III. LE PROJET DE LOI « ENGAGEMENT NATIONAL POUR LE LOGEMENT »
A. LES DISPOSITIONS DU PROJET DE LOI
Le projet de loi présenté par le Gouvernement se compose de 11 articles répartis en deux chapitres, respectivement consacrés à la mobilisation de la ressource foncière pour la réalisation de logements ( chapitre I er ) et au développement de l'offre de logements ainsi qu'à l'accès au logement ( chapitre II ).
D'une manière générale, votre commission vous soumet plusieurs amendements tendant à transformer les chapitres en titres, pour les subdiviser, dans un deuxième temps, en chapitres thématiques afin d'améliorer la lisibilité du texte.
Le chapitre I er , intitulé « Mobilisation de la ressource foncière pour la réalisation de logements », regroupe quatre articles.
L'article 1 er , relatif à la mobilisation des terrains de l'Etat, comprend trois paragraphes :
- le paragraphe I prévoit que des décrets pourront délimiter, jusqu'au 1 er janvier 2010, date de la fin du plan de cohésion sociale, des périmètres dans lesquels les opérations de logements effectuées sur des terrains publics auront le caractère d'opérations d'intérêt national ;
- le paragraphe II permet à l'Etat, à l'instar des autres collectivités territoriales, de se prononcer, par une déclaration de projet, sur l'intérêt général d'une opération d'aménagement, cette déclaration emportant modification du plan local d'urbanisme et du schéma de cohérence territoriale ;
- le paragraphe III prévoit la suspension du droit de préemption urbain des communes dans les périmètres délimités par décret.
L'article 2 , relatif à l'adaptation des documents d'urbanisme, comporte huit paragraphes :
- le paragraphe I prévoit que le conseil municipal doit analyser, tous les trois ans, les résultats de l'application du plan local d'urbanisme au regard de la satisfaction des besoins en logements et délibérer sur le maintien, la modification ou la mise en révision de ce plan ;
- le paragraphe II prolonge jusqu'au 1 er janvier 2010 le délai limite pour mettre en oeuvre une révision simplifiée du POS ;
- les paragraphes III à VI permettent aux PLU de délimiter des secteurs dans lesquels les programmes de logements devront comporter obligatoirement des « catégories de logements locatifs » définis par le PLU, et assortissent cette disposition d'un droit de délaissement ouvert au propriétaire : celui-ci peut mettre la commune en demeure d'acquérir le terrain, et si la commune ne se porte pas acquéreur, le propriétaire dispose d'un délai de deux ans pour déposer un permis de construire ; au-delà de ce délai, la servitude s'applique ;
- le paragraphe VII prévoit, dans les communes de plus de 20.000 habitants et dans celles de plus de 1.500 appartenant à une agglomération de plus de 50.000 habitants, que le COS peut être majoré jusqu'à 50 % pour permettre la réalisation de programmes de logements dont une moitié au moins de logements sociaux ;
- le paragraphe VIII prévoit que lorsqu'un PLU comprend des dispositions, notamment relatives à la densité de l'habitat, ne permettant manifestement pas la construction d'un volume de logements nécessaires à la satisfaction des besoins, le préfet peut demander à la commune d'engager la modification ou la révision du plan, afin d'y remédier ; si la commune n'a pas engagé la procédure, le préfet peut notifier à la commune les modifications qu'il estime nécessaire d'apporter au plan, le PLU étant alors modifié ou révisé par le préfet, après avis du conseil municipal.
L'article 3 complète la catégorie des permis de construire qui sont délivrés au nom de l'Etat par le maire ou le représentant de l'Etat. A l'heure actuelle, il s'agit notamment des autorisations concernant « les constructions, installations ou travaux réalisés pour le compte de l'Etat, de la région, du département, de leurs établissements publics concessionnaires ». Le texte y adjoint les sociétés de construction de logements dans lesquels l'Etat possède plus de 50 % des actions.
L'article 4 vise à fusionner le droit de préemption urbain et le droit de priorité ouvert aux communes lors de la cession d'un bien public, afin de réduire les délais.
Le chapitre II, concernant le développement de l'offre de logements et l'accès au logement, comporte sept articles :
- l'article 5 permet d'assujettir au taux réduit de TVA à 5,5 % les ventes de logements neufs en accession sociale à la propriété réalisées dans les quartiers faisant l'objet d'actions de rénovation urbaine ;
- l'article 6 est relatif à la réforme de l'Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat (ANAH) et lui permet de conventionner des logements sans que soient réalisés des travaux d'amélioration de l'habitat ;
- l'article 7 exonère les propriétaires bailleurs qui conventionnent leur logement du paiement de la contribution sur les revenus locatifs (CRL) ;
- l'article 8 habilite le Gouvernement à prendre par ordonnance les mesures permettant de transformer, d'ici à deux ans, les offices publics d'HLM (OPHLM) et les offices publics d'aménagement et de construction (OPAC) en une nouvelle catégorie d'établissements dénommés « offices publics de l'habitat » (OPH) ;
- l'article 9 permet tout d'abord aux établissements publics de coopération intercommunale délégataire des aides à la pierre de signer un accord collectif intercommunal fixant à chaque bailleur social un objectif quantifié d'attributions de logements sociaux à des personnes défavorisées. En outre, il renforce les pouvoirs des commissions de médiation et des préfets pour rendre le droit au logement plus effectif ;
- l'article 10 rend le dispositif de supplément de loyer de solidarité (SLS) plus dissuasif et plus respectueux de la diversité des situations locales ;
- l'article 11 interdit les coupures d'eau, d'électricité et de gaz pendant la période hivernale (1 er novembre -15 mars) pour les personnes en situation d'impayés.