CHAPITRE V -
DES MESURES IMPORTANTES EN FAVEUR
DU PARC DE
LOGEMENTS PRIVÉS
Comme en 1998, le projet de loi de finances prend des engagements importants vis-à-vis du parc de logements privés.
I. LA CONSOLIDATION DES EFFORTS BUDGÉTAIRES EN MATIÈRE DE RÉHABILITATION
1. La reconduction des crédits budgétaires de l'ANAH
•
L'ANAH, créée en 1971, a pour objet d'aider à la
réhabilitation des logements locatifs, achevés depuis plus de
quinze ans, appartenant à des propriétaires privés.
Pour cela, depuis 1987, l'ANAH reçoit une dotation du budget de l'Etat
et attribue des subventions pour des travaux d'amélioration.
Après travaux, les propriétaires prennent l'engagement de louer
le logement à titre de résidence principale pendant dix ans et
ils sont redevables de la taxe additionnelle au droit de bail, sauf si les
loyers perçus sont trop faibles (moins de 12.000 F par an).
Les travaux doivent permettre d'améliorer l'habitat en matière
de sécurité, de salubrité, d'équipement et
d'accessibilité aux handicapés, ou encore d'économiser
l'énergie et d'améliorer l'isolation acoustique.
• Le taux de subvention de l'ANAH
est en général
de 25 % du coût des travaux éligibles.
Il peut être porté à 35 % lorsque le logement
situé dans une opération programmée d'amélioration
de l'habitat (OPAH) fait l'objet d'une convention passée entre l'Etat et
le bailleur rendant obligatoires un plafond de ressources pour les locataires
et un plafond de loyer ; en outre, il peut être porté de
35 % à 40 % pour les logements conventionnés en OPAH
sous réserve de l'octroi d'une subvention complémentaire de
5 % versée par une collectivité locale.
Le taux de subvention peut être porté de 40 à 70 %
lorsque le logement est destiné à des personnes
défavorisées dans le cadre des programmes sociaux
thématiques (PST).
En zone centrale Ile-de-France (Paris et les trois départements
limitrophes), le taux de subvention peut être de 40 % pour les
logements à loyer intermédiaire et 50 % pour les loyers
conventionnés à l'APL.
•
En 1997, le bilan détaillé de l'action de l'ANAH
montre son impact positif en matière d'aménagement du territoire,
de revitalisation des bourgs-centres par la remise sur le marché de
logements vacants.
Les crédits disponibles se sont élevés à
2,34 milliards de francs,
grâce à la dotation initiale
de 2,01 milliards de francs, à laquelle se sont ajoutés 200
millions de francs au titre du programme supplémentaire de
réhabilitation et 123 millions de francs de subventions
attribuées les années précédentes et auxquelles
leurs bénéficiaires ont renoncé.
Ces crédits ont généré un montant de travaux
subventionnables de 8.752 millions de francs (hors honoraires) et ont
permis de subventionner 107.600 logements.
La part du secteur diffus, qui était en diminution constante depuis
1994, progresse en 1997, au détriment du secteur programmé (OPAH
et PST). Néanmoins, les 644 OPAH en cours ont mobilisé 36 %
des crédits de l'Agence, pour 26.800 logements subventionnés et
3,4 milliards de francs de travaux.
Le nombre de logements subventionnés par l'ANAH et
conventionnés,
qui avait continué à croître les
années précédentes pour atteindre 12.200 logements en
1996, se stabilise autour de
9.100 logements en 1997.
Cependant, plus de 16.000 logements ont bénéficié d'une
subvention majorée en contrepartie d'un engagement de modération
de loyer et ont mobilisé 38 % des subventions de l'ANAH.
Le recentrage sur les opérations de réhabilitation importante se
confirme. En moyenne, les travaux sont légèrement
supérieurs à 100.000 francs par logement subventionné
contre 67.000 francs avant la réforme des conditions d'attributions
décidées en 1994.
La remise sur le marché de logements vacants constitue une part
importante de l'activité de l'ANAH, qui a ainsi
aidé à
remettre sur le marché, avec tous les éléments de confort
nécessaires, 35.000 logements vacants en 1997
. Un tiers des
logements subventionnés par l'ANAH en 1997 étaient vacants,
contre un peu plus de 20 % en 1993. Les opérations menées
avec les collectivités locales contribuent fortement à la remise
sur le marché de ces logements : 40 % des logements
subventionnés dans les OPAH et 78 % dans les PST sont remis sur le
marché. En 1997, les subventions attribuées pour la remise de
logements vacants sont évaluées à 1.650 millions de
francs, soit 70 % du total des subventions attribuées. Le montant
moyen des travaux par logement vacant est de 223.000 francs, soit plus du
double du montant constaté pour les autres logements
subventionnés. Cet effort a porté principalement sur des
logements dont la vacance était ancienne.
