Projet de loi relatif à l'accélération et à la simplification de la rénovation de l'habitat dégradé et des grandes opérations d'aménagement

TRAVAUX EN COMMISSION

Audition de M. Mathieu Hanotin, maire de Saint-Denis,
et Michèle Lutz, maire de Mulhouse
sur le rapport relatif aux outils d'habitat et d'urbanisme
à créer ou améliorer pour renforcer la lutte contre l'habitat indigne
(Mercredi 13 décembre 2023)

Mme Dominique Estrosi Sassone, présidente. - Madame le maire, monsieur le maire, mes chers collègues, nous accueillons ce matin, Mme Michèle Lutz, maire de Mulhouse, et M. Mathieu Hanotin, maire de Saint-Denis, tous les deux auteurs d'un rapport remis au ministre du logement, le 23 octobre 2023, et portant sur les outils d'habitat et d'urbanisme à créer ou à améliorer pour renforcer la lutte contre l'habitat indigne et le traitement des copropriétés dégradées.

Avant de vous laisser la parole pour présenter votre travail, je voudrais au préalable en rappeler le cadre.

L'Agence nationale de l'habitat (Anah) estime qu'il y aurait 9 millions de logements dans des copropriétés fragilisées. Vous-mêmes évaluez le nombre des logements indignes à 400 000 et à un million celui de leurs habitants. C'est dire l'importance du sujet et des mesures aussi bien préventives que correctives à prendre.

Depuis le lancement du plan initiative copropriétés (PIC) et le vote de la loi Elan en 2018, beaucoup a été fait.

Le plan initiatives copropriétés prévoit 3 milliards d'investissement sur dix ans pour traiter 1 117 copropriétés identifiées, dont 20 % environ sur dix-sept sites en « suivi national ».

De son côté la loi Elan a permis de réformer les polices. Vous vous souviendrez sans doute du rapport de notre commission autour de la proposition de loi de notre collègue Bruno Gilles suite au drame de la rue d'Aubagne à Marseille. Je vous remets ce rapport, même s'il commence à dater et ne traite pas le spectre des sujets que vous avez vous-mêmes abordés. Cela s'est concrètement traduit par une augmentation de 30 % du nombre d'arrêtés d'insalubrité (3 600 en 2022) et une centaine de condamnations par an de marchands de sommeil.

Dans nos territoires, nous savons que le renouvellement de certains quartiers bute sur le problème de l'habitat privé dégradé dans lequel il est beaucoup plus difficile d'intervenir parce que sa propriété est émiettée, qu'il n'existe pas les organes de gestion et de décision idoines et que le droit de la propriété ou de la copropriété peut servir de paravent à des marchands de sommeil, à des trafiquants ou à des gestionnaires véreux.

C'est dans ce contexte qu'Olivier Klein, ancien ministre du logement et surtout maire de Clichy-sous-Bois, vous avait demandé de réfléchir aux nouveaux outils à mobiliser pour sortir des impasses ou blocages actuels. Traiter une copropriété peut prendre une vingtaine d'années !

Parallèlement, le Gouvernement a préparé un projet de loi, qu'il a d'ailleurs tenté de faire passer par ordonnance cet été. Ceci avait suscité l'émoi du Sénat, dans le cadre du projet de loi sur la reconstruction en urgence des bâtiments et des édifices endommagés ou détruits suite aux émeutes de l'été.

Nous avions indiqué au Gouvernement que nous ne voterions pas ce projet si l'article 4 était maintenu dans ce véhicule législatif, considérant que traiter la question de l'habitat indigne et des copropriétés dégradées était un sujet bien trop important et lourd pour être mis dans un projet de loi d'urgence. Le Gouvernement en a pris acte et a retiré l'article 4.

C'est une bonne chose car, aujourd'hui, un projet de loi a été soumis au Conseil d'État. On en sait un peu plus depuis hier sur le calendrier et sur l'intitulé exact de ce projet de loi relatif à l'accélération et la simplification de la rénovation de l'habitat dégradé et des grandes opérations d'aménagement, qui sera examiné à partir du 22 janvier à l'Assemblée nationale.

C'est elle qui sera saisie en premier sur ce projet de loi. On peut donc penser, à l'issue de l'examen du projet de loi par l'Assemblée nationale, que le Sénat soit saisi d'un texte qui relèvera au fond de notre commission.

Nous allons donc pouvoir l'enrichir, comme nous essayons toujours de le faire, l'amender dans le sens même de l'intitulé c'est-à-dire l'accélération et la simplification de la rénovation de l'habitat dégradé.

Nous voulons également améliorer ce texte à partir de l'expérience de nos territoires. C'est pourquoi vos témoignages nous serons particulièrement précieux. Vous êtes en effet l'un comme l'autre, en tant que maires, engagés depuis longtemps sur ces sujets. Vos communes n'ont pas les mêmes problématiques ni la même configuration. Il est donc extrêmement important que vous puissiez nous dire comment vous avez travaillé, ce que vous avez proposé à travers votre rapport et si, aujourd'hui, vous êtes satisfaits des propositions qui ont été intégrées dans ce projet de loi, d'autres pouvant l'être dans le cadre de la discussion parlementaire et à partir de votre expérience et de celle des maires du réseau des villes contre l'habitat indigne que vous avez créé.

Je crois que la force et l'intérêt de votre travail reposent sur le pragmatisme et le souci de l'efficacité. J'ai bien compris que votre ligne de conduite se nourrit de votre expérience du terrain, de vos difficultés et des obstacles que vous rencontrez encore. Les résultats que vous obtenez sont directement puisés dans le vif de votre action municipale.

Nous organiserons très rapidement une consultation des élus qui permettra de continuer à enrichir nos travaux via la plateforme mise en place par le Président Larcher, que nous utilisons de plus en plus souvent pour nous appuyer sur des témoignages concrets et pratique à l'échelle du territoire national.

Nous avons pensé que, sur ce véhicule législatif, nous pouvions utiliser cette plateforme pour recueillir les avis, les témoignages et les propositions des élus directement concernés par ces sujets en vue de l'examen du projet de loi.

Mes chers collègues, je vous invite enfin à noter que nous pourrons poursuivre l'échange de ce matin sur le terrain. En effet, M. Mathieu Hanotin a invité la commission dans sa ville de Saint-Denis le jeudi 25 janvier 2024. J'incite donc ceux qui sont intéressés par ce déplacement à s'inscrire auprès du secrétariat de la commission. Il sera très intéressant de voir ce qui se passe sur le terrain.

Lorsque j'étais rapporteure de la commission des affaires économiques, avec Sophie Primas, alors présidente, nous avons réalisé des déplacements en Seine-Saint-Denis, à Aubervilliers, mais aussi Montfermeil. Nous nous étions également rendues à Marseille, ainsi qu'en Guadeloupe et en Martinique, où la question de l'habitat dégradé, si elle se pose de façon différente, demeure extrêmement prégnante.

Vous avez compris que nous sommes pleinement mobilisés. Ce texte est pour nous extrêmement important. Ce qui va nous guider, c'est le souhait d'obtenir un outil efficace, dans un domaine où nous avons tous à coeur de trouver des solutions.

Madame le maire, vous avez la parole.

Mme Michèle Lutz, maire de Mulhouse. - Merci pour cette invitation à venir vous présenter le fruit d'un travail que nous avons entrepris avec Mathieu Hanotin. J'en suis d'autant plus heureuse que c'est un travail transpartisan, il faut le signaler, réalisé en un temps record.

Vous l'avez dit, madame la présidente, lutter contre l'habitat indigne, c'est un sujet d'ampleur. Je précise que nous avons consulté énormément de maires, Mathieu avec ses équipes, moi-même avec mon premier adjoint. Ce rapport devant être réalisé en un temps assez court, nous nous sommes réparti le travail.

Nous nous sommes rendu compte que ce sujet existe sur l'ensemble du territoire français, que ce soit en métropole ou en territoire rural. Aucun territoire n'est exempté.

On sait que le fait de ne pas traiter cette thématique peut avoir une issue dramatique. Vous connaissez le sujet mieux que nous encore.

Olivier Klein, ministre du logement, souhaitait un véhicule législatif différent. Peut-être y a-t-il moyen de le renforcer. Tout cela vous appartient. Il convient surtout de disposer d'une boîte à outils. Au fur à mesure, ce rapport est devenu un défi collectif que nous avons partagé.

Nous, maires, avons un souci. Mme la présidente l'a dit : nous sommes des gens pragmatiques et vivons au quotidien ce qui se passe dans la cité. On ressent donc une vraie nécessité de simplification, surtout dans un souci d'efficacité.

La mission qui nous a été confiée - et je suis ravi que Patrice Vergriete ait repris la mission d'Olivier Klein - était de fluidifier la chaîne administrative et financière, ce qui fait l'objet des 24 propositions.

Mme Dominique Estrosi Sassone, présidente. - J'ai omis de remercier vos adjoints respectifs de leur présence, ainsi que vos services.

M. Mathieu Hanotin, maire de Saint-Denis. - Je suis très heureux de pouvoir avoir cet échange, qui intervient au bon moment. Nous avons un calendrier avec une perspective législative et présentons un rapport qui, par définition, va bien au-delà d'un texte législatif, qui embrasse tout le champ réglementaire. En effet, ce n'est pas avec une seule loi qu'on réglera le problème protéiforme de l'habitat indigne.

Je voudrais insister sur le fait que cette problématique est très représentée dans les grands centres métropolitains, et en particulier dans leurs zones périphériques, mais pas seulement. Il s'agit aujourd'hui d'une problématique nationale, qui touche également la ruralité, même si c'est dans des proportions moins importantes et avec des ressorts différents.

Vous avez évoqué l'outremer, madame la présidente, et je voulais y revenir. Nous n'avons pu nous y rendre pour des raisons de délais. C'est un de nos regrets. Si 400 000 logements, en France métropolitaine relèvent de l'habitat indigne, on en compte 100 000 outre-mer, soit 25 % du stock national - et on ne parle pas ici du mal-logement version « Abbé Pierre ». Quand une problématique concerne entre un million et 1,5 million de personnes de manière directe, il s'agit d'un problème de masse.

Je partage pleinement l'avis de la présidente Estrosi Sassone : ce genre de sujet ne se traite pas à la va-vite, au milieu de l'été. Ce n'était en tout cas pas notre demande. On n'a pas besoin d'outils magiques. Il faut aller en profondeur pour ne pas faire d'erreur, car c'est le genre de sujet sur lequel on ne revient pas tous les six mois. Il ne faut donc pas rater ces opportunités.

Le sentiment que j'ai en tant qu'ancien parlementaire, c'est que cette problématique touche tout le monde, de manière transpartisane, au-delà des acteurs politiques. La société, les grands réseaux de propriétaires et de locataires ont pris conscience qu'il faut globalement s'attaquer à cette problématique. Il n'est pas normal que notre pays, sixième puissance mondiale, tolère que 1,5 million de personnes vivent dans un habitat qui menace directement leur santé.

Comme le disait Michèle Lutz, nous avons essayé de regrouper nos propositions en quatre blocs. La commande stipulait - et c'était notre souhait - que notre rapport ne traite pas toutes les problématiques de l'habitat indigne et ne constitue pas un rapport moral, comme on peut le retrouver dans les associations ni un rapport de droit pénal : nous sommes des maires, nous sommes là pour agir.

On a donc parlé de ce que l'on connaissait, à savoir les freins qui existent dans notre action quotidienne. Le maire de Marseille a récemment fait des propositions sur la question de l'augmentation de la judiciarisation potentielle des marchands de sommeil et la définition de ces délits. Cela peut être complémentaire, mais l'enjeu porte ici sur l'amélioration des outils à la disposition des acteurs de terrain, les communes et bien souvent leur établissement public de coopération intercommunale (EPCI), afin de pouvoir agir.

Le premier bloc de propositions, qu'on retrouve le plus dans le projet de loi, porte sur une amélioration de l'existant et une redéfinition des régimes d'expropriation-préemption concernant l'habitat indigne, avec la création d'une solution ad hoc spécifique. Pourquoi ?

Aujourd'hui, il existe sur ce point un régime spécifique dit de la loi Vivien, qui intervient quand arrive soit l'insalubrité irrémédiable, soit le péril définitif ou imminent. La jurisprudence a aujourd'hui durci l'accès à la loi Vivien en exigeant des démonstrations économiques et en intégrant les coûts de démolition. Ceci a eu tendance à restreindre son utilisation pour les immeubles qui menacent de s'écrouler.

Cette situation peut paraître compréhensible dans sa philosophie : ce n'est pas à la puissance publique de régler des problèmes de droit privé par l'expropriation, mais aux copropriétaires de s'en arranger. La puissance publique doit motiver l'expropriation par un motif d'utilité publique par rapport à une destination - logement social, école, route, etc.

Dans le centre-ville de Saint-Denis, on compte 50 % de logements sociaux au titre de la loi SRU. Il faut ajouter que 30 % de l'habitat privé est de l'habitat indigne. On ne va pas faire basculer ces logements dans le logement social alors qu'il y en a déjà 50 %. Cela finirait de déséquilibrer les choses, alors que notre mouvement essaie plutôt de trouver une forme d'harmonie et d'équilibre, sans parler du fait que tout cela coûte énormément d'argent.

Dans les logements sociaux - et c'est bien normal - les décotes sont gigantesques et vont, dans nos villes, d'un à dix. On achète dix euros un bien dans l'habitat indigne qui a été estimé par rapport à sa valeur vénale potentielle et on le vend un euro à un opérateur social pour qu'il le rénove, parce que cela ne vaut vraiment pas plus cher.

À Saint-Denis, le premier arrêté de péril d'un immeuble aujourd'hui disparu, en face de la mairie, remonte à 2000. L'arrêté de péril imminent qui a provoqué l'évacuation date de 2016-2017. L'évacuation et les expropriations ont suivi. On l'a démoli en 2023. Le nouvel immeuble sera livré en 2026 ou 2027, alors qu'il y a eu seize arrêtés différents qui n'ont jamais été levés mais qui se sont cumulés. Cela représente vingt-six ou vingt-sept ans pour traiter un immeuble d'une copropriété de vingt logements.

On est dans un cas extrême : probablement y a-t-il eu un peu d'inefficacité en termes d'action publique locale et d'autres phénomènes. On arrive à faire un peu plus vite aujourd'hui, mais cela nécessite tout de même quinze ans dans le meilleur des cas. Pourquoi ? Aujourd'hui, on perd énormément de temps. La loi contraint la puissance publique à attendre que l'immeuble continue de se dégrader, alors même qu'il existe des périls divers et variés.

Notre première proposition, qui se retrouve quasi entièrement dans l'article 3 du projet de loi, est de créer un régime spécifique permettant aux collectivités d'agir bien plus tôt dans la chaîne, dès qu'apparaissent des périls même non imminents, des insalubrités même non irrémédiables et qu'il existe une inaction des copropriétaires, sur la base de prescriptions fixées par l'autorité locale.

Cela doit devenir, comme dans la loi Vivien, un motif d'intérêt légitime, d'intérêt public qui déclenche l'action publique et qui, accessoirement, supprime le corollaire de la destination, sans obliger les collectivités à faire du logement social en aggravant leurs finances. C'est la proposition phare de notre rapport, qui se retrouve dans le projet de loi.

Notre deuxième proposition vise pour le coup à sécuriser l'ensemble des procédures existantes, qui resteront utiles, comme la loi Vivien, dont l'accès est trop restreint. En particulier la procédure de carence dans les grandes copropriétés est très difficile à mettre en oeuvre, en raison de la difficulté à diviser les copropriétés pour pouvoir agir, comme à Marseille, avec des ensembles comptant 3 000 copropriétaires. Pour espérer agir, il faut commencer par les scinder. Aujourd'hui, il faut que tout le monde soit d'accord, et cela ne fonctionne pas.

Il faut alors des dizaines d'années pour exproprier, comme à Clichy-sous-Bois, dans les copropriétés du Chêne pointu qui, pourtant, ont bénéficié de tous les outils existants, et où les choses avancent, mais à vitesse réduite.

J'insiste sur le point numéro 3, qui ne relève pas du domaine législatif, mais qui est pertinent dans le débat public pour instaurer une méthode nationale de décote des logements indignes.

Par ailleurs, aujourd'hui, un propriétaire malveillant qui s'apparente à un marchand de sommeil va immédiatement devant le juge de l'expropriation. Certains cas de figure sont complètement ahurissants, avec des valeurs vénales potentielles décidées par le juge de l'expropriation supérieures à trois ou quatre fois l'avis des domaines, sur lequel on a parfois réussi à obtenir une certaine décote. Le juge ne dispose aujourd'hui d'aucun outil destiné à l'estimation, si ce n'est pour constater ce qui existe autour.

Il y a derrière tout ceci une question d'opérationnalité pour les communes et une question morale : il faut arrêter d'enrichir des marchands de sommeil avec de l'argent public. C'est aujourd'hui ce que les collectivités sont parfois contraintes de faire, avec un arbitrage terrible entre l'inaction et la récompense de personnages malveillants.

La judiciarisation de l'aspect pénal est nécessaire, mais elle a aussi ses limites. Les enquêtes sont longues, la justice disposant de peu de moyens et la matérialisation des preuves est difficile. Vendredi, à Bobigny, se tiendra un grand procès autour de 27 familles de victimes. Je représenterai moi-même la ville à la barre. Sur les 27 familles, seules trois ont accepté de témoigner. Les autres n'ont malheureusement pas fait ce choix.

Le point numéro 4 porte sur les financements des déficits à l'îlot. Il est très important de considérer les conséquences qu'un immeuble relevant de l'habitat indigne peut avoir sur le reste de l'îlot, certains copropriétaires n'ayant rien demandé. Nous ferons une autre proposition dans les cas les plus graves d'effondrement, afin de pouvoir intervenir et ouvrir des financements autour de l'habitat indigne.

Nous souhaiterions que les biens confisqués par l'Agence de gestion et de recouvrement des avoirs saisis et confisqués (Agrasc) dans le cadre de l'habitat indigne puissent être rétrocédés aux collectivités plutôt à l'euro symbolique, faute de quoi l'État le revend au prix de la valeur vénale potentielle. Cela ne fait que renforcer les difficultés.

Le point numéro 7 est extrêmement important pour les communes. Il vise au nécessaire renforcement de l'ingénierie pour la mettre au service de la lutte contre l'habitat indigne. On est dans une fragmentation des différentes ingénieries, avec des injustices entre des communes qui exercent aussi la compétence de l'État via des services communaux d'hygiène et de santé (SCHS) qui ne sont pas financés pour le faire. La dernière loi de décentralisation en la matière date de 1983. Elle ne correspond donc plus vraiment à la réalité. Ce qui fonctionne, c'est l'unification des procédures.

Si un jour on s'aventure dans le domaine de l'insalubrité et qu'on n'a pas la compétence péril nécessaire ni le contact avec les inspecteurs de l'urbanisme, voire la police municipale quand un commerce a potentiellement dégradé les choses, chacun s'épuise là où il faudrait une logique similaire à celle du comité départemental anti-fraude (Codaf), où on pourrait avoir un diagnostic à 360 degrés sur un immeuble.

Dans les grandes métropoles qui ont les moyens de développer ces ingénieries, il faut aller dans ce sens et réfléchir à la façon d'en créer pour les petites communes à une autre échelle, les ingénieries ne pouvant se développer à l'échelle de quelques milliers d'habitants.

Nous proposons également une mesure en matière de portage foncier, mais celle-ci n'est pas déterminante.

Mme Michèle Lutz. - Axe 2 : comment faciliter l'intervention des acteurs du logement en donnant à tous les acteurs et aux propriétaires les moyens de mieux faire ? La volonté est souvent là, mais les moyens ne sont pas toujours présents.

Peut-être faut-il agir de façon plus autonome, fluidifier la chaîne. Mathieu Hanotin l'a très justement illustré par rapport à l'immeuble dont il a parlé. L'intervention publique est souvent lourde, coûteuse, très longue et demande beaucoup d'énergie pour arriver à un résultat très délayé dans le temps. Cela nous préoccupe beaucoup.

