Projet de loi relatif à la solidarité et au renouvellement urbains

TITRE IV
ASSURER UNE OFFRE D'HABITAT DIVERSIFIÉE
ET DE QUALITÉ

Sur ce quatrième titre du projet de loi, constitué de cinq sections, votre commission des Lois s'est saisie pour avis des dispositions figurant sous la sous-section 2 (Immeubles menaçant ruine : articles 81 à 83 bis ) de la section 3 consacrée à l'insalubrité et à l'état de péril, et des dispositions de la sous-section 1A (Dispositions relatives à l'obligation du bailleur de délivrer un logement décent : article 85 A) et de la sous-section 1 (règlement amiable des conflits locatifs : articles 85 A à 85 ter ) de la section 5 consacrée aux droits des locataires.

SECTION 3
L'insalubrité et l'état de péril

SOUS-SECTION 2
Les immeubles menaçant ruine

Article 81
(articles L. 123-3 du code de la construction et de l'habitation)
Exécutant d'office de travaux
dans un immeuble menaçant ruine à usage d'hébergement

Cet article insère un article L. 123-3 (nouveau) dans le chapitre III du titre II du livre Ier du code de la construction et de l'habitation, afin de prévoir l'exécution d'office de travaux rendus nécessaires par une situation d'insécurité manifeste dans un immeuble à usage total ou partiel d'hébergement.

Lorsqu'il a été prescrit à l'exploitant d'un immeuble de ce type de faire cesser la situation d'insécurité constatée par la commission de sécurité et, le cas échéant, de réaliser des aménagements et travaux dans un délai fixé, le maire pourra procéder d'office aux travaux nécessaires pour mettre fin à la situation d'insécurité manifeste et demander la condamnation de l'exploitant à verser une provision à valoir sur le coût des travaux.

En cas de difficulté pour pénétrer dans les lieux, le maire pourra saisir le juge des référés du lieu de situation de l'immeuble aux fins d'être autorisé à le faire.

Le relogement des occupants devra être réalisé dans les conditions fixées aux articles L. 521-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation.

Si la procédure d'exécution d'office justifiée par la situation d'insécurité manifeste dispense le maire de l'intervention préalable du juge, le maire tenant son habilitation de la loi, la disposition prévoyant qu'en cas de difficulté celui-ci devra s'adresser au juge des référés crée une confusion sur la source de cette habilitation. Dans un souci de clarification, votre commission vous soumet un amendement réservant l'intervention du juge aux seuls cas où il y aurait litige sur les conditions d'entrée dans l'immeuble.

Elle vous propose d'adopter l'article 81 ainsi modifié .

Article 82
(articles L. 511-1-1 nouveau, L. 511-2 à L. 511-6 nouveau
du code de la construction et de l'habitation)
Procédure relative aux immeubles menaçant ruine

Cet article modifie et complète le titre Ier (" Bâtiment menaçant ruine ") du livre V (" Bâtiments menaçant ruine ou insalubres ") du code de la construction et de l'habitation.

I. Notification de l'arrêté de réparation ou démolition du bâtiment

L'article L. 511-1 du code de la construction et de l'habitation précise que le maire peut prescrire la réparation ou la démolition des murs, bâtiment ou édifice quelconques lorsqu'ils menacent ruine et qu'ils pourraient, par leur effondrement, compromettre la sécurité.

D'une façon générale, ce pouvoir peut s'exercer sur des immeubles qui n'offrent pas les garanties de solidité nécessaires au maintien de la sécurité publique.

L'article L. 511-1-1 (nouveau), inséré par le présent article, fixe la liste des destinataires de l'arrêté du maire . Ce dernier doit être porté à la connaissance des propriétaires tels qu'ils figurent au fichier immobilier et, pour autant qu'ils soient connus, aux titulaires de droits réels immobiliers sur les locaux, aux titulaires de parts donnant droit à l'attribution ou à la jouissance en propriété des locaux, aux occupants et, le cas échéant, à l'exploitant de l'immeuble d'hébergement.

Les titulaires de droits réels immobiliers étant inscrits au fichier immobilier, il convient d'en transférer la mention dans la première phrase du texte proposé pour l'article L. 511-1-1 . Votre commission des Lois vous soumet un amendement à cet effet ainsi qu'un amendement de conséquence .

Lorsque les travaux prescrits ne concernent que les parties communes d'un immeuble en copropriété, la notification aux copropriétaires est valablement faite au seul syndicat de la copropriété.

