SERVICE DES ETUDES JURIDIQUES (Mai 2007)
ITALIE
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La copropriété est régie par les articles 1117 à 1139 du code civil . Elle permet de concilier la propriété privée de certaines parties d'un immeuble et la propriété indivise d'autres parties. Ces articles du code civil ne définissent pas la copropriété, mais énumèrent les parties communes, objet de la propriété indivise, et fixent les règles de fonctionnement de la copropriété. Selon la jurisprudence, la copropriété ne dispose pas de la personnalité morale. Elle constitue un organe de gestion qui agit en représentation des intérêts communs à tous les propriétaires dans la limite de l'administration et de la bonne utilisation du bien en copropriété. |
1) Les organes de la copropriété
D'après le code civil, les organes de la copropriété sont l'assemblée générale des copropriétaires et l'administrateur. La loi ne prévoit pas de conseil syndical, mais la plupart des copropriétés en sont dotées.
a) L'assemblée générale des copropriétaires
Organe délibérant , elle rassemble tous les copropriétaires et se réunit au moins une fois par an , sur convocation de l'administrateur. Elle peut également se réunir à la demande de l'administrateur ou d'au moins deux copropriétaires représentant un sixième des tantièmes. Dans ce dernier cas, l'assemblée générale peut être convoquée par n'importe quel copropriétaire si l'administrateur refuse de le faire. L'assemblée générale est habituellement présidée par un copropriétaire.
L'assemblée générale ne peut siéger valablement que si elle rassemble les deux tiers des copropriétaires représentant les deux tiers des tantièmes de copropriété. Lorsque le quorum n'est pas atteint, une seconde assemblée générale est convoquée. Elle doit se réunir dans le délai de dix jours. Il suffit alors que le tiers des copropriétaires représentant le tiers des tantièmes soit présent pour que l'assemblée générale délibère valablement.
b) L'administrateur
D'après le code civil, sa désignation n'est obligatoire que lorsque le nombre des copropriétaires excède quatre.
Son mandat dure un an , mais il peut être démis par l'assemblée générale à tout moment. Il peut également l'être par voie judiciaire à la demande de tout copropriétaire pour irrégularité, en particulier s'il s'est abstenu de rendre compte de sa gestion pendant deux exercices consécutifs.
La loi n'exige aucune compétence particulière des administrateurs de copropriété.
c) Le conseil syndical
Sa désignation n'est pas prévue par le code civil , mais l'assemblée générale peut décider d'en nommer un. En l'absence de disposition législative, c'est l'assemblée générale qui fixe l'effectif du conseil syndical et qui détermine les conditions de nomination des conseillers. Elle peut par exemple décider que l'appartenance au conseil syndical n'est pas réservée aux copropriétaires. La plupart des copropriétés d'une certaine importance disposent d'un conseil syndical. Celui-ci rassemble en général cinq personnes.
2) Les compétences
a) L'assemblée générale des copropriétaires
Le code civil lui donne les attributions suivantes :
- nommer l'administrateur et décider de sa rémunération ;
- voter le budget de l'année future et la répartition des charges correspondantes ;
- approuver le compte rendu annuel de gestion de l'administrateur ;
- décider du programme de travaux et, le cas échéant, constituer un fonds spécial à cet effet.
Cette liste n'est pas limitative, car l'assemblée générale est l'organe souverain de la copropriété. Elle peut donc se prononcer sur toutes les questions relevant de la gestion commune et adopter n'importe quelle délibération portant sur la copropriété, même si la loi ou le règlement de la copropriété ne le prévoient pas.
En règle générale, l'assemblée générale prend les décisions relatives à la gestion courante à la majorité des présents , à condition que ces derniers représentent la moitié des tantièmes . Toutefois, si la réunion de l'assemblée générale est consécutive à une seconde convocation, la majorité requise correspond au quorum : le tiers des présents représentant le tiers les tantièmes suffit.
Certaines décisions requièrent une majorité qualifiée , même si l'assemblée générale a été constituée à l'issue de la seconde convocation :
- le règlement de copropriété (5 ( * )) , les décisions relatives à la nomination ou à la fin du mandat de l'administrateur, ainsi qu'aux « réparations exceptionnelles de grande ampleur» doivent être adoptés par la majorité des présents représentant la moitié des tantièmes ;
- les délibérations portant sur les « innovations » destinées à améliorer le fonctionnement des services communs ou sur la construction de nouveaux équipements collectifs (installation d'un ascenseur, construction d'une grille de clôture, etc.) requièrent le vote favorable de la moitié des copropriétaires représentant les deux tiers des tantièmes ;
- les modifications des clés de répartition des charges et de la répartition des tantièmes de copropriété, l'aliénation de parties communes et les décisions qui ont une incidence sur la jouissance des parties privatives requièrent l'unanimité.
D'après le code civil, les charges sont réparties proportionnellement au nombre de tantièmes détenus, sauf celles qui correspondent à des services dont l'utilisation est a priori indépendante du nombre de tantièmes (ascenseurs par exemple) et qui sont donc réparties en fonction de l'utilisation présumée.
b) L'administrateur
Il est l'organe exécutif de la copropriété. Le code civil lui attribue les compétences suivantes :
- exécuter les décisions de l'assemblée générale des copropriétaires ;
- veiller à l'application du règlement de copropriété ;
- organiser l'utilisation des parties communes dans l'intérêt de la collectivité ;
- encaisser les charges et régler les dépenses correspondant à la gestion courante des parties communes ;
- prendre toutes les mesures conservatoires en cas d'urgence.
Chaque année, l'administrateur doit rendre compte à l'assemblée générale de sa gestion, y compris des travaux exceptionnels qu'il a été amené à commander.
L'administrateur représente la copropriété, en particulier en justice.
c) Le conseil syndical
Les compétences du conseil syndical sont fixées par le règlement de la copropriété. En règle générale, le conseil syndical assiste et contrôle l'administrateur.
Si le règlement dispose que le conseil syndical assiste l'administrateur dans certaines de ses tâches, ce dernier a l'obligation de le convoquer avant de prendre une décision dans les domaines concernés. Si le conseil syndical a un rôle limité au contrôle de l'administrateur, celui-ci doit l'inviter à vérifier les comptes et la trésorerie avant de présenter le compte rendu de gestion à l'assemblée générale des copropriétaires.
* (5) Ce règlement n'est obligatoire que dans les immeubles réunissant plus de dix copropriétaires.