• En 1998, et
dans le projet de loi de finances pour 1999, les
dotations sont reconduites au même niveau, soit 2,2 milliards de
francs,
et l'ANAH envisage de
réhabiliter plus de 100.000
logements
, générant ainsi près de
11 milliards
de francs de travaux.
- L'ANAH souhaite confirmer sa vocation au service de l'aménagement
du territoire par sa participation à près de 200 OPAH nouvelles,
consacrées notamment à la revitalisation des centres-villes et
centres-bourgs et un engagement accru dans le monde rural. En effet, l'article
54 de la loi n° 98-546 du 2 juillet 1998 portant diverses
dispositions d'ordre économique et financier a étendu le champ
d'intervention de l'Agence dans les zones de revitalisation rurales. Les
subventions de l'ANAH peuvent désormais aider à la transformation
en logements locatifs à usage de résidence principale, de locaux
non affectés initialement à cet usage, dès lors qu'ils
sont situés dans une zone bâtie agglomérée. Cette
mesure aura un effet positif sur la mise en valeur du patrimoine rural et
permettra de répondre localement aux besoins en logements locatifs.
- De plus, elle entend maintenir sa politique d'aide à la remise
sur le marché de logements vacants ; s'agissant de la
revalorisation des centres urbains et des centres-bourgs, la commission
d'amélioration de l'habitat peut décider de majorer au cas par
cas les plafonds de dépenses subventionnables, lorsqu'il s'agit de
logements insalubres remédiables ou de logements situés dans un
immeuble à rez-de-chaussée commercial afin de rétablir des
accès indépendants à ces logements. Pour les logements
vacants depuis le 1
er
avril 1997, la prime forfaitaire de
20.000 francs supplémentaire a été maintenue s'ils
sont loués, avec conventionnement, à des personnes
défavorisées.
- L'Agence confirme également ses interventions dans le domaine
social, par ses actions de lutte contre le saturnisme puisque tous les travaux,
qu'ils soient faits par le propriétaire ou par le locataire,
continueront de bénéficier d'une subvention de 70 % dans la
limite de 40.000 francs de travaux par logement. Elle prévoit
également un déplafonnement du montant des travaux des logements
vacants insalubres et des actions de réhabilitation des
copropriétés en difficulté, faisant l'objet d'un plan de
sauvegarde.
- Enfin, le projet de loi de finances soumet au taux réduit de TVA
(5,5 % au lieu de 20,6 %) les travaux d'amélioration
subventionnés par l'ANAH, dans le cas où ces logements sont
conventionnés à l'APL. Cette mesure permettra pour le
propriétaire bailleur, qui accepte de conventionner ainsi son logement,
de bénéficier d'une aide, plus importante qu'auparavant, en
cumulant la subvention de l'ANAH et l'avantage fiscal.
S'agissant des dotations budgétaires prévues pour l'ANAH,
votre rapporteur prend acte de leur reconduction pour 1999, mais il estime
qu'au-delà, les crédits budgétaires devront à
nouveau progresser compte tenu de l'élargissement très heureux
de son champ d'intervention .
Il suggère également que soit revue la liste des dépenses
subventionnables par l'ANAH afin de l'adapter aux exigences nouvelles en
matière de lutte contre le bruit, de sécurité, et de mise
aux normes (amiante : saturnisme). Il conviendrait également
d'accroître le taux de subvention, d'actualiser les plafonds de
dépenses prises en compte et enfin de simplifier les procédures,
notamment lorsque les montants en cause sont faibles.
2. La reconduction des crédits de la prime à l'amélioration de l'habitat
- La prime à l'amélioration de l'habitat est
une subvention réservée aux propriétaires occupants
dont les ressources ne dépassent pas 70 % des plafonds de
ressources des anciens PAP
2(
*
)
.
Le taux de base de la subvention est de 20 % (25 % dans les
opérations programmées d'amélioration de l'habitat). Le
taux est majoré à 35 % lorsque les ressources sont
inférieures à 50 % des plafonds PAP, dans la limite d'une
dépense subventionnable de 70.000 francs par logement.