A défaut de connaître l'adresse actuelle des personnes concernées ou de pouvoir les identifier , la notification les concernant est valablement effectuée par affichage à la mairie de la commune - ou à la mairie d'arrondissement où est situé l'immeuble à Paris, Lyon et Marseille - ainsi que par affichage sur la façade de l'immeuble.

L'Assemblée nationale a précisé qu'à la demande du maire et aux frais du propriétaire, l'arrêté de péril et, le cas échéant, l'arrêté portant interdiction d'habiter, seraient publiés à la conservation des hypothèques.

Votre commission vous propose sur ce même article deux amendements de clarification, le premier pour indiquer que le fichier visé est le fichier immobilier de la conservation des hypothèques, le second pour préciser que l'immeuble concerné peut être " à usage total ou partiel " d'hébergement. Elle vous soumet en outre un amendement pour supprimer la référence à l'arrêté d'interdiction et d'utilisation des lieux qui, n'étant visé qu'à l'article L. 511-2, doit être pris en compte à cet article.

II. Expertise - Interdiction d'habiter - exécution des travaux

Dans les cas énoncés par l'article L. 511-2 , l'arrêté prescrivant la réparation ou la démolition du bâtiment menaçant ruine est notifié au propriétaire avec sommation d'avoir à effectuer les travaux dans un délai déterminé. Si le propriétaire conteste le péril, il doit faire commettre un expert chargé de procéder, contradictoirement et au jour fixé par l'arrêté, à la constatation du bâtiment et de dresser rapport.

Si, au jour indiqué, le propriétaire n'a pas fait cesser le péril et s'il n'a pas cru devoir désigné un expert, il sera passé outre et procédé à la visite par l'expert seul nommé par l'administration.

En cas de litige, le tribunal administratif statue sur le litige de l'expertise et fixe, s'il y a lieu, le délai pour l'exécution des travaux ou pour la démolition. Il peut autoriser le maire à y procéder d'office et aux frais du propriétaire si cette exécution n'a pas eu lieu à l'époque prescrite. En outre, lorsque le juge a constaté l'insécurité de l'immeuble, le maire peut prendre un arrêté portant interdiction d'habiter.

Le projet de loi adapte la rédaction de l'article L. 511-2 , afin de prendre en compte l'insertion au nouvel article L. 511-1-1 des dispositions relatives à la notification de l'arrêté.

Il apporte par ailleurs plusieurs précisions au dispositif actuel :

- lorsque le tribunal administratif aura constaté l'insécurité de l'immeuble, le maire pourra prendre un arrêté portant non seulement interdiction d'habiter mais également d'utiliser les lieux , notification étant faite aux destinataires de l'arrêté de péril ;

- l'arrêté de péril et l'arrêté portant interdiction d'habiter et d'utiliser les lieux devront être transmis au procureur de la République, aux organismes payeurs des allocations de logement et de l'aide personnalisée au logement du lieu de situation de l'immeuble ainsi qu'au gestionnaire du fonds de solidarité pour le logement du département ;

- à l'achèvement des travaux " constaté " par un homme de l'art, le maire " constate " par arrêté la réalisation des travaux prescrits et la date de leur achèvement, prononce la cessation du péril et la mainlevée de l'interdiction d'habiter et d'utiliser les locaux ; la personne tenue d'exécuter les travaux peut se libérer de cette obligation en les réalisant dans le cadre d'un bail à réhabilitation . L'Assemblée nationale a ajouté le bail emphytéotique et le viager . Elle a par ailleurs détaillé le contenu que devrait avoir le bail.

Outre un amendement de conséquence, votre commission vous soumet sur cet article cinq amendements tendant respectivement à :

- préciser la dénomination de l'arrêté de péril ;

- préciser que si l'homme de l'art a pour mission de constater la réalisation des travaux prescrits, il revient au maire de prononcer par arrêté la cessation du péril ;

- prévoir la publication de l'arrêté constatant l'achèvement des travaux à la conservation des hypothèques, à la demande et aux frais du propriétaire ;

- supprimer les dispositions introduites par l'Assemblée nationale permettant au propriétaire de satisfaire à ses obligations de réalisation des travaux prescrits dans le cadre d'un bail emphytéotique ou d'un viager ;

- supprimer les mentions introduites par l'Assemblée nationale sur le contenu du bail qui relèvent, soit du domaine réglementaire, soit du cadre contractuel, sauf à imposer des stipulations d'ordre public ce qui, en la matière, ne paraît pas souhaitable.