Partager la charge de mise en sécurité des occupants et la sauvegarde des immeubles ne va pas de soi. On ne rappellera pas les exemples dramatiques que nous avons connus, mais les élus locaux que nous sommes ne sont pas outillés. Nous n'arrivons pas à réagir assez précocement aux signalements. Nous attendons les sinistres pour pouvoir agir ensuite. Il faut vraiment faire évoluer les choses et agir dans ce domaine.

Je citerai quelques-unes des propositions phares contenues dans l'axe 2 de ce rapport.

Un des acteurs majeurs est le syndic, dont les interventions ne sont pas de qualité égale. J'entends que la salle réagit : cela me fait très plaisir ! C'est vrai pour les cas les plus graves. On pensait pouvoir imaginer un syndic de copropriété à caractère public ou d'intérêt général, je ne sais comment le nommer, mais cela vous appartient.

Il convient bien sûr de responsabiliser les copropriétaires, et on avait envisagé, pour la programmation des travaux dans les copropriétés, un diagnostic technique global et complet qu'on ne fait à aucun moment et, encore plus intéressant de notre point de vue, un diagnostic du point de vue structurel. On voit bien, avec les exemples que nous avons, que la question de la structure n'est jamais prise en compte assez tôt dans des contrôles réguliers ou très en amont du dispositif.

Une fois qu'on a dit cela, il faut en avoir les moyens. On s'est rendu compte, en échangeant avec les acteurs du logement, mais aussi avec les autres maires, qu'il faudrait peut-être améliorer les dispositifs de préfinancement pour les travaux, grâce à des aides publiques et un financement du reste à charge.

Les copropriétés dégradées sont souvent occupées par un public fragile, qui n'arrive malheureusement pas à financer les travaux nécessaires pour éviter le pire. Comment trouver une aide au niveau de l'État, surtout pour le reste à charge ? On sait que tous ces occupants sont modestes et ne peuvent entrer dans le cadre du système bancaire traditionnel. Il faudrait donc réfléchir à la façon dont l'État peut préfinancer tous ces travaux.

L'élargissement du dispositif Denormandie semble garanti jusqu'en 2030. Le ministre nous l'a assuré. Ce vecteur nous semble intéressant.

J'ai oublié d'indiquer que notre mission concernait au départ tout ce qui tourne autour du logement indigne. Le ministre a souhaité l'élargir aux copropriétés dégradées et aux immeubles de grande hauteur (IGH). En effet, un certain nombre de maires, en France, doivent traiter des immeubles de grande taille. À Mulhouse, un immeuble de grande hauteur est classé IGH pour seulement deux étages au-dessus du seuil de classement. Peut-être faudrait-il trouver une solution.

Le numérique peut-il constituer une réponse partielle ? On ne sait pas. On est aujourd'hui capable de sécuriser un immeuble grâce au numérique. On sait que les PC de sécurité, avec une présence humaine 24 heures sur 24, grèvent les charges. Nous n'avons pas la solution. Cela pourrait-il s'appliquer à Mulhouse en neutralisant les deux derniers étages ? Cela pose aussi des problèmes par rapport à l'organisation des fluides et autres. Nous n'avons pas de solution et ne savons pas comment gérer tous ces immeubles de grande hauteur. On sait que la réglementation s'est figée dans les années 2015. Du coup, beaucoup de copropriétés se retrouvent à nouveau dégradées.

M. Mathieu Hanotin. - Troisième bloc : on ne peut parler d'habitat indigne sans réfléchir à la question de ceux qui l'occupent. Comment mieux les protéger ? On recense aujourd'hui des cas de maltraitance.

Je signale que nous sommes régulièrement confrontés à une problématique qui repose sur le fait que la situation administrative de l'occupant bloque la situation. Elle empêche en effet le recours au dispositif d'hébergement d'urgence classique. C'est un constat. Il y a en ce moment beaucoup de débats sur le sujet.

Néanmoins, le Sénat a, dans le cadre du projet de loi sur l'immigration, adopté une mesure sur laquelle je souhaite attirer votre attention. Il s'agit de celle proposée par Ian Brossat qui vise à accorder aux victimes de l'habitat indigne, comme aux victimes du terrorisme, un titre de séjour provisoire pour faire en sorte que les collectivités ne soient pas contraintes de placer des personnes à l'hôtel pendant des années à grands frais. Aujourd'hui, c'est la seule solution qu'offre la loi. Nous dépensons des dizaines de milliers d'euros pour ce faire pour des questions de situation administrative. C'est ubuesque pour toutes les collectivités locales.

Je veux saluer l'avancée qui a été portée par votre assemblé, et qui nous permettrait de régler cette problématique que nous avons pointée du doigt. Nous avions proposé d'ouvrir les résidences sociales et les résidences d'urgence de manière dérogatoire au-delà de la situation administrative. Il y a plusieurs manières de traiter le sujet, mais on ne peut pas ne pas le faire si on veut être efficace demain.

On souhaite par ailleurs pouvoir améliorer le droit des occupants, qu'ils soient locataires ou propriétaires. Beaucoup de mesures figurent à propos de la question de l'information des propriétaires. Face à des syndics qui ne font pas leur travail, une meilleure information des copropriétaires est cruciale. Le projet de loi comportera des dispositions à ce sujet.

Il s'agit aussi de protéger la vie des occupants, quand il n'est pas trop tard, en facilitant l'accès au crédit. C'est une proposition de la banque des territoires, qui a rédigé un rapport à ce sujet. Elle vise à accorder un crédit aux copropriétés en difficulté, mais pas seulement, afin que celles-ci ne basculent pas. Lorsque, dans un immeuble, on doit faire un ravalement, il faut quatre ans avant de réunir l'argent. Ce sont quatre ans supplémentaires de dégradation, qu'on ne peut arrêter.

Une autre proposition a émergé à propos de la question de la protection des victimes indirectes à Marseille, Bordeaux, Lille. Il s'agit de personnes qui ont bien entretenu leur immeuble, qui n'ont jamais eu un problème, mais qui ont eu le malheur d'habiter à côté d'un immeuble qui s'est effondré. La seule réponse étatique en termes de sécurité nationale est la réponse assurantielle, dont on sait qu'elle ne se déclenchera que dans dix ans.

Ces personnes ont souscrit un crédit et n'ont plus le droit d'accéder à leur appartement, l'immeuble ayant été fragilisé par l'effondrement d'un autre immeuble. Je pense qu'il faut créer un fonds de garantie pour ces victimes. On parle de quelques dizaines de personnes en attente, le temps que la séquence assurantielle entre en jeu, un peu sur le modèle de qui a été imaginé pour les victimes du terrorisme.

Par ailleurs, comment articule-t-on tout cela avec les diagnostics techniques globaux, dont on souhaite qu'ils concernent les logements mais puissent aussi s'élargir à la question de la structure de l'immeuble ? Trop peu de dispositifs visent à prévenir les effondrements qu'on a pu connaître.

Mme Michèle Lutz. - Nous nous sommes aussi intéressés aux mesures coercitives envers les propriétaires indélicats. Je sais que vous avez beaucoup travaillé sur ce sujet également, Madame la Présidente. Cela reste une actualité prégnante dans nos villes, il ne faut pas le nier.

Nous avons besoin que des moyens soient alloués à ce contentieux. On se sent souvent très démuni dans les juridictions ou par rapport aux forces de l'ordre. On ne dispose pas de véritables moyens contre ces propriétaires indélicats, que l'on qualifie de marchands de sommeil dans la plupart des cas.

Une fois de plus, il s'agit de procédures complexes, très longues pour la copropriété. Nos concitoyens ont le sentiment qu'on ne traite pas les difficultés et qu'on fait mal les choses. À partir du moment où on n'a pas de textes ou qu'il n'existe pas de contentieux devant les juridictions sur lequel s'appuyer, on est complètement démuni.

Peut-être faut-il - et je fais ces quelques propositions avec humilité - doter les inspecteurs de salubrité ou les agents de la police municipale de pouvoirs d'enquête judiciaire en matière d'habitat indigne. En 2020, les inspecteurs de l'environnement se sont vus attribuer des pouvoirs exceptionnels et élargis. Peut-on s'appuyer là-dessus ? Je sais que le ministre de l'intérieur souhaite donner des pouvoirs supplémentaires aux polices municipales. Cela parle aux maires. Il existe des outils comme le groupe local de traitement de la délinquance (GLTD). Peut-être peut-il intervenir aussi ?

J'en ai un à Mulhouse. Le logement et le traitement des propriétaires indélicats font partie intégrante des tâches du GLTD, mais cela ne concerne qu'une fraction. Y aurait-il moyen d'amplifier les choses ou de créer un GLTD spécifique au logement indigne ? Je pose la question.

On peut aussi proposer que les collectivités se substituent en cas d'inaction du syndic au sujet des impayés relatifs à la consommation d'eau. L'inaction du syndic fait que les choses se délaient dans le temps et que les copropriétaires indélicats ne sont pas sanctionnés tout de suite. C'est une façon déguisée d'avancer lorsque l'immeuble est frappé d'une procédure engageant la responsabilité du syndic, les choses n'étant pas toujours perçues comme telles.

Peut-être peut-on mettre également en cohérence les différents codes qui existent. Des efforts ont été faits, mais n'y aurait-il pas moyen de rendre les choses plus fluides et lisibles ?

Je laisse Mathieu Hanotin conclure.

M. Mathieu Hanotin. - Le Gouvernement et le Président de la République avaient pris l'engagement de se saisir de ce sujet. C'est le cas aujourd'hui.

Le ministre nous a confié une mission dans la perspective de nourrir une réflexion qui devait amener à ce projet de loi. Nous y sommes. Or je pense que, dans le mouvement politique que nous vivons, il est bon d'avoir des espaces qui font consensus, des espaces transpartisans où on peut entendre la voix des maires et des collectivités. Nous n'avons pas la prétention d'avoir inventé le fil à couper le beurre. Nous répondons à des problématiques qui se posent à tous les maires. Rien n'est pire, lorsqu'on est maire et élu local, de ne pouvoir rien faire alors que le bon sens commande d'agir et qu'on récompense parfois les mauvaises personnes.

Quand on contrôle aujourd'hui un logement, on n'a pas le droit de le visiter en même temps au titre du code de l'urbanisme et du code de la construction. On en vient donc à donner des permis de louer à des logements en infraction majeure par rapport à l'urbanisme. Unifier les polices de l'habitat servirait à cela. Il s'agit d'avoir une vision à 360 degrés. Nous disposons des compétences : il faut qu'on puisse les exercer en même temps.

Mme Dominique Estrosi Sassone, présidente. - Merci pour cet exposé complet et précis qui témoigne de la qualité de vos travaux dans le cadre de cette mission dont une partie figure dans le texte du projet de loi.

La parole est aux commissaires.

Mme Amel Gacquerre. - Merci pour votre approche pragmatique du sujet.

Ma question porte sur la recherche d'une gouvernance efficace. Les associations qui travaillent sur le sujet et la Cour des comptes ont relevé l'absence de coordination de la politique de lutte contre l'habitat indigne, déplorant le manque d'une instance de concertation et de pilotage au sein de laquelle l'État et les collectivités territoriales pourraient travailler sur le sujet, et ce d'autant qu'il existe un certain nombre de dispositifs nationaux en la matière - Action coeur de ville, nouveau programme national de renouvellement urbain (NPNRU).

Les contours du futur projet de loi sont encore flous, même si nombre de propositions sont actées. Savez-vous si le texte porte sur la gouvernance de la politique de lutte contre logement indigne autour d'une stratégie nationale ? Si ce n'est pas le cas, faut-il selon vous revoir le fonctionnement de cette gouvernance, et quelle forme pourrait-elle prendre ?

Par ailleurs, s'agissant de l'habitat indigne dans les territoires ruraux, vous avez bien intégré que la problématique est différente. Il n'en reste pas moins que le parc de logement rural a ses particularités - grandes maisons anciennes, difficiles à chauffer, parfois avec des familles modestes, problématiques de précarité énergétique très présentes, notamment en diffus et, de manière plus concentrée, au sein des centres-bourgs, locataires qui trouvent refuge dans le privé parfois dégradé.

Dans ces territoires, la lutte contre l'habitat indigne s'avère compliquée pour plusieurs raisons. La première vient du fait que les élus locaux ne sont pas forcément informés. En second lieu, le maillage des acteurs n'existe pas et les politiques publiques ne couvrent pas suffisamment ces territoires.

Il y a donc là un vrai problème de repérage. C'est un vrai cercle vicieux, qui débouche sur des moyens d'action insuffisants. Quelles sont vos propositions sur ce sujet, très prégnant sur tous les territoires ?

M. Franck Menonville. - Félicitations pour la qualité de ce rapport, qui répond aux réalités que nous vivons tous dans nos territoires, urbains ou ruraux.

Je voudrais revenir sur un point essentiel, le lien à la propriété, notamment l'expropriation ou la préemption. Ce que nous vivons dans nos territoires est infernal. On se focalise souvent sur les territoires urbains, mais on trouve aussi des biens vacants qui se dégradent dans les territoires ruraux.

Ma question porte aussi sur les biens vacants. On parle de logements dégradés, insalubres, mais il existe aussi dans les communes des logements vacants qui font courir des risques au voisinage. Nous y sommes tous confrontés. À Bar-le-Duc, j'ai été confronté à un dossier concret qui a mis près de 30 ans pour aboutir. Finalement, les procédures successives ont permis de trancher à l'amiable !

C'est donc un sujet essentiel. Beaucoup d'initiatives ont été prises au Sénat par nos collègues du RDSE et son président de l'époque, Jean-Claude Requier, qui avaient porté une proposition de loi afin de faciliter les choses, mais cela n'a jamais été vraiment opérant.

Comment définissez-vous le contour de ces nouvelles possibilités ? Y voyez-vous un élargissement possible à des biens vacants qui se dégradent ? Est-ce conditionné à des documents d'urbanisme, à des périmètres, ou est-ce la situation réelle de l'habitat et de l'immobilier qui déterminera les moyens et les conditions d'action ?

Mme Viviane Artigalas. - Votre rapport et cette loi sont très attendus dans les territoires. J'ai pu voir au cours de quelques déplacements à Grigny et Vaulx-en-Velin combien cette question était prégnante et comment cet immobilisme débouche sur des conséquences dramatiques.

Je vous remercie également d'avoir abordé la ruralité outremer. Ce sujet s'étend en effet à tous les territoires.

Ma question portera sur les restes à charge des collectivités. Vous avez démontré que certains étaient si importants qu'ils peuvent déboucher sur l'inaction. Les finances des collectivités actuelles m'incitent à penser que ce problème peut s'aggraver. Vous faites des propositions en ce sens, mais pouvez-vous être plus précis sur ce point ?

S'agissant de la question du portage du foncier, pensez-vous que les établissements publics peuvent avoir un rôle à ce sujet ?

Je me pose également la question des organismes HLM en tant que syndics publics. Est-ce vraiment judicieux s'agissant de questions de copropriétés privées ? Cela ne peut-il déboucher sur des logements sociaux qu'on ne souhaite peut-être pas sur certains territoires ?

Mme Michèle Lutz. - La question de la gouvernance est cruciale. Il existe des dispositifs à ce sujet. Cette gouvernance ne peut s'exercer qu'au niveau local pour être efficace. On sait que si l'on s'en détache, on perd en efficacité.

Il existe déjà un plan départemental pour le logement des personnes défavorisées. Est-ce une première pierre et faut-il améliorer les choses ? Je pose la question, sans avoir de réponse à ce stade.

Concernant la ruralité, les maires des villes les plus grandes ont la chance d'être organisés avec leurs services pour conduire un certain nombre de choses. Néanmoins, deux points reviennent en permanence lorsqu'on discute avec les maires ruraux, dont la question de l'ingénierie, qui est cruciale. Des dispositifs vont être nécessaires pour améliorer ce point. Aucun maire, même dans les plus grandes villes ou les métropoles, n'a assez de moyens en ressources humaines pour compenser cette ingénierie, a fortiori dans les communes rurales. Pour l'instant, personne n'est outillé.

Le ministre a dit qu'il s'agissait d'une grande cause nationale. À ce titre, il va falloir faire appel à la solidarité nationale. Cette ingénierie est cruciale.

Il en va de même des enquêtes. Nous ne disposons pas de suffisamment de ressources humaines dans nos collectivités pour mener les enquêtes administratives et juridiques pour porter ce dossier devant les juridictions. Il existe des plans départementaux. Je pense qu'il faut revoir les choses. Je ne dis pas que cela n'a pas eu d'effet ou que cela a été mal fait, je dis que ce n'est plus suffisant au vu des volumes à traiter.

La question de la ruralité doit vraiment être abordée. J'ai rencontré des maires désespérés, démunis et qui n'arrivent pas à traiter les sujets. Même lorsqu'une commune rurale ne possède que six logements, c'est infernal.

M. Mathieu Hanotin. - Madame Gacquerre, vous posez une très bonne question, qui ne trouvera pas de réponse dans le projet de loi, mais c'est un des objets de la grande loi sur la décentralisation du logement.

Mme Amel Gacquerre. - Merci pour votre réponse claire !

M. Mathieu Hanotin. - Néanmoins, il faut un pilote dans la lutte contre l'habitat indigne, et cela ne peut être le même partout. Il faut être capable de s'adapter en fonction des réalités locales, qui ne sont pas les mêmes d'un département à un autre, d'une ville à une autre, d'une métropole à une autre. Cela peut dépendre de réalités physiques et géographiques ou des paralysies politiques qui peuvent exister du fait de dysfonctionnements.

Il faut qu'on arrive à avoir une certaine souplesse, peut-être grâce à la signature d'un contrat avec un État stratège qui fixe des objectifs. Si j'ai bien une certitude, c'est qu'il faut réunir les compétences. Si on dit qu'il s'agit d'un EPCI, fort bien, mais il faut arrêter la segmentation entre l'État qui se charge de l'insalubrité et les communes qui traitent du péril. Il faut donner les moyens d'agir ensemble. C'est pour moi extrêmement important.

En Seine-Saint-Denis, la moitié des enquêtes pénales du parquet de Bobigny viennent de Saint-Denis. Cent vingt enquêtes ont été ouvertes, dont 60 à Saint-Denis. On s'est mieux organisé et on a aujourd'hui un savoir-faire reconnu. Cela a un coût. La ville de Saint-Denis, pour exercer la compétence de l'État dans la loi de 1983, est compensée à hauteur de 700 000 euros. Le coût total incluant les ressources humaines s'élève à 2,3 millions. C'est un choix politique que j'ai fait, 5 000 logements relevant de l'habitat indigne, soit 20 % de l'habitat privé.

Nous avons une coopération avec l'établissement public territorial (EPT) et avons tendance à déléguer à notre EPCI en faisant redescendre la compétence au niveau de la mairie pour être au plus près du terrain, en lien avec les polices municipales et les acteurs du domaine. Il faut que chacun puisse construire sa solution en unifiant les politiques. C'est en tout cas ma réponse au sujet de la gouvernance, avec un État qui reste stratège. On ne peut passer des heures à se battre pour espérer que l'ARS vienne réaliser un contrôle. Il faut que le maire puisse le décider.

Monsieur Menonville, vous m'avez interrogé sur la question des logements vacants, que j'ai comprise comme celle des biens sans maître. On a identifié cette problématique. On n'a pas la solution. On est là dans un domaine très spécifique. Il faut que le Gouvernement permette d'accélérer les procédures relatives aux biens sans maître, qui peuvent demander des années, ces délais s'ajoutant à ceux que j'ai déjà évoqués.

Beaucoup de maires y ont été confrontés. C'est une problématique qui est présente dans beaucoup de communes rurales. Nous l'avons signalé, mais nous n'avons pas à notre niveau la compétence technique pour détailler ces spécificités.

Cela étant, toutes les dispositions que nous proposons s'appliqueront demain aux logements vacants. Ce n'est pas comme dans le cas du permis de louer, où le locataire, en tant que tel, peut déclencher une action.

