Article 31
(art. L. 622-12 du code
de commerce)
Résiliation du contrat de bail d'un immeuble
affecté à l'activité de l'entreprise
Cet article a pour objet d'organiser les conditions dans lesquelles les contrats de bail des immeubles affectés à l'activité de l'entreprise pourraient être résiliés au cours de la période d'observation . Il reprendrait, au sein de l'article L. 622-12 du code de commerce, en les modifiant, les dispositions figurant actuellement à l'article L. 621-29 du même code.
L'article L. 621-29 du code de commerce prévoit un dispositif particulier applicable aux contrats de bail en cours au jour du jugement d'ouverture et portant sur des immeubles affectés à l'activité de l'entreprise. Contrairement aux règles générales posées en matière de continuation des contrats par l'article L. 621-28, le bailleur a en effet la possibilité d'obtenir la résiliation du bail lorsque le débiteur ne s'est pas acquitté de ses loyers ou de ses charges afférents à une occupation postérieure au jugement.
Explicitant la jurisprudence actuelle, le premier alinéa de la nouvelle rédaction retenue pour l'article L. 622-12 préciserait le caractère dérogatoire des dispositions relatives au contrat de bail en cours , par rapport au dispositif de droit commun prévu pour l'ensemble des contrats en cours du débiteur.
De fait, la résiliation de ce type de contrat pourrait résulter :
- soit d'une initiative de l'administrateur ;
- soit d'une action en ce sens du bailleur , dans des conditions définies par les deuxième à quatrième alinéas de l'article L. 622-12.
Le bailleur aurait en effet la possibilité de faire constater la résiliation de plein droit ou de solliciter la résiliation judiciaire du bail afférent à un immeuble affecté à l'activité de l'entreprise en cas de défaut de paiement des loyers et charges relatifs à une occupation postérieure au jugement d'ouverture. Ainsi, reprenant les dispositions actuelles, le texte proposé interdirait la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers ou charges afférents à une occupation antérieure au jugement d'ouverture . Le bailleur ne pourrait donc que produire au passif les sommes en cause.
Comme à l'heure actuelle, le bailleur ne pourrait agir qu'au terme d'un délai de deux mois .
Ce délai , issu de la loi du 10 juin 1994 qui l'avait substitué au délai de trois mois initialement prévu, pose cependant de nombreuses difficultés dans sa combinaison avec les dispositions de l'article L. 621-115 du code de commerce, qui seraient reprises à l'article L. 624-9 du code de commerce dans la rédaction proposée par l'article 56 du présent projet de loi. En effet, aux termes de cette disposition, l'action en revendication peut être exercée dans un délai de trois mois à compter de la publication du jugement d'ouverture. Aussi, en pratique, le débiteur est parfois tenu de louer de nouveaux locaux pour entreposer le matériel susceptible de faire l'objet d'une action en revendication.
Afin d'éviter cette situation préjudiciable, votre commission vous propose d'harmoniser le délai prévu par cet article avec celui qui s'applique aux actions en revendication exercées par les créanciers du débiteur . Elle vous soumet en conséquence un amendement sur ce point.
Le texte proposé préciserait désormais que le point de départ de ce délai serait la publication du jugement d'ouverture, l'Assemblée nationale ayant supprimé, à l'initiative de sa commission des lois, toute référence au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales (BODACC), cette précision relevant de la compétence du pouvoir réglementaire. Cette nouvelle computation du délai, calquée sur celle prévue pour l'exercice du droit de déclaration au passif par les créanciers, aurait donc pour effet d'accroître la durée pendant laquelle le bailleur ne peut agir en résiliation.
Aux termes du troisième alinéa de l'article L. 622-12, la résiliation ne pourrait en tout état de cause être constatée ou prononcée par le juge si , au cours de la période de deux mois susvisée, le débiteur a effectivement réglé les sommes dues au bailleur .
Le dernier alinéa de l'article L. 622-12 reprendrait sans modification les dispositions figurant actuellement à l'article L. 621-29 du code de commerce. Il prévoirait que le défaut d'exploitation d'un immeuble loué par le débiteur, pendant la période d'observation, ne pourrait donner lieu à résiliation du bail et ce, nonobstant toute clause contraire. Cette mesure a pour objet de faire échec à des clauses courantes dans les contrats de bail commercial ou professionnel faisant de l'absence d'exploitation du local pendant une durée déterminée une cause de résiliation de plein droit.
En vertu de l'article L. 631-14 du code de commerce, dans la rédaction proposée par l'article 100 du présent projet de loi, les dispositions de l'article L. 622-12 seraient applicables dans le cadre de la procédure de redressement judiciaire.
Votre commission vous soumet un amendement tendant à simplifier la rédaction du premier alinéa du texte proposé et à limiter le bénéfice de la présente disposition au seul cas où le débiteur est le locataire du local concerné par le contrat de bail . En effet, il n'apparaît pas justifié de permettre au débiteur qui serait lui-même bailleur d'un local de profiter de ce dispositif dérogatoire au droit commun.
Elle vous propose d'adopter l'article 31 ainsi modifié.