III. Réalisation des travaux dans le cadre d'un bail à réhabilitation

L'article L. 511-3 du code de la construction et de l'habitation prévoit des dispositions spécifiques relatives au péril imminent .

Dans ce cas, le maire, après avertissement adressé au propriétaire, provoque la nomination par le juge du tribunal d'instance d'un homme de l'art qui est chargé d'examiner l'état des bâtiments dans les vingt quatre heures suivant sa nomination. Si le rapport de cet expert constate l'urgence ou le péril grave et imminent, le maire ordonne les mesures nécessaires pour garantir la sécurité et, notamment, l'évacuation de l'immeuble.

Dans le cas où les mesures n'auraient pas été exécutées dans le délai imparti par la sommation, le maire a le droit de faire exécuter d'office et aux frais du propriétaire les mesures indispensables.

Sans modifier l'économie de ce dispositif, le projet de loi précise que la personne tenue d'exécuter les travaux prescrits peut se libérer de son obligation en faisant réaliser les travaux dans le cadre d'un bail à réhabilitation. L'Assemblée nationale a ajouté le bail emphytéotique et le viager. Votre commission, par coordination avec ce qu'elle vous a proposé sur l'article L. 511-2, vous soumet un amendement pour supprimer cette référence au viager et au bail emphytéotique.

IV. Inscription d'une hypothèque gageant les dépenses engagées au titre de l'exécution d'office

L'article L. 511-4 du code de la construction et de l'habitation précise que lorsque le maire a dû prescrire l'exécution d'office des travaux dans le cadre des articles L. 511-2 et L. 511-3, le montant des frais est avancé par la commune. Ils sont ensuite recouvrés comme en matière d'impôts directs.

Le projet de loi complète ce dispositif en prévoyant que le paiement des travaux exécutés d'office ainsi que les frais d'inscription hypothécaire et de relogement ou d'hébergement, s'il y a lieu, sont garantis par l'inscription, à la diligence du maire et aux frais du propriétaire, d'une hypothèque légale sur l'immeuble concerné et, le cas échéant, sur les lots d'un immeuble en copropriété.

A cet article, votre commission vous soumet un amendement tendant à tenir compte du fait qu'il n'est pas possible de prendre une hypothèque sur la globalité d'un immeuble lorsqu'il est divisé en lots.

V. Interdiction de la location ou de la mise à disposition des locaux frappés d'une interdiction d'habiter

L'article L. 511-5 (nouveau) précise que les contrats à usage d'habitation en cours à la date de l'arrêté portant interdiction d'habiter sont soumis aux règles qui sont créées par l'article L. 521-2 (nouveau) issu de l'article 83 du projet de loi. En conséquence, le loyer cesse d'être dû et le bail est prorogé à due concurrence de la durée d'indisponibilité des lieux.

En outre, à compter de la notification de l'arrêté portant interdiction d'habiter et d'utiliser les locaux mentionnés à l'article L. 511-2, les locaux vacants ne peuvent être ni loués ni mis à disposition pour quelque usage que ce soit.

A cet article, votre commission vous soumet un amendement de précision rédactionnelle.

VI. Sanction pénale

L'article L. 511-6 (nouveau) crée un délit pour sanctionner le fait de louer ou de mettre à disposition pour quelque usage que ce soit des locaux en violation de l'interdiction d'habiter et d'utiliser.

Le contrevenant s'expose à un emprisonnement de deux ans et à une amende de 500 000 F . Par ailleurs, les personnes morales peuvent être également sanctionnées pénalement dans les conditions prévues par l'article 121-2 du code pénal.

L'Assemblée nationale a souhaité punir des mêmes peines le fait de " détruire , dégrader ou détériorer " les locaux concernés.

Constatant que les incriminations visées à cet article (détruire, dégrader ou détériorer des locaux) peuvent d'ores et déjà être sanctionnées sur le fondement du code pénal (dégradation d'un bien, atteinte à la dignité humaine ou mise en danger délibérée d'autrui) et que le dispositif proposé aboutirait, en outre, à ériger en délit une infraction purement matérielle en méconnaissance du principe de proportionnalité des peines, votre commission vous soumet un amendement de suppression des dispositions tendant à insérer un article L. 511-6 dans le code de la construction et de l'habitation.

Elle vous propose d'adopter l'article 82 ainsi modifié .