Il peut y avoir également des problèmes d'effondrement et d'insalubrité dans les logements inoccupés. Cela relève des pouvoirs de police du maire. Le droit sera le même pour un logement relevant de l'habitat indigne ou pour 100 logements. Faire avancer les choses sera profitable à tout le monde, communes urbaines ou rurales.

Les questions d'ingénierie sont cruciales et nécessaires. En zone rurale, j'ai la faiblesse de croire que les communautés de communes constituent le bon échelon. Dans les grandes villes, j'ai tendance à penser que cela relève plutôt de la municipalité, car il faut arriver à combiner ce besoin de proximité, de repérage et de connexion avec les pouvoirs de police, notamment municipale, avec en même temps une ingénierie suffisamment forte et rodée.

À Saint-Denis, la direction de l'habitat durable compte une quarantaine de personnes. On va en augmenter le nombre pour se situer entre 40 et 50 en fusionnant avec la ville de Pierrefitte-sur-Seine - mais c'est un autre sujet.

Madame Artigalas, vous avez parfaitement raison à propos du foncier. On parlait d'État stratège. S'il existe un sujet sur lequel les maires attendent d'être accompagnés par la puissance publique étatique, c'est bien celui de la question de la maîtrise du foncier. Aujourd'hui, il n'y a pas de stratégie foncière nationale, je suis désolé de le dire en ces termes.

Des outils existent dans presque toutes les régions, des établissements publics fonciers (EPF) qui sont suffisamment soclés pour résister financièrement, mais dont les missions ne sont pas de faire de la réserve foncière de très long terme pour préparer de grands projets d'avenir ni intervenir lorsque les collectivités ne savent pas faire ou les accompagner en matière de maîtrise de copropriété, etc.

Ce sont les EPCI qui le font en direct ou via leurs outils d'aménagement, comme la Société de requalification des quartiers anciens (Soreqa), en Île-de-France, ou la Société publique locale d'aménagement d'intérêt national (SPLAIN), à Marseille, etc. Cette volumétrie financière en matière de portage foncier est cruciale.

Je milite activement pour que l'on ne crée pas un « machin » de plus et pour que l'on confie, sur la question de l'habitat indigne, une mission aux EPF. Cela demande de clarifier un certain nombre de choses dans la chaîne des responsabilités, notamment pénales, car il ne faut pas que les EPF deviennent des marchands de sommeil. Des solutions existent.

On a rencontré des représentants d'établissements publics fonciers. Je pense qu'on pourrait imaginer que les EPF interviennent à partir du moment où les outils de la puissance publique permettent de prendre en charge les occupants et d'être à côté financièrement si on veut accélérer les choses.

Dans une ville comme Saint-Denis, ce n'est pas une solution qu'il faut mobiliser, mais dix à quinze solutions cumulées, avec les acteurs privés que sont les grandes foncières, afin que celles-ci se mobilisent et y trouvent un intérêt économique.

De ce point de vue, la question de la pérennisation du Denormandie prévue dans le PLF est une très bonne chose, mais nous préconisons également une extension qui puisse couvrir les grandes métropoles et de créer suffisamment d'intéressement financier pour que ces foncières se spécialisent sur le sujet.

On dit qu'on a besoin de construire des milliers de logements : on en a des milliers devant nous, pratiquement à coût carbone zéro, car on parle de rénovation ou d'amélioration qui pourrait recevoir des occupants dans de bonnes conditions. Ce n'est pas le cas aujourd'hui.

S'agissant des syndics, on a beaucoup hésité à faire cette proposition. La loi oblige les syndics à clarifier leur rôle et leurs missions, mais il existe un problème spécifique en matière d'ingénierie privée des copropriétés en vue d'accompagner le redressement des immeubles ou leur bon entretien.

Deux solutions existent aujourd'hui, qui ne sont ni l'une ni l'autre satisfaisantes. Quand on en arrive au stade des administrations judiciaires, cela fonctionne rarement. Ce sera le cas avec un accompagnement extrêmement fort de la puissance publique à côté de l'administration judiciaire.

Quand il y a carence, l'administration judiciaire ne peut trouver des solutions magiques - et c'est bien normal. À Épinay-sur-Seine, la dégradation de la tour Obélisque, une grande copropriété en IGH, s'est accélérée lorsqu'elle est passée sous administration judiciaire. Elle a fini par être évacuée il y a un an et demi, dans des conditions très compliquées.

Il existe également un dispositif appelé « syndic de redressement », mais il connaît un problème majeur d'équilibre économique. Aujourd'hui, les syndics perdent de l'argent s'ils veulent s'occuper convenablement des copropriétés dégradées.

Elles ne doivent représenter qu'une petite part de leur portefeuille et ils doivent équilibrer leur chiffre d'affaires avec des copropriétés qui fonctionnent très bien, car cela prend des heures et des heures, les copropriétaires étant souvent ceux qui n'ont pas le plus d'argent pour payer des charges élevées. Il faut donc réussir à cadrer les choses, le but n'étant pas de faire basculer ces copropriétés dans le domaine public.

Par contre, il faut créer un outil que nous avons appelé « syndic d'intérêt général », qui pourrait être proposé par les offices HLM dans le cadre d'une politique de diversification de leur offre, mais peut-être aussi par d'autres acteurs. Il faut réussir à sortir du champ concurrentiel pour subventionner cette ingénierie, sans quoi les choses ne seront jamais rentables.

C'est notre intérêt : si on le subventionne assez tôt, c'est autant d'immeubles qu'on aura plus tard en recyclage. Au final, les quelques milliers d'euros de subventions de fonctionnement qu'on aura donnés à la copropriété ne représenteront rien par rapport au coût de résorption auquel on aura échappé.

Le problème, c'est qu'on ne peut octroyer une subvention à un syndic privé classique dans le champ concurrentiel. N'étant pas totalement sûrs que cela fonctionne, nous avons demandé à réaliser une expérimentation. Cela ne se retrouve pas dans la loi mais, normalement, un décret doit permettre de tester cette expérimentation.

M. Serge Mérillou. - La proposition numéro 20 est pour moi le point de départ du traitement de l'habitat indigne avec son recensement, sa localisation et son signalement.

Vous proposez d'améliorer les outils numériques existants et déconnectés. C'est donc qu'il y a des difficultés. À mon sens, cela correspond à l'habitat collectif de grande dimension. Il est beaucoup plus difficile, dans l'habitat diffus, en zone rurale, voire dans le petit collectif, de déterminer l'habitat indigne.

Or on n'a plus, dans nos communes, d'interlocuteurs pour signaler cet habitat indigne. L'habitat indigne est vécu par les victimes de façon honteuse. Comme beaucoup ici, j'ai été maire. Le premier signal, c'est lorsque vous proposez à un habitant de passer le voir et qu'il préfère passer à la mairie. La personne a honte de l'endroit où elle habite. On a besoin de remettre de l'humanité autour de la question de l'habitat indigne. C'est fondamental pour nos concitoyens.

Mme Antoinette Guhl. - Merci à chacun de vous. Un rapport établi par des maires est rassurant : on ressent la pertinence des propositions.

Je voudrais vous interroger sur un point annexe, mais malgré tout important. Comment s'assurer que toutes ces procédures qui vont dans le sens de l'intérêt général ne sont pas détournées à l'encontre de petits propriétaires, qui se trouvent dans des copropriétés qui ne sont pas encore dégradées, mais qui vont l'être prochainement ? Il existe en effet des syndics mal intentionnés.

La profession est mal contrôlée et mal encadrée. Que fait-on contre cela ? La solution d'administrateur provisoire n'aboutit pratiquement jamais à la résolution du problème, mais souvent à l'expropriation. Comment faire pour protéger les habitants peu aisés des abus ?

Enfin, je suis tout à fait d'accord avec ce qui a été dit sur le caractère essentiel du rapport et des actions qui sont proposées.

M. Yves Bleunven. - J'aimerais vous soumettre une idée complémentaire. Nous avons tous ici été maires et avons utilisé certains outils. Je voudrais revenir sur les centres communaux d'action sociale (CCAS), qui traitent des logements indignes, de leur repérage, de l'accompagnement des résidents, souvent en grande précarité. Ils n'ont cependant pas d'outils d'accompagnement en matière de rénovation.

Or dans nos communes, nombre de CCAS sont propriétaires d'un patrimoine qui a besoin d'être rénové. Peuvent-ils être légataires d'un patrimoine constitué de biens relevant de l'habitat indigne ? On parle beaucoup des bailleurs sociaux et des grandes opérations, mais quand il faut mener de petites opérations en milieu rural, sans doute le CCAS a-t-il un rôle à jouer. Ils ne sont toutefois pas éligibles aux aides à la pierre ni à la dotation d'équipement des territoires ruraux (DETR) ou à la dotation de soutien à l'investissement local (DSIL).

J'ai fait passer un amendement il y a quinze jours en loi de finances 2024. Il a été adopté dans une mission qui a été rejetée. Il n'empêche qu'il n'est pas normal qu'on ne puisse avoir, dans une filiale à 100 % d'une commune, un outil comme le CCAS capable, parmi les multiples outils à notre disposition, de nous accompagner dans ce genre de politique.

Sans doute faut-il mener par ailleurs une réflexion sur la capacité à récupérer tous les biens des personnes qu'on accompagne en fin de vie ou dans des situations de précarité importantes, qui sont prêtes à signer un legs. Je pense que le CCAS est, de ce point de vue, un très bel outil.

M. Mathieu Hanotin. - C'est pour des raisons de proximité que nous avons essayé de recentraliser les outils à la mairie. Le CCAS a en effet un rôle majeur. Il connaît les publics en difficulté. Il est capable d'échanger avec les personnels du bureau à côté du leur qui sont chargés de l'habitat indigne, d'informer les occupants sur leurs droits ou de renvoyer vers une permanence de l'Agence départementale d'information sur le logement (Adil).

Tout un bloc en faveur d'une meilleure information des propriétaires et des locataires, leurs droits et leurs capacités à agir est prévu dans le projet de loi. Le Gouvernement veut pouvoir continuer à développer des outils numériques existants, comme Histologe, même s'ils ne sont peut-être pas complètement utiles en matière de lutte contre l'habitat indigne.

Ce qui est référencé dans Histologe concerne beaucoup de tracas du quotidien. Il faut veiller à ne pas encombrer nos services, faute de quoi cela ne fonctionnera pas non plus. À l'évidence, les outils numériques ont un rôle à jouer. Comment faire pour les rendre plus spécifiques et les mettre au service de l'habitat indigne ? On ne peut les voir aujourd'hui comme des outils majeurs de lutte contre l'habitat indigne.

Je partage ce qui a été dit à propos du guichet unique. On est là dans de l'humain, du physique. Même si on dispose d'outils numériques, cela passe de toute façon par un rendez-vous, un accompagnement. Bizarrement, les personnes ne subissent rarement qu'un problème d'habitat indigne, mais ont généralement tout le paquet qui va avec ! C'est en proposant un accompagnement global qu'on arrivera à contribuer à la résorption de l'habitat indigne.

Madame Guhl, je suis heureux qu'on évoque les « garde-fous ». Certains gagnent beaucoup d'argent en organisant la chute des copropriétés. Ils s'arrangent pour récupérer une forme de majorité, organisent la dégradation en louant de très petits logements à quinze personnes et en n'investissant plus rien. Personne ne veut plus alors acquérir de biens. Ils rachètent ainsi les autres logements à vil prix, font tourner la machine bien souvent de manière frauduleuse, avec des loyers perçus en liquide, etc. À la fin, ils se font racheter par la puissance publique ou un promoteur, et gagnent ainsi sur tous les tableaux : investissements minimums, rendements maximums, avec surprime finale. Ce schéma, je l'ai vécu à Saint-Denis, dans un immeuble boulevard d'Ornano, dans la circonscription d'Éric Coquerel - et cela ne s'est pas limité à une fois.

C'est cependant une exception. Ce niveau de malveillance dans le pilotage n'est pas le lot commun. Quand bien même : les dérives que vous pointez ne sont pas celles que l'on risque avec les nouveaux outils. Quand on exproprie quelqu'un plus tôt et qu'il n'y a plus de solution, on protège le petit copropriétaire. Quand on l'exproprie en recourant à la loi Vivien, que lui reste-t-il dans la poche ? Pas grand-chose ! Il ne reste plus grand-chose à la collectivité non plus, parce que les coûts de démolition et de dépollution sont colossaux. On va là aussi perdre beaucoup d'argent. Laisser la dégradation aller jusqu'à son terme est un système perdant-perdant. C'est assez cohérent : quand on laisse un bien se dégrader, il perd de sa valeur pour tout le monde.

Au contraire, si on intervient plus tôt, soit par le biais d'une intervention privée, avec les financements qu'on évoquait tout à l'heure, soit par le biais d'une intervention publique, on indemnise le petit propriétaire à une valeur plus juste, car son logement vaut plus d'argent. On peut ainsi pour le coup stopper les phénomènes de malveillance, la collectivité pouvant acheter à un juste prix, alors que les personnages véreux qui ont organisé la dégradation rachètent à vil prix.

Ce qu'on propose permet donc de mieux lutter contre ces délinquants, même si je ne prétends pas les empêcher d'agir. Certains préféreront toujours être à côté des lois.

Mme Michèle Lutz. - Le reste à charge est un point très important sur lequel nous ne sommes pas revenus. On est face à un public fragile et à des gens modestes. Une fois de plus, il va falloir que l'État puisse être à nos côtés pour préfinancer ces travaux.

À partir du moment où on constate des défaillances sur des travaux qu'on n'est pas en capacité de financer, on est déjà face à un échec. Les publics concernés échappent complètement au système bancaire traditionnel et ne peuvent solliciter un prêt, n'étant pas en capacité de financière de rembourser. Faut-il créer un fonds spécial ? Faut-il que l'État puisse octroyer des prêts différents ? La question se pose.

Quant au CCAS, nous en présidons chacun un. Le CCAS est la première réponse qu'on peut apporter à des personnes qui sont dans une situation inextricable, victimes de marchands de sommeil. Le CCAS n'est pas éligible à un certain nombre d'aides de l'État. C'est là aussi une question qu'il faut se poser.

Enfin, concernant les administrateurs judiciaires, la particularité de Mulhouse est de n'avoir qu'un seul cabinet qui traite toutes ces questions. Les administrateurs judiciaires s'organisent désormais en réseau. Leur formation est peut-être une question à prendre en compte.

M. Alain Couchot, premier adjoint au maire de Mulhouse. - Vous avez raison s'agissant du numérique : il faut d'abord de l'humain et des moyens. L'ingénierie nécessite de recourir à des personnes capables d'aller sur le terrain. Un certain nombre d'organismes gravitent autour de l'habitat indigne : les communes, la direction générale des finances publiques (DGFiP), l'agence régionale de santé (ARS), les caisses d'allocations familiales (CAF), chacun a son propre système d'information et très peu communiquent.

À Mulhouse, on a mis en place un permis de louer. On s'est rendu compte assez rapidement que les personnes qui le demandaient étaient de bonne foi et qu'on ne pouvait savoir qui ne le demandait pas. On a établi un protocole d'accord avec la CAF qui nous permet de connaître les changements de bail et de vérifier qu'une demande de permis de louer a bien été déposée.

Un certain nombre de propriétaires étant en infraction, on a dressé des amendes et on s'est rendu compte qu'il n'existait pas d'interconnexion avec la DGFiP. Cela a mis des mois pour pouvoir recouvrer ces amendes. La crédibilité du système en prend un coup. Il s'agit d'interconnecter les différents systèmes d'information des acteurs qui gravitent autour du logement indigne, ce qui n'enlève rien à la nécessité de pouvoir avant tout compter sur de l'humain.

M. Daniel Fargeot. - Pour moi, le permis de louer est la solution pour endiguer l'habitat indigne en règle générale. C'est par ailleurs une condition qui est très peu connue, voire méconnue ou peu mise en oeuvre par les communes et autres EPCI.

C'est fort dommage car cela permet d'identifier au mieux les propriétaires ou les bailleurs indélicats via les CCAS, comme je l'ai fait dans ma commune, mais aussi via la DDFiP et la commission des impôts locaux. Bien souvent, les commissaires ont une bonne connaissance du terrain depuis fort longtemps.

Je pense que c'est une possibilité de mesure coercitive cohérente, mais il faut aussi assouplir et favoriser les conditions d'accès à ce permis de louer à travers des contrôles qui devraient être repris par la puissance publique afin de favoriser leur mise en oeuvre.

Dans ma commune, j'ai également instauré une sanction financière afin de refacturer aux propriétaires indélicats le coût de cette mission, qui représente une charge supplémentaire pour nos collectivités.

M. Jean-Luc Brault. - Une question se pose aux communes rurales s'agissant des logements indignes et insalubres à propos de ce que nous imposent les gens du voyage. Dans un territoire comme le mien - 7 000 habitants -, où l'on compte 160 caravanes à l'année, on nous oblige à présent à faire du logement !

Non seulement on ne règle pas le problème des logements indignes, mais on nous oblige de plus à construire des logements au titre des citoyens français itinérants (CFI). Comment voulez-vous que l'on fasse ?

Mme Dominique Estrosi Sassone, présidente. - Ce n'est pas le sujet du rapport.

M. Jean-Luc Brault. - Non, mais il ne faut pas l'oublier. Je pense que le maire de Saint-Denis doit connaître ces problèmes régulièrement.

M. Bernard Buis. - Le permis de louer a été mis en place dans plus de 400 villes. Il permet de mieux lutter contre l'habitat indigne et de travailler en amont en contrôlant les logements avant toute mise en location. Pensez-vous qu'on pourrait généraliser cette mise en place ?

En deuxième lieu, votre proposition numéro 9 évoque la création d'un syndicat à caractère d'intérêt général. Comment fonctionnerait-il ? En quoi serait-il différent des syndicats actuels ?

Enfin, l'enjeu de la création d'un fonds d'accompagnement et de garantie des victimes vise aussi la protection des habitants. Vous imaginez la création d'un fonds de garantie pour les victimes indirectes : les assurances étant parfois très longues à réagir, il est important qu'une garantie puisse prendre le relais avant qu'elles ne se chargent du dossier, comme dans le cas d'un effondrement d'immeuble. Qui financerait ce fonds et quelles seraient les conditions pour le déclencher ?

M. Mathieu Hanotin. - Ce serait à la solidarité nationale d'agir. On parle ici plutôt de systèmes d'avance, le temps que les assurances prennent le relais.

Les problèmes d'effondrement, à l'échelle du pays, ne représentent que quelques dizaines d'appartements, une centaine au maximum. Pour une commune, cela peut devenir insupportable. Pour le budget de l'État, on est sur des enjeux financiers microscopiques.

Mme Katy Bontinck, adjointe au maire de Saint-Denis. - S'agissant du permis de louer, notre recul est de quatre années. L'intercommunalité Plaine commune a mis en effet en place cette expérimentation en 2019, avant de la généraliser aux neuf villes du territoire.

On a expérimenté à la fois l'autorisation préalable de mise en location - le permis de louer le plus complet - et la déclaration préalable, qui a moins bien fonctionné. Le système de l'autorisation préalable que nous utilisons nécessite de renforcer les signalements. Nous ne réalisons pas des visites à toutes les adresses, mais nous avons réussi à mettre en place une véritable cartographie. Le montant des travaux qui a pu être généré grâce à ce biais commence à être très significatif. Il s'agit donc bien d'un outil de prévention et d'amélioration de l'habitat.

Dans le rapport, nous avons voulu aller plus loin pour que le décret relatif à la décence et le permis de louer soient en adéquation afin de ne pas repartir à chaque fois au début de la procédure.

Comment faire pour rattraper les propriétaires indélicats qui ne demandent pas le permis de louer ? Nous avons mis en place un partenariat avec la CAF grâce auquel nous procédons à un échange de données. C'est très efficace. Plus de 100 signalements ont été réalisés grâce à cela. Ce n'est pas du ressort législatif, mais il faut le généraliser.