Mais cette limite a été augmentée dans certains types
d'opérations.
- Le comité interministériel pour la ville (CIV) du
9 juillet 1993 a décidé de porter le montant des travaux
subventionnables à 85.000 francs par logement dans les OPAH visant
à la requalification des copropriétés
dégradées qui connaissent de graves difficultés. Dans ce
cas, le taux de subvention est égal à 25 % du coût des
travaux pour les personnes dont les ressources sont au plus égales
à 100 % du plafond des PAP, et à 35 % du coût des
travaux pour les personnes dont les ressources sont au plus égales
à 60 % de ce même plafond. D'autre part, le comité
interministériel pour l'aménagement du territoire (CIAT) du
12 juillet 1993 a décidé de porter le montant des travaux
subventionnables à 85.000 francs par logement dans les zones de
revitalisation rurale (ZRR).
- Enfin, le pacte de relance pour la ville de janvier 1996 comprend une
mesure, qui porte majoration de 5 % du taux de la PAH, dans la limite d'un
montant de travaux de 85.000 francs, dans le cadre de la
réhabilitation prioritaire des copropriétés
dégradées, sous réserve de la participation
financière d'une collectivité locale d'un taux au moins
égal à cette majoration (arrêté du 20 janvier
1997).
• Les travaux susceptibles d'être financés à
l'aide d'une PAH, définis par l'arrêté du
16 février 1990, sont les suivants :
- les travaux destinés à l'amélioration de la
sécurité, de la salubrité et de l'équipement du
logement ;
- les travaux destinés à économiser l'énergie
dans les logements ;
- les travaux d'accessibilité des logements aux handicapés
physiques et les travaux d'adaptation des logements aux besoins des
travailleurs de nuit.
•
Le projet de loi de finances pour 1999
prévoit le
maintien des dotations budgétaires affectées à la PAH au
niveau fixé pour 1998, soit
800 millions de francs,
mais
lors du vote à l'Assemblée nationale en première lecture,
les crédits ont été fixés à
816 millions de francs.
Votre rapporteur, compte tenu de l'impact positif de ce dispositif pour les
propriétaires occupants, considère qu'il faut actualiser les
plafonds de ressources, qui n'ont pas été revalorisés
depuis le 1er janvier 1994 ; ils sont restrictifs, alors même
que les besoins restent considérables.
2.315.000 logements ne
disposent pas de tous les éléments de confort et 390.000 d'entre
eux sont jugés très inconfortables, c'est-à-dire qu'ils ne
disposent d'aucune installation sanitaire.
3. Le doublement du crédit d'impôt pour dépenses d'entretien
Un
crédit d'impôt, institué par la loi de finances pour 1998,
est ouvert aux contribuables, propriétaires ou locataires, pour les
travaux d'entretien et de revêtements de surfaces, réalisés
dans leur résidence principale, entre le 1
er
janvier
1998 et le 31 décembre 2000.
Le plafond des dépenses pris en compte pour déterminer le
crédit d'impôt était fixé à 5.000 francs
pour une personne seule et 10.000 francs pour un couple assorti de
majorations supplémentaires selon le nombre d'enfants. Ce dispositif
constitue en réalité un substitut à l'application du taux
réduit de TVA sur cette catégorie de travaux
réalisés dans un logement.
Lors de l'examen en première lecture par l'Assemblée nationale du
projet de loi de finances,
ce crédit d'impôt a
été doublé
pour être porté à
10.000 francs pour une personne seule et 20.000 francs pour un
ménage et
le taux de déduction des dépenses a
été porté à 20 % pour les travaux
réalisés à compter du 15 octobre 1998.
On peut enfin également observer que le propriétaire non
redevable de l'impôt sur le revenu peut obtenir le versement des sommes
correspondantes.
Le coût du dispositif voté en 1998 était estimé
à 1,4 milliard de francs. Les modifications apportées en
1999 représentent 960 millions de francs en année pleine, soit un
crédit d'impôt total évalué à
2,3 milliards de francs.
On peut rappeler, enfin, que la réduction d'impôt pour grosses
réparations, amélioration et ravalement, mise en place par la loi
de finances pour 1997 représente 4 milliards de francs en
année pleine.
Au total, en 1999, 5,6 milliards de francs seront consacrés en
crédit d'impôt pour aider au financement des travaux
réalisés sur la résidence principale.