PORTUGAL

1) Le monopole des agents immobiliers

L'exercice des activités de transaction immobilière est réservé aux sociétés de médiation remplissant les conditions fixées par le décret-loi n° 77 du 16 mars 1999 et enregistrées auprès de l'administration.

On estime qu'il existe environ 20 000 agences immobilières dans le pays. En 2001, un peu plus de 5 000 étaient enregistrées. Elles n'étaient que 4 600 en 2000, et moins de 4 000 en 1999. Ces chiffres dénotent l'effort des professionnels pour entrer dans la légalité.

2) L'accès à la profession d'agent immobilier

a) Les conditions générales

L'activité de médiation immobilière ne peut être exercée que par des sociétés dont la raison sociale doit contenir l'expression « médiation immobilière ». L'institution de la société unipersonnelle permet aux particuliers de s'acquitter de cette obligation, que le texte de 1992 n'imposait pas.

Les responsables de la société doivent être juridiquement aptes à exercer une profession commerciale, ce qui exclut les faillis non réhabilités ainsi que les personnes qui ont été condamnées pour certaines infractions (concurrence déloyale ou blanchiment de capitaux par exemple).

b) La formation

Le décret-loi de 1999 dispose que l'un des responsables de la société (administrateur, gérant ou directeur, selon la forme sociale retenue) doit prouver son aptitude professionnelle. Il doit justifier :

- un niveau minimal de formation générale correspondant à une scolarité d'une durée de neuf années ;

- une expérience professionnelle d'au moins trois ans, acquise dans des fonctions commerciales ou de gérance au sein d'une agence immobilière ou d'une autre entreprise du secteur immobilier ;

- l'achèvement d'un cycle de formation professionnelle d'au moins 70 heures, reconnu par l'administration.

Les conditions d'expérience et de formation professionnelles sont appliquées selon le niveau de formation générale. Ainsi, les diplômés de l'enseignement supérieur n'ont pas besoin de prouver leur expérience professionnelle et il leur suffit d'un cycle de formation de 40 heures. Quant aux diplômés de l'enseignement supérieur en économie, gestion, droit, comptabilité ou administration, ils sont en outre dispensés de la formation professionnelle.

c) L'assurance des risques professionnels

Le décret-loi de 1999 a ajouté à l'obligation d'assurance en responsabilité civile professionnelle, déjà prévu par le texte de 1992, celle de la garantie.

• Le montant de la garantie, déterminé par un texte réglementaire de septembre 2001, est de 2 493,99 €.

La garantie peut prendre l'une des formes suivantes : souscription d'une caution auprès d'une compagnie d'assurances, garantie bancaire ou dépôt de garantie auprès de la caisse des dépôts par exemple.

Elle sert à rembourser les montants indûment perçus par une agence. L'intéressé doit demander à l'instance nationale de contrôle de la profession le déblocage des fonds. La décision est prise par une commission arbitrale ad hoc présidée par un représentant de cette instance de contrôle et comprenant également un membre de l'institut national de la consommation, un représentant d'une association nationale de consommateurs, un représentant de l'une des organisations nationales des sociétés de médiation immobilière et un représentant de l'entreprise incriminée.

• L'assurance en responsabilité civile professionnelle est obligatoire. Le montant assuré, déterminé par un texte réglementaire de septembre 2001, est de 149 639,37 €.

d) L'enregistrement

Les sociétés de médiation immobilière doivent être enregistrées auprès de l'IMOPPI ( Instituto dos Mercados de Obras Públicas e Particulares e do Imobiliário , c'est-à-dire Institut pour les travaux publics, la construction et l'immobilier).

L'IMOPPI est un établissement public. Doté de l'autonomie administrative et financière, ainsi que d'un patrimoine propre, il est rattaché au ministère de l'Équipement.

L'IMOPPI tient un fichier des sociétés de médiation immobilière, qu'il agrée lorsqu'elles remplissent les conditions requises. Des droits d'enregistrement d'un montant de 930,99 € sont alors perçus. L'IMOPPI fournit aux représentants des sociétés agréées des cartes professionnelles, qui sont valables pendant trois ans .

Le fichier le l'IMOPPI est consultable sur Internet. Pour chaque établissement, il comprend la date de fin d'agrément.

3) Le contrôle de la profession d'agent immobilier

Lors de chaque renouvellement de l'agrément, l'IMOPPI vérifie que les conditions d'exercice de la profession continuent à être remplies. Le renouvellement est subordonné au paiement des mêmes droits (930,99 €) que l'inscription.

D'après le texte de 1994, l'IMOPPI contrôle les agences immobilières, qui doivent lui adresser chaque année toutes les informations qu'il leur demande. L'IMOPPI peut procéder à des contrôles sur pièces et sur place. À cette occasion, il peut notamment se faire communiquer le livre des réclamations , que chaque établissement doit tenir à la disposition de ses clients. Ces derniers peuvent remettre un double de leurs observations directement à l'IMOPPI, à qui les agences ont l'obligation de communiquer, dans le délai de cinq jours, les réclamations qui ont été formulées à leur encontre.

L'IMOPPI impose des sanctions aux établissements qui ne respectent pas les obligations définies par le décret-loi de 1999. Ces sanctions sont des amendes administratives (c'est-à-dire dépourvues de tout caractère pénal), dont le montant varie entre 600 € et 30 000 € en fonction de l'infraction. L'IMOPPI peut aussi fermer un établissement ou interdire à un professionnel d'exercer son activité. La durée maximale de ces sanctions est de deux ans.

En pratique et faute d'effectifs, l'IMOPPI n'est pas en mesure d'assurer sa mission d'inspection . Elle se contente donc de recourir aux forces de police lorsqu'il reçoit des dénonciations.