2. Mesures en faveur du parc social : des précisions à apporter
Si votre commission, consciente de l'ampleur des besoins en matière de logement, soutient les objectifs affichés par le Gouvernement dans ce domaine, elle estime nécessaire de compléter certains dispositifs proposés par le présent projet de loi afin d'améliorer leur efficacité :
- en ce qui concerne les exonérations de TFPB , votre commission souhaite renforcer le dispositif prévu afin de le rendre plus incitatif. Elle propose d'étendre ces exonérations aux logements réhabilités grâce à une aide de l'ANAH et loués par une association à des ménages démunis. En outre, l'abattement de 30 % dont bénéficient jusqu'en 2006 les organismes HLM et les SEM sur la TFPB due pour les logements sociaux en ZUS pourrait être prolongé jusqu'en 2009, soit la fin du plan de cohésion sociale, pour aider les bailleurs à entretenir jusqu'à leur parc vieillissant ;
- en ce qui concerne les nouveaux établissements publics fonciers , votre commission souhaite qu'une partie de leur activité soit consacrée, via la recherche et la vente de terrains disponibles, à la mise en oeuvre du programme de construction de 500.000 logements sociaux et que les organismes HLM et leurs locataires soient exonérés du paiement de la taxe spéciale d'équipement destinée au financement de ces établissements ;
- en ce qui concerne le protocole de prévention des expulsions dans le parc social, il conviendrait de préciser que le fonds de solidarité pour le logement (FSL) peut contribuer à l'apurement de la dette locative, que le protocole peut voir sa durée étendue à cinq ans lorsque l'apurement des dettes est retardé et que le versement rétroactif des aides au logement après sa signature n'est pas soumis à la règle de prescription de deux ans. Votre commission souhaite enfin que, dans le cas où une association sous-loue un logement social à un ménage défavorisé, elle soit également signataire du protocole.
3. Procédures de surendettement : rassurer les bailleurs
Sous l'effet de la hausse des loyers, et en dépit des aides au logement, les dépenses de logement pèsent de plus en plus lourd dans le budget des ménages défavorisés.
Entre 1988 et 2002, les loyers de vos ménages ont ainsi augmenté de près de 80%, soit davantage que leurs revenus (+ 30 %), et légèrement plus que les loyers des autres ménages (71 %). Ils consacrent, en conséquence, une part plus importante de leurs ressources à leurs dépenses de logement. Leur taux d'effort brut, qui rapporte le coût du loyer à leurs ressources (sans prendre en compte les aides au logement), est ainsi passé de 29 % en 1988 à 40 % en 2002.
L'ampleur de ce phénomène est plus prononcée dans le parc privé, puisque le taux d'effort brut des ménages pauvres y atteint près de 51 %. Le montant de leurs loyers a doublé entre 1988 et 2002.
Taux d'effort total des locataires
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Taux d'effort total brut |
Taux d'effort total net |
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1996 |
2001 |
1996 |
2001 |
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|
Secteur HLM |
26,0 % |
25,5 % |
20,9 % |
20,4 % |
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Secteur social non HLM |
22,3 % |
23,8 % |
19,6 % |
21,8 % |
|
Secteur privé Loi de 1948 |
21,9 % |
20,8 % |
19,5 % |
18,6 % |
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Secteur privé « libre » |
27,9 % |
27,5 % |
24,9 % |
24,5 % |
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TOTAL |
26,7 % |
26,4 % |
22,9 % |
22,7 % |
Source : Exploitation des enquêtes nationales logement 1996 et 2001.
Cette évolution, doublée d'un développement parfois anarchique des crédits à la consommation, a conduit à une augmentation inquiétante des situations de surendettement, qui aboutit dans la quasi-totalité des cas à une dette locative.
Or, dans le cadre des procédures de surendettement, ce type de dettes n'est pas prioritaire, notamment par rapport à l'endettement auprès des établissements bancaires.
Votre commission estime que cette situation est contraire à l'objectif du Gouvernement, d'une part de favoriser l'accueil de personnes défavorisées dans le parc HLM et, d'autre part, d'encourager les bailleurs privés à leur louer des logements.
Elle souhaite donc, à cet égard, corriger deux aspects de la réglementation applicable aux situations de surendettement :
- prévoir que le calcul, par la commission de surendettement, du « reste à vivre » après paiement des dettes tienne compte du coût du loyer et des charges , de façon à ce que, lorsque la situation de surendettement n'a pas eu de conséquence sur le paiement du loyer, l'insuffisance du « reste à vivre » n'aboutisse pas à la suspension de son règlement ;
- donner une priorité aux dettes locatives sur les dettes bancaires lors des remboursements effectués dans le cadre d'une procédure de rétablissement personnel.