Article 119
(art. L. 641-12 nouveau du
code de commerce)
Sort du bail des immeubles affectés à
l'activité de l'entreprise
Cet article, entièrement réécrit par l'Assemblée nationale en première lecture, tend à modifier l'article L. 641-12 du code de commerce qui reprend les dispositions de l'actuel article L. 622-13 du même code fixant le sort du bail des immeubles affectés à l'activité de l'entreprise .
Conformément au droit actuel, l'article L. 641-12 pose le principe selon lequel « la liquidation judiciaire n'entraîne pas de plein droit la résiliation du bail des immeubles affectés à l'activité de l'entreprise ». En effet, le liquidateur ou l'administrateur peut décider de continuer ou de céder le bail. En cas de cession, il est précisé que les termes du contrat sont respectés, avec tous les droits et obligations qui s'y rattachent.
Le liquidateur ou, le cas échéant, l'administrateur peut également décider de ne pas continuer le contrat, auquel cas ce dernier est résilié à sa demande. La résiliation prend alors effet au jour de cette demande.
Le bailleur peut également demander ou faire constater la résiliation « pour des causes antérieures au jugement de liquidation judiciaire », sa demande devant dès lors être faite dans les trois mois du jugement.
En outre, sont applicables les dispositions de l'article L. 622-12 nouveau du code de commerce, tel qu'issu de l'article 31 du présent projet de loi, qui reprend, tout en les modifiant et en les complétant, les dispositions de l'actuel article L. 621-29 du même code 256 ( * ) . Le présent article du projet de loi procède au renvoi à l'article L. 622-12 plutôt qu'à l'article L. 621-29, par coordination avec la nouvelle numérotation prévue par l'article premier du projet de loi et au tableau I annexé 257 ( * ) .
En vertu de l'article L. 622-12, le bailleur peut, à compter du jugement d'ouverture, demander la résiliation judiciaire ou faire constater la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure audit jugement. L'action tendant à demander ou faire constater la résiliation ne peut être introduite moins de deux mois après la publication dudit jugement. En outre, le bail ne peut être résilié si le paiement des sommes dues intervient avant l'expiration du délai précédemment précité, le défaut d'exploitation ne pouvant par ailleurs entraîner la résiliation du bail, nonobstant toute clause contraire.
Le bailleur bénéficie, en outre, d'un privilège pour les paiements des loyers, défini par les trois premiers alinéas de l'article L. 622-14 du code de commerce, tel que modifié par l'article 33 du projet de loi 258 ( * ) . Ainsi, ce privilège est prévu pour les deux dernières années de loyers avant le jugement d'ouverture de la procédure et, si le bail est résilié, pour l'année courante, pour tout ce qui concerne l'exécution du bail et pour les dommages et intérêts qui pourront lui être alloués par les tribunaux. En revanche, si le bail n'est pas résilié, le bailleur ne peut exiger le paiement des loyers à échoir lorsque les sûretés lui ayant été données lors du contrat sont maintenues ou lorsque celles qui lui ont été fournies depuis le jugement d'ouverture sont jugées insuffisantes.
En première lecture, l'Assemblée nationale a opportunément supprimé le remplacement de la référence à l'article L. 621-31 par celle à l'article L. 622-14, dans la mesure où il était déjà effectué en vertu du II de l'article premier du projet de loi qui prévoit le remplacement des références faites aux articles du livre VI du code de commerce par les références aux articles correspondants figurant dans le tableau I annexé à la présente loi.
Sur proposition de sa commission des Lois et avec l'accord du Gouvernement, l'Assemblée nationale a également adopté un amendement procédant à la réécriture complète du présent article afin de compléter le premier alinéa de l'article L. 641-12 pour étendre à la cession de bail effectuée dans le cadre d'une procédure de liquidation judiciaire l'application du principe posé, pour la procédure de sauvegarde, à l'article L. 622-13 du code de commerce, selon lequel serait réputée non écrite toute clause du contrat de bail imposant au cédant des dispositions solidaires avec le cessionnaire afin d'assurer au bailleur le paiement des loyers 259 ( * ) . Le fait que cette disposition ne s'appliquait jusqu'à présent pas aux cessions de bail réalisées au cours de la liquidation judiciaire pouvait conduire à faire peser sur le cédant, en plus des siennes, les éventuelles difficultés du cessionnaire.
