ANNEXES
ANNEXE N° 1 - ÉTUDE RÉALISÉE PAR LE BIPE
|
Le marché du
crédit
|
Cyril BLESSON
André BABEAU
Catherine GIRARD
Juin 2005
EXECUTIVE SUMMARY - LES ENJEUX DU CRÉDIT ET LA RÉFORME DE L'HYPOTHÈQUE
|
• Le crédit est un pilier de la croissance économique, mais son développement doit être contrôlé. |
|
• Les disparités dans le recours au crédit des ménages sont grandes, et ce dernier est peu développé en France. |
|
• Les ménages français sont donc peu endettés en comparaison internationale, et ce malgré le rattrapage en cours du crédit habitat. |
|
• Au-delà des critiques un peu frileuses, il nous semble qu'il faille réformer le marché du crédit habitat vers plus de fluidité. |
|
• Le développement de l'hypothèque serait souhaitable pour permettre à une plus grande frange de la population d'acquérir un logement. |
|
• Les recharges d'hypothèque et les renégociations seraient quant à elles, un moyen de renforcer la transmission du « stimuli » de politique monétaire, tout en soutenant la consommation des ménages quand le revenu stagne. De plus rappelons que la population vieillit et que le patrimoine immobilier des futurs seniors est élevé. |
Le crédit et l'économie : vital et létal à la fois
Le crédit est un des piliers de la croissance économique. Il permet aux agents privés de détendre dans le temps leur contrainte financière. Rappelons que sans l'apport de fonds du crédit habitat, peu de ménages pourraient prétendre au statut de propriétaire immobilier, or c'est une des demandes sociétales les plus fortes.
Toutefois l'apport du crédit reste ambivalent : s'il est essentiel au développement économique, il peut aussi être un frein. Ici, la qualité du crédit est aussi importante que sa quantité . En effet, il convient d'avoir un système de crédit efficient dans l'analyse des risques, pour éviter :
• une création monétaire sans
contrepartie réelle. En d'autres termes, si on accroît la masse
monétaire sans augmenter le PIB en volume, on se retrouve dans des
problématiques monétaristes (approche quantitative de la monnaie)
: on risque de générer de l'inflation. Ce qui manque dans cette
analyse est la dimension qualitative : Il faut s'assurer que le crédit
distribué aux entreprises donne bien lieu à des investissements
productifs judicieux qui augmentent réellement la capacité
productive effective de l'économie.
• un surendettement des agents, qui peut freiner
leurs dépenses et conduire en cas de non remboursements à...
• ... un affaiblissement des systèmes
bancaires. La montée des créances douteuses au bilan des banques
peut affaiblir l'ensemble de l'économie par ricochet, car elle freinera
la distribution de crédit. Les banques subissant des difficultés
au bilan durciront exagérément leurs conditions d'octroi de
crédit, et rejetteront des projets de demande de crédit
valables...La triste expérience japonaise parle d'elle-même.
Le crédit aux ménages : des disparités internationales fortes
On parle souvent de modèles anglo-saxons et de modèles continentaux en ce qui concerne les marchés du crédit aux particuliers. Dans la réalité, comme nous allons le voir, la diversité est plus complexe. En effet, peut-on dire que les marchés hypothécaires britanniques et américains sont comparables, notamment sous l'angle des canaux de transmission de la politique monétaire ? On peut en douter, même s'ils partagent de nombreuses similitudes (accès facilité au financement par hypothèque, aux renégociations, aux recharges d'hypothèques, des durées de prêts longues), car seul le marché britannique est massivement à taux d'intérêt variables.
Les disparités concernant les marchés du crédit sont donc nombreuses : niveau d'endettement moyen des ménages, durées des prêts, taux d'intérêt fixes ou variables, hypothèque ou caution (sélection ou non par le revenu), existence de recharges d'hypothèques, facilités de renégociations, différenciation des taux d'intérêt pratiqués (cf. le contexte européen du crédit consommation et du crédit logement).
