SERVICE DES ETUDES JURIDIQUES (Mai 2007)
PAYS-BAS
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La copropriété est régie par les articles 106 à 147 du livre 5 du code civil , consacré aux droits réels. Les dispositions relatives à la copropriété ont été introduites dans le code civil en 1951. Elles définissent la copropriété comme la combinaison du droit de jouissance exclusif de certaines parties d'un immeuble avec la propriété partagée de l'ensemble de l'immeuble. Elles ont été modifiées à plusieurs reprises. La dernière réforme, entrée en vigueur le 1 er mai 2005 (6 ( * )) , vise à faciliter les travaux de rénovation : d'une part, en permettant à l'assemblée générale des copropriétaires de modifier plus aisément l'état descriptif de division et, d'autre part, en imposant la création d'un fonds de réserve, destiné à financer les dépenses exceptionnelles. La communauté des copropriétaires est une association, à laquelle tout copropriétaire appartient de plein droit . Elle est donc dotée de la personnalité morale et certains articles du code civil relatifs aux associations s'appliquent aux copropriétés. L'état descriptif de division, dont le règlement de la copropriété ainsi que les statuts de l'association des copropriétaires font partie intégrante, peut comprendre des dispositions plus contraignantes que celles qui sont prévues par le code civil. Ce document règle également tous les points qui ne sont pas traités par le code civil. |
1) Les organes de la copropriété
D'après le code civil, les organes de la copropriété sont l'assemblée générale des copropriétaires, le président de cette assemblée et l'administrateur. Le règlement peut prévoir la nomination d'un commissaire aux comptes.
a) L'assemblée générale des copropriétaires
Elle est l'autorité suprême de l'association des copropriétaires, qui ont tous le droit d'y participer. Elle se réunit au moins une fois par an. Elle peut être convoquée par l'administrateur ou par le président de l'assemblée, ce dernier étant nommé par l'assemblée générale pour une durée en principe indéterminée. À moins que le règlement ne prévoie une autre règle, le président de l'assemblée est choisi parmi les copropriétaires.
Le code civil prévoit que les lots résultant de l'état descriptif de division sont égaux, sauf disposition contraire explicite. En pratique, le règlement leur affecte un nombre de tantièmes qui dépend de leur taille.
b) L'administrateur
Alors que les associations de droit commun disposent d'un conseil d'administration qui rassemble plusieurs personnes, les copropriétés sont, sauf disposition contraire figurant dans leur règlement, administrées par une seule personne, qui est désignée par l'assemblée générale pour une durée indéterminée . C'est également l'assemblée générale qui démet cette personne de ses fonctions. Elle peut le faire à tout moment, et sans avoir à se justifier.
Bien que le code civil oblige les copropriétés à désigner un administrateur, certaines ne l'ont pas fait. En 2002, on estimait qu'un tiers des copropriétés fonctionnait sans administrateur. Comme le code civil ne comporte aucune indication sur la qualification exigée, les copropriétés jouissent d'une totale liberté pour choisir comme administrateur un membre de l'association des copropriétaires ou un tiers, qu'il s'agisse ou non d'un professionnel. Environ 30 % des copropriétés dotées d'un administrateur ont désigné un professionnel.
Lorsque l'administration est assurée par un conseil de plusieurs personnes, ces dernières doivent être en nombre impair, et la désignation d'un président, d'un secrétaire et d'un trésorier doit alors être prévue. Dans ce cas, une même personne peut cumuler les fonctions de président du conseil d'administration et de président de l'assemblée.
La plupart des grandes copropriétés confient leur gestion à un professionnel, mais en optant pour un conseil d'administration comprenant des copropriétaires .
2) Les compétences
a) L'assemblée générale des copropriétaires
Elle exerce toutes les compétences que la loi ou le règlement ne confient pas explicitement à une autre instance.
Elle prend ses décisions à la majorité absolue des suffrages exprimés , à moins que d'autres dispositions ne soient prévues par le règlement. En général, ce dernier impose la majorité des deux tiers pour l'adoption de certaines décisions, comme les dépenses qui dépassent le cadre de l'entretien normal de l'immeuble.
De plus, le code civil dispose que la modification de l'état descriptif de division (c'est-à-dire de l'état descriptif de division stricto sensu , ainsi que du règlement et des statuts de l'association des copropriétaires) n'est possible qu'à l'unanimité, à moins que l'administrateur ne soit d'accord. Dans ce cas, elle peut être décidée à la majorité des quatre cinquièmes des tantièmes, sauf si l'état descriptif prévoit lui-même d'autres règles, plus contraignantes. Les copropriétaires qui sont opposés à la décision ainsi prise peuvent saisir le juge dans le délai de trois mois.
b) L'administrateur
Il est l'organe exécutif de l'association des copropriétaires. En tant que tel, il veille à la bonne application des décisions prises par l'assemblée générale et doit rendre compte de sa gestion chaque année devant l'assemblée générale. C'est aussi lui qui gère le budget de l'association de copropriétaires.
L'administrateur dispose également de pouvoirs propres , en particulier celui de pouvoir faire exécuter les travaux urgents. Par ailleurs, c'est lui qui représente la copropriété.
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Malgré une progression de 45 % entre 1994 et 2004, la copropriété ne concerne que peu de logements . En 2002, on estimait le nombre de copropriétés à quelque 60 000 et celui des appartements en copropriété à 374 500, alors que l'on comptait alors 6,7 millions de logements. Ces chiffres résultent d'une étude sur le fonctionnement du marché de la copropriété, réalisée à la demande du ministère. De plus, la copropriété ne jouit pas d'une bonne image.
* (6) Les copropriétés qui existent déjà disposent de trois ans pour s'adapter aux nouvelles règles.