Au-delà, nous avons croisé nos données avec Enedis et Veolia. Toutes les installations de compteurs constituent un indicateur très pertinent pour repérer la suroccupation et les logements-dortoirs. C'est très efficace.

Enfin, il faut que les habitants puissent disposer d'un guichet unique complémentaire du numérique. Les visites à domicile permettent aussi de repérer les logements indécents. À Saint-Denis, on a formé les infirmiers et les infirmières libérales qui font des visites à domicile, le service de soins infirmiers à domicile (SSIAD), le service de portage de repas, la protection maternelle et infantile (PMI) pour qu'ils nous signalent des situations particulières.

La semaine dernière, on a utilisé la procédure d'urgence pour évacuer des personnes, un occupant ayant appelé le service de la ville parce que son meuble de cuisine s'était décroché d'un mur qui avait bougé.

Les moyens du CCAS ou du service communal d'hygiène et de santé (SCHS) ne figurent pas dans le projet de loi, mais le plan d'action globale va bien plus loin.

M. Mathieu Hanotin. - Je ne veux pas que l'on désigne les petits propriétaires comme des coupables potentiels. Neuf sur dix sont de bonne volonté. Le permis de louer doit servir à les accompagner, et cela fonctionne très bien. Ce dispositif permet à certains de ne pas basculer involontairement du mauvais côté de la barrière. Un certain nombre de problèmes ont été ainsi résolus.

S'agissant du syndic d'intérêt général, l'idée est de mieux spécifier les missions. Il existe des syndics de redressement extrêmement utiles lorsque la copropriété est dégradée et qu'il n'est pas trop tard. Quand une copropriété est défaillante, la collectivité a besoin d'une ingénierie privée, sans quoi elle doit la remplacer. Il faudrait donc un statut spécifique, parapublic. C'est pour cela qu'on voudrait expérimenter ce syndic d'intérêt général.

Mme Michèle Lutz. - Le syndic d'intérêt général reste avant tout un opérateur potentiel. Je pense qu'il sera plus simple de missionner un syndic d'intérêt général qu'un syndic privé. Il existe des syndics de qualité différente.

Un plan curatif ne peut selon moi être géré que par un syndic d'intérêt public, car il existe trop d'enjeux financiers.

Mme Anne-Catherine Loisier. - On a tous bien identifié les points clés relatifs à la gouvernance et à l'ingénierie sur les territoires, mais - vous venez de poser la question -avec quel financement ? Comment les choses peuvent être mises en place sur les territoires ?

Je voudrais revenir sur la proposition numéro 22, qui vise à doter la police municipale de pouvoirs d'enquête judiciaire. C'est un sujet important pour les maires et même fondamental. Comment en voyez-vous la faisabilité ? Il me semble que lorsqu'on entre dans ce champ, c'est le procureur qui prend la main. Comment voyez-vous le partenariat entre élus et procureurs à ce sujet ?

Mme Sophie Primas. - Certaines de vos mesures vont dans le sens d'une expropriation et d'une prise de propriété plus rapides par les pouvoirs publics. Il faut que les propriétaires, qui ne sont pas tous malfaisants, puissent exercer des recours. Ce sont ces recours qui nous prennent beaucoup de temps. Le projet de loi et vos propositions traitent-ils de cette question ?

Par ailleurs, avec la présidente Dominique Estrosi Sassone, nous sommes allées en outremer où se pose la question du propriétaire. Avez-vous fait des propositions particulières à ce sujet ?

Enfin, j'ai bien entendu votre recommandation de bon sens d'exercer des contrôles de structure des bâtiments. C'est une norme supplémentaire que nous nous apprêtons à instaurer, alors que nous y sommes d'habitude réticents. Assurons-nous que les choses soient bien coordonnées avec les diagnostics de performance énergétique (DPE). Cela va nécessiter des compétences, des cabinets, et générer des frais supplémentaires. Qui va les prendre en charge ? Comment s'organiser ? Qu'en est-il au bout de dix ou quinze ans ? J'en comprends le sens mais, vous qui êtes élus locaux, le savez : les normes nous « cassent les pieds » !

Mme Marianne Margaté. - Une intervention publique forte s'avère indispensable, mais s'inscrit dans un cadre qui va la rendre plus difficile encore et aggraver l'habitat indigne, tout en augmentant le nombre de copropriétés dégradées. On sait que les personnes victimes des marchands de sommeil sont souvent en marge de la société, hors du droit commun. Il va donc être difficile de fixer des perspectives à long terme.

L'interdiction de louer des logements catégorie F et G d'ici à 2028 pourrait également accélérer le phénomène des copropriétés dégradées. Sans investissement des propriétaires bailleurs, le risque est de voir augmenter le nombre de logements mis en vente, qui pourraient constituer une aubaine pour des propriétaires peu respectueux des règles.

Je partage l'idée de proximité en vue d'être plus efficace, mais les communes doivent parfois arbitrer des choix financiers insolubles.

Le fait que les communes ou les intercommunalités doivent embaucher des inspecteurs de salubrité pose un problème de recrutement et de formation. Toutes les communes se font concurrence dans le domaine du recrutement. L'articulation avec le préfet et les ARS est parfois compliquée. Je ne sais d'ailleurs pas si vous avez pu étudier la place de l'ARS et ses moyens. Lorsqu'on affaiblit le service public local, on affaiblit aussi l'accompagnement des victimes par nos agents. Je suis très partagée sur le fait de leur confier des compétences de police judiciaire. Mieux vaut multiplier les acteurs que les charges qui pèsent sur les agents.

Mme Michèle Lutz. - La question de donner des pouvoirs supplémentaires à la police municipale se pose en effet. J'ai eu l'occasion d'échanger récemment avec le ministre de l'intérieur sur cette question. Faut-il le faire de cette manière ? Nous n'avons pas suffisamment de moyens en matière de ressources humaines. Faut-il ne former que certains policiers municipaux, qui seraient affectés à d'autres missions ? Je pose la question. Sur notre territoire, nous n'avons qu'un seul inspecteur de salubrité pour deux départements, et nous n'arrivons pas à le solliciter. Plus nous serons réactifs, plus vite nous aurons des enquêtes administratives et judiciaires, plus vite nous agirons. Sans cela, nous ne le pourrons pas.

Bien évidemment, cela ne peut se faire autrement que sous l'égide du procureur de la République. C'est un préalable et c'est ce qu'avait annoncé le ministre de l'intérieur. En même temps, le juge de l'expropriation ne peut remplir ce genre de mission. On est dans une sorte de cercle vicieux où, si on ne parvient pas à déclencher une enquête, on ne peut saisir la justice et nous ne pouvons réagir. Si nous l'avons relevé dans notre rapport, c'est bien parce que cela constitue un souci quotidien au sujet duquel nous n'avons pas de réponse.

S'agissant du contrôle de structure, il existe généralement un plan pluriannuel de travaux (PPT). Nous avions imaginé pouvoir inscrire cette obligation à l'intérieur de ce plan. Il pourrait s'agir d'un diagnostic tous les dix ans. On sait que cela ne peut être réalisé de la même manière que d'autres diagnostics. C'est une proposition qu'on aimerait intégrer à ce stade.

M. Mathieu Hanotin. - Mon sentiment au sujet des polices municipales est très positif. Il faut que l'on puisse participer mais, s'agissant de l'habitat indigne, on a un problème de moyens humains, qui existe dans la police nationale comme dans la justice. Il faut utiliser toutes les ressources dont on dispose.

Je pense qu'il faut contractualiser les pouvoirs de police du maire entre la collectivité et l'État, les réalités étant différentes d'un endroit à l'autre. On a bien confié des pouvoirs d'enquête aux inspecteurs de l'environnement. Pourquoi n'en donnerait-on pas à des inspecteurs de salubrité ? Il en faudrait plus, c'est vrai, mais autant utiliser ceux qui sont là au maximum. Pour le coup, le projet de loi pourrait être l'occasion d'avoir ce débat.

Vous m'avez interrogé sur les garde-fous concernant le droit de propriété. On a essayé de faire quelque chose de très équilibré. Oui, on crée un nouveau droit d'expropriation, mais il est borné - et c'est notre souhait. Il faut, pour qu'on puisse exercer ce nouveau droit, que l'immeuble soit frappé d'arrêté de péril ou d'insalubrité et que la liste des prescriptions ne soit pas respectée. C'est une double condition. Le contrôle judiciaire et les voies de recours s'exerceront vis-à-vis de ces procédures. Si un maire recourt abusivement à ce droit, il sera en faute.

Il faut évidemment raccourcir les délais de recours, mais leur longueur tient essentiellement au traitement judiciaire. Nous avons demandé un juge de l'expropriation dans chaque tribunal et un parquet dédié à la lutte contre l'habitat indigne dans chaque département.

Si on veut gagner la bataille de l'habitat indigne, cela demandera aussi un investissement financier de la puissance publique pendant dix à quinze ans, et il va falloir que cela monte en puissance, mais je ne voulais pas que notre point de départ consiste à réclamer de l'argent. À droit constant, nous avons un problème.

Commençons par changer un certain nombre de règles incohérentes, ce qui peut nous permettre d'accélérer. Le débat budgétaire doit de toute façon avoir lieu tous les ans. Selon moi, il faudrait créer une taxe affectée qui alimente la lutte contre l'habitat indigne. Les Français comprennent quand on leur prend de l'argent dans un but précis.

J'avais proposé, lorsque j'étais parlementaire - c'était mon côté un peu « gauchiste » - une taxation sur l'immobilier de luxe en créant un droit de mutation à titre onéreux (DMTO) pour les appartements de plus d'un million d'euros. À chaque million, on ajoutait 1 % de DMTO, ce qui touchait assez peu les Français - mais ce n'est pas à l'ordre du jour.

Mme Annick Jacquemet. - Je voudrais revenir sur les délais. Avez-vous imaginé un schéma idéal entre l'identification du bien, les obligations de diagnostic, le temps de justice, de rétrocession, d'expropriation, d'administrateur judiciaire aussi bien dans l'urbain que dans le rural ?

Avez-vous pu déterminer un temps incompressible de gestion de ces dossiers ? Pouvez-vous nous donner une échelle de temps ?

Deuxièmement, comment pourrait-on borner les choses dans le temps ? Y a-t-il moyen de fixer des obligations, des délais maximums de traitement ou de réponse ? Pour ceux qui s'en occupent, c'est source d'agacement et de découragement, car cela traîne des années.

Troisièmement, je suis un dossier dans le Doubs avec obligation de faire réaliser des travaux relevant de l'urgence. La représentante de la direction départementale des territoires (DDT) nous a dit que, vu sa taille, cette commune n'était pas prioritaire et que les travaux ne seraient pas engagés avant un an ou un an et demi. Comment différencie-t-on le traitement des dossiers dans l'urbain et le rural ?

M. Franck Montaugé. - Disposez-vous d'une estimation globale ou par dispositif des coûts de votre plan d'action ?

M. Stéphane Fouassin. - Vous le savez, les petites communes n'ont pas forcément les moyens de faire l'acquisition d'immeubles ou de propriétés et demandent souvent à l'EPF un portage sur cinq ou sept ans. On récupère alors le bâtiment dans un état désastreux, alors qu'il pourrait être mis à disposition des communes dès l'acquisition par l'EPF, ce qui n'est pas le cas à La Réunion.

Comment accélérer les choses ou mettre en place une solution pour faire en sorte que les mairies soient immédiatement propriétaires ?

M. Mathieu Hanotin. - Chaque EPF est maître de sa politique. Nous avons fixé une borne à cinq ans de portage maximum. L'objectif est d'acheter des biens avec un projet d'activation à cinq ans, donc quasi immédiat.

Mon sujet est plutôt de savoir comment arriver à construire des portages longs à dix, quinze ou vingt ans, pour faire de la ressource foncière et de l'anticipation. La difficulté, quand on parle de l'habitat indigne, c'est la question du grignotage. On a souvent des multipropriétés. Cela prend du temps et l'argent est immobilisé. Je préfère que ce soit l'argent des EPF plutôt que celui des communes, qui doit servir à des projets d'aménagement et non à investir dans des acquisitions foncières.

Quant au coût, on n'a pas voulu faire un rapport qui engage des dépenses mais change les règles, permette d'agir plus vite et, accessoirement, pour des montants moins élevés. Ce qui coûte le plus cher, c'est lorsqu'on intervient tout au bout de la chaîne. Plus on intervient en amont, moins on dépense, qu'il s'agisse de la puissance publique ou des acteurs privés.

La question des délais est très complexe. Les réalités sont différentes d'un bien à l'autre. Un maire préférera toujours traiter à l'amiable plutôt que d'engager une procédure d'expropriation judiciaire, mais plus le maire détient de pouvoirs de contrainte, plus cela facilite le règlement des dossiers à l'amiable. Il faudrait un délai de traitement global entre cinq et dix ans.

Le temps d'identification, de recours, de constat d'inefficacité et d'expropriation ne devrait pas excéder deux ans. On est sur une durée de sept ans, parfois six, parfois huit. C'est cette échelle de temps que visent nos propositions.

Mme Michèle Lutz. - Quand il existe un plan pluriannuel de travaux, c'est que la copropriété ne fonctionne pas si mal. Quant au financement, on pourrait solliciter la solidarité nationale. Nous avons échangé avec d'autres acteurs comme l'Anah ou la Banque des territoires.

Je tenais à vous remercier pour l'ensemble des questions.

M. Mathieu Hanotin. - Je m'associe pleinement à ces remerciements.

Mme Michèle Lutz. - Merci de nous avoir écoutés. Bien évidemment, nous comptons sur vous. Vous êtes nos planches de salut dans la suite du dispositif !

Mme Dominique Estrosi Sassone, présidente. - Au nom de toute la commission, merci.

Ce point de l'ordre du jour a fait l'objet d'une captation vidéo qui est disponible en ligne sur le site du Sénat.

Examen en commission
(Mercredi 14 février 2024)

Réunie le mercredi 14 février 2024, la commission a examiné le rapport de Mme Amel Gacquerre sur le projet de loi n° 278 (2023-2024) relatif à l'accélération et à la simplification de la rénovation de l'habitat dégradé et des grandes opérations d'aménagement.

Mme Dominique Estrosi Sassone, présidente. - Nous entendons ce matin le rapport d'Amel Gacquerre sur le projet de loi relatif à l'accélération et à la simplification de la rénovation de l'habitat dégradé et des grandes opérations d'aménagement. Je puis dire que nous avons fait preuve d'anticipation en auditionnant dès le mois de décembre Mathieu Hanotin et Michèle Lutz, qui avaient été chargés par le Gouvernement d'une mission sur l'habitat indigne. Cette audition a été suivie d'un déplacement très intéressant sur le terrain, à l'invitation de Mathieu Hanotin, maire de Saint-Denis ; je remercie les collègues qui se sont joints à cette délégation. Nous en venons maintenant à l'examen par notre commission du présent projet de loi, qui, je l'indique, sera débattu en séance entre le 27 et le 29 février.

Mme Amel Gacquerre, rapporteure. - Le projet de loi que nous avons à examiner ce matin est un texte technique, dont la complexité ne doit pas faire oublier la réalité, souvent douloureuse, des copropriétés fragilisées ou dégradées de nos territoires. Cette réalité conduit les maires à nous demander de leur donner le pouvoir d'agir. L'incapacité de l'action publique n'est-elle pas aujourd'hui l'un des grands écueils de notre démocratie ?

Dans cette présentation liminaire, je voudrais donc d'abord planter le décor et parler du phénomène des copropriétés dégradées.

Vous le savez, parallèlement aux auditions menées dans le cadre de l'examen de ce texte, la commission a lancé une consultation auprès des maires sur la plateforme dédiée du site internet du Sénat. Deux premiers chiffres majeurs en ressortent : 58 % des maires ont une ou plusieurs copropriétés dégradées dans leur commune et, pour deux tiers d'entre eux, il s'agit d'une question importante ou très importante. L'habitat dégradé, en effet, ne concerne pas seulement quelques villes au taux de pauvreté élevé, comme Saint-Denis, ou quelques quartiers prioritaires comme Grigny 2 ou Le Chêne Pointu à Clichy-sous-Bois ; c'est un phénomène silencieux et massif, et un champ méconnu.

Selon les chiffres du ministère du logement, il y aurait en France un peu plus de 750 000 copropriétés, représentant un peu moins de 10 millions de logements, dont 200 000 - sans doute parmi les plus petites et les moins bien gérées - ne sont pas enregistrées dans le registre national d'immatriculation des copropriétés (RNIC).

Sur ce total, combien de copropriétés en difficulté ? Il est difficile de donner un chiffre, car il n'existe actuellement pas d'accord sur la définition. On dénombre 2 200 copropriétés et 110 000 logements pris en charge dans le plan « Initiative copropriétés ». Selon les seuils d'impayés de la loi ALUR de 2014, il y aurait 215 000 copropriétés dites « fragiles », c'est-à-dire ayant de 15 à 25 % d'impayés. L'Agence nationale de l'habitat (Anah) identifierait pour sa part 115 000 copropriétés en difficulté ; les petites copropriétés en représenteraient les trois quarts. Bref, les chiffres sont variables selon les sources et les éléments examinés.

Ce manque de définition de l'objet - allant d'un petit immeuble délabré de centre-bourg, dans une petite commune de province, à un grand ensemble de banlieue - rend difficile une vision d'ensemble. En tant que législateurs, nous avons déjà été amenés à créer un grand nombre de dispositifs censés répondre à cette variété de situations, mais leur efficacité est incertaine et, surtout, ils ne sont connus et maîtrisés que des spécialistes.

Comme nous l'avons vu à Saint-Denis et comme, sans doute, chacun l'a perçu dans son département, ces procédures sont souvent très longues, laissant, dans l'intervalle, prospérer les marchands de sommeil et se développer l'habitat indigne, jusqu'à aboutir parfois à de tragiques effondrements d'immeubles. Nous nous souvenons tous de la rue d'Aubagne à Marseille.

Dans le rapport qu'ils sont venus nous présenter en décembre, Mathieu Hanotin et Michèle Lutz estiment entre 400 000 et 420 000 le nombre des logements du parc privé potentiellement indignes en métropole, dont la moitié occupée par leur propriétaire. Il y en aurait 100 000 en outre-mer.

C'est autant ce constat, issu du travail de terrain mené dans le cadre de cette mission, que le retour d'expérience de la mise en oeuvre du plan « Initiative copropriétés » et de la loi ÉLAN - dans laquelle beaucoup avait été fait - qui aboutissent au présent projet de loi.

J'ai une vision claire de l'approche à engager : il faut simplifier pour accélérer ! Il faut aboutir en un mandat municipal, non en deux, trois, voire quatre ! Tel est pour moi l'objectif visé par le texte.

Visant à redonner du pouvoir d'agir, celui-ci est conçu comme une boîte à outils. Ce n'est pas « le » grand texte de lutte contre l'habitat indigne, de réforme de la copropriété, de résorption des biens sans maître ou encore de simplification des règles d'urbanisme ; c'est un texte utile et pragmatique, dont le but est surtout d'améliorer l'existant. Il est attendu par les professionnels et les élus qui ont travaillé à son élaboration.

En effet, il modifie les conditions de mise en oeuvre d'un certain nombre de dispositifs - opérations programmées d'amélioration de l'habitat (Opah), opérations de restauration immobilière (ORI) et autres opérations de requalification des copropriétés dégradées (Orcod) -, par lesquels la puissance publique, dans le meilleur des cas, vient en appui aux propriétaires dans la remise en état de leur bien et, en cas de nécessité, se substitue aux propriétaires défaillants.

Le projet de loi les fait évoluer avec un fil rouge : permettre une intervention plus précoce des pouvoirs publics. Outre les bénéfices évidents pour les occupants, une intervention plus précoce est, la plupart du temps, moins coûteuse pour la collectivité. C'est aussi moins de démolitions, donc une plus faible empreinte carbone ; une planification potentiellement meilleure, avec plus d'anticipation en matière de relogements ; une meilleure prise en compte dans le projet global d'environnement urbain.