Article 83
(articles L. 521-1 à L. 521-3 nouveau du code
de la construction et de l'habitation)
Sanction de la déclaration d'insalubrité ou de péril

I. Hébergement et relogement - suspension des obligations contractuelles

L'article L. 521-1 du code de la construction et de l'habitation précise actuellement que les propriétaires d'immeubles insalubres ou en état de péril dont un ou plusieurs occupants de bonne foi sont relogés par un organisme HLM, une société d'économie mixte ou par une collectivité publique, sont tenus de verser une contribution à l'organisme, société ou collectivité qui a assuré ce relogement.

Cette contribution est due, en cas d'aliénation volontaire, totale ou partielle des immeubles ou de reconstruction. Elle est au plus égale à 15% du prix de revient, toutes dépenses confondues, du logement auquel chacun des anciens occupants de bonne foi relogés peut prétendre en application de la législation sur les habitations à loyer modéré.

La nouvelle rédaction proposée par le projet de loi pour l'article L. 521-1 fait obligation au propriétaire d'assurer le relogement ou l'hébergement des occupants et de contribuer au coût correspondant. Il supporte cette obligation sans préjudice des actions dont il dispose à l'encontre des personnes auxquelles l'état d'insalubrité ou de péril serait en tout ou partie imputable.

Les occupants sont ceux qui sont titulaires d'un droit réel conférant l'usage : le locataire, le sous-locataire ou l'occupant de bonne foi des locaux à usage d'habitation et de locaux d'hébergement constituant leur habitation principale.

La question du coût du relogement ou de l'hébergement est, quant à elle, prise en compte désormais à l'article L. 521-3 (nouveau).

A cet article, votre commission vous soumet un amendement de clarification pour établir une liaison entre la charge imposée au propriétaire et les dispositions des articles L. 521-2 et L. 521-3 qui précisent les modalités de sa participation financière.

II. Suspension des obligations contractuelles pendant la période d'indisponibilité de l'immeuble ou des locaux

L'article L. 521-2 (nouveau) fixe le principe de la suspension des obligations contractuelles pendant la période d'indisponibilité de l'immeuble ou des locaux.

S'agissant du loyer , son principal ou tout autre somme versée en contrepartie de l'occupation du logement, cesse d'être dû à compter du premier jour du mois qui suit la notification de l'arrêté d'insalubrité ou de péril. Le versement reprend à la date d'achèvement des travaux ou, en cas d'interdiction d'habiter ou d'utiliser les lieux, jusqu'à la date de notification de l'arrêté portant mainlevée de l'interdiction.

La durée résiduelle du bail à la date de levée de l'insalubrité ou du péril est celle qui restait à courir au premier jour du mois suivant la notification de l'arrêté d'insalubrité ou de péril. Dans les locaux frappés d'une interdiction définitive d'habiter et d'utiliser, les baux et contrats d'occupation ou d'hébergement poursuivent de plein droit leurs effets jusqu'au départ des occupants ou jusqu'à leur terme et au plus tard jusqu'à la date limite fixée par l'arrêté d'insalubrité ou de péril.

A cet article, votre commission vous soumet deux amendements de clarification rédactionnelle.

III. Modalités d'exécution de l'obligation de relogement ou d'hébergement

L'article L. 521-3 (nouveau) précise les modalités financières d'exécution de l'obligation de relogement ou d'hébergement.

Si l'interdiction d'habiter ou d'utiliser les lieux est temporaire , le propriétaire ou l'exploitant est tenu d'assurer l'hébergement des occupants. A défaut, le représentant de l'Etat dans le département prend les dispositions nécessaires pour assurer leur hébergement provisoire.

Le coût de cet hébergement est mis à la charge du propriétaire ou de l'exploitant. La créance est recouvrée comme en matière de contributions directes et garantie par une hypothèque sur l'immeuble et sur les lots concernés dans les copropriétés.

L'Assemblée nationale a précisé que l'hébergement devrait être décent et correspondre aux besoins et aux possibilités des occupants.

En cas d'interdiction définitive d'habiter ou d'utiliser les lieux, le propriétaire ou l'exploitant est tenu d'assurer le relogement des occupants. Cette obligation est satisfaite par la présentation à l'occupant de l'offre d'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités.

En cas de défaillance du propriétaire ou de l'exploitant , la collectivité publique à l'initiative de laquelle la procédure d'insalubrité ou de péril a été engagée prend les dispositions nécessaires pour assurer le relogement des occupants.

Le propriétaire ou l'exploitant est tenu de verser à l'occupant évincé une indemnité d'un montant égal à trois mois de son nouveau loyer et destinée à couvrir les frais de sa réinstallation.

