II. L'ADAPTATION DU REGIME DE LA PUBLICITE FONCIERE
Le titre II du projet de loi ne propose pas une refonte du régime de la publicité foncière réorganisé par le décret-loi n° 55-22 du 4 janvier 1955, mais quelques aménagements et simplifications destinées à améliorer le fonctionnement des bureaux d'hypothèques et à accompagner leur informatisation.
Votre rapporteur tient à souligner que les innovations les plus importantes du dispositif proposé ont été élaborées, mises au point et expérimentées grâce à une collaboration exemplaire entre les services centraux et extérieurs de la Direction générale des impôts et le Conseil supérieur du notariat, collaboration dont les représentants se sont félicité lors de leur audition.
A. LE SER VICE DE LA PUBLICITÉ FONCIÈRE
Le territoire est couvert par 354 bureaux des hypothèques insérés dans l'organisation des services déconcentrés de la direction générale des impôts. 56 d'entre eux ont pour attribution complémentaire l'enregistrement des mutations à titre gratuit et sont, de ce fait, dénommés « recettes-conservations ».
Depuis 1970, date de la « fiscalisation » des bureaux, le ressort de chacun d'entre eux ne correspond plus au découpage judiciaire.
5 805 postes d'agents de toutes catégories sont affectés aux bureaux des hypothèques ; 137 appartiennent à la catégorie A, 1 738 à la catégorie B, 3 861 à la catégorie C (+ 9,6 % en 1995), 345 à la catégorie D et 69 sont contractuels mais en voie de résorption.
Les délais de traitement des formalités varient d'un bureau à l'autre. À titre d'exemple, les délais de délivrance des renseignements sommaires urgents exprimés en jours ouvrés s'établissent comme suit :
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Délais |
Situation au 31.12.1988 (%) |
Situation au 30.06.1996 (%) |
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jusqu'à 15 jours |
42 |
48 |
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de 16 à 20 jours |
17 |
19 |
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de 21 à 30 jours |
23 |
18 |
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plus de 30 jours |
18 |
15 |
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100 |
100 |
Les bureaux des hypothèques gèrent le fichier immobilier. Celui-ci contenait au 31 décembre 1995 environ 145,6 millions de fiches (+ 3,2 % par an en moyenne, soit environ 4 millions de fiches) : les fiches d'immeubles classées par références cadastrales au sein de chaque commune, les fiches de propriétaire créées par commune au nom de chaque titulaire du droit et les fiches parcellaires qui jouent le rôle de table de tous les biens identifiés de façon certaine (c'est-à-dire après rénovation du cadastre).
B. LES AMÉLIORATIONS PROPOSÉES PAR LE PROJET DE LOI
La publicité foncière ayant pour objet d'assurer, grâce à des formalités spécifiques la connaissance par tous les intéressés des droits réels immobiliers relatifs à un immeuble, elle doit garantir la sécurité tant de l'acquéreur que du créancier hypothécaire même si elle est purement confortative 12 ( * ) .
Il importe donc que, tout en permettant l'amélioration de la rapidité des traitements, le dispositif proposé ne porte pas atteinte à la sécurité juridique.
1. La suppression de la représentation du titre
S'agissant tout d'abord de l'inscription des sûretés, le projet de loi supprime l'obligation de représentation du titre générateur de la sûreté sauf en matière d'hypothèques et de sûretés judiciaires (art. 1).
Cette suppression s'accompagne d'un renforcement des mentions devant figurer sur les deux bordereaux déposés aux fins d'enregistrement. Outre, la certification de l'identité des parties et la désignation de l'immeuble y figureront désormais :
- la certification conforme entre eux des deux bordereaux par le signataire du certificat d'identification,
- l'indication de la date et de la nature du titre générateur de la sûreté ou de la créance ainsi que la cause de l'obligation garantie par le privilège ou l'hypothèque,
- la certification que le montant du capital de la créance garantie figurant dans le bordereau n'est pas supérieur à celui figurant dans le titre générateur de la sûreté ou de la créance.
Le projet de loi tire en outre les conséquences de la suppression de la représentation du titre sur le rang des hypothèques afin de maintenir les priorités actuelles (art. 12).
2. L'informatisation du registre
Le projet de loi autorise l'informatisation du registre qui est alors remplacé par un état informatique (art. 14). Les registres existant seront à terme « scannés » afin de pouvoir en tirer des extraits. Enfin, les mentions nouvelles seront inscrites en marge et non substituées aux anciennes afin de conserver l'historique des inscriptions.
Dans les bureaux informatisés, il est délivré un certificat des formalités acceptées au dépôt et en instance d'enregistrement au fichier immobilier pour répondre aux demandes de renseignements sur un immeuble individuellement désigné (art. 15).
Lorsque le bureau est informatisé, l'information des tiers est simplifiée. C'est ainsi qu'en cas de demande récente d'un même requérant portant sur un même immeuble, il sera simplement délivré un état complémentaire.
3. L'introduction d'une partie normalisée dans les actes de ventes extrajudiciaires
Afin de faciliter et d'accéder à l'enregistrement des ventes immobilières, le projet de loi fait obligation aux actes produits à cette fin de rassembler dans une partie normalisée les renseignements indispensables à la publicité des droits réels et à l'assiette des salaires, impôts, droits et taxes (art. 18-1).
Si ce document ne contient pas les mentions indispensables ou s'il en contient de superfétatoires, il fait l'objet d'un refus du dépôt (art. 18-11).
4. La création d'une voie de recours en cas de refus du dépôt
Le projet de loi étend au refus du dépôt la voie de recours simplifiée et accélérée que l'article 26 du décret de 1955 organise en cas de rejet de la formalité (art. 17).
Cette extension des voies de recours est particulièrement bienvenue s'agissant de décisions dont les conséquences peuvent être lourdement préjudiciables aux intérêts de parties. Le refus du dépôt empêche en effet de prendre date contrairement à ce qui est possible lorsque la régularisation est admise ou le rejet de la formalité annulée par le juge.
C. LES TRAVAUX DE VOTRE COMMISSION DES LOIS
Votre commission des Lois approuve l'ensemble du dispositif proposé et souhaite qu'il produise pleinement les effets attendus.
Elle vous propose toutefois d'adopter un amendement à l'article 18 pour réserver le refus du dépôt aux seuls cas dans lesquels la partie normalisée du document présenté pour l'enregistrement d'une vente immobilière n'est pas produite ou ne comporte pas les mentions qui justifient le refus du dépôt (le défaut de certification de l'identité des parties et la désignation individuelle de l'immeuble).
Si en revanche la partie normalisée comprend toutes les mentions exigées par le décret mais comporte également des informations superfétatoires (conditions de prêts par exemple), la sanction du rejet de la formalité apparaît alors mieux adaptée et surtout plus protectrice des droits des intéressés dans la mesure où elle permet la régularisation et que l'inscription prend date au moment de la demande.
Sous le bénéfice de ces observations et des amendements qu'elle vous propose, votre commission des Lois vous demande d'adopter le présent projet de loi.
* 12 Dans les systèmes de livres fonciers, la publicité est généralement constitutive des droits