Projet de loi de finances pour 2002 : Urbanisme et logement

I. DES AIDES POUR L'ACCESSION A LA PROPRIÉTÉ TOUJOURS MOINS EFFICACES

A. UN FACTEUR ESSENTIEL DE SOUTIEN DE L'IMMOBILIER ET D'AIDE AUX MÉNAGES MODESTES

1. L'importance économique de l'accession à la propriété

En raison des difficultés de la construction locative sociale et de l'atterrissage prévu pour la construction locative privée (le passage du dispositif de l'amortissement Périssol au dispositif Besson est relativement lent), ce sont les flux d'accession à la propriété qui, tant dans le neuf que dans l'ancien, permettent la bonne tenue du secteur de la construction et de l'entretien.

De fait, les flux d'accession à la propriété sont un élément essentiel du soutien de l'activité immobilière.

Les fortes augmentations du nombre de logements aidés enregistrées en 1996 (139.000 logements) ; 1997 (140 000 logements) et 1999 (141 000 logements) s'expliquent principalement par le très fort succès du prêt à 0 % qui a relancé l'accession sociale.

La très nette progression de la maison individuelle de 1996 à 1999 résulte ainsi très largement de la réforme de l'accession sociale à la propriété avec la mise en place en octobre 1995 du prêt à taux zéro, non contingenté, et dont les plafonds de ressources sont plus élevés que pour les anciens PAP. Ainsi, 85.200 offres de prêt concernant des maisons individuelles neuves ont été émises et acceptées par les emprunteurs en 1997, 84.600 en 1998, près de 100.300 en 1999 (soit 18 % de plus qu'en 1998).

Nombre de logements mis en chantier de 1993 à 1999

(en milliers)	1993		1994	1995	1996	1997	1998	1999
Logements aidés		108	131	106	139	140	127	141
PLA		77	77	62	53	45	44	43
PAP		31	54	44
Prêt à 0%					86	95	83	98
avec un PAS					40	40	37	44
avec un PC hors PAS					10	12	12	16
avec d'autres prêts					36	43	34	38
Logements non aidés		143	167	174	128	124	160	176
PC (hors PAS et prêt à 0%)		46	38	39	40	40	54	54
Prêts du secteur libre ou achats au comptant		97	129	135	88	84	106	122
Ensemble des mises en chantier		251	298	280	267	264	287	317
dont résidences secondaires		19	20	16.5	15	13	14.5	14

Sources : DAEI - SGFAS - CFF

La reprise constatée dans la construction aidée en 1999 (141.000 logements mis en chantier contre 127.000 en 1998) s'explique uniquement par la progression du prêt à 0 % ; la construction locative sociale demeurant atone jusqu'à cette date.

La forte croissance des accessions PTZ en 1999 s'est faite dans un contexte économique et immobilier favorable, allié à une baisse continue des taux d'intérêt des prêts immobiliers.

En 1999, 75 % des opérations réalisées avec un prêt à taux zéro sont des opérations d'achat ou de construction d'une maison individuelle. Cette proportion s'accroît depuis 1997.

2. Un dispositif social, qui répond à une demande

a) Les caractéristiques du prêt à taux zéro

Depuis sa mise en place en octobre 1995, le prêt à taux zéro connaît un rythme de diffusion élevé : 145.000 en 1996 (avec un seuil de travaux exceptionnellement réduit à 20 % au lieu de 35 % pour les opérations dans l'ancien) 123.000 en 1997, plus de 111.000 en 1998 et plus de 126.000 offres de prêts acceptées en 1999. En 2000, le nombre de prêts émis a toutefois rechuté à 111.000, en raison des restrictions réglementaires.

Nombre de prêts à taux zéro émis et mis en force

année	1996	1997	1998	1999	2000
PTZ émis	145 000	123 000	111 200	126 266	111 000
PTZ mis en force	117 900	129 150	109 200	116 858	112 169

Pour les offres émises en 2000, l'habitat individuel représentait 90 % des opérations financées, et le collectif 10 %. Parmi ces opérations, 85 % des opérations concernaient l'achat de logements neufs et 15 % des opérations d'acquisition-amélioration.

Les principaux établissements prêteurs sont le Crédit Agricole pour près de 25 % du marché, et pour des parts de marché sensiblement égales (comprises entre 14% et 17%) les Caisses d'Epargne, le Crédit Foncier de France, et le Crédit Mutuel. Le Crédit Immobilier de France et les banques AFB se situent entre 10 et 13 %. Les autres réseaux bancaires ont de faibles parts de marché (moins de 7 % au total).

b) Un dispositif social

Par rapport à l'ancien prêt d'accession à la propriété (PAP), le prêt à taux zéro a élargi tout à la fois le réseau d'offre et le nombre des ménages susceptibles d'en bénéficier. Il est également très favorable aux candidats à l'accession :

- en réduisant significativement le taux d'effort des ménages, en particulier par le jeu des différés d'amortissement pour les ménages les plus modestes,

- en facilitant l'accession à la propriété de ménages appartenant aux catégories moyennes qui étaient auparavant exclus du bénéfice des PAP.