Lorsque la collectivité a procédé au relogement, le propriétaire ou l'exploitant lui verse une indemnité comprise entre 2.000 F et 4.000 F par personne relogée. La créance résultant du non respect de cette obligation est recouvrée comme en matière de contributions directes et garantie par une hypothèque légale sur l'immeuble et sur chaque lot concerné dans le cas d'une copropriété.

Le propriétaire est tenu au respect de ces obligations si le bail est résilié par le locataire en application de l'article 1724 du code civil ou s'il expire entre la date de la notification des arrêtés portant interdiction définitive d'habiter et la date d'effet de cette interdiction.

L'Assemblée nationale a souhaité complété l'article L. 521-3 par un paragraphe qui exclut de manière générale toute indemnisation à titre principal ou accessoire en cas de suppression d'un commerce portant sur l'utilisation comme habitation de terrains ou de locaux impropres à cet usage du fait de l'interdiction d'habiter.

Outre trois amendements de précision rédactionnelle ou de coordination, votre commission vous soumet, sur cet article L. 521-3 , trois amendements ayant pour objet de :

- supprimer un ajout de l'Assemblée nationale visant les " possibilités " de la personne hébergée, notion qui renvoie à sa capacité financière et qui constitue une précision inutile dans la mesure où l'hébergement correspond à une période transitoire dont le financement est assumé par l'exploitant ;

- substituer un mécanisme forfaitaire (douze mois de loyer) aux modalités de calcul de l'indemnité retenues, faisant référence au nombre de personnes à reloger et qui risque de se heurter à des difficultés d'application ;

- supprimer un ajout de l'Assemblée nationale prévoyant, de manière générale et absolue, l'absence d'indemnisation en cas de suppression d'un commerce, en contradiction avec la jurisprudence du Conseil constitutionnel du 27 octobre 1982.

IV. Sanction de la menace ou de l'intimidation à l'égard d'un occupant

L'Assemblée nationale a ajouté un article L. 521-4 qui sanctionne pénalement les menaces et les intimidations à l'encontre d'un occupant d'un immeuble insalubre ou en état de péril.

Comme pour l'article L. 511-6 ajouté par l'article 82 du projet de loi, votre commission vous soumet un amendement de suppression de l'article L. 521-4 dont l'objet est satisfait par les dispositions du code pénal (articles 222-17 et 222-18, relatifs aux menaces envers les personnes).

Elle vous propose d'adopter l'article 83 ainsi modifié .

Article 83 bis (nouveau)
(articles L. 314-1 du code de l'urbanisme)
Définition des occupants dans le code de l'urbanisme

Cet article additionnel introduit par l'Assemblée nationale complète le deuxième alinéa de l'article L . 314-1 du code de l'urbanisme qui définit les occupants bénéficiant d'une protection dans le cadre d'une opération d'aménagement.

Ces occupants sont actuellement les propriétaires occupants, les locataires, les occupants de bonne foi maintenus dans les lieux et les preneurs de baux professionnels, commerciaux , artisanaux, industriels ou ruraux.

Le présent article ajoute à cette liste les occupants définis par l'article L. 521-1 du code de la construction et de l'habitation, tel que modifié par l'article 83 du projet de loi.

A cet article, votre commission vous soumet un amendement de précision pour tenir compte du fait que les baux artisanaux et industriels ne sont pas juridiquement reconnus.

Elle vous propose d'adopter l'article 83 bis ainsi modifié .

SECTION 5
Les droits des locataires

SOUS-SECTION 1 A
Dispositions relatives à l'obligation du bailleur
de délivrer un logement décent

L'Assemblée nationale a créé en tête de la section 5 consacrée aux droits des locataires une nouvelle sous-section traitant de l'obligation faite au bailleur de délivrer un logement décent.

Cette sous-section comprend un article unique, l'article 85 A, comportant trois parties distinctes venant respectivement modifier pour la première (I) le code civil, pour la deuxième (II) la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et, pour la dernière (III), le code de la sécurité sociale. Les dispositions entrant dans cette dernière partie ne relèvent pas du champ de compétence de votre commission des Lois et ont été examinées par votre commission des Affaires sociales.

Article 85 A (nouveau)
(articles 2, 6, 20-1, 24-1 et 41-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989
et article 1720 du code civil)
Définition du logement décent et action
en réduction du loyer

• Le paragraphe I de cet article vient compléter l'article 1720 du code civil aux termes duquel " le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparation de toute espèce " et " doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ".

