Article L. 121-61 du code la consommation
Mentions obligatoires
figurant dans l'offre
L'article L. 121-61 énumère les mentions
qui doivent figurer dans l'offre afin que le consommateur soit pleinement
éclairé avant de donner son consentement.
Comme le prévoit l'article 4 de la directive, l'offre doit être
établie par écrit. La liste des mentions obligatoires correspond
en outre à celle figurant en annexe de la directive, à
l'exception de quelques ajouts. Elles concernent :
-
1°
l'identité et l'adresse du professionnel, qu'il
s'agisse d'une personne morale ou d'une personne physique, ainsi que celles de
l'intermédiaire éventuel ;
-
2°
les éléments d'identification du bien : la
désignation précise des locaux, les conditions d'exécution
des travaux et les garanties afférentes s'il s'agit d'un immeuble en
construction.
A l'initiative de sa commission des Lois,
l'Assemblée nationale
a
adopté un amendement tendant à exiger que l'offre comporte
également un "
descriptif précis
" desdits
locaux et "
de leur environnement
". Si ces
éléments paraissent de nature à compléter
l'information du consommateur, on peut s'interroger sur le degré de
précision requis pour que l'obligation légale soit
considérée comme satisfaite, question qui risque de susciter un
contentieux abondant. Le décret d'application devra donc
impérativement énoncer les éléments d'information
obligatoires relatifs à la description de l'environnement ;
-
3°
les modalités d'administration de l'immeuble ;
-
4°
la nature juridique du droit dont le consommateur devient
titulaire ainsi que sa durée, sa date de prise d'effet et ses
principales conditions d'exercice ;
-
5°
la date butoir et les conditions de conclusion de l'acte
définitif si l'offre tend à la formation d'un avant-contrat ;
-
6°
la durée et la fréquence de la période de
jouissance ;
-
7°
les dates d'occupation ou leurs modalités de
détermination ainsi que celles des locaux ayant vocation à
être occupés lorsque le consommateur a la possibilité de
changer de lieu de vacances ;
-
8°
la désignation des installations et équipements
communs et leur coût d'utilisation pour le consommateur ;
-
9°
une information relative au montant des charges qui seront
dues par le consommateur.
Le projet de loi prévoyait l'obligation de mentionner ce montant tel que
résultant d'une évaluation effectuée à la date de
l'offre.
L'Assemblée nationale
, à l'initiative de sa commission des
Lois, a introduit une modification tendant à ce que cette mention soit
complétée par celle du "
mode d'évolution
prévisible
" de ces charges. Le rapport fait en effet valoir
que "
le dispositif adopté en première lecture par le
Sénat doit (...) être complété par une mention
imposant au vendeur de s'engager sur l'évolution de ces
charges
".
Or, la formule proposée présente des inconvénients
manifestes :
· L'expression "
mode d'évolution
" paraît
floue ; le rapporteur de la commission des Lois de l'Assemblée nationale
a d'ailleurs reconnu au cours des débats qu'elle comportait "
un
élément d'approximation
". L'adjonction de l'adjectif
" prévisible " par voie de sous-amendement
présenté par M. Gilles Carrez, bien que motivée par
le souci louable de ne pas exiger des professionnels des évaluations
prévisionnelles très délicates et aléatoires,
accroît les risques de contestation contentieuse liés à
l'interprétation de cette formule ;
· La formule paraît en outre inopérante, quelle que soit la
portée qu'on lui attribue :
- s'il s'agit, pour le professionnel, d'indiquer le taux d'accroissement des
charges futures, l'exercice paraît impossible. Il est en effet
extrêmement difficile de procéder à de telles
évaluations dans la mesure où les frais d'entretien sont
étroitement liés à l'utilisation qui sera faite des locaux
concernés par les différents titulaires du droit de jouissance et
aux décisions susceptibles d'intervenir tendant à créer de
nouveaux équipements collectifs ou à offrir de nouveaux services.