Ainsi, 34 % des acquéreurs ont un revenu annuel imposable inférieur à 12.638 euros, soit 82.901 francs (Tranche 1), 1,6 Smic ; 21 % entre 12.638 euros et 15.793 euros, soit 82.901 francs et 103.600 francs (Tranche 2), entre 1,64 et 2 Smic ; 19 % entre 15.794 euros et 18.949 euros, soit 103.601 francs et 124.300 francs (Tranche 3), entre 2 et 2,5 Smic ; soit 74 % des acquéreurs ayant un revenu mensuel au plus égal à 2.193 euros (14.385 francs), inférieur à 2,5 Smic.

Les ménages composés de 3 ou 4 personnes représentent 53 % des acquéreurs. 69 % des emprunteurs ont moins de 35 ans. Les catégories socioprofessionnelles les plus représentées sont les ouvriers (34 % du total), les employés (26 %) et les professions intermédiaires (21 %). Dans 73 % des cas, les emprunteurs sont des salariés du secteur privé contre 17 % de salariés du secteur public et 10 % de non salariés, ce qui est assez proche de la répartition de la population active.

c) Un prêt complété par d'autres prêts aidés

Plus d'un tiers des prêts à taux zéro sont associés à un prêt à l'accession sociale (PAS), plus d'un quart à un plan d'épargne-logement (PEL) ou à un prêt du 1% logement.

Type de prêt	PC	PAS	PEL	Prêt 1%	autre prêt social	autre prêt éligible au marché hypothécaire	autre prêt libre
Pourcentage d'opération incluant un PTZ concernées	14 %	37 %	25 %	23 %	10 %	10 %	43 %

Source : SGFGAS

Une comparaison des résultats 2000 avec les chiffres 1999 met en exergue un recul du nombre de prêts à taux zéro associés à un prêt à l'accession sociale (41% à 37%) ^{2( * )} . Les PAS sont distribués par les établissements de crédit qui adhèrent au FGAS (Fonds de garantie de l'accession sociale), créé en application de la loi de finances pour 1993 n° 92-1376 du 30 décembre 1992. Le fonds garantit les établissements prêteurs. Il est alimenté par l'Etat et les établissements de crédit affiliés et géré par la société de gestion du FGAS, société anonyme au capital de 5.500.100 francs, dont les statuts ont été adoptés par décret du 18 mars 1993. Les établissements prêteurs signent une convention d'affiliation avec la société de gestion.

Les chiffres sont quasiment stables pour les autres associations . Il convient toutefois de noter la forte progression de l'association des prêts à taux zéro avec les plans d'épargne-logement (PEL), de 18 % à 25 % qui montre la sensibilité de l'utilisation de ce prêt par rapport aux taux de marché. La légère remontée des taux depuis 1999 a rendu ce prêt, dont les conditions ont été fixées, plusieurs années auparavant lors de la signature des plans, plus attractif.

d) Une aide nécessaire

Le coût moyen d'une opération d'achat dans l'individuel neuf avec un prêt à taux zéro en 1999 a augmenté de plus 6 % en un an, atteignant 774.800 francs.

Cependant on observe une amélioration de la situation des accédants en Ile de France en 2001. Une comparaison du taux d'effort de cette année d'avec celui de l'an dernier (2000) à la même période révèle une diminution du taux d'effort pour l'acquisition dans le neuf et dans l'ancien en Ile de France respectivement de plus de deux points (de 33.3% à 31.0%) et aux alentours d'un point (de 28.5% à 27.7%). En revanche, en province, le taux d'effort augmente respectivement de plus de deux points (de 31.2% à 33.3%) et de trois points (de 25.4% à 28.5%).

Plan de financement moyen, émissions en 2001 au 24/07/2001

Zone	IdF		Province				Ensemble (60 509 PTZ)
Type	Neuf (3 646 PTZ)	Ancien (78 PTZ)	Neuf (32 889PTZ)			Ancien (6 879PTZ)
Montant PTZ	134 100 F 20 443 €	120 900 F 18 431€	105 100 F 16 022 €			84 100 F 12 821 €	104 500 F 15 931 €
Prêt principal	533 300 F 81 300 €	441 800 F 67 352 €	419 700 F 63 983 €			308 000 F 46 954 €	417 400 F 63 632 €
Autres prêts (1)	47 900 F 7 302 €	60 200 F 9 177 €	64 100 F 9 772 €			44 800 F 6 830 €	59 000 F 8 994 €
Apport personnel	166 300 F 25 352 €	132 700 F 20 223 €	113 300 F 17 272 €			43 100 F 6 570 €	107 800 F 16 434 €
Total	881 600 F 134 399 €	755 600 F 115 190 €	702 200 F 107 050 €			480 000 F 73 175 €	688 700 F 104 992 €
Mensualité moyenne (2)	4 900 F 747 €	4 400 F 671 €	4 700 F 716 €			3 500 F 533 €	4 600 F 701 €
Revenu net moyen Année N	15 800 F 2 409 €	15 900 F 2 424 €	14 100 F 2 149 €			12 300 F 1 875 €	14 100 F 2 150 €
Taux d'effort brut avant A.P.L	31.0%	27.7%	33.3%			28.5%	32.3%

source SGFGAS (1) : y compris Epargne-Logement si elle existe.

(2) : montant déclaré de la 1ère mensualité tous prêts confondus.