Le sous-amendement présenté par M. Daniel Marcovitch, adopté par l'Assemblée nationale, a reçu un avis favorable de la commission de la production et un avis défavorable du Gouvernement. Il propose d'inscrire dans le code civil l'interdiction de louer " un local à usage d'habitation principale ne présentant pas les caractéristiques de décence ".

Comme l'a fait valoir le Gouvernement, l'article 1720 du code civil figure dans un chapitre du code civil dont le champ est large puisqu'il traite, de façon générale, du louage des choses. Il paraîtrait tout à fait inopportun et insolite d'y insérer une disposition spécifique concernant les locaux à usage d'habitation principale. En outre, la disposition proposée prescrit une interdiction, ce qui entre en contradiction avec le dispositif inséré par le paragraphe II dans la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs qui propose de permettre au juge de sanctionner par une réduction du loyer la non exécution des prescriptions adressées au bailleur en vue de la mise en conformité des locaux loués. Aussi votre commission des Lois vous soumet-elle un amendement de suppression de cet ajout dans le code civil.

• Le paragraphe II , introduit par un amendement du Gouvernement, propose de modifier les articles 2 et 6 de la loi du 6 juillet 1989 précitée et d'insérer dans cette loi trois nouveaux articles (20-1, 24-1 et 41-1) pour y consacrer la notion de logement décent.

Le 1° vient modifier le second alinéa de l'article 2 de cette loi qui exclut du champ d'application du titre premier relatif aux rapports entre bailleurs et locataires certaines catégories de locaux : les locaux meublés, les logements-foyers, les logements attribués ou loués en raison de l'exercice d'une fonction ou de l'occupation d'un emploi et les locations à caractère saisonnier.

En vertu de cette modification, parmi ces catégories de locaux à usage d'habitation, seules les locations saisonnières resteraient désormais en dehors du champ des articles 6 (obligation pour le bailleur de délivrer un logement décent) et 20-1 (sanction de cette obligation).

Le 2° complète le dispositif de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 qui énumère les obligations mises à la charge du bailleur . En vertu des dispositions en vigueur, celui-ci est obligé " de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ", " d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement ", " d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués " et " de ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée ". A cette liste, le projet de loi ajoute l'obligation de " remettre au locataire un logement décent ", c'est-à-dire un logement " ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, adapté à l'usage d'habitation et doté d'éléments de confort permettant notamment l'intimité et le repos ". Cette disposition vient décliner dans la loi du 6 juillet 1989 l'un des aspects de l'objectif à valeur constitutionnelle d'accès de toute personne à un logement décent consacré par le Conseil constitutionnel dans sa décision n° 98-403 DC du 29 juillet 1998 sur la loi d'orientation relative à la lutte contre les exclusions.

Alors que les critères placés en tête de la définition du logement décent permettent d'avoir une vision relativement objective de ce qu'il ne peut être (risques manifestes, atteinte à la sécurité ou à la santé), cette objectivité résultant de leur caractère flagrant, la fin de la définition se réfère au contraire à des notions subjectives couvrant des réalités différentes pour chaque personne (confort, intimité, repos). Toute subjectivité en la matière risque d'aboutir à une multiplicité des contentieux sans que le phénomène dit des " marchands de sommeil ", qui très souvent concerne des populations en situation irrégulière, puisse par ce biais être éradiqué. Il paraît dès lors plus pertinent de s'en tenir à des critères offrant la meilleure objectivité : votre commission des Lois vous soumet un amendement à cet effet. Le logement décent serait celui ne laissant pas apparaître de risques manifestes susceptibles de porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. La définition des caractéristiques correspondantes seraient précisées par décret en Conseil d'Etat.

Le 3° insère un nouvel article 20-1 dans la loi du 6 juillet 1989 pour énoncer la sanction de la nouvelle obligation de donner à bail un logement décent.

Si le logement donné à bail ne répond pas aux critères de décence visés à l'article 6, est ouverte au locataire la faculté de saisir le juge pour lui demander la mise en conformité sans que la validité du bail ne soit remise en cause. A défaut d'accord entre les parties sur les travaux à exécuter en vue de cette mise en conformité, il revient au juge saisi de prescrire les travaux nécessaires ainsi que leur échéancier de réalisation. Lorsque les conditions fixées par le juge n'ont pas été respectées, le juge a la possibilité de réduire le montant du loyer. L'action dont dispose le locataire est prescrite à l'expiration du délai d'un an à compter de la date de prise d'effet du contrat de location initial : elle ne s'ouvre donc pas à nouveau lors du renouvellement du bail.