Le texte crée en particulier une nouvelle procédure d'expropriation, calquée sur la procédure dite « Vivien », bien connue des élus confrontés à l'habitat indigne, qui permet d'exproprier pour les démolir les immeubles en état de dégradation irrémédiable. La nouvelle procédure est conçue pour permettre des interventions en amont, sur les immeubles dont l'état est critique, mais qui peuvent encore être sauvés, dans le but de rénover, plutôt que de démolir. Cette mesure, l'une des propositions phares du rapport Hanotin-Lutz, est très attendue par les maires qui font face à des phénomènes d'habitat dégradé, y compris d'habitat dégradé diffus.

Toutes ces évolutions emportent un soutien unanime tant des élus locaux que des aménageurs et autres parties prenantes.

Un point de blocage est cependant constaté de manière récurrente : celui du relogement des occupants - à titre temporaire ou définitif -, notamment dans les très grandes opérations, qui nécessitent le relogement simultané de centaines de ménages, principalement dans un parc social déjà saturé. C'est un vrai frein pour certaines opérations. Plus de 90 % des maires ayant répondu à la consultation ont soulevé cette difficulté, y compris pour des opérations plus ponctuelles. Il n'existe pas de solution miracle, en particulier dans le contexte de crise de la construction que nous vivons actuellement. Toutefois, dans le prolongement des réflexions de nos collègues de l'Assemblée nationale, je vous propose une solution pragmatique : permettre, sous certaines conditions et avec leur accord, le relogement provisoire de ces ménages dans des constructions temporaires, y compris lorsqu'ils ont droit au relogement définitif.

Enfin, je l'ai évoqué tout à l'heure, notre rôle en tant que chambre des territoires et, souvent, porte-parole des territoires ruraux et des villes petites et moyennes me semble aussi consister à ouvrir un peu la perspective ; ne pas laisser croire que la problématique des copropriétés dégradées se limite aux grandes « barres » des cités de La Courneuve ou de Marseille ; ne pas laisser de côté les petites copropriétés dégradées, dans les centres-bourgs ou nos centres-villes anciens, pour lesquelles il existe peu ou pas d'outils d'aménagement spécifiques.

Or le projet de loi donne plus l'impression d'avoir été pensé pour les grandes villes et les grands opérateurs que pour les villes moyennes et les petites copropriétés de nos territoires, qui représentent peut-être jusqu'aux trois quarts des copropriétés fragiles.

Pour elles, le texte propose bien peu d'outils de prévention, d'ingénierie ou de moyens financiers, une tendance lourde que j'ai tenté de corriger quelque peu.

C'est aussi dans cet esprit que nous avons travaillé, en proposant des ajustements permettant de faciliter l'intervention des collectivités, y compris lorsqu'elles n'ont pas elles-mêmes l'ingénierie nécessaire pour assurer des opérations de requalification. À ce sujet, je vous proposerai un amendement sur les missions de l'Agence nationale de la cohésion des territoires (ANCT).

Je vous proposerai également de permettre au maire de faire procéder d'office, si nécessaire, à un diagnostic structurel des immeubles situés en zone d'habitat dégradé, prolongeant ainsi une mesure introduite par nos collègues de l'Assemblée nationale et largement soutenue par les maires.

Je regrette en revanche que les règles de recevabilité financière nous empêchent, une nouvelle fois, d'avancer sur la question des biens sans maître et des biens en état d'abandon manifeste, ressortie, là encore, comme une demande quasi unanime des maires ayant participé à la consultation.

Le volet relatif aux copropriétés comprend deux dispositions emblématiques, le nouveau prêt collectif et le syndic d'intérêt collectif, dont l'examen attentif a montré un réel manque de concertation et de moyens.

S'agissant du prêt collectif, inspiré de l'exemple belge et préfiguré par un rapport de la Banque des territoires, l'outil suscite une réelle attente puisqu'il est difficile actuellement de contracter un prêt en raison des multiples conditions. La Banque des territoires indique qu'il y aurait actuellement 175 millions euros de prêts par an, par une seule banque, la Caisse d'épargne d'Île-de-France, alors que le volume estimé des travaux dans les copropriétés à financer dans les prochaines années serait de 9 milliards d'euros par an. Cela donne une idée de la marche à franchir.

Le projet de loi tend donc à créer un prêt qui couvrirait l'ensemble des travaux. Englobant tout le syndicat, il serait attaché à un lot, et non plus à un copropriétaire volontaire. Toutefois, penser que les banques et les cautions puissent prêter à des syndicats en difficulté, en impayés ou interdits bancaires est une illusion. Pour le secteur bancaire, tenu à des obligations de « prêt responsable » et de lutte contre le surendettement, les conditions ne sont pas remplies. Les banques ne prêteront pas si la copropriété reste une boîte noire.

Pour sécuriser l'ensemble, la Banque des territoires avait imaginé que Procivis voie ses moyens triplés, jusqu'à 150 millions d'euros par an, pour avancer les subventions sous forme de prêt à taux zéro, mais Bercy a refusé. Elle avait également demandé la création d'une garantie publique. Le Gouvernement en a proposé une par voie d'amendement en séance publique à l'Assemblée nationale, mais, au dire même du ministre, elle n'était pas encore financée. Je reviendrai sur ce point dans le cadre de l'examen des amendements.

S'agissant de la deuxième disposition emblématique, le syndic d'intérêt collectif créé par l'Assemblée nationale est mal défini. On ne sait pas vraiment qui sera agréé. Les organismes HLM, qui étaient pressentis et présumés allants, ont fait savoir qu'ils ne voulaient pas être désignés volontaires, les syndics s'inquiètent d'acteurs hors du champ concurrentiel qui auraient une exclusivité, tandis que la question du domaine d'intervention précis et de la rémunération de ce syndic d'intérêt collectif n'est pas résolue. Qui en assumera le coût plus élevé dans une copropriété en difficulté ? Il pourrait y avoir de nouvelles aides de l'Anah, mais rien n'est arrêté pour le moment.

Ce n'est pas une raison pour ne pas avancer car la demande des maires est très forte - 71 % de ceux qui ont été consultés soutiennent la proposition, malgré son contour assez flou. Je vous proposerai donc de retenir l'idée de créer un vivier de syndics reconnus pour leur expérience et leur connaissance de ces sujets. Ce sera déjà une avancée importante !

Par ailleurs, par souci d'efficacité et de simplification, j'ai voulu freiner, au moins en partie, l'inflation normative qui avait saisi le texte, ce dernier étant passé de 17 articles au moment de son dépôt à 47 au sortir de l'Assemblée nationale. Nous le verrons lors de l'examen des amendements, avec des suppressions de dispositions existantes ou à caractère réglementaire.

Enfin, c'est une bonne chose que l'Assemblée nationale ait ajouté au texte le volet relatif aux marchands de sommeil ; il était impossible d'évoquer l'habitat dégradé sans traiter ce fléau. Mais j'ai voulu rendre opérationnelles, voire constitutionnelles plusieurs des mesures insérées, qui faciliteront leur condamnation ou les mettront durablement hors d'état de nuire.

En outre, les résultats de la consultation des maires montrent l'utilité des permis de louer et de diviser pour lutter contre les marchands de sommeil. Tirant parti des retours d'expérience des élus, je vous proposerai plusieurs évolutions concernant, à la fois, le permis de louer et le permis de diviser pour faciliter leurs conditions de mise en oeuvre et, par exemple, éviter les subdivisions d'appartements ou de pavillons constatées dans de nombreuses villes.

Je ne serai pas plus longue, mes chers collègues ; nous entrerons dans les détails techniques de chaque dispositif lors de l'examen des amendements.

Je voulais surtout, dans ce propos liminaire, partager avec vous un constat, un point de vue et une volonté. Le constat, c'est le caractère massif et diffus du phénomène des copropriétés dégradées. Le point de vue, c'est un projet de loi considéré comme ne traitant qu'une partie des problèmes, la plus visible. La volonté, c'est d'être efficace et utile pour les maires, qui attendent ces mesures pour revitaliser leur ville.

Pour terminer, j'évoquerai les conditions d'examen du texte : encore une fois, il s'est fait au pas de charge ! Or certains points auraient mérité que l'on prenne plus de temps, que l'on fasse plus d'auditions pour enrichir la boîte à outils. Il nous faut consentir à l'urgence pour répondre à la demande des élus. Mais je suis heureuse que la réflexion puisse se poursuivre à travers la commission d'enquête sur la paupérisation des copropriétés. Plusieurs d'entre nous participeront aux travaux de cette instance, dont Marianne Margaté, qui en a eu l'initiative, sera la rapporteure et dont je serai présidente. Ce sera un temps nécessaire d'approfondissement et de réflexion.

Un tout dernier mot pour remercier Françoise Dumont, rapporteure pour avis de la commission des lois, avec qui j'ai eu un grand plaisir à travailler et qui a conduit la plupart des auditions avec moi, ainsi que la présidente de la commission pour sa confiance.

Mme Françoise Dumont, rapporteure pour avis de la commission des lois. - En vous remerciant de votre accueil, mes chers collègues, j'interviens au nom de la commission des lois, qui est saisie pour avis sur 19 articles de ce texte. Certains sujets traités dans le projet de loi - notamment l'expropriation pour cause d'utilité publique et le droit de la copropriété - relèvent effectivement de compétences partagées entre nos deux commissions.

La rapporteure Amel Gacquerre ayant déjà exposé les principaux éléments, je n'évoquerai devant vous que trois sujets.

Tout d'abord, d'un point de vue global, la commission des lois souscrit pleinement à l'objectif visé par le projet de loi : moderniser les outils à disposition des collectivités territoriales et des opérateurs pour leur permettre d'intervenir le plus en amont possible. Lors de mes travaux, j'ai néanmoins veillé à la proportionnalité des mesures proposées, notamment au regard du respect du droit de propriété garanti par l'article 17 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen.

Dans l'ensemble, nous avons considéré que l'équilibre obtenu était satisfaisant entre facilitation des opérations de rénovation et accompagnement des copropriétaires en difficulté, et nous avons émis un avis favorable à 15 articles parmi ceux dont nous sommes saisis. Nous avons par ailleurs adopté 22 amendements, visant à rendre plus opérationnels les outils proposés ; dans leur majorité, ils sont identiques ou vont dans le sens des amendements présentés par Amel Gacquerre.

Néanmoins, et c'est ma deuxième observation, la commission des lois a adopté deux amendements relatifs aux sanctions pénales à l'encontre des marchands de sommeil qui sont incompatibles avec ceux de votre rapporteure.

Bien évidemment, il n'y a pas de désaccord entre nous quant à la volonté de renforcer ces sanctions pénales, mais le législateur a modifié le quantum des peines applicables à l'encontre des marchands de sommeil voilà moins d'un mois par le biais de la loi dite « immigration » ; il nous semble nécessaire d'en mesurer les effets avant de prendre de nouvelles dispositions.

Par ailleurs, l'augmentation, telle que proposée, soulève un problème de cohérence au niveau de l'échelle des peines : la mise à disposition d'un hébergement indigne serait plus grave que le fait d'être de mauvaise foi dans le respect des obligations de mise en conformité des logements, alors même que l'occupant est une personne vulnérable. Cette incohérence rendrait les mesures très difficiles à appliquer, entraînerait une multiplication des contentieux et complexifierait l'action des procureurs.

Enfin, cette divergence sur deux articles du texte ne doit pas masquer la très grande qualité du travail mené par nos deux commissions. Malgré les délais exagérément contraints qui nous ont été imposés, nous avons travaillé conjointement sur plusieurs auditions et questionnaires, et partageons l'immense majorité, voire la quasi-totalité des constats et propositions avancées. À cet égard, je remercie chaleureusement la rapporteure de m'avoir associée à ses réflexions et travaux.

J'en suis convaincue, le texte qui sortira du Sénat sera utile, répondra aux attentes des acteurs de terrain, notamment des élus locaux, et renforcera notre arsenal juridique en faveur d'un habitat digne, en particulier dans le contexte actuel de crise aiguë de l'immobilier.

Mme Amel Gacquerre, rapporteure. - Avant de passer à l'examen des articles et conformément au vade-mecum sur l'application des irrecevabilités au titre de l'article 45 de la Constitution, il nous revient d'arrêter le périmètre indicatif du projet de loi.

Je vous propose de retenir que sont susceptibles de présenter un lien, même indirect, avec le texte déposé les dispositions relatives aux opérations de restaurations immobilières définies à l'article L. 313-4 du code de l'urbanisme ; aux opérations de requalification des copropriétés dégradées et à ces mêmes opérations lorsqu'elles sont déclarées d'intérêt national définies aux articles L. 741-1 et L. 742-2 du code de la construction et de l'habitation ; aux opérations d'intérêt national définies par les articles L. 102-12 à L. 102-15 du code de l'urbanisme ; aux concessions pour le traitement de l'habitat indigne ou dégradé ; aux procédures d'expropriation pour cause d'utilité publique en matière d'habitat indigne ou dégradé ; au statut de la copropriété des immeubles bâtis fixé par la loi du 10 juillet 1965 ; au registre national d'immatriculation des copropriétés défini par l'article L. 711-2 du code de la construction et de l'habitation ; à la procédure de reconnaissance de l'état de carence d'une copropriété définie à l'article L. 615-6 du code de la construction et de l'habitation ; aux ordonnances ratifiées par l'article 17 du projet de loi.

Il en est ainsi décidé.

Mme Viviane Artigalas. - Je remercie vivement Amel Gacquerre pour le travail réalisé dans un temps extrêmement contraint, si contraint que ce projet de loi nous parvient avec deux dispositifs majeurs - le prêt collectif et le syndicat d'intérêt collectif - qui ne sont pas totalement aboutis. Je la remercie également d'avoir mis l'accent sur les petites copropriétés, effectivement peu traitées dans le projet de loi.

Nous aurons quelques questions à soulever au moment de l'examen des amendements, mais, globalement, notre groupe approuve le rapport et adoptera un grand nombre des amendements proposés.

Je m'interroge néanmoins sur le nombre d'ordonnances, qui démontre une nouvelle fois que ce texte est examiné dans un temps trop contraint et sans être finalisé.

M. Daniel Gremillet. - Je remercie également nos rapporteure et rapporteure pour avis. Je souhaiterais par ailleurs insister sur la question des biens sans maître et en état d'abandon manifeste. Ce sujet prend une dimension particulière avec l'objectif de zéro artificialisation nette (ZAN). Les maires n'en peuvent plus des contraintes qu'on leur impose alors qu'ils manquent de moyens. Il faut donc aller plus loin, d'autant que, là, on s'intéresse aux copropriétés, mais qu'il y a un sujet identique pour les monopropriétés. Ce sont tous les Français des villes et des villages qui se sentent concernés par ces questions !

Mme Antoinette Guhl. - Les membres du groupe écologiste remercient à leur tour la rapporteure pour les travaux effectués. Comme nous l'avons constaté dans toutes les auditions, ce texte rejoint l'action des maires et répond aux problèmes que ceux-ci rencontrent pour avancer - avancer vite - dans la résorption de l'habitat indigne. Nous avons néanmoins présenté un certain nombre d'amendements car le texte ne nous semble pas protéger suffisamment les propriétaires occupants. Dans l'ensemble, le travail réalisé est vraiment intéressant.

Mme Marianne Margaté. - Je voudrais, moi aussi, remercier Amel Gacquerre pour la qualité des auditions, qui ont permis de recueillir les avis de différents acteurs du secteur sur ce projet de loi très technique, portant sur des outils assez complexes à appréhender. Le texte, déjà enrichi à l'Assemblée nationale, l'est à nouveau par le travail de la rapporteure.

S'agissant des prêts collectifs, il est effectivement important de creuser la question de la mise en oeuvre, au vu de l'enjeu que représentent ces prêts dans la réhabilitation des copropriétés en difficulté.

S'agissant des syndics d'intérêt collectif, l'enjeu est aussi de taille. Les syndics, quels qu'ils soient, forment un des maillons essentiels dans la chaîne d'alerte sur les dégradations de copropriété.

Ce texte démontre bien la tension qui existe entre le droit à un logement digne et le droit à la propriété, tension que l'intervention de la puissance publique réinterroge. Nous y sommes donc globalement favorables et présenterons des amendements en séance.

Mme Amel Gacquerre, rapporteure. - Merci pour ces retours. Je n'y ai pas entendu de questions précises, plutôt des constats : la réflexion à mener sur les syndicats d'intérêt collectif, la nécessité d'approfondir et cadrer le prêt collectif - nous avons émis quelques propositions en ce sens, mais il faudra aller plus loin - et, bien évidemment, la question des biens sans maître, soulevée par Daniel Gremillet. J'ai été interpellée par de nombreux maires sur ce sujet. L'attente est très forte, surtout dans le contexte actuel de sobriété foncière. Mais, comme je l'ai dit, nous ne pouvons pas nous-mêmes aller plus loin sur ces questions, pour des raisons de recevabilité financière. En tout cas, nous ne mettons pas le sujet de côté et y reviendrons très rapidement.

Mme Dominique Estrosi Sassone, présidente. - Nous pourrons interpeller le Gouvernement sur le sujet.

Je vous indique, par ailleurs, que sont irrecevables au titre de l'article 40 les amendements COM-97, COM-102, COM-105, COM-139 et COM-57. Sont irrecevables au titre de l'article 45 les amendements COM-5 et COM-58.

EXAMEN DES ARTICLES

Avant l'article 1^er

Mme Amel Gacquerre, rapporteure. - L'amendement COM-25 vise à préciser que les missions de l'ANCT comprennent le traitement de l'habitat dégradé. Il s'agit vraiment d'insister sur le fait qu'aujourd'hui, de nombreuses communes n'ont pas les moyens budgétaires ou humains pour traiter les copropriétés dégradées.

L'amendement COM-25 est adopté et devient article additionnel.

Article 1^er

Mme Amel Gacquerre, rapporteure. - L'amendement COM-83 tend à permettre au juge de prononcer une obligation de conduire une opération de restauration immobilière. L'ajout de cette étape judiciaire ne ferait qu'alourdir et ralentir la procédure, d'où un avis défavorable.

L'amendement COM-83 n'est pas adopté.

L'article 1^er est adopté sans modification.

Article 1^er bis (nouveau)

L'amendement rédactionnel COM-36 est adopté.

L'article 1^er bis est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.

Article 2

L'amendement de coordination juridique COM-31 est adopté.

Mme Amel Gacquerre, rapporteure. - L'amendement COM-28 vise à rendre possible le remboursement anticipé du prêt collectif.

L'amendement COM-28 est adopté. En conséquence, les amendements COM-73 rectifié et COM-76 rectifié deviennent sans objet.

Mme Amel Gacquerre, rapporteure. - L'amendement COM-27 porte sur la mention d'un compte bancaire « séparé » pour recevoir un prêt collectif.

L'amendement COM-27 est adopté. En conséquence, les amendements identiques COM-63 et COM-84 deviennent sans objet.

Mme Amel Gacquerre, rapporteure. - L'adoption des amendements identiques COM-29 et COM-75 rectifié permettrait au prêteur d'écarter du prêt collectif les copropriétaires en incapacité de le rembourser.

Les amendements identiques COM-29 et COM-75 rectifié sont adoptés.

Mme Amel Gacquerre, rapporteure. - Il s'agit, avec l'amendement COM-30, d'inscrire dans la loi de 1965 des dispositions relatives à la durée du prêt et aux facilités de remboursement anticipé.

L'amendement COM-30 est adopté. En conséquence, les amendements COM-74 rectifié, COM-77 rectifié, de même que les amendements identiques COM-69 et COM-85 deviennent sans objet.

L'article 2 est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.

Après l'article 2

Mme Amel Gacquerre, rapporteure. - L'amendement COM-86 vise à créer un prêt à taux zéro (PTZ) pour financer les travaux de rénovation des copropriétés. L'objectif de ce nouveau prêt n'est pas évident au regard des dispositions déjà existantes, notamment l'éco-PTZ et le nouveau prêt collectif inscrit dans le texte. Avis défavorable.

