B. L'INVESTISSEMENT LOCATIF EST MENACÉ
1. Le système d'amortissement accéléré est maintenu mais ne serait pas reconduit
Afin de soutenir l'investissement locatif privé, le
Gouvernement précédent avait mis en place un système
d'amortissement accéléré dit " amortissement
Périssol ". Ce dispositif permet aux contribuables de
déduire de leurs revenus fonciers un amortissement pour les immeubles
neufs acquis ou construits entre le 1er janvier 1996 et le 31 décembre
1998. Le taux d'amortissement est fixé à 10 % pendant les
quatre premières années et à 2 % pour les vingt
suivantes. Le taux de la déduction forfaitaire est ramené
à 6 %. En cas d'option, le plafond d'imputation des déficits
fonciers sur le revenu global est porté de 70.000 à 100.000
francs. Dans ce système, le propriétaire doit s'engager à
louer le logement pendant une durée de neuf ans.
Le système a permis de relancer les ventes de logements neufs en rendant
plus attractif un placement qui d'ordinaire présente un rapport
risque/rendement peu séduisant compte tenu notamment des charges
fiscales.
Le Gouvernement a annoncé la non-reconduction après 1998 en
l'état du mécanisme au motif qu'il constituerait un avantage
fiscal incompatible avec une politique d'équité sociale. Or, une
remise en cause des incitations à l'investissement locatif aurait des
conséquences immédiates sur le volume des ventes, et donc sur la
production de logements, ainsi que sur la fluidité de la
" chaîne du logement ".
2. Le projet de statut du bailleur privé doit encore être précisé
Le Gouvernement réfléchit à la mise en
place d'un système global conférant un véritable statut au
bailleur privé. Il s'agirait de favoriser le développement d'un
secteur conventionné dans lequel, en contrepartie d'une
modération des loyers et d'un engagement de durée de location, la
collectivité pourrait apporter une aide majorée et une
sécurité contre les impayés. Dans cette optique, le
ministre, M. Louis Besson, a déclaré réfléchir
à plusieurs pistes comme la déduction forfaitaire,
l'amortissement, la garantie de loyer, la caution... Le projet est
intéressant puisqu'il permettrait, en théorie, une
amélioration de l'offre de logements intermédiaires mais il n'est
pas exempt d'ambiguïtés. Les propriétaires peuvent
déjà s'assurer contre les risques de défaut de paiement
des loyers, dans ce cas, l'organisme gestionnaire se charge de
sélectionner les locataires et assume le risque.
Si la puissance publique se propose d'assurer ce risque, c'est au
bénéfice de locataires qui ne pourraient pas présenter les
garanties suffisantes pour accéder à un logement dans le secteur
libre. Dans ces conditions, il resterait à trouver les moyens pour que
ce risque de défaut de paiement ne se transforme pas en habitude et que
la garantie publique n'entraîne pas une charge budgétaire
importante.
Deux problèmes complémentaires se présenteraient donc : un
loyer conventionné trop faible pourrait décourager les
investisseurs et une trop forte implication de l'Etat pourrait
déresponsabiliser les différents acteurs du secteur puisque la
charge de la sélection des locataires devrait reposer in fine peu ou
prou sur la puissance publique.