En termes de niveaux d'endettement, deux groupes de pays émergent : les pays à tradition catholique sont souvent des pays où les ménages sont peu endettés, et les pays à tradition protestante sont au contraire des pays où les ménages sont fortement endettés. Pour autant, il nous semble un peu frileux d'annoncer que les pays du second groupe sont plus fragiles. Au contraire, ils affichent depuis bientôt dix ans une vigueur durable de la dépense des ménages, et une performance économique supérieure, notamment dans les phases de basses conjonctures pour les revenus d'activité des ménages. Leur trajectoire est toutefois porteuse de risques, et il nous semble essentiel de rappeler quelles que soient les modalités d'accès au crédit des ménages, il convient d'assurer une maîtrise des risques liés au crédit. Cette maîtrise doit être assurée par la politique monétaire et/ou les incitations fiscales si le recours au crédit est jugé excessif par les pouvoirs publics, et par les méthodes d'évaluations des risques des banques (cf. la maîtrise des risques et la gestion des risques).
Le cas français : un développement du crédit aux particuliers limité
Figure 1: Endettement global des ménages européens
On le voit sur le graphique ci-dessus, l'endettement des ménages français reste faible lorsqu'on le compare aux autres pays. Certes, il s'inscrit en hausse significative depuis 5 ans, mais la baisse des taux d'intérêt depuis l'Union monétaire, couplée à un processus d'allongement des durées de prêts au logement, a permis dans le même temps une stabilité de la charge de cette dette en pourcentage du RDB.
Figure 2 : Évolution de la charge de la dette des ménages et de ses composantes
(en % RDB, source : OMEC - Observatoire Permanent du Marché de l'Épargne et du Crédit du BIPE)
En France, depuis la fin des années 1980, les politiques publiques ont surtout focalisé leur action sur la lutte contre le surendettement, ce qui a eu pour effet d'abaisser les taux de sinistralité, pourtant déjà bas en perspective européenne .
Enfin, les ménages français sont massivement endettés à taux fixes , si bien qu'une remontée très vive des taux d'intérêt n'affaiblirait pas directement leur santé financière.
Le fonctionnement du marché du crédit à l'habitat français avant la réforme
Pour les banques, le crédit à l'habitat est un produit d'appel. La souscription du crédit habitat est un des rares moments où un client envisage de changer de banque. Donc les banques sont très agressives sur le « pricing » des crédits habitats, en espérant se rattraper plus tard dans le cycle de vie du client en lui vendant des produits à plus forte marges (Assurance vie, OPCVM). C'est aussi une des raisons pour lesquelles la transférabilité des prêts entre institutions bancaires est grippée (pénalités de remboursements anticipés). Cela freine bien sûr, pour les ménages leur latitude de renégociations de prêts en cas de baisse des taux d'intérêt longs.
Le marché français est dominé par la caution (cf. la caution et le cas français). Seule la France a vu se développer un système de garantie alternative, avec les organismes spécialisés de caution. Elle n'est pas moins coûteuse que l'hypothèque. Par contre, le processus est rapide, administrativement souple. De plus pour les banques, en cas de défaillance, elles ne sont pas en première ligne . C'est l'organisme de caution (filiale du dit groupe bancaire) qui se charge d'effectuer les recouvrements et éventuellement de lever l'hypothèque. In fine , les biens seront saisis si nécessaire.... Enfin, les ratios de solvabilité internationaux (constitution de fonds propres en regard du risque crédit) sont favorables au crédit avec caution par rapport au crédit hypothécaire, à l'intérieur des crédits garantis.
Cela renforce la sélection des risques emprunteurs, et de fait les taux de sinistralité sont très faibles . Cette faible sinistralité couplée à la concurrence vive sur ce segment, implique des taux de crédit immobiliers plus faibles qu'à l'étranger (et très peu différenciés selon les clients). Il y a donc sans doute place pour une plus grande prise de risques.
En France, la nature et la solidité de la garantie ne jouent qu'un rôle subsidiaire. Ce qui compte c'est l'évaluation de la solvabilité, de l'emprunteur : on assiste donc à une sélection forte par les revenus, évinçant du marché les revenus modestes (cf. le profil des ménages emprunteurs). C'est encore plus frappant avec la hausse des prix de l'immobilier depuis 5 ans entre 1999 et 2003 : selon une étude de l'ANIL, le nombre d'accédants à la propriété disposant d'un revenu inférieur à 3 SMIC a diminué de 26 %.
