II. L'HABITAT ET LE LOGEMENT : LES OPÉRATIONS DE RÉNOVATION URBAINE
Comme le soulignait le président Gérard Larcher dans un rapport d'information sur la politique de la ville publié dès 1992, la politique du logement constitue un des volets centraux de la politique de la ville . Rien n'a changé depuis lors en la matière et, quelle que soit l'apparence verticale ou horizontale des quartiers en difficulté, tous connaissent de graves problèmes en matière de logement. Eu égard à cette situation, la poursuite, par le gouvernement, de la politique de rénovation urbaine qui repose sur un effort durable de remodelage de l'apparence des quartiers apparaît particulièrement pertinente. Des concentrations trop importantes de logements sociaux, des conceptions architecturales et urbanistiques obsolètes issues de la "Charte d'Athènes" ont rendu nécessaire de poursuivre des programmes de démolition-reconstruction volontaristes auxquelles s'ajoutent les opérations de changement d'affectation des locaux.
Les démolitions de logements
Comme il ressort du tableau ci-après, de 1996 à 2000, le nombre de logements locatifs sociaux démolis a quadruplé, passant de 1.743 à près de 6.100 . Depuis lors, le suivi statistique de ces opérations est devenu plus difficile car la circulaire n° 98-56 du 15 novembre 2001 a déconcentré les décisions de financement pour démolition et changement d'usage des logements locatifs sociaux. On observe cependant que la progression du nombre de logements démolis entre 2000 et 2001 est de 693 logements, soit une hausse de 11,3 %, identique à celle constatée entre 1999 et 2000.
LES DÉMOLITIONS DE LOGEMENTS LOCATIFS SOCIAUX 1996-2000
|
Régions |
1996 |
1997 |
1998 |
1999 |
2000 |
|
Alsace |
70 |
40 |
120 |
333 |
|
|
Aquitaine |
360 |
441 |
10 |
50 |
192 |
|
Auvergne |
132 |
0 |
0 |
0 |
0 |
|
Bourgogne |
0 |
104 |
368 |
43 |
747 |
|
Bretagne |
12 |
0 |
0 |
40 |
66 |
|
Centre |
0 |
60 |
273 |
258 |
514 |
|
Champagne-Ardennes |
12 |
0 |
0 |
84 |
121 |
|
France Comté |
108 |
369 |
70 |
64 |
0 |
|
Ile de France |
180 |
454 |
648 |
1418 |
1543 |
|
Languedoc Roussillon |
0 |
0 |
10 |
165 |
222 |
|
Limousin |
0 |
16 |
0 |
48 |
0 |
|
Lorraine |
80 |
272 |
206 |
559 |
136 |
|
Midi Pyrénées |
0 |
0 |
128 |
265 |
104 |
|
Nord-Pas-de-Calais |
441 |
56 |
51 |
310 |
410 |
|
Basse Normandie |
0 |
0 |
320 |
0 |
127 |
|
Haute Normandie |
0 |
48 |
188 |
567 |
286 |
|
Pays de la Loire |
0 |
318 |
94 |
211 |
266 |
|
Poitou-Charentes |
0 |
0 |
140 |
0 |
|
|
PACA |
98 |
360 |
292 |
272 |
673 |
|
Corse |
0 |
65 |
0 |
0 |
0 |
|
Picardie |
0 |
0 |
52 |
248 |
0 |
|
Rhône Alpes |
250 |
657 |
768 |
640 |
367 |
|
France métropolitaine |
1743 |
3311 |
3518 |
5502 |
6107 |
Source : Ministère de la ville
Selon les études réalisées par la Direction générale de l'urbanisme, de l'habitat et de la construction du ministère de l'équipement et du logement et le club Ville Aménagement, le coût moyen de la démolition d'un logement social s'inscrit dans une fourchette comprise entre 18 et 22,9 K€. Il résulte principalement du coût technique de la démolition (55 % des dépenses), du coût financier (remboursement du capital restant dû et indemnités) pour 25 %, des autres frais dont 8 % au titre du relogement et de l'accompagnement social.
Selon une enquête réalisée pour l'Union nationale des HLM, sur 80 % du parc HLM, les projets de démolition se montent à 32.500 logements sur la période 2001 à 2003, soit environ 10.000 démolitions en 2003. Les deux tiers des logements concernés sont situés dans des quartiers prioritaires de la politique de la ville (ZUS, ORU, GPV) et des communes en déclin démographique. Le total des démolitions dans le parc HLM pourrait atteindre 300.000 démolitions sur 15 ans qui se répartissent en cinq groupes :
- les anciens programmes économiques (cités d'urgences, programme Million, LOPOFA, PSR...) datant principalement de la fin des années 1950 au début des années 1970 (10 % du parc identifié) ;
- les immeubles de grande taille (tours, barres de grande dimension...) datant des années 1965- 1974 qui totalisent de 40 à 50 % du parc à renouveler ;
- les immeubles anciens, construits avant 1948, généralement bien situés ne représentent que 2 % de ce patrimoine ;
- les immeubles ordinaires des années 1950 et ceux des années 1960-1970 , qui regroupent respectivement 10 et 30 % du patrimoine susceptible d'être démoli ;
- les immeubles construits depuis 1980 sont très peu nombreux (moins de 1 % du parc identifié), seuls des problèmes techniques graves justifiant alors leur démolition.
Afin de renouveler le parc les bailleurs souhaitent offrir des immeubles collectifs de 25 à 50 logements bien intégrés en milieu urbain, des logements individuels groupés ; des logements individuels adaptés pour les familles nombreuses ou présentant des difficultés importantes.
Votre commission des Affaires économiques se réjouit de l'annonce des ces démolitions tout comme de la perspective de voir construits des logements plus conformes aux attentes de nos concitoyens.
Les changements d'affectation des locaux
Le nombre de logements transformés a baissé de 67 % entre 1999 et 2000, année où seules 16 opérations ont été financées, pour l'essentiel de petite taille, puisqu'elles concernaient de 1 à 10 logements transformés en rez de chaussée. L'opération la plus importante était relative à l'implantation d'activités dans le bâtiment « Bergson » à Lens sur le site de la « Grande Résidence », soit 32 logements. Il s'avère, selon les informations communiquées à votre rapporteur pour avis, que ces opérations sont difficiles à monter, et à équilibrer financièrement .
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Suivant les conclusions de son rapporteur pour avis, la Commission des Affaires économiques et du plan a émis un avis favorable à l'adoption des crédits de la ville inscrits au projet de loi de finances pour 2003. |