Ce mécanisme de sanction est directement inspiré de celui figurant à l'article 25 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière, pour les locaux loués à compter du 23 décembre 1986 et précédemment soumis aux dispositions de la loi n° 48-1360 du 1 ^er septembre 1948.

Le 4° , dans sa rédaction initiale résultant de l'amendement présenté par le Gouvernement, prévoyait la possibilité pour plusieurs locataires ayant avec un même bailleur un litige locatif ayant une origine commune de donner mandat à une association , association siégeant à la Commission nationale de concertation ou association de défense des personnes en situation d'exclusion par le logement mentionnée à l'article 31 de la loi du 29 juillet 1998 d'orientation relative à la lutte contre l'exclusion et agréées à cette fin, pour ester en justice en leur nom et pour leur compte. Un sous-amendement présenté par M. Daniel Marcovitch a substitué à cette initiative collective concernant des litiges conjoints une possibilité individuelle de donner mandat à une des associations précitées pour agir en justice en lieu et place d'un locataire unique. Sur ce point et du fait de son caractère dérogatoire par rapport aux actions ouvertes par le droit commun aux associations, il paraît préférable de retenir le dispositif initialement proposé par le Gouvernement qui transpose des mécanismes de représentation conjointe prévus par le code de la consommation. Votre commission des Lois vous soumet un amendement à cet effet.

Le 5° insère dans le titre II de la loi du 6 juillet 1989 regroupant les dispositions diverses un article 41-1 pour prévoir que la procédure de saisine du juge en vue de la mise en conformité du logement et, à défaut, de la réduction du loyer, sera applicable aux contrats en cours pendant un délai d'un an à compter de la publication du décret devant préciser les critères de définition de la décence. Cette définition du délai ouvert concernant les contrats en cours par référence à la date de publication d'un décret d'application paraissant peu lisible pour les locataires, votre commission vous propose de lui substituer, par un amendement , une date lisible et facile à mémoriser pour tous, soit le 1 ^er janvier 2001. Cette échéance devrait laisser le temps nécessaire à l'élaboration dudit décret, le ministre de l'équipement, des transports et du logement ayant indiqué, lors de son audition devant la commission des Affaires économiques du Sénat, que les mesures d'application de la présente loi devraient être publiées dans les six mois de sa promulgation.

Sous réserve des observations émanant de votre commission des Affaires sociales sur les dispositions du paragraphe III modifiant le code de la sécurité sociale, votre commission des Lois vous propose d'adopter l'article 85 A ainsi modifié .

SOUS-SECTION 1
Le règlement amiable des conflits locatifs et le développement de la négociation

Article 85
(Articles 20 et 40 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ;
article 25 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986)
Règlement amiable des conflits locatifs dans le parc privé

Cet article propose de modifier plusieurs articles de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière dans le but, selon les termes de l'exposé des motifs, de " favoriser le règlement amiable des conflits locatifs locaux, individuels ou collectifs ".

A cet effet, le champ de compétence de la commission départementale de conciliation, qui concerne actuellement les litiges relatifs au montant des loyers, serait étendu aux litiges de nature individuelle portant sur les états des lieux, les dépôts de garantie, les charges locatives, les réparations et les difficultés nées de l'application des accords collectifs de location, du plan de concertation locative ou des modalités de fonctionnement de l'immeuble.

Tirant les conséquences de l'élargissement de ce champ de compétence, le 1° vient compléter l'intitulé du chapitre III du titre Ier de cette loi pour faire référence au règlement des litiges.

Le 2° procède à l'extension susvisée en modifiant l'article 20 de la loi donnant compétence à la commission départementale de conciliation " sur les litiges résultant de l'application de l'article 17 " de la loi du 6 juillet 1989 et " des articles 30 et 31 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 ", c'est-à-dire les litiges portant sur la fixation du montant du loyer et sa révision. Rappelons qu'aux termes de la loi cette commission est composée à parité de représentants d'organisations de bailleurs et de représentants d'organisations de locataires.

Il est proposé d'ajouter à ce chef de compétence deux nouvelles rubriques :

- la première vise à la fois les litiges relatifs à l'état des lieux, au dépôt de garantie, aux charges locatives et aux réparations ;

- la seconde fait référence aux difficultés résultant de l'application des accords collectifs nationaux ou locaux de location ou de celle du plan de concertation locative ainsi qu'aux difficultés résultant des modalités de fonctionnement d'un immeuble ou d'un groupe d'immeubles.