On entend souvent dire que l'hypothèque serait mal vue dans la culture française et que les particuliers eux mêmes ne souhaiteraient pas la voir se développer. On disait la même chose il y a encore 5 ans à propos des durées de prêts « les Français n'aiment pas s'endetter à long terme », et pourtant, quand il est avantageux pour eux de le faire, ils n'hésitent pas.
Tableau 1 :
Évolution du patrimoine non financier des ménages
(en
milliards d'euros)
|
En millions d'euros |
Croissance annuelle et contributions
|
|
|
Patrimoine non financier 2002 |
3 590 561 |
10.2 |
|
Investissement brut 2003 |
86 444 |
2.4 |
|
Consommation en capital fixe 2003 |
-51 961 |
-1.4 |
|
Réévaluation 2003 |
379 023 |
10.6 |
|
Autres changements en volume 2003 |
16 065 |
ns |
|
Patrimoine non financier 2003 |
4 020 131 |
12.0 |
|
Investissement brut 2004 |
92 049 |
2.3 |
|
Consommation en capital fixe 2004 |
-55 385 |
-1.4 |
|
Réévaluation 2004 |
502 155 |
12.5 |
|
Patrimoine non financier 2004 |
4 558 950 |
13.4 |
Source : Banque de France, INSEE - Prévisions BIPE
Tableau 2 : Évolution de la composition du
patrimoine total
des ménages (S14) - (en milliards
d'euros)
|
Patrimoine total des ménages |
Croissance annuelle
|
|||
|
Patrimoine non financier |
Patrimoine financier y.c. actions non cotées et autres participations |
Patrimoine total |
||
|
2000 |
2 984.6 |
2 410.9 |
5 395.5 |
5.0 |
|
2001 |
3 256.8 |
2 447.3 |
5 704.1 |
5.7 |
|
2002 |
3 590.6 |
2 382.1 |
5 972.7 |
4.7 |
|
2003 |
4 020.1 |
2 546.3 |
6 566.4 |
9.9 |
|
2004 |
4 558.9 |
2 685.1 |
7 244.0 |
10.3 |
Source : Banque de France, INSEE - Prévisions BIPE
Le patrimoine des ménages français croît tendanciellement plus vite que le RDB depuis 10 ans. Par ailleurs, le patrimoine est massivement détenu sous forme immobilière (63 % du patrimoine des ménages). Le simple processus d'accumulation patrimoniale avec l'âge implique que les seniors ont des patrimoines très élevés. Or, on le sait, notre population vieillit tout en maintenant des taux d'épargne élevés après la retraite. Pourtant, ces effets de richesse devraient impliquer des taux d'épargne plus bas lorsque le patrimoine s'élève. Cette distorsion est sans doute liée aux difficultés de « mobilisation » 49 ( * ) du patrimoine immobilier (d'où l'intérêt pour le viager hypothécaire). Il est ainsi frappant de remarquer que selon le FMI les effets de richesse immobiliers fonctionnent mieux dans les pays où la recharge d'hypothèque est possible (cf. l'extraction hypothécaire).
Figure 3: Revenu, dette et patrimoine des ménages
Au total, il semble qu'il conviendrait de faciliter :
• l'hypothèque, afin d'éviter une
sélection trop forte par les revenus qui évince les
ménages modestes de l'accession à la
propriété ; celle-ci reste une demande sociétale
forte ;
• les renégociations, afin de permettre aux
ménages de bénéficier pleinement des baisses de taux longs
lorsqu'elles surviennent et ainsi d'améliorer la transmission des
impulsions de politique monétaire. Cela suppose d'améliorer la
transférabilité des créances d'une institution à
l`autre, surtout dans le cas de la réforme de l'hypothèque
envisagée par les autorités françaises (cf.
supra
), où un client risque d'être encore plus lié
à son créancier d'origine ;
• les recharges d'hypothèque, afin de
renforcer les effets de richesse positifs.
Notons qu'un changement concernant la transférabilité des prêts obligerait sans doute les banques à modifier leur « pricing » (le crédit habitat n'étant plus suffisamment un produit de fidélisation de la clientèle). Sans doute, la plus grande accessibilité aux prêts pour les ménages modestes se ferait donc aux prix d'une hausse d'ensemble des taux d'intérêt pratiqués, ainsi que d'une plus grande différenciation des taux pratiqués.