Les indications ainsi portées dans l'offre seraient
nécessairement largement fictives et, en définitive,
dénuées de valeur informative. On discerne mal, en outre, quelle
serait la portée de l' "
engagement
" du vendeur
qui mentionnerait dans l'offre des prévisions se révélant
erronées ultérieurement. Une telle exigence ne figure d'ailleurs
pas dans la loi du 6 janvier 1986 relative aux sociétés
d'attribution d'immeubles en jouissance à temps partagé dont
l'article 9 se contente de prévoir les modalités de
détermination et de répartition des charges communes et des
charges liées à l'occupation.
- s'il s'agit simplement, comme semblent l'indiquer les débats
intervenus à l'Assemblée nationale, d'indiquer les
critères d'évaluation des charges, cette exigence est
déjà prise en compte par le projet de loi qui oblige le
professionnel à mentionner les "
éléments de
détermination
" des charges. La liste de ces
éléments risque en outre de ne pas suffire à alerter le
consommateur sur leur incidence concrète sur le montant des charges
qu'il devra acquitter à l'avenir.
Alors que la formule proposée par l'Assemblée nationale
paraît ne pas atteindre l'objectif poursuivi, la préoccupation
qu'elle traduit correspond en revanche à un problème bien
réel. Les consommateurs titulaires d'un droit de jouissance de biens
immobiliers à temps partagé sont en effet trop souvent mis en
difficulté par une augmentation importante et inattendue des charges. Il
paraît légitime et nécessaire d'attirer leur attention sur
la probabilité, à moyen terme, d'un tel accroissement.
Votre commission vous propose en conséquence
un amendement
tendant à substituer à la formule retenue par l'Assemblée
nationale la mention, lorsque les données sont disponibles, du taux
d'accroissement annuel des charges au cours de la période triennale
précédent l'offre et, à défaut, une mention
attirant l'attention du consommateur sur l'éventualité d'une
augmentation substantielle des charges à venir ;
-
10°
le mode de paiement du prix et, le cas échéant,
le recours à un crédit, qu'il soit accordé par un
organisme tiers ou par le professionnel lui-même ;
-
11°
l'affiliation du professionnel à une bourse
d'échanges et les modalités de cette affiliation ainsi que les
conditions permettant au consommateur de bénéficier des services
fournis par la bourse d'échange.
Considérant qu'une telle affiliation constituait un facteur important de
valorisation du droit de jouissance du consommateur,
l'Assemblée
nationale
, à l'initiative de sa commission des Lois, a estimé
nécessaire de compléter le dispositif du 11° en exigeant que
la mention expresse du défaut d'affiliation à une bourse
d'échange soit portée dans l'offre. Elle a en outre
souhaité que les conditions financières d'affiliation du
professionnel et d'adhésion du consommateur à une bourse
d'échanges soient mentionnées dans l'offre ;
-
12°
le caractère limitatif des mentions obligatoires.
La signature du professionnel et l'indication de la date et du lieu
d'émission de l'offre sont également requises.
En dépit de sa longueur et son apparence fort détaillée,
la liste des mentions légales susvisées se réfère
parfois à des notions dont le libellé ne permet pas au
professionnel de connaître précisément le contenu de
l'obligation qui lui incombe lors de la rédaction de l'offre. Cette
situation est d'autant plus préoccupante que toute omission risque
d'emporter la nullité du contrat et est assortie de sanctions
pénales. Ainsi, afin de garantir la sécurité juridique des
transactions et d'éviter que le dispositif proposé ne conduise
à dissuader les investisseurs étrangers de s'établir en
France, convient-il de prévoir qu'un décret en Conseil
d'État précisera le contenu des mentions obligatoires. Votre
commission vous soumet
un amendement
à cet effet.
Votre commission vous propose d'adopter ainsi modifié le texte
proposé pour l'article L. 121-61 du code de la consommation.