L'Assemblée nationale a, contre l'avis du Gouvernement, étendu cette compétence aux litiges relatifs à la décence des locaux d'habitation donnés à bail. Votre commission des Lois soumet un amendement tendant à supprimer cet ajout, le problème de la décence obéissant désormais à un régime spécifique. Il s'agit d'éviter d'étendre indéfiniment le champ d'intervention de la commission départementale de conciliation dont le fonctionnement risque d'être paralysé en l'absence de renforcement des moyens mis à sa disposition. En outre, le dispositif proposé fait référence au recours à un expert pour définir les travaux à mettre en oeuvre, ce qui induira des coûts supplémentaires.

Votre commission des Lois vous soumet par ailleurs un amendement de clarification tendant à regrouper dans un alinéa distinct les dispositions relatives aux modalités de saisine de la commission et à l'utilisation qui peut être faite de l'avis qu'elle rend en cas d'échec de la tentative de conciliation.

Elle vous soumet enfin un amendement de suppression de la disposition insérée in fine par l'Assemblée nationale à l'initiative de Mme Janine Jambu et plusieurs de ses collègues, tendant à rendre possible à tout moment, et non plus seulement dans le délai d'un an à compter de la date de prise d'effet du contrat de location initial, pour les locaux loués depuis le 23 décembre 1986, la saisine du juge afin qu'il se prononce sur la mise en conformité du logement et, le cas échéant, sur la réduction du montant du loyer. Cette disposition entre en effet en contradiction avec le mécanisme retenu à l'article 85 A du projet de loi pour l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Votre commission des Lois vous propose d'adopter l'article 85 ainsi modifié .

Article 85 bis (nouveau)
(article 9-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989)
Opposabilité au partenaire lié par un pacte civil de solidarité
des notifications adressées par le bailleur au locataire

Cet article a été introduit par l'Assemblée nationale à l'initiative de MM. Gilles Carrez et Christian Estrosi, avec l'avis favorable de la commission de la production et du Gouvernement.

Il propose de compléter l'article 9-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 pour étendre au partenaire lié à un locataire par un pacte civil de solidarité des dispositions applicables actuellement au conjoint : il s'agit de préciser que les notifications et assignations faites sur le fondement des dispositions du titre premier de cette loi sont opposables de plein droit à ce partenaire, quand bien même son existence n'aurait pas été préalablement portée à la connaissance du bailleur. Les garanties offertes au bailleur seront ainsi équivalentes, que les occupants du local d'habitation donné à bail soient liés par un pacte civil de solidarité ou par le mariage.

Votre commission des Lois vous propose d'adopter l'article 85 bis sans modification .

Article 85 ter (nouveau)
(article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989)
Exclusion du congé pour vente du champ d'application
de l'obligation de mention de superficie du lot vendu

Cet article, introduit par l'Assemblée nationale à l'initiative de MM. Gilles Carrez et Christian Estrosi avec l'accord de la commission de la production et du Gouvernement, tend à exclure du champ d'application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, qui impose la mention de la superficie du lot vendu dans toute promesse de vente, les congés pour vente visés à l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Il procède dans un second volet à la validation des congés pour vendre donnés en méconnaissance de cette exigence, tout en recourant à la formule traditionnelle concernant les décisions de justice passées en force de chose jugée.

En vertu de l'article 15 précité, le congé donné par le bailleur qui, à peine de nullité, doit indiquer le prix et les conditions de la vente projetée, vaut offre de vente au profit du locataire. Dès lors, la doctrine s'est interrogée sur le point de savoir si les dispositions de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 sur l'obligation de mention de superficie devaient s'appliquer.

Bien que cette obligation ait été instaurée en vue de protéger l'acquéreur qui n'a pas les moyens de vérifier la superficie annoncée, ce qui exclut le cas du locataire placé en situation d'acheter puisqu'il occupe les lieux, cette question a donné naissance à quelques rares contentieux. Dans un arrêt du 14 septembre 1999, la cour d'appel de Paris a confirmé cette exclusion en estimant que l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ne visait que les contrats alors que l'offre de vente en matière de congé résultait d'une exigence légale et non de la rencontre de deux volontés.

Afin que soit levée toute ambiguïté, votre commission des Lois vous propose d'adopter l'article 85 ter sans modification .