Les critiques de la Banque de France :
Tableau 3 : Compte de financement brut des
ménages
(en % du revenu disponible)
Source : Calculs et prévisions BIPE à partir des données INSEE et Banque de France, Mars 2005
Critique 1 : la stimulation effective de la dépense des ménages est faible
C'est ce que semble confirmer l'enquête de la banque d'Angleterre auprès de particuliers sur l'allocation des sommes extraites. Toutefois, lorsque l'on raisonne dans le cadre du compte de financement des ménages qui assure l'équilibre entre ressources (revenus, nouveaux crédits et ventes d'actifs) et emplois (consommation, investissement logement, placements financiers, remboursement de crédit), l'augmentation d'un des postes de ressources implique forcément une hausse des postes d'emplois. Les ménages, en ayant recours au crédit pour financer par exemple des travaux, libèrent donc une part importante de leurs revenus pour de la consommation supplémentaire (pour autant que tout ne soit pas investi en actifs financiers). Par exemple, d'après une estimation de la BRI, le refinancement hypothécaire aurait représenté 150 milliards de dollars en 2001, contribuant ainsi pour 10 à 25% à l'accroissement de la consommation en 2001 aux États-Unis. D'ailleurs, même si cela ne stimulait pas directement la consommation, il est bon de rappeler que les travaux sont aussi un poste de la dépense des ménages.
Figure 4 : Mortgage equity withdrawal* aux États-Unis
Il est vrai toutefois que l'on assiste sans doute à des substitutions entre le crédit consommation classique et le crédit habitat lors des phases de recharges d'hypothèques au moins partielles , au détriment du premier, ce qui tempère un peu la stimulation de la dépense.
Critique 2 : Un danger pour la stabilité
macro-économique ? Pas sûr...
mais une amélioration de
la transmission de la politique monétaire !
La Banque de France a publié dans son bulletin mensuel 50 ( * ) une note très critique concernant l'opportunité de réformer le marché du financement de l'habitat aux particuliers, en soulignant les risques macroéconomiques si l'on lie accès au crédit et évolutions de la valeur des patrimoines. Ainsi, « le renforcement induit du lien entre valorisation du patrimoine immobilier et consommation lorsqu'il est avéré peut être symétrique : un retournement du marché immobilier est ainsi susceptible de peser significativement à la baisse de la consommation, notamment en restreignant l'accès des ménages au crédit.(...) Si le retournement a lieu en phase creuse du cycle, les effets adverses peuvent se cumuler pour les ménages les plus fragiles (pertes de revenus liées à la hausse du chômage, difficultés à faire face aux échéances de prêts et cession forcée du logement apporté en garantie). »
Figure 5 : Corrélations au sein des pays industrialisés entre croissance et prix immobiliers
|
|
Source: FMI
Il nous semble toutefois, que les prix de l'immobilier ont vu leur corrélation avec le cycle diminuer significativement (cela est confirmé par l'étude du FMI 51 ( * ) ), en Europe tout particulièrement, depuis l'introduction de la monnaie unique que l'on peut dater du milieu des années 90 (acceptation par les marchés avec réduction significative des spreads de taux). Auparavant, on avait effectivement en Europe une corrélation forte des cycles d'activité et des cycles immobiliers, car un ralentissement de l'activité induisait une remontée des taux d'intérêt (c'est-à-dire une politique monétaire pro-cyclique, dictée par les besoins de stabilité des changes intra-européens, toujours sous la pression des marchés financiers en phase difficile de croissance (1992, 1995).
D'autres facteurs expliquent bien sûr l'évolution des prix de l'immobilier (démographie, incitations fiscales, anticipations de revenus des ménages), mais le niveau des taux d'intérêt joue un rôle clé. On peut légitiment espérer que la politique monétaire européenne puisse maintenant jouer son rôle de stabilisateur de l'activité. Toutes choses égales d'ailleurs, quand la conjoncture économique d'ensemble n'est pas bonne et que le revenu des ménages progresse faiblement, la Banque centrale (BCE) baisse les taux d'intérêt, ce faisant elle stimule les marchés immobiliers et donc favorise une croissance du patrimoine des ménages.
