Question de M. GRUILLOT Georges (Doubs - RPR) publiée le 09/02/1995
M. Georges Gruillot appelle l'attention de M. le ministre du logement sur l'intérêt que représenterait l'autorisation de dissocier, dans le cadre d'un bail commercial, le logement du local commercial. Il le remercie de lui préciser si une telle mesure est à l'étude ou quelles suites il entend réserver à cette proposition souvent avancée.
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Transmise au ministère : Justice
Réponse du ministère : Justice publiée le 06/07/1995
Réponse. - Dans le cas de locations à usage mixte de locaux commerciaux accompagnés d'un local accessoire d'habitation, les tribunaux tendent à considérer que le bail présente un caractère commercial pour le tout, sans qu'il y ait à rechercher l'importance respective des locaux utilisés à usage commercial et de ceux à usage d'habitation. Pour apprécier la validité du contrat et la qualification qui lui est donnée, la jurisprudence recherche la commune intention des parties en s'attachant à la destination donnée aux biens d'un commun accord entre elles (Cassation civile 16 avril 1969 ; Cassation sociale 22 juin 1957 ; Cassation commerciale 23 octobre 1957) ou même à l'usage principal qui doit être fait des lieux loués (Cassation commerciale 23 octobre 1957). Plus récemment, la Cour de cassation a jugé qu'aucune indivisibilité ne pouvait lier deux locaux servant l'un à usage professionnel, l'autre à usage d'habitation, dont les régimes juridiques sont différents et qui sont matériellement distribués de part et d'autre d'un vestibule (Cassation 3e civile 26 février 1992). La divisibilité du bail peut même être expressément stipulée si elle n'est pas de nature, en fonction des circonstances de fait, à troubler l'exploitation commerciale. Enfin, l'article 14 du décret du 30 septembre 1953 relatif aux baux commerciaux reconnaît au bailleur un droit de reprise pour habiter la partie concernant les locaux d'habitation accessoires, lorsque ladite reprise n'apporte pas un trouble grave à l'exploitation du fonds et que les locaux ne forment pas un tout indivisible. La dissociation du logement constituant l'accessoire d'un local commercial étant par conséquent possible, dans les conditions précitées, il n'est pas envisagé de modifier sur ce point le décret du 30 septembre 1953.
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