif que qualitatif, une proportion minimale de logements les plus sociaux et maximale des logements les moins sociaux devant être respectée.
Les communes déficitaires qui ne remplissent pas leurs objectifs à la fin d'un triennat peuvent faire l'objet d'un arrêté préfectoral dit de carence. Cet arrêté entraîne le transfert au profit du préfet de pouvoirs visant à faciliter la construction de logements sociaux et le paiement de pénalités majorant jusqu'à cinq fois le montant du prélèvement.
Selon le bilan national 2019, 125 agglomérations et 214 EPCI représentant 7 907 communes entrent dans le champ de la loi. Au sein de cet ensemble, 2 070 communes sont dites « concernées SRU » en raison de leurs populations. 1 065 communes sont déficitaires. 280 communes ont été carencées.