III. IL FAUT SIMPLIFIER ET AMÉLIORER LA FISCALITÉ EN FAVEUR DES BAILLEURS PRIVÉS
A. LES CARACTÉRISTIQUES DE LA FISCALITÉ DES BAILLEURS PRIVÉS
1. Une fiscalité lourde
La
fiscalité applicable aux bailleurs privés est
particulièrement lourde en France, même si elle a
été allégée par la réduction du taux de TVA
dans les logements privés.
Le tableau ci-dessous fourni par le secrétariat d'Etat au logement
rend compte de la situation en France par rapport aux autres pays
européens,
de manière relativement flatteuse, car il est loin
d'être complet : à titre d'exemple, il ne prend pas en compte
la contribution annuelle sur les revenus locatifs, dont le coût
s'élèvera pour les bailleurs à 3,9 milliards de francs en
2002.
|
France |
Allemagne |
Espagne |
Pays-Bas |
Italie |
TVA pour l'acquisition de logements neufs |
19,6 % |
Exonération |
7 % |
19 % |
4 % (20 % pour les logements de luxe) |
TVA pour la rénovation |
5,5% (logements achevés depuis plus de 2 ans) |
16% |
7% (travaux de maçonnerie) |
6% (travaux de peinture et de plâtrage pour les logements de plus de 15 ans) |
10% |
droits d'enregistrement |
4,80 % |
3,5 % |
6 % |
6 % |
3 % (7% pour les logements de luxe) |
imposition des revenus fonciers : |
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|
|
|
|
Charges déductibles hors intérêts |
Montant réel et, pour les frais divers, déduction forfaitaire au taux de 14% |
Montant réel ou, sur option, forfait d'une quarantaine de DM au m² |
Montant réel. Les dépenses d'agrandissement et de rénovation ne sont pas déductibles |
Montant réel ou déduction forfaitaire égale à 15 % du montant du loyer |
Non, le revenu foncier imposable correspond en général au revenu cadastral |
Intérêts d'emprunt |
Déductibles mais ne peuvent engendrer un déficit imputable |
Déductibles sans limite |
Déductibles dans la limite du revenu brut |
Déductibles sans limite |
Non |
Amortissement du prix d'acquisition ou de construction |
Amortissement de 8 % pendant 5 ans, puis 2,5 pendant 4 ans, pour les logements neufs loués dans le secteur intermédiaire (« amortissement Besson »). |
Amortissement linéaire et régimes d'amortissements spéciaux (logements neufs, logements neufs sociaux, réhabilitations). |
Amortissement de 1,5 % par an de la valeur cadastrale du bien -hors terrain- pendant 66 ans |
Non |
Non |
Traitement des déficits fonciers |
Imputable sur le revenu global dans la limite de 70 000 F |
Imputable sur le revenu global sans limite |
Imputable sur le revenu global sans limite |
Imputable sur le revenu global sans limite |
Non |
2. Des dispositifs fiscaux complexes
Le
régime fiscal en faveur des propriétaires-bailleurs est un
régime de plus en plus complexe : le remplacement du dispositif dit
« Périssol » s'est fait par un dispositif en faveur
du logement neuf et désormais deux dispositifs en faveur du logement
ancien, à chaque fois avec des conditions de loyers
différentes.
L'article 96 de la loi de finances pour 1999 a en effet créé un
nouveau dispositif fiscal en faveur du logement locatif privé
(dispositif dit « Besson »), en remplacement du
régime d'amortissement autonome pour les biens locatifs neufs
prévu par l'article 29 de la loi n° 96-314 du 12 avril 1996
portant diverses dispositions d'ordre économique et financier
(dispositif dit « Perissol»), qui s'est achevé au 31
août 1999 pour les immeubles ayant obtenu un permis de construire avant
le 31 décembre 1998.
Dans le neuf, le propriétaire doit prendre l'engagement de louer le
logement nu à usage d'habitation principale pendant une durée au
moins égale à 9 ans soit à une personne physique, soit
à une personne morale. L'avantage fiscal dans le neuf consiste en un
régime d'amortissement : le bailleur déduit de ses revenus
fonciers 8 % du prix du logement les 5 premières années et
2,5 % de ce prix les 4 suivantes. A l'issue des neuf ans, il a la
possibilité de continuer à amortir son bien à raison de
2,5 % par an pendant 6 ans si les conditions demeurent respectées.
L'option pour l'amortissement du logement entraîne la possibilité
d'amortir les gros travaux et la baisse de 14 % à 6 % du taux de la
déduction forfaitaire sur les revenus fonciers, pendant la durée
d'amortissement.