Tout en partageant le souhait d'éviter l'application de toute clause solidaire entre le cédant et le cessionnaire d'un bail, votre commission vous propose toutefois un amendement tendant à déplacer cette nouvelle disposition du premier au second alinéa de l'article L. 641-12 , son insertion paraissant plus adéquate à la suite des dispositions relatives à la poursuite ou à la cession du bail plutôt qu'après qu'ait été posé le principe en vertu duquel la liquidation judiciaire n'entraîne pas nécessairement résiliation du bail des immeubles affectés à l'activité de l'entreprise.
Par un second amendement , votre commission vous propose également de clarifier les règles prévues par le présent article en matière de résiliation du bail à la demande du bailleur.
En effet, le dispositif de l'article L. 642-19 suscite quelques difficultés d'interprétation, en particulier du fait de son renvoi à l'article L. 622-12. Il n'est actuellement pas aisé de définir quelles sont les dispositions de cet article effectivement applicables en cas de résiliation d'un bail au cours d'une liquidation judiciaire. La résiliation pour causes antérieures au jugement de liquidation judiciaire doit-elle être demandée plus de deux mois après la publication du jugement d'ouverture ? Le bailleur peut-il demander la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement de liquidation judiciaire ? Dans l'affirmative, dans quelles conditions cette demande peut-elle être introduite ?
Votre commission considère que le présent projet de loi constitue l'occasion de clarifier ces dispositions et de les rendre plus lisibles.
En conséquence, s'agissant de la résiliation du bail pour cause antérieures au jugement de liquidation judiciaire, votre commission vous propose de prévoir que le bailleur peut demander la résiliation judiciaire ou faire constater la résiliation de plein droit du bail pour des causes qui sont antérieures, soit au jugement de liquidation judiciaire, soit au jugement d'ouverture de la procédure qui a précédé la liquidation judiciaire lorsque cette dernière a été prononcée au cours d'une procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire. Serait maintenu le principe selon lequel le demande de résiliation devrait être introduite dans les trois mois de la publication du jugement de liquidation judiciaire, conservant ainsi un délai au-delà duquel le bail serait « purgé » de tout risque de résiliation pour causes antérieures. En revanche, le bailleur n'aurait pas à attendre deux mois pour demander cette résiliation à compter du jugement d'ouverture.
Votre commission vous propose également de poser explicitement, dans un nouvel alinéa, le principe selon lequel le bailleur pourrait demander la résiliation judiciaire ou faire constater la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement en loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement de liquidation judiciaire . Cette demande s'effectuerait dans les conditions fixées par les alinéas 2 à 4 de l'article L. 622-12 :
- l'action devrait être introduite plus de deux mois après la publication du jugement d'ouverture de la procédure de liquidation judiciaire et ne pourrait être recevable si les sommes dues ont été payés avant l'expiration de ces deux mois ; toutefois, votre commission des Lois vous a proposé un amendement à l'article 31 du présent projet de loi, tendant à porter à trois mois ce délai afin de l'harmoniser avec celui qui s'applique aux actions en revendication exercées par les créanciers du débiteur ;
- le défaut d'exploitation n'entraînerait pas résiliation du bail, nonobstant toute clause contraire.
Votre commission vous propose d'adopter l'article 119 ainsi modifié .
* 256 Voir le commentaire de l'article 31 du présent projet de loi.
* 257 Voir le commentaire de l'article premier du présent projet de loi ainsi que le tableau I annexé audit projet de loi.
* 258 Voir le commentaire de l'article 33 du présent projet de loi.
* 259 Voir le commentaire de l'article 32 du présent projet de loi.