Mme Antoinette Guhl. - Il s'agit d'étendre un dispositif déjà existant, au bénéfice des propriétaires occupants ayant peu de moyens.

Mme Amel Gacquerre, rapporteure. - J'y insiste, il est possible de recourir à l'éco-PTZ.

L'amendement COM-86 n'est pas adopté.

Article 2 bis A (nouveau)

Mme Amel Gacquerre, rapporteure. - Comme je l'ai dit dans mon propos liminaire, la contre-garantie publique assurée par le fonds de garantie pour la rénovation énergétique a été confirmée dans sa nécessité, mais un certain nombre de questions se posent quant à son financement. Je propose donc, avec l'amendement COM-24, que nous supprimions l'article 2 bis A et demandions au Gouvernement de nous présenter une nouvelle proposition, avec une contrepartie qui serait financée.

Mme Viviane Artigalas. - Nous ne comprenons pas bien cette proposition de suppression. Effectivement, il faut renvoyer l'État à ses responsabilités, mais ce fonds de garantie est essentiel dans le mécanisme du prêt. Nous préférerions donc conserver le dispositif, quitte à le modifier ultérieurement. Il vaut mieux tenir que courir !

L'amendement COM-24 est adopté.

L'article 2 bis A est supprimé.

Article 2 bis (nouveau)

L'article 2 bis est adopté sans modification.

Avant l'article 3

Mme Amel Gacquerre, rapporteure. - Les amendements identiques COM-138 et COM-140 rectifié quater portent sur le droit de visite des logements dans le cadre de l'instruction de la demande d'autorisation préalable de mise en location. Nous soutenons tous les dispositifs susceptibles d'améliorer l'opérationnalité et la sécurité juridique. Avis favorable.

Les amendements identiques COM-138 et COM-140 rectifié quater sont adoptés et deviennent article additionnel.

Mme Amel Gacquerre, rapporteure. - L'amendement COM-142 rectifié vise à faire des communes l'autorité de droit commun pour le permis de louer, et ce y compris lorsque la compétence en matière d'habitat a été transférée à l'établissement public de coopération intercommunale (EPCI). La logique actuelle est inverse : quand il a la compétence, l'EPCI peut la déléguer à une ou des communes qui en auraient fait la demande, cette délégation étant limitée à la durée de validité du programme local de l'habitat.

Peut-être ce sujet mériterait-il plutôt d'être évoqué dans le cadre de la fameuse grande loi sur la décentralisation dont on parle régulièrement. Mais je ne peux pas m'opposer à une mesure dont le but est de donner plus de pouvoir d'agir aux maires. Je m'en remets donc à la sagesse de la commission.

L'amendement COM-142 rectifié est adopté et devient article additionnel.

Article 3

Mme Amel Gacquerre, rapporteure. - Le sujet des conditions de mise en oeuvre de cette nouvelle procédure d'expropriation a été abordé à plusieurs reprises, notamment dans le cadre du rapport Hanotin-Lutz. Dans son avis sur le projet de loi, le Conseil d'État a insisté sur la notion de « carence persistante » de la copropriété comme condition à l'expropriation. Celle-ci ne peut être démontrée que par l'absence d'exécution des mesures prescrites par au moins deux arrêtés de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité. En conséquence, l'avis est défavorable sur l'amendement COM-67.

L'amendement rédactionnel COM-37 est adopté. L'amendement COM-67 n'est pas adopté.

Mme Amel Gacquerre, rapporteure. - Les amendements identiques COM-38 et COM-123 étend l'usage de la nouvelle procédure d'expropriation aux locaux faisant l'objet d'une interdiction temporaire d'utiliser.

Mme Viviane Artigalas. - Je suis favorable à cette extension, mais y a-t-il obligation, dans ce cadre, d'un relogement des professionnels ?

Mme Amel Gacquerre, rapporteure. - Oui, ce sont les conditions de droit commun.

Mme Viviane Artigalas. - Avoir à trouver des locaux commerciaux ou des bureaux risque tout de même de mettre certaines collectivités en difficulté...

Mme Amel Gacquerre, rapporteure. - J'entends ce questionnement sur le plan opérationnel. Néanmoins, le principe d'un relogement est maintenu.

Les amendements identiques COM-38 et COM-123 sont adoptés.

Mme Amel Gacquerre, rapporteure. - L'avis est défavorable sur l'amendement COM-87, tendant à supprimer la subrogation des baux en cas d'expropriation d'immeubles indignes à titre remédiable.

Mme Antoinette Guhl. - Cette position est étonnante. Ce levier supplémentaire, permettant d'accélérer les procédures en faisant en sorte que l'expropriation éteigne les baux, me semble aller dans le sens du projet de loi.

Mme Amel Gacquerre, rapporteure. - Ce serait bien sûr plus simple à gérer pour la collectivité ou l'opérateur expropriant, mais moins protecteur pour les occupants.

L'amendement COM-87 n'est pas adopté.

Mme Amel Gacquerre, rapporteure. - L'amendement COM-40 tend à intégrer les mesures prescrites dans les arrêtés de police dans le calcul de l'abattement de l'indemnité d'expropriation.

L'amendement COM-40 est adopté.

Mme Amel Gacquerre, rapporteure. - L'amendement COM-39 vise à apporter des précisions sur la réduction de l'indemnité d'expropriation lorsque le propriétaire n'a pas relogé les occupants.

L'amendement COM-39 est adopté.

Mme Amel Gacquerre, rapporteure. - Avec l'amendement COM-41, je propose un droit au relogement pérenne pour les occupants qui ne pourront pas réintégrer leur logement aux termes des travaux.

L'amendement COM-41 est adopté.

L'amendement COM-124 est un amendement de précision juridique. L'amendement COM-124 est adopté.

L'article 3 est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.

Après l'article 3

Mme Amel Gacquerre, rapporteure. - Ayant proposé un amendement COM-55 sur l'obligation de relogement définitif par le propriétaire n'ayant pas réalisé les travaux prescrits dans un arrêté pris au titre de la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, je donne un avis défavorable à l'amendement COM-101 rectifié.

L'amendement COM-101 rectifié n'est pas adopté. L'amendement COM-55 est adopté et devient article additionnel.

Article 3 bis A (nouveau)

Mme Amel Gacquerre, rapporteure. - Les amendements identiques COM-42 et COM-116 tendent à supprimer la possibilité, à titre expérimental, de vendre temporairement le seul terrain ou les seules parties communes d'une copropriété dégradée.

Mme Viviane Artigalas. - Je trouve vraiment dommage de se priver de cet outil. Certes, il a été peu utilisé, mais les acteurs commencent à être mûrs pour l'employer. L'extension sur les établissements publics fonciers (EPF) et les organismes de foncier solidaire (OFS) me paraît également intéressante.

Mme Antoinette Guhl. - Au cours des auditions, nous avons entendu plusieurs maires expliquer que, s'ils ne l'avaient pas fait jusque-là, parce que le dispositif leur semblait trop complexe, ils étaient prêts désormais à se saisir de cette possibilité. Je pense, en particulier, aux représentants de la ville de Marseille. Il est effectivement dommage de se priver du dispositif, alors que les acteurs en ont une meilleure connaissance.

Mme Amel Gacquerre, rapporteure. - Nous conservons bien la possibilité d'exproprier les seules parties communes d'une copropriété en état de carence. Nous en demandons en outre une évaluation. Ce que nous supprimons, c'est la vente du seul terrain ou des seules parties communes d'une copropriété, la proposition présentant une certaine fragilité juridique.

Les amendements identiques COM-42 et COM-116 sont adoptés.

L'article 3 bis A est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.

Article 3 bis B (nouveau)

L'article 3 bis B est adopté sans modification.

Article 3 bis (nouveau)

Mme Amel Gacquerre, rapporteure. - La rédaction proposée à l'amendement COM-104 rectifié ter restreindrait l'intervention du maire à la seule étape des travaux. En outre, le juge des libertés et de la détention n'apparaît pas compétent pour les questions de démolition de constructions non conformes. Il est plus logique de confier cette compétence au président du tribunal judiciaire. Avis défavorable.

L'amendement COM-104 rectifié ter n'est pas adopté.

Mme Amel Gacquerre, rapporteure. - L'amendement COM-43 vise à préciser que la démolition par voie administrative est aux frais de l'intéressé.

L'amendement COM-43 est adopté.

L'article 3 bis est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.

Article 3 ter (nouveau)

L'article 3 ter est adopté sans modification.

Après l'article 3 ter (nouveau)

Mme Amel Gacquerre, rapporteure. - L'amendement COM-1, tendant à prévoir une indemnisation de la quote-part des parties communes lors de l'expropriation de lots de copropriétés, est satisfait par le droit existant. L'avis est défavorable.

L'amendement COM-1 n'est pas adopté.

Article 4

L'article 4 est adopté sans modification.

Après l'article 4

Mme Amel Gacquerre, rapporteure. - Il me paraît difficilement envisageable de permettre la déclaration d'un sinistre auprès de l'assurance responsabilité civile du syndic en cas de faute de celui-ci. Le syndicat des copropriétaires et le président du conseil syndical sont des tiers au contrat liant le syndic à son assureur. Pour cette raison, l'avis est défavorable à l'amendement COM-133.

Mme Viviane Artigalas. - Je le retire.

L'amendement COM-133 est retiré.

Article 5

Mme Amel Gacquerre, rapporteure. - Je propose, avec l'amendement COM-23, de supprimer l'exigence d'une formation spécifique pour la désignation d'un mandataire ad hoc qui n'est pas un administrateur judiciaire. Cette précision est inutile au regard du droit existant et relèverait plutôt du décret.

L'amendement COM-23 est adopté.

Mme Amel Gacquerre, rapporteure. - L'amendement COM-64 vise à compléter le texte pour éviter toute attitude dilatoire dans la mise en cause de la responsabilité d'un syndic qui n'aurait pas fait appel à un mandataire ad hoc.

Ces précisions, permettant de traiter les cas où il n'y a pas de conseil syndical et ceux où le syndic refuserait de se présenter au tribunal, ne paraissent pas indispensables au bon déroulement de la procédure. Cette procédure étant à la main du juge, celui-ci pourra constater l'absence de conseil syndical ou l'absence à l'audience du syndic.

Je demande donc le retrait de cet amendement ; à défaut, l'avis sera défavorable.

Mme Sylviane Noël. - Je retire l'amendement.

L'amendement COM-64 est retiré.

L'article 5 est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.

Article 5 bis A (nouveau)

Mme Amel Gacquerre, rapporteure. - L'amendement COM-96 vise à faciliter le recouvrement des charges impayées en permettant au syndic d'engager une procédure judiciaire en cas d'absence de protocole d'accord sur le paiement de la dette avec le copropriétaire débiteur.

Cette disposition n'apparaît pas comme un accélérateur évident, au regard des dispositions prévues dans le projet de loi comme de celles qui existent dans la loi, la copropriété bénéficiant déjà d'une hypothèque légale spéciale.

Je propose donc un retrait ou un avis défavorable.

Mme Viviane Artigalas. - Je retire l'amendement.

L'amendement COM-96 est retiré.

L'article 5 bis A est adopté sans modification.

Article 5 bis (nouveau)

Mme Amel Gacquerre, rapporteure. - Les amendements identiques COM-21 et COM-114 visent à clarifier la rédaction, en précisant que l'agrément de syndic d'intérêt collectif n'est pas une condition exclusive pour intervenir dans les copropriétés en difficulté, les syndics sans agrément pouvant toujours y assurer leurs fonctions. Ils visent en outre à élargir le périmètre du décret d'application, afin que soient précisées les conditions, notamment financières, dans lesquelles le syndic d'intérêt collectif peut « assister » l'administrateur provisoire.

Mme Viviane Artigalas. - Je comprends que l'on renvoie au décret et qu'on laisse du temps au Gouvernement pour affiner le dispositif, mais il me semble nécessaire de bien s'assurer que le syndic d'intérêt collectif n'agira pas uniquement en doublon de l'administrateur judiciaire. Plus il interviendra en amont, plus il sera possible de faire de la prévention. C'est une demande qui est ressortie de nos auditions.

L'amendement COM-71 n'est pas adopté.

Les amendements identiques COM-21 et COM-114 sont adoptés.

Mme Amel Gacquerre, rapporteure. - L'amendement COM-22 traite de l'agrément des organismes de logement social comme syndic d'intérêt collectif. Il est proposé, à leur demande, de retenir que cet agrément sera accordé sur la base du volontariat.

L'amendement COM-22 est adopté.

L'article 5 bis est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.

Article 6

Mme Amel Gacquerre, rapporteure. - L'amendement COM-44 vise à étendre le champ de la concession d'aménagement, un outil plébiscité par les collectivités pour mener des opérations d'aménagement.

L'amendement COM-44 est adopté.

L'article 6 est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.

Article 7

L'article 7 est adopté sans modification.

Après l'article 7

Mme Amel Gacquerre, rapporteure. - L'amendement COM-98 rectifié, relatif au transfert de la compétence pour le recouvrement des amendes relatives au permis de louer aux communes et EPCI, me paraît tout à fait justifié : les sommes ainsi recouvrées pourront servir à lutter contre l'habitat dégradé. Avis favorable.

L'amendement COM-98 rectifié est adopté et devient article additionnel.

Article 7 bis (nouveau)

Mme Amel Gacquerre, rapporteure. - Lors d'opérations de lutte contre l'habitat indigne, il peut être nécessaire de reloger un grand nombre de ménages, au risque d'engorger le parc social, qui en absorbe la majorité. L'article 7 bis prévoit la possibilité de mettre en place, à ces fins de relogement, des constructions temporaires qui seraient dispensées de toute autorisation d'urbanisme. Cette mesure de simplification a été très bien reçue par les élus.

Je comprends les inquiétudes soulevées par cet article. Cependant, ce dernier ne traite que de dispense d'autorisation d'urbanisme ; il ne dit rien sur les conditions et standards de relogement des occupants évincés par des opérations de lutte contre l'habitat indigne. Dans le contexte actuel de crise du logement, en particulier du logement social, cette proposition me paraît pragmatique et précieuse, d'où un avis défavorable à l'amendement de suppression COM-95.

L'amendement COM-95 n'est pas adopté.

Mme Amel Gacquerre, rapporteure. - L'amendement COM-45 vise à encadrer la possibilité de recourir à des constructions temporaires pour reloger les occupants lors d'opérations de résorption de l'habitat dégradé ou indigne.

Mme Viviane Artigalas. - Cet effort d'encadrement est louable, mais insuffisant. Nous souhaitions la suppression de l'article 7 bis. Dès lors, nous ne voterons ni cet amendement ni le suivant.

L'amendement COM-45 est adopté.

Mme Amel Gacquerre, rapporteure. - L'amendement COM-46 ouvre la possibilité de reloger temporairement des occupants dans des constructions temporaires, dans le cadre d'opérations de résorption de l'habitat indigne ou dégradé, à titre exceptionnel et avec l'accord - j'insiste sur ce point - des ménages concernés.

L'amendement COM-46 est adopté.

L'article 7 bis est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.

Article 8

Mme Amel Gacquerre, rapporteure. - L'amendement COM-65 tend à préciser les données financières devant figurer au registre national d'immatriculation des copropriétés et à assortir leur non-complétude d'une sanction. Sur la forme, cet amendement va à l'encontre de la volonté de simplification. Demande de retrait, sinon avis défavorable.

Mme Sylviane Noël. - Je retire l'amendement.

L'amendement COM-65 est retiré.

Mme Amel Gacquerre, rapporteure. - Les amendements COM-20 et COM-62 précisent les informations sur les marchands de sommeil devant figurer au registre national d'immatriculation des copropriétés.

L'amendement COM-20 est adopté. En conséquence, l'amendement COM-62 devient sans objet.

L'article 8 est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.

Après l'article 8

Mme Amel Gacquerre, rapporteure. - L'amendement COM-82 rectifié vise à donner aux inspecteurs de salubrité et aux agents de police municipale des pouvoirs d'enquête judiciaire en matière d'habitat indigne. Cette proposition du rapport Hanotin-Lutz, que j'ai souhaité reprendre, se heurte à des difficultés constitutionnelles, ces agents étant placés sous l'autorité, non pas de l'État, mais d'un directeur général des services (DGS). Se pose par ailleurs la question de la prise en charge des coûts de ces missions effectuées pour le compte de l'État. Pour ces raisons, je demande le retrait.

Mme Viviane Artigalas. - La question globale du rôle des policiers municipaux et de leurs relations avec l'État mérite certes d'être retravaillée dans un autre cadre. Cet amendement était néanmoins l'occasion de l'évoquer. Je le maintiens.

Mme Amel Gacquerre, rapporteure. - La commission des lois, je le précise, nous a assurés que le Conseil constitutionnel avait déjà censuré des dispositions similaires.

Mme Sophie Primas. - Je suis l'avis de Mme la rapporteure, mais il serait intéressant, madame Artigalas, que vous déposiez à nouveau cet amendement en séance. Même si nous ne le voterons pas, compte tenu de son inconstitutionnalité, nous devons avoir ce débat avec le ministre.

L'amendement COM-82 rectifié n'est pas adopté.

Article 8 bis A (nouveau)

Mme Amel Gacquerre, rapporteure. - Les notaires peuvent déjà accéder au bulletin n° 2 du casier judiciaire, d'où l'amendement de suppression COM-127.

Mme Viviane Artigalas. - Les avis de la Chancellerie et du Gouvernement divergent sur ce sujet. Nous ne voterons pas cet amendement.

L'amendement COM-127 est adopté.

L'article 8 bis A est supprimé.

Article 8 bis (nouveau)

Mme Amel Gacquerre, rapporteure. - L'amendement COM-72 rectifié vise à intégrer un diagnostic structurel dans le diagnostic technique global (DTG). D'une part, le DTG ne concerne que les copropriétés. D'autre part, l'amendement tend à permettre d'effectuer un DTG d'office aux frais du ou des propriétaires.

Si je suis favorable au principe de faire réaliser le diagnostic structurel d'office - c'est l'objet, d'ailleurs, de mon amendement COM-47 -, il me paraît disproportionné de demander à des copropriétaires déjà en difficulté de réaliser l'ensemble des diagnostics figurant dans le DTG.

Je demande donc le retrait de l'amendement COM-72 rectifié, au profit de l'amendement COM-47.

L'amendement COM-72 rectifié n'est pas adopté. L'amendement COM-47 est adopté.

L'article 8 bis est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.

Après l'article 8 bis (nouveau)

Mme Amel Gacquerre, rapporteure. - L'amendement COM-94 tend à imposer une obligation de diagnostic de la décence du logement pour la mise en location et la vente d'un logement. Si je comprends la préoccupation des auteurs, il ne me paraît pas opportun d'ajouter cette nouvelle obligation, particulièrement dans le contexte de crise du logement que nous traversons. Avis défavorable.

L'amendement COM-94 n'est pas adopté.

Mme Amel Gacquerre, rapporteure. - L'amendement COM-106 tend à prévoir, pour les agents des services municipaux appelés à constater l'une des situations justifiant la prise d'un arrêté de mise en sécurité, une obligation de signaler, par un constat séparé, les désordres observés sur la situation générale du bâti. Dans les faits, c'est ce qu'ils font ! Inscrire cette obligation dans la loi risquerait de les mettre en porte-à-faux et d'engager leur responsabilité. Avis défavorable.

Mme Viviane Artigalas. - Je retire l'amendement.

L'amendement COM-106 est retiré.

Article 8 ter (nouveau)

Mme Amel Gacquerre, rapporteure. - L'amendement de suppression COM-128 revient sur l'alourdissement des peines pour les marchands de sommeil.