Dans l'ancien, le bailleur doit prendre l'engagement de louer le logement nu
à usage d'habitation principale pendant une durée au moins
égale à 6 ans. L'avantage fiscal consiste en un relèvement
du taux de la déduction forfaitaire sur les revenus fonciers de 14 %
à 25 % pendant 6 ans, puis par période renouvelable de 3 ans si
les conditions demeurent respectées.
L'objectif de ce nouveau dispositif fiscal est de créer un
véritable parc locatif intermédiaire, qui de fait accueillerait
des ménages sous une double condition de ressources et de loyers
.
Les locataires sont en effet soumis à
des plafonds de ressources
stricts, identiques pour la location dans le neuf ou dans l'ancien.
Les ressources des locataires pour les baux conclus en 2001 ne doivent pas
dépasser les plafonds suivants :
Composition du foyer locataire : |
Ile de France |
Province |
Personne seule (PS) |
120 150 F |
100 310 F |
Couple marié (CM) |
197 460 F |
153 590 F |
PS ou CM +1 |
237 170 F |
183 880 F |
PS ou CM + 2 |
283 130 F |
222 540 F |
PS ou CM + 3 |
335 380 F |
261 200 F |
PS ou CM + 4 |
377 160 F |
294 630 F |
Majorations par personne à charge |
+ 42 840 F |
+ 33 440 F |
Source : DGUHC
De
même, les loyers sont encadrés
L'engagement du contribuable
prévoit que les loyers et les ressources du locataire ne doivent pas
excéder des plafonds fixés par le décret n° 99-244 du
29 mars 1999. Ces plafonds sont revalorisés chaque année. Pour
les locations dans le neuf conclues en 2001, les loyers plafonds
s'élèvent à 77 F en zone 1 bis (Paris et communes
limitrophes), 67 F en zone 1 (reste de l'agglomération parisienne), 52 F
en zone 2 (reste de l'Ile de France et agglomérations de plus de
100 000 habitants), et 47 F en zone 3 (reste du territoire). Pour les
logements anciens, les plafonds de loyer sont fixés pour 2001 à
67 F en zone 1 bis, 57 F en zone 1, 37 F en zone 2 et 32 F en zone 3. Le
logement doit répondre en outre à certaines normes
d'habitabilité, annexées au décret du 29 mars 1999.
L'avantage fiscal est donc conditionné à cette vocation
« sociale » et doit, par conséquent, être
suffisamment incitatif pour compenser en partie les restrictions
apportées par le respect d'un plafond de loyer.
L'article 5 du projet de loi de finances pour 2002 a créé une
sorte de « troisième étage » au dispositif en
faveur de la location à des personnes défavorisées.
Cet article institue un dispositif qui se substitue à l'article 15
bis
du code général des impôts (exonération
des locations consenties à des bénéficiaires du RMI, des
étudiants boursiers ou des associations agréées sous
condition de loyers très bas) et qui s'inspire du dispositif Besson,
avec une accentuation des contreparties sociales et corrélativement de
l'avantage fiscal : en s'engageant à louer, par période de trois
ans des logements à des loyers ne dépassant pas 70 % du plafond
de loyers actuels du « Besson » dans l'ancien à des locataires
dont les ressources sont au plus égales à 50 % du plafond de
ressources de ce même dispositif, les bailleurs privés
bénéficieraient d'une déduction forfaitaire majorée
de 60 %.
Ces locataires doivent répondre à des conditions de ressources
et les loyers doivent être inférieurs à un certain
montant
conformément à des plafonds fixés par
décret. Ces plafonds de loyer et de revenus devraient être
fixés respectivement à 70 % et à 50 % des
plafonds retenus pour l'application du «dispositif Besson » dans
l'ancien, soit les montants suivants :
Les plafonds de loyer au mètre carré dans le nouveau dispositif
|
En euros |
Arrondi en euros
|
Plafonds
|
Plafonds retenus
|
Zone I bis |
7,42 |
7,5 |
7,5 |
49,2 |
Zone I |
6,3 |
6,3 |
6,3 |
41,3 |
Zone II |
4,13 |
4,2 |
4,2 |
27,6 |
Zone III |
3,57 |
3,6 |
3,7 |
24,3 |
Les plafonds de ressources annuels dans le nouveau dispositif (en euros)
|
Ile-de-France |
Province |
Personne seule |
9.529 |
7.956 |
Couple marié |
15.661 |
12.181 |
Personne seule ou couple marié ayant une personne à charge |
18.810 |
14.584 |
Personne seule ou couple marié ayant deux personnes à charge |
22.455 |
17.650 |
Personne seule ou couple marié ayant trois enfants à charge |
26.599 |
20.716 |
Personne seule ou couple marié ayant quatre enfants à charge |
29.912 |
23.367 |
Majoration par personne à charge à partir de la cinquième |
3.398 |
2.653 |
Au total, le dispositif est devenu relativement complexe, pour une réussite encore incertaine.