On peut toutefois admettre que le caractère contra-cyclique des cycles immobiliers par rapport aux cycles d'activité n'est pas avéré, tout en reconnaissant que le lien avec le cycle économique d'ensemble semble s'être distendu. Mais, si les renégociations sont facilitées, les ménages peuvent ainsi mieux gérer leur dette et retrouver des marges d'ajustement face à une conjoncture délicate. Cela renforce le rôle du canal du crédit et donc le caractère contra-cyclique de la politique monétaire , ce qui permettrait au contraire des craintes émises, une moindre volatilité de la consommation (c'est en tout cas la leçon venue des États-Unis). Enfin, il faut bien prendre conscience que le système actuel, basé sur la sélection par le revenu, est déjà partiellement pro-cyclique, puisque les anticipations de revenus sont dégradées par une détérioration des perspectives sur le marché du travail...
Notons, enfin, que la volatilité des prix immobiliers est d'autant plus grande que la proportion de crédit à taux variables est élevée, ce qui confirme l'hypothèse que les taux d'intérêt sont une variable directrice majeure des marchés immobiliers.
Figure 6 : Volatilité des prix immobiliers et hypothèques souscrits à taux fixes
Un plus dans le cadre européen
La transmission des impulsions de politiques monétaires de la BCE est pour l'instant freinée par des marchés hypothécaires incomplets (difficultés des renégociations, impossibilité de profiter pleinement des effets de richesse dus à la hausse des prix immobiliers en cas de baisses des taux d'intérêt). Enfin, il faut harmoniser les pratiques européennes, puisque les différents pays vivent tous avec les mêmes taux d'intérêt depuis la monnaie unique. Ainsi, le gouvernement britannique a signalé que le fait que les ménages s'endettent à taux variables était un frein à la perspective d'entrée dans l'Union monétaire (toutefois, la part des ménages britanniques s'endettant à taux fixes est elle-même en croissance).
La réforme proposée en France : une réforme d'ampleur limitée
Il ne s'agit pas d'une réforme mettant en place une hypothèque à l'anglo-saxonne (cf. les réformes en France). L'hypothèque garantirait un premier prêt qui serait à l'habitat. Elle aurait une durée de vie limitée et un montant maximal déterminé initialement . Par rapport à ce montant maximal, dans la limite du capital déjà amorti, elle pourrait être « rechargée ». En d'autres termes, les ménages ne pourraient tirer parti d'une hausse du prix de l'immobilier détenu pour extraire une richesse additionnelle par crédit (or c'est à ces phénomènes que la critique Banque de France s'attachait principalement).
Un ménage ayant souscrit un prêt, rembourse d'abord les intérêts puis plus tard surtout du capital. Étant donné l'allongement significatif des durées de prêts en cours, les remboursements significatifs de capital ont lieu plusieurs années après la souscription du prêt. Au total, donc, les premiers effets sur la stimulation du crédit via les recharges d'hypothèque ne seront visibles que dans plusieurs années. Notons que ces recharges d'hypothèques sur le capital amorti seraient identifiées comme du crédit consommation.
Par contre, on pourrait assister à un accroissement des volumes de renégociations, pour autant que les autorités imposent aux institutions financières un assouplissement rapide des conditions de rachat de crédits (cf. la renégociation des ressources). Il est clair que le nouveau produit ne doit pas figer la concurrence entre établissements. Les pays dans lesquels l'hypothèque « rechargeable » fonctionne sont ceux où l'on observe le plus de renégociations de prêts et de changements de créanciers, d'où la nécessité de faciliter la transmission de cette hypothèque d'un créancier à l'autre 52 ( * ) pour la seconde inscription, (en dehors bien sûr des groupes bancaires qui disposent toujours de filiales de crédit consommation) en simplifiant les formalités juridiques et administratives et en limitant les indemnités de remboursement anticipé et en réduisant au minimum le coût de transfert.
On ne peut exclure non plus que cette réforme doit tenir compte de certaines préconisations formulées par la Commission européenne en réaction aux 50 recommandations élaborées par le Forum Group dont la finalité sera l'harmonisation du marché hypothécaire européen.
* 49 Au sens de rendre liquide le patrimoine immobilier, relativement illiquide par nature.
* 50 Bulletin de la Banque de France, n°132
* 51 The global house price boom, FMI
* 52 En évitant les transférabilités limitées à l'intérieur des groupes bancaires, qui disposent toujours de filiales de crédit consommation...