J'ai, sur l'article 8 ter, une légère différence d'approche avec Mme la rapporteure pour avis de la commission des lois. Je la rejoins sur le fait qu'il n'est pas pertinent de modifier la définition - la suppression de la notion de vulnérabilité n'est guère opérante et pose des problèmes au regard d'autres infractions présentes dans le code pénal ou dans le code de la construction et de l'habitation. Mais j'approuve la demande d'accroissement des peines à l'encontre des marchands de sommeil, et ce d'autant que nous nous sommes attachés à améliorer l'effectivité des dispositions du texte visant à les condamner ou les empêcher d'agir.

Je demande donc le retrait de l'amendement COM-128 au profit de mon amendement de rédaction globale COM-18, qui ne retient que l'augmentation de la peine à sept ans de prison et 200 000 euros d'amende.

L'amendement COM-128 n'est pas adopté. L'amendement COM-18 est adopté.

L'article 8 ter est ainsi rédigé.

Article 8 quater A (nouveau)

L'amendement de suppression COM-129 n'est pas adopté.

L'amendement de rédaction globale COM-143 est adopté. En conséquence, l'amendement COM-99 devient sans objet.

L'article 8 quater A est ainsi rédigé.

Article 8 quater B (nouveau)

Mme Amel Gacquerre, rapporteure. - Les amendements identiques COM-16 et COM-126 ont pour objet de corriger la rédaction fautive de la disposition introduite par l'Assemblée nationale, tout en retenant l'augmentation à quinze ans de la durée d'interdiction d'achat d'un bien immobilier. Ils tendent également à supprimer l'interdiction d'acheter un autre domicile que la résidence principale. La mesure n'est pas constitutionnelle.

Les amendements identiques COM-16 et COM-126 sont adoptés.

L'article 8 quater B est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.

Article 8 quater (nouveau)

Mme Amel Gacquerre, rapporteure. - Les amendements identiques COM-15 et COM-125 ont pour objet de rendre effective la volonté exprimée à l'Assemblée nationale de condamner des marchands de sommeil qui chercheraient à cacher leur activité en refusant d'établir un bail écrit ou de donner une quittance en cas de paiement en espèces. Il alourdit également la peine pour les personnes morales.

Les amendements identiques COM-15 et COM-125 sont adoptés.

L'article 8 quater est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.

Après l'article 8 quater (nouveau)

Mme Amel Gacquerre, rapporteure. - Les amendements identiques COM-19 et COM-70 rectifié bis visent à répondre à une attente des maires : permettre à l'Agence de gestion et de recouvrement des avoirs saisis et confisqués (Agrasc) de mettre gratuitement à disposition des communes des immeubles confisqués. Cette disposition figurant dans le rapport Hanotin-Lutz est également présente dans la proposition de loi Warsmann, actuellement en cours de navette sans qu'aucune date d'inscription à l'ordre du jour du Sénat ne soit connue. Nous la reprenons donc ici.

Les amendements identiques COM-19 et COM-70 rectifié bis sont adoptés et deviennent article additionnel.

Mme Amel Gacquerre, rapporteure. - L'amendement COM-54 porte sur les ajustements du permis de louer et du permis de diviser. Il s'agit surtout d'une expérimentation de dérogations aux règles relatives aux surfaces minimales dans les colocations à baux multiples dans les zones d'habitat dégradé.

L'amendement COM-54 est adopté et devient article additionnel.

Mme Amel Gacquerre, rapporteure. - Par l'amendement COM-134, il est proposé de modifier les modalités d'appréciation de la décence pour les colocations à baux multiples. Si je partage le constat, cet amendement tel que rédigé s'appliquerait à l'ensemble des colocations à baux multiples sur tout le territoire. Or dans de nombreux cas, le fait de partager une cuisine ou toute autre pièce en colocation ne pose pas de problème. Il s'agirait d'une contrainte excessive pour le marché locatif. Avis défavorable.

L'amendement COM-134 n'est pas adopté.

Article 9

Mme Amel Gacquerre, rapporteure. - L'amendement COM-61 vise à imposer une obligation individuelle des copropriétaires et par voie d'affichage par commissaire de justice. Par souci de simplification et pour éviter d'ajouter de nouvelles contraintes, je propose de laisser au syndic la possibilité d'y procéder par tout moyen, y compris électronique si possible. Avis défavorable.

L'amendement COM-61 n'est pas adopté.

L'article 9 est adopté sans modification.

Après l'article 9

Mme Amel Gacquerre, rapporteure. - L'amendement COM-132 tend à créer une nouvelle obligation à la charge du syndic, au travers d'un nouveau document annexé à la convocation de l'assemblée générale des copropriétaires, et qui ferait état de l'ensemble des procédures amiables et contentieuses sur l'état de l'immeuble. Ces éléments ressortent déjà dans le rapport du conseil syndical au cours de l'assemblée générale. Demande de retrait ou avis défavorable.

L'amendement COM-132 n'est pas adopté.

Article 9 bis A (nouveau)

L'article 9 bis A est adopté sans modification.

Article 9 bis B (nouveau)

Mme Amel Gacquerre, rapporteure. - Les amendements identiques COM-14 et COM-115 visent à fusionner les deux dispositions votées à l'Assemblée nationale, afin que les maires puissent disposer des informations nécessaires sur les copropriétés fragilisées, en assistant aux assemblées générales ou en se voyant adresser leurs procès-verbaux.

Les amendements identiques COM-14 et COM-115 sont adoptés.

L'article 9 bis B est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.

Article 9 bis (nouveau)

Mme Amel Gacquerre, rapporteure. - Les amendements identiques COM-12 et COM-118 portent sur la suppression de la normalisation des appels de fonds par décret.

Les amendements identiques COM-12 et COM-118 sont adoptés.

Mme Amel Gacquerre, rapporteure. - Les alinéas 8 à 16 de l'article établissent le principe de la validité des notifications et mises en demeure par voie électronique sauf opposition des copropriétaires, alors que leur accord exprès est aujourd'hui nécessaire. Cette mesure visant à renforcer l'usage des communications électroniques me paraît complexe. Les amendements identiques COM-13, COM-89, COM-119 et COM-137 visent donc à supprimer lesdits alinéas.

Les amendements identiques COM-13, COM-89, COM-119 et COM-137 sont adoptés.

L'article 9 bis est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.

Article 9 ter A (nouveau)

L'article 9 ter A est adopté sans modification.

Article 9 ter B (nouveau)

Mme Amel Gacquerre, rapporteure. - L'amendement de suppression COM-11 tend à supprimer l'obligation de formation continue supplémentaire des syndics, qui relève plutôt du domaine réglementaire.

L'amendement COM-11 est adopté.

L'article 9 ter B est supprimé.

Article 9 ter (nouveau)

Mme Amel Gacquerre, rapporteure. - L'amendement COM-117 de Mme la rapporteure pour avis vise à supprimer l'ensemble de l'article, qui contient trois dispositions.

La première est la convocation d'une seconde assemblée générale lorsque le projet de travaux de rénovation énergétique n'a pas recueilli le tiers des voix de tous les copropriétaires et l'organisation d'un second vote - la « passerelle » - à la majorité de l'article 24.

La deuxième est la possibilité pour un copropriétaire, sauf opposition de la majorité de l'article 25 des copropriétaires, de faire des travaux d'isolation de la toiture.

La troisième est la possibilité pour un ou des copropriétaires de faire à leur charge des travaux sur les parties communes avec l'accord de la majorité des copropriétaires.

Je vous propose, au travers de l'amendement COM-10, de ne supprimer que les deux derniers items, qui sont, soit dangereux pour la salubrité du logement, soit déjà satisfaits par le droit en vigueur. Le rétablissement d'une seconde assemblée générale correspond à une demande quasi unanime des acteurs et se pratiquait avant l'ordonnance de 2019.

En revanche, en raison des inconvénients exposés par Mme Dumont, je ne suis pas favorable à sa généralisation.

J'émets donc un avis défavorable à l'amendement COM-117, de même qu'à l'amendement COM-80 rectifié.

L'amendement COM-10 est adopté. L'amendement COM-117 n'est pas adopté, non plus que l'amendement COM-80 rectifié.

L'article 9 ter est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.

Après l'article 9 ter (nouveau)

Mme Amel Gacquerre, rapporteure. - L'amendement COM-60 a pour objet d'interdire la location de locaux vacants frappés d'un arrêté de péril imminent. Cet amendement est déjà satisfait par le droit existant. Demande de retrait ou, à défaut, avis défavorable.

Mme Viviane Artigalas. - Je retire l'amendement.

L'amendement COM-60 est retiré.

Mme Amel Gacquerre, rapporteure. - L'amendement COM-78 rectifié porte sur l'élargissement des personnes pouvant exercer les fonctions de syndic non professionnel. Avis défavorable.

L'amendement COM-78 rectifié n'est pas adopté.

Mme Amel Gacquerre, rapporteure. - L'amendement COM-90 vise à créer une réserve financière dans les copropriétés. Une disposition similaire existe d'ores et déjà avec la constitution du fonds travaux. Avis défavorable.

Mme Antoinette Guhl. - Son taux est différent.

Mme Amel Gacquerre, rapporteure. - En tout cas une telle disposition existe. Je ne suis pas convaincue qu'il soit judicieux de créer une réserve financière lorsqu'elle se porte mal.

L'amendement COM-90 n'est pas adopté.

Mme Amel Gacquerre, rapporteure. - L'amendement COM-100 rectifié tend à appliquer les sanctions pénales dès l'engagement de la procédure préalable à la prise d'un arrêté de mise en sécurité pour les marchands de sommeil qui chassent les occupants afin de se soustraire à leurs obligations de relogement et de travaux. Avis favorable.

L'amendement COM-100 rectifié est adopté et devient article additionnel.

Mme Amel Gacquerre, rapporteure. - L'amendement COM-26 vise à élargir le dispositif Denormandie dans l'ancien aux copropriétés les plus en difficulté.

L'amendement COM-26 est adopté et devient article additionnel.

Mme Amel Gacquerre, rapporteure. - Les amendements identiques COM-107 et COM-103 rectifié quater tendent à prévoir que les arrêtés de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité prescrivent explicitement la remise en décence. Le respect des normes de décence ne relève pas de la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, d'où un avis défavorable.

Les amendements identiques COM-107 et COM-103 rectifié quater ne sont pas adoptés.

Mme Amel Gacquerre, rapporteure. - Les amendements COM-130 et COM-93 rectifié ont tous deux pour objet de revenir sur le décret de juillet 2023, qui dispose qu'un logement peut être considéré comme propre à l'habitation lorsqu'il dispose au moins d'une pièce principale d'une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes. Édicter une règle générale, qui plus est dans le contexte actuel de crise du logement, risque de mettre de côté une partie du parc locatif - je pense aux « chambres de bonne » -, qui doit rester accessible. Nous devrons en reparler. Pour l'heure, demande de retrait ou, à défaut, avis défavorable.

L'amendement COM-130 n'est pas adopté, non plus que l'amendement COM-93 rectifié.

Mme Amel Gacquerre, rapporteure. - La notion de « bonne foi », en droit, excède largement le champ de l'habitat dégradé, et même de l'habitat en général. Il s'agit d'un principe général du droit des contrats : l'article 1104 du code civil dispose que « les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi ». En outre, on vise, par exemple, le défaut de paiement des loyers et des charges : c'est une question, non de bonne ou de mauvaise foi, mais de respect du contrat. D'où un avis défavorable à l'amendement COM-135.

L'amendement COM-135 n'est pas adopté.

Mme Amel Gacquerre, rapporteure. - L'amendement COM-136 vise à renforcer les obligations de relogement définitif en cas d'arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité. Il ne me paraît pas utile de complexifier le droit : en cas de litige concernant des propositions de relogement que l'occupant refuse, les éléments que vous mentionnez sont déjà pris en compte par la justice. Avis défavorable.

L'amendement COM-136 n'est pas adopté.

Article 10

Mme Amel Gacquerre, rapporteure. - L'Assemblée nationale a souhaité élargir les possibilités de scission facilitée des copropriétés à d'autres dispositifs que les opérations de requalification des copropriétés dégradées, qui sont peu nombreuses, notamment aux opérations programmées d'amélioration de l'habitat, qui sont très nombreuses et souvent éloignées du sujet de l'habitat dégradé. Tout en conservant cette idée d'élargissement, les amendements identiques COM-66 et COM-120 se focalisent sur les opérations de revitalisation de territoire (ORT), qui sont plus ciblées et englobent l'habitat indigne et les copropriétés dégradées.

Mme Viviane Artigalas. - Il est dommage de réduire ce nouvel outil aux ORT.

Les amendements identiques COM-66 et COM-120 sont adoptés.

L'amendement rédactionnel COM-7 est adopté.

Les amendements identiques de correction juridique COM-8 et COM-121 sont adoptés.

L'article 10 est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.

Article 11

Mme Amel Gacquerre, rapporteure. - L'amendement COM-49 précise que le périmètre d'une Orcod peut comporter des monopropriétés.

L'amendement COM-49 est adopté.

Mme Amel Gacquerre, rapporteure. - La prise de possession anticipée en cas d'expropriation constitue une atteinte au droit de la propriété, qui est un droit garanti par la Constitution. Que l'Orcod soit ou non d'intérêt national, il est justifié de recourir à un décret en Conseil d'État. D'où un avis défavorable sur l'amendement COM-91.

L'amendement COM-91 n'est pas adopté.

Les amendements identiques de précision juridique COM-48 et COM-113 sont adoptés.

L'article 11 est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.

Après l'article 11

L'amendement COM-88 rectifié n'est pas adopté.

Article 12

Mme Amel Gacquerre, rapporteure. - Les amendements COM-68 et COM-92 visent à surmonter la jurisprudence du Conseil d'État, qui considère que pour justifier qu'un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité prescrive, soit une interdiction définitive d'habiter, soit la démolition de l'édifice ouvrant ainsi la possibilité d'expropriation « Vivien », il faut que le coût de la réhabilitation excède le coût de la démolition et de la reconstruction.

La rédaction actuelle de l'article permet déjà de prendre en compte dans le coût de la réhabilitation l'ensemble des travaux permettant une remise aux normes de sécurité, de salubrité et de décence, et non plus les travaux de remise aux normes de sécurité et de salubrité contenus dans l'arrêté. C'est un pas important. Parler de « coût théorique de construction d'un immeuble équivalent » revient à exclure du calcul le coût de la démolition. D'où un avis défavorable.

Mme Viviane Artigalas. - Je retire l'amendement COM-68.

L'amendement COM-68 est retiré. L'amendement COM-92 n'est pas adopté.

Mme Amel Gacquerre, rapporteure. - L'amendement COM-122 vise à supprimer l'établissement par décret d'une méthodologie d'évaluation des immeubles indignes expropriés, que ce soit avec l'ancienne procédure « Vivien » ou avec la nouvelle procédure créée par l'article 3 du projet de loi. Avis favorable.

L'amendement COM-122 est adopté.

L'article 12 est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.

Article 12 bis A (nouveau)

Mme Amel Gacquerre, rapporteure. - L'amendement COM-51 vise à remplacer l'interdiction faite au plan local d'urbanisme (PLU) d'exiger plus d'une place de stationnement par logement pour les opérations de résorption de l'habitat indigne ou dégradé par l'inapplicabilité de toute disposition de ce plan qui irait au-delà de cette exigence. Par cet amendement, le dispositif entrerait en vigueur immédiatement, sans nécessiter d'une évolution du PLU.

L'amendement COM-51 est adopté.

L'article 12 bis A est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.

Article 12 bis (nouveau)

Mme Amel Gacquerre, rapporteure. - L'amendement COM-111 tend à restreindre les conditions d'intervention du service départemental d'incendie et de secours (Sdis) pour attester de situations d'insécurité. Avis favorable.

L'amendement COM-111 est adopté.

L'article 12 bis est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.

Article 12 ter (nouveau)

L'amendement rédactionnel COM-52 est adopté.

L'article 12 ter est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.

Article 13

L'article 13 est adopté sans modification.

Article 13 bis (nouveau)

Mme Amel Gacquerre, rapporteure. - L'article 13 bis vise à créer un document de plus, une « fiche de sortie », que devrait réaliser le syndic dont le contrat est résilié ou non renouvelé. Par l'amendement de suppression COM-6, je propose de retirer du texte cette obligation supplémentaire.

L'amendement COM-6 est adopté.

L'article 13 bis est supprimé.

Article 14

Mme Amel Gacquerre, rapporteure. - Les amendements identiques COM-53 et COM-112 procèdent à des clarifications rédactionnelles afin de ne pas ouvrir trop largement la possibilité de prise de possession anticipée dans le cadre des opérations d'intérêt national (OIN) lorsqu'elle ne se justifie pas.

Les amendements identiques COM-53 et COM-112 sont adoptés.

Mme Amel Gacquerre, rapporteure. - L'amendement COM-56 vise à baisser le taux de participation de certaines communes incluses dans le périmètre d'OIN pour leurs projets d'investissement de 20 % à 5 %. Avis défavorable.

L'amendement COM-56 n'est pas adopté.

L'article 14 est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.

Après l'article 14

Mme Amel Gacquerre, rapporteure. - L'adoption de l'amendement COM-59 permettrait aux collectivités ou à l'État, dans le cadre de conventions d'Orcod, de prévoir, au bénéfice des bailleurs sociaux qui contribuent au relogement dans le parc social des occupants délogés, des contreparties en foncier. Cet amendement est satisfait par le droit existant, d'où un avis défavorable.

Mme Viviane Artigalas. - Je retire l'amendement.

L'amendement COM-59 est retiré.

Article 14 bis (nouveau)

Mme Amel Gacquerre, rapporteure. - Par les amendements identiques COM-32 et COM-108, il est proposé de recourir de manière optionnelle au mécanisme de la notoriété figurant au sein du code civil pour l'établissement de la qualité d'héritier. Le seuil de la moitié s'apprécierait au regard de cet acte, sous contrôle du notaire.

Les amendements identiques COM-32 et COM-108 sont adoptés.

Mme Amel Gacquerre, rapporteure. - Les amendements identiques COM-33 et COM-109 tendent à appliquer les dispositions relatives aux héritiers omis dans le cadre de partages judiciaires aux partages conventionnels.

Les amendements identiques COM-33 et COM-109 sont adoptés.

Les amendements identiques de correction rédactionnelle COM-34 et COM-110 sont adoptés.

L'article 14 bis est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.

Articles 14 ter (nouveau) et 15

Les articles 14 ter et 15 sont successivement adoptés sans modification.

Après l'article 15

Mme Amel Gacquerre, rapporteure. - L'amendement COM-141 rectifié ter vise à étendre le délai d'instruction du permis de louer et du permis de diviser à deux mois. Nous avons précédemment étendu le délai d'instruction du permis de diviser de quinze jours à un mois. Avis défavorable.

L'amendement COM-141 rectifié ter n'est pas adopté.

Article 15 bis (nouveau)

L'amendement rédactionnel COM-35 est adopté.

L'article 15 bis est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.

Articles 16 et 17

Les articles 16 et 17 sont successivement adoptés sans modification.

Intitulé du projet de loi

L'intitulé du projet de loi est adopté sans modification.

Le projet de loi est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.

Les sorts de la commission sont repris dans le tableau ci-dessous :

Article(s) additionnel(s) avant Article 1^er
Auteur	N°	Objet	Sort de l'amendement
Mme GACQUERRE, rapporteure	25	Préciser que les missions de l'ANCT comprennent le traitement de l'habitat dégradé	Adopté
Article 1^er
Mme GUHL	83	Obligation de conduire une opération de restauration immobilière, sur décision du juge	Rejeté
Article 1^er bis (nouveau)
Mme GACQUERRE, rapporteure	36	Amendement rédactionnel	Adopté
Article 2
Mme GACQUERRE, rapporteure	31	Coordination juridique	Adopté
Mme GACQUERRE, rapporteure	28	Rendre possible le remboursement anticipé du prêt collectif	Adopté
Mme Nathalie DELATTRE	73 rect.	Prévoir le remboursement anticipé du prêt lors de la vente d'un lot	Satisfait ou sans objet
Mme Nathalie DELATTRE	76 rect.	Faculté de remboursement anticipé du prêt collectif	Satisfait ou sans objet
Mme GACQUERRE, rapporteure	27	Mention d'un compte bancaire "séparé" pour recevoir le prêt collectif	Adopté
Mme ARTIGALAS	63	Ouverture d'un compte bancaire séparé pour le versement du prêt collectif	Satisfait ou sans objet
Mme GUHL	84	Versement du prêt sur un compte séparé	Satisfait ou sans objet
Mme GACQUERRE, rapporteure	29	Permettre au prêteur d'écarter du prêt collectif les copropriétaires en incapacité de le rembourser	Adopté
Mme Nathalie DELATTRE	75 rect.	Sécuriser le prêt collectif pour le prêteur	Adopté
Mme GACQUERRE, rapporteure	30	Inscription dans la loi de 1965 des dispositions relatives à la durée du prêt et aux facilités de remboursement anticipé	Adopté
Mme Nathalie DELATTRE	74 rect.	Supprimer l'inscription du prêt global et collectif au code de la consommation	Satisfait ou sans objet
Mme Nathalie DELATTRE	77 rect.	Permettre au prêteur d'écarter du prêt collectif les copropriétaires en incapacité de le rembourser	Satisfait ou sans objet
Mme ARTIGALAS	69	Remboursement sans frais du prêt pour la part représentant l'avance des subventions publiques	Satisfait ou sans objet
Mme GUHL	85	Remboursement sans indemnité de la part de subventions du prêt collectif	Satisfait ou sans objet
Article(s) additionnel(s) après Article 2
Mme GUHL	86	Création d'un prêt à taux zéro pour financer les travaux de rénovation des copropriétés	Rejeté
Article 2 bis A (nouveau)
Mme GACQUERRE, rapporteure	24	Suppression de la contre-garantie publique assurée par le Fonds de garantie pour la rénovation énergétique	Adopté
Article(s) additionnel(s) avant Article 3
Mme ARTIGALAS	138	Encadrement des conditions d'accès au logement dans le cadre de l'instruction de la demande d'autorisation préalable de mise en location	Adopté
M. MENONVILLE	140 rect. quater	Encadrement des conditions d'accès au logement dans le cadre de l'instruction de la demande d'autorisation préalable de mise en location	Adopté
Mme ARTIGALAS	142 rect.	Compétence de la commune pour le permis de louer, même lorsqu'elle n'a pas la compétence en matière d'habitat	Adopté
Article 3
Mme GACQUERRE, rapporteure	37	Amendement rédactionnel	Adopté
Mme ARTIGALAS	67	Conditions de mise en oeuvre de l'expropriation d'immeubles dégradés à titre remédiable : cumul d'un arrêté de mise en sécurité simple et d'un arrêté de péril imminent, ou arrêté de traitement de la salubrité de plus de la moitié des logements	Rejeté
Mme GACQUERRE, rapporteure	38	Extension de l'usage de la nouvelle procédure d'expropriation aux locaux faisant l'objet d'une interdiction temporaire d'utiliser	Adopté
Mme DUMONT	123	Extension de l'usage de la nouvelle procédure d'expropriation aux locaux faisant l'objet d'une interdiction temporaire d'utiliser	Adopté
Mme GUHL	87	Suppression de la subrogation des baux en cas d'expropriation d'immeubles indignes à titre remédiable	Rejeté
Mme GACQUERRE, rapporteure	40	Prise en compte des mesures prescrites dans les arrêtés de police pour calculer l'abattement de la valeur du bien	Adopté
Mme GACQUERRE, rapporteure	39	Précisions sur la réduction de l'indemnité d'expropriation lorsque le propriétaire n'a pas relogé les occupants	Adopté
Mme GACQUERRE, rapporteure	41	Droit au relogement pérenne pour les occupants qui ne pourront pas réintégrer leur logement	Adopté
Mme DUMONT	124	Obligation de passer par le juge des référés pour placer sous séquestre les indemnités d'expropriation des présumés "marchands de sommeil"	Adopté
Article(s) additionnel(s) après Article 3
M. MENONVILLE	102 rect. bis	Possibilité pour l'Anah d'accorder des subventions aux collectivités faisant réaliser des travaux de mise e sécurité ou de traitement de l'insalubrité à la place des propriétaires	Irrecevable art. 40 C
Mme ARTIGALAS	101 rect.	Obligation de relogement définitif par le propriétaire n'ayant pas réalisé les travaux prescrits dans un arrêté pris au titre de la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles	Rejeté
Mme GACQUERRE, rapporteure	55	Obligation de relogement définitif par le propriétaire n'ayant pas réalisé les travaux prescrits dans un arrêté pris au titre de la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles	Adopté
M. MENONVILLE	105 rect. bis	Possibilité d'engager la procédure relative aux biens en état d'abandon manifeste en cas de condamnation de l'accès ou de non-réalisation des prescriptions fixées dans un arrêté de police de la sécurité et de la salubrité des immeubles	Irrecevable art. 40 C
M. MENONVILLE	139 rect. bis	Réduction du délai pour engagement la procédure d'appropriation des biens sans maître à 10 ans	Irrecevable art. 40 C
Article 3 bis A (nouveau)
Mme GACQUERRE, rapporteure	42	Suppression de la possibilité, à titre expérimental, de vendre temporairement le seul terrain ou les seules parties communes d'une copropriété dégradée	Adopté
Mme DUMONT	116	Suppression de la possibilité, à titre expérimental, de vendre temporairement le seul terrain ou les seules parties communes d'une copropriété dégradée	Adopté
Article 3 bis (nouveau)
M. MENONVILLE	104 rect. ter	Compétence du juge des libertés et de la détention pour l'autorisation de démolir	Rejeté
Mme GACQUERRE, rapporteure	43	Démolition par voie administrative aux frais de l'intéressé	Adopté
Article(s) additionnel(s) après Article 3 ter (nouveau)
M. DELAHAYE	1	Indemnisation de la quote-part des parties communes lors de l'expropriation de lots de copropriétés	Rejeté
Article(s) additionnel(s) après Article 4
Mme ARTIGALAS	133	Déclaration d'un sinistre auprès de l'assurance responsabilité civile du syndic en cas de faute du syndic	Retiré
Article 5
Mme GACQUERRE, rapporteure	23	Supprimer l'exigence d'une formation spécifique pour la désignation d'un mandataire ad hoc qui n'est pas un administrateur judiciaire	Adopté
Mme NOËL	64	Conditions de mise en oeuvre de la responsabilité du syndic en cas de non-recours au mandat ad hoc	Retiré
Article(s) additionnel(s) après Article 5
Mme ARTIGALAS	97	Élargissement de l'accès à l'aide juridictionnelle des copropriétés en difficulté	Irrecevable art. 40 C
Article 5 bis A (nouveau)
Mme ARTIGALAS	96	Engagement d'une procédure judiciaire à l'encontre du copropriétaire débiteur faute de protocole d'accord	Retiré
Article 5 bis (nouveau)
Mme ARTIGALAS	71	Possibilité pour le syndic d'intérêt collectif d'exercer les fonctions d'administrateur provisoire	Rejeté
Mme GACQUERRE, rapporteure	21	Clarification des missions du syndic d'intérêt collectif	Adopté
Mme DUMONT	114	Clarification des missions du syndic d'intérêt collectif	Adopté
Mme GACQUERRE, rapporteure	22	Agrément des organismes de logement social comme syndic d'intérêt collectif sur la base du volontariat	Adopté
Article 6
Mme GACQUERRE, rapporteure	44	Extension du champ de la concession d'aménagement	Adopté
Article(s) additionnel(s) après Article 7
Mme ARTIGALAS	98 rect.	Transfert de la compétence pour le recouvrement des amendes relatives au permis de louer aux communes et EPCI	Adopté
Article 7 bis (nouveau)
Mme ARTIGALAS	95	Suppression de l'article	Rejeté
Mme GACQUERRE, rapporteure	45	Encadrement de la possibilité de recourir à des constructions temporaires pour reloger les occupants lors d'opérations de résorption de l'habitat dégradé ou indigne	Adopté
Mme GACQUERRE, rapporteure	46	Possibilité de reloger temporairement des occupants dans des constructions temporaires, dans le cadre d'opérations de résorption de l'habitat indigne ou dégradé	Adopté
Article 8
Mme NOËL	65	Préciser les données financières devant figurer au registre national d'immatriculation des copropriétés et assortir leur non-complétude d'une sanction	Retiré
Mme GACQUERRE, rapporteure	20	Préciser les informations sur les marchands de sommeil devant figurer au registre national des copropriétés	Adopté
Mme ARTIGALAS	62	Préciser les données relatives aux marchands de sommeil inscrites au RNIC	Satisfait ou sans objet
Article(s) additionnel(s) après Article 8
Mme NOËL	5	Modifier la prise en compte de l'énergie électrique dans le calcul du diagnostic de performance énergétique	Irrecevable art. 45, al. 1 C (cavalier)
Mme ARTIGALAS	82 rect.	Donner des pouvoirs d'enquête judiciaire en matière d'habitat indigne aux inspecteurs de salubrité et aux agents de police municipale	Rejeté
Article 8 bis A (nouveau)
Mme DUMONT	127	Suppression de l'article	Adopté
Article 8 bis (nouveau)
Mme ARTIGALAS	72 rect.	Intégration d'un diagnostic structurel dans le diagnostic technique global	Rejeté
Mme GACQUERRE, rapporteure	47	Renforcement du diagnostic structurel	Adopté
Article(s) additionnel(s) après Article 8 bis (nouveau)
Mme ARTIGALAS	94	Obligation de diagnostic de la décence du logement pour la mise en location d'un logement et la vente d'un logement	Rejeté
Mme ARTIGALAS	106	Établissement d'un constat sur la situation générale du bâti par les agents municipaux à l'occasion du constat d'une situation pouvant justifier un arrêté de mise en sécurité	Retiré
Article 8 ter (nouveau)
Mme DUMONT	128	Suppression de l'article	Rejeté
Mme GACQUERRE, rapporteure	18	Augmentation du quantum de peines à l'encontre des marchands de sommeil	Adopté
Article 8 quater A (nouveau)
Mme DUMONT	129	Suppression de l'article	Rejeté
Mme GACQUERRE, rapporteure	143	Coordination juridique	Adopté
Mme ARTIGALAS	99	Créer une nouvelle circonstance aggravante contre les marchands de sommeil	Satisfait ou sans objet
Article 8 quater B (nouveau)
Mme GACQUERRE, rapporteure	16	Porter de 10 à 15 ans l'interdiction d'acquisition d'un bien immobilier encourue par un marchand de sommeil	Adopté
Mme DUMONT	126	Porter à 15 ans l'interdiction d'acquérir un bien immobilier encourue par les marchands de sommeil	Adopté
Article 8 quater (nouveau)
Mme GACQUERRE, rapporteure	15	Sanction du refus d'un bail écrit ou de la remise d'une quittance ou d'un reçu pour le paiement du loyer	Adopté
Mme DUMONT	125	Sanction du refus d'un bail écrit ou de la remise d'une quittance ou d'un reçu pour le paiement du loyer	Adopté
Article(s) additionnel(s) après Article 8 quater (nouveau)
Mme GACQUERRE, rapporteure	19	Permettre à l'AGRASC de mettre à titre gratuit à disposition des communes des immeubles confisqués	Adopté
Mme ARTIGALAS	70 rect. bis	Permettre à l'AGRASC de mettre à titre gratuit des immeubles confisqués à disposition des collectivités locales	Adopté
Mme GACQUERRE, rapporteure	54	Ajustements du permis de louer et du permis de diviser ; expérimentation de dérogations aux règles relatives aux surfaces minimales dans les colocations à baux multiples, dans les zones d'habitat dégradé	Adopté
Mme ARTIGALAS	134	Modification des modalités d'appréciation de la décence pour les colocations à baux multiples	Rejeté
Article 9
Mme ARTIGALAS	61	Imposer une obligation individuelle des copropriétaires et par voie d'affichage par commissaire de justice	Rejeté
Article(s) additionnel(s) après Article 9
Mme ARTIGALAS	132	Création d'un état des procédures en cours relative à l'état et à la jouissance de l'immeuble et au recouvrement des charges	Rejeté
Article 9 bis B (nouveau)
Mme GACQUERRE, rapporteure	14	Suivi par le maire ou le préfet des copropriétés ayant fait l'objet d'un arrêté visant à traiter les problèmes de sécurité ou de salubrité	Adopté
Mme DUMONT	115	Suivi par le maire ou le préfet des copropriétés ayant fait l'objet d'un arrêté visant à traiter les problèmes de sécurité ou de salubrité	Adopté
Article 9 bis (nouveau)
Mme GACQUERRE, rapporteure	12	Suppression de la normalisation des appels de fonds par décret et de la faculté de consulter en temps réel les comptes bancaires par le conseil syndical	Adopté
Mme DUMONT	118	Suppression de la normalisation des appels de fonds par décret et de la faculté de consulter en temps réel les comptes bancaires par le conseil syndical	Adopté
Mme GACQUERRE, rapporteure	13	Supprimer le principe de validité des notifications et mise en demeure par voie électronique sauf opposition du copropriétaire	Adopté
Mme GUHL	89	Supprimer le principe de validité des notifications et mise en demeure par voie électronique sauf opposition du copropriétaire	Adopté
Mme DUMONT	119	Supprimer le principe de validité des notifications et mise en demeure par voie électronique sauf opposition du copropriétaire	Adopté
Mme ARTIGALAS	137	Supprimer le principe de validité des notifications et mise en demeure par voie électronique sauf opposition du copropriétaire	Adopté
Article 9 ter B (nouveau)
Mme GACQUERRE, rapporteure	11	Supprimer l'obligation de formation continue supplémentaire des syndics	Adopté
Article 9 ter (nouveau)
Mme GACQUERRE, rapporteure	10	Suppression de la possibilité pour des copropriétaires de faire des travaux à leurs frais d'isolation sur la toiture sauf opposition de l'AG ou sur les parties communes après autorisation de l'AG	Adopté
Mme DUMONT	117	Supprimer l'article	Rejeté
Mme Nathalie DELATTRE	80 rect.	Généralisation de la convocation d'une seconde assemblée générale pouvant adopter les travaux à la majorité de l'article 24	Rejeté
Article(s) additionnel(s) après Article 9 ter (nouveau)
Mme ARTIGALAS	60	Interdiction de louer des locaux vacants frappés d'un arrêté de péril imminent	Retiré
Mme Nathalie DELATTRE	78 rect.	Élargissement des personnes pouvant exercer les fonctions de syndic non professionnel	Rejeté
Mme GUHL	90	Création d'une réserve financière dans les copropriétés	Rejeté
Mme ARTIGALAS	100 rect.	Sanctions pénales dès l'engagement de la procédure contradictoire préalable à la prise d'un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité	Adopté
Mme GACQUERRE, rapporteure	26	Élargissement du Denormandie dans l'ancien aux copropriétés les plus en difficulté	Adopté
Mme ARTIGALAS	107	Possibilité d'imposer la mise en décence dans un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité	Rejeté
M. MENONVILLE	103 rect. quater	Possibilité d'imposer la mise en décence dans un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité	Rejeté
Mme ARTIGALAS	130	Hauteur sous plafond minimale de 2,20 m	Rejeté
Mme GUHL	93 rect.	Hauteur sous plafond minimale de 2,20 m	Rejeté
Mme ARTIGALAS	135	Présomption de bonne foi pour les occupants d'un logement frappé d'un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité	Rejeté
Mme ARTIGALAS	136	Renforcement des obligations de relogement définitif en cas d'arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité	Rejeté
Article 10
Mme GACQUERRE, rapporteure	66	Élargissement de la facilitation de la scission de copropriétés non pas aux Opah mais aux ORT	Adopté
Mme DUMONT	120	Élargissement de la facilitation de la scission de copropriétés non pas aux Opah mais aux ORT	Adopté
Mme GACQUERRE, rapporteure	7	Rédactionnel	Adopté
Mme GACQUERRE, rapporteure	8	Correction juridique	Adopté
Mme DUMONT	121	Correction juridique	Adopté
Article 11
Mme GACQUERRE, rapporteure	49	Inclusion de monopropriétés dans les ORCOD	Adopté
Mme GUHL	91	Autorisation de prise de possession anticipée par arrêté préfectoral dans les ORCOD qui ne sont pas d'intérêt national	Rejeté
Mme GACQUERRE, rapporteure	48	Notification de la prise de possession par le préfet	Adopté
Mme DUMONT	113	Notification de la prise de possession par le préfet	Adopté
Article(s) additionnel(s) après Article 11
Mme GUHL	88 rect.	Possibilité pour les ORCOD d'inclure des monopropriétés	Rejeté
Article 12
Mme ARTIGALAS	68	Modification des modalités de calcul de la reconstruction d'un immeuble, en vue d'une expropriation "Vivien"	Retiré
Mme GUHL	92	Modification des modalités de calcul de la reconstruction d'un immeuble, en vue d'une expropriation "Vivien"	Rejeté
Mme DUMONT	122	Établissement d'une méthodologie nationale d'évaluation des biens indignes expropriés	Adopté
Article 12 bis A (nouveau)
Mme GACQUERRE, rapporteure	51	Inapplicabilité des mesures contraignantes du PLU en matière de stationnement pour les opérations de résorption de l'habitat indigne ou dégradé	Adopté
Article 12 bis (nouveau)
Mme DUMONT	111	Restriction des conditions d'intervention du SDIS pour attester de situations d'insécurité	Adopté
Article 12 ter (nouveau)
Mme GACQUERRE, rapporteure	52	Amendement rédactionnel	Adopté
Article 13 bis (nouveau)
Mme GACQUERRE, rapporteure	6	Suppression de l'article	Adopté
Article 14
Mme GACQUERRE, rapporteure	53	Encadrement de la possibilité de prise de possession anticipée dans les OIN	Adopté
Mme DUMONT	112	Encadrement de la possibilité de prise de possession anticipée dans les OIN	Adopté
M. Louis VOGEL	56	Baisse du seuil de participation minimale du maître d'ouvrage dans les projets d'investissement pour certaines communes incluses dans les périmètres d'OIN	Rejeté
Article(s) additionnel(s) après Article 14
M. Louis VOGEL	57	Dérogation au plafond de part du financement pouvant être assuré par les fonds de concours, pour certaines communes situées dans le périmètre d'OIN	Irrecevable art. 40 C
Mme ARTIGALAS	59	Possibilité, dans les conventions d'ORCOD, de prévoir des compensations en foncier ou droit à construire pour les bailleurs sociaux, en échange de leur contribution au relogement	Retiré
Article 14 bis (nouveau)
Mme GACQUERRE, rapporteure	32	Recours au mécanisme de la notoriété pour l'établissement de la qualité d'héritier	Adopté
Mme DUMONT	108	Recours au mécanisme de la notoriété pour l'établissement de la qualité d'héritier (amendement identique des lois)	Adopté
Mme GACQUERRE, rapporteure	33	Application des dispositions relatives aux héritiers omis dans le cadre de partages judiciaires aux partages conventionnels	Adopté
Mme DUMONT	109	Application des dispositions relatives aux héritiers omis dans le cadre de partages judiciaires aux partages conventionnels (amendement identique des lois)	Adopté
Mme GACQUERRE, rapporteure	34	Correction d'une erreur de rédaction	Adopté
Mme DUMONT	110	Correction d'une erreur de rédaction (amendement identique des lois)	Adopté
Article(s) additionnel(s) après Article 15
M. MENONVILLE	141 rect. ter	Extension du délai d'instruction du permis de louer et du permis de diviser à deux mois	Rejeté
Article 15 bis (nouveau)
Mme GACQUERRE, rapporteure	35	Amendement rédactionnel	Adopté
Article(s) additionnel(s) après Article 17
M. MANDELLI	58 rect. quater	Étudier systématiquement l'éligibilité à l'aide à l'insonorisation dans les périmètres des plans de gêne sonore des aéroports	Irrecevable art. 45, al. 1 C (cavalier)