M. le président. L'amendement n° 733 rectifié, présenté par le Gouvernement, est ainsi libellé :
Rédiger ainsi cet article :
I. – La loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce est ainsi modifiée :
A. – Après l’article 4-1, il est inséré un article 4-2 ainsi rédigé :
« Art. 4-2. – Sous réserve des dispositions leur imposant la divulgation de certaines informations, les personnes mentionnées à l’article 1er et, lorsqu’il s’agit de personnes morales, leurs représentants légaux et statutaires respectent la confidentialité des données dont elles ont connaissance dans l’exercice de leurs activités. Ce principe ne fait pas obstacle à la communication aux copropriétaires de tout élément nécessaire au bon fonctionnement du syndicat. Il ne fait également pas obstacle au signalement d’un habitat manifestement indigne au sens de l’article 1er-1 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement au maire de la commune concernée. »
B. – Au premier alinéa de l’article 8-3, les mots : « La commission de contrôle des activités de transaction et de gestion immobilières mentionnée à l’article 13-5 » sont remplacés par les mots : « Le Conseil national des activités immobilières mentionné à l’article 13-1 ».
C. – Le titre II bis est ainsi modifié :
1° Le titre du chapitre I est ainsi rédigé : « Chapitre I : Du Conseil national des activités immobilières » ;
2° Le chapitre I comprend les articles 13-1 à 13-3-3 ;
3° Le chapitre III « Du contrôle des activités de transaction et de gestion immobilières » devient le chapitre II intitulé : « Chapitre II : De la discipline des personnes exerçant de manière habituelle des activités de transaction et de gestion immobilières » ;
4° Il est ainsi modifié :
a) Il est créé une section 1 intitulée : « Section 1 : De la nature des manquements et des sanctions disciplinaires » comprenant les articles 13-4 et 13-4-1 ;
b) Il est créé une section 2 intitulée : « Section 2 : De la procédure disciplinaire » comprenant les articles 13-5 à 13-6 ;
c) Il est créé une section 3 intitulée : « Section 3 : Des décisions et des voies de recours » comprenant les articles 13-7 à 13-10.
D. – L’article 13-1 est ainsi modifié :
1° Le premier alinéa est ainsi modifié :
a) Les mots : « de la transaction et de la gestion » sont remplacés par les mots : « des activités » ;
b) Après le mot : « immobilières » sont insérés les mots : « , autorité publique dotée de la personnalité morale, » ;
2° Au deuxième alinéa, les mots : « au garde des sceaux, ministre de la justice, et aux ministres chargés de la consommation et du logement » sont supprimés ;
3° Le septième alinéa est supprimé ;
4° Au huitième alinéa, les mots : « relatifs à l’exercice des activités mentionnées audit article 1er » sont remplacés par les mots : « modifiant la présente loi ou les textes réglementaires pris pour son application » ;
5° Après le huitième alinéa, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :
« Après enquête, il prononce des sanctions disciplinaires, dans les conditions prévues par la présente loi, à l’encontre des personnes mentionnées à l’article 1er et, lorsqu’il s’agit de personnes morales, de leurs représentants légaux et statutaires. »
E. – L’article 13-2 est ainsi rédigé :
« Art. 13-2. – I. – Le collège du Conseil national des activités immobilières comprend :
« 1° Un magistrat de l’ordre judiciaire ;
« 2° Sept personnes exerçant les activités mentionnées à l’article 1er, choisies en veillant à assurer la représentativité de la profession, sur proposition d’un syndicat professionnel ou d’une union de syndicats professionnels, au sens des articles L. 2133-1 et L. 2133-2 du code du travail, représentatifs des personnes mentionnées à l’article 1er ;
« 3° Quatre personnes ayant cessé d’exercer ces mêmes activités depuis au moins deux ans à la date de leur nomination, choisies dans les mêmes conditions ;
« 4° Cinq représentants des consommateurs choisis parmi les associations de défense des consommateurs œuvrant dans le domaine du logement, agréées en application de l’article L. 411-1 du code de la consommation ;
« 5° Trois personnalités qualifiées dans le domaine de l’immobilier, notamment en droit des copropriétés ou de l’immobilier, dont l’une est désignée présidente du Conseil national des activités immobilières.
« En cas d’empêchement du président, il est suppléé par celle des personnes mentionnées au 5° ci-dessus qui ne siège pas en formation restreinte.
« II. – Les membres du collège sont nommés par décret.
« Des suppléants du même sexe que les titulaires sont nommés dans les mêmes conditions pour les membres mentionnés aux 1° à 4° du I.
« L’écart entre le nombre de femmes et d’hommes ne peut être supérieur à un dans le collège et dans chaque catégorie de personnes définie aux 2° à 5° du I.
« Les membres du collège sont nommés pour une durée de trois ans renouvelable.
« En cas d’impossibilité pour un membre de mener à terme son mandat, un nouveau membre est nommé pour la durée du mandat restant à courir.
« III. – Sauf dispositions contraires, les missions confiées au Conseil national des activités immobilières sont exercées par le collège.
« IV. – En matière de sanctions disciplinaires, le Conseil national des activités immobilières statue en formation restreinte.
« La formation restreinte est composée du magistrat de l’ordre judiciaire qui en est le président, de deux membres élus parmi les membres mentionnés au 3° du I, d’un membre élu parmi les membres mentionnés au 4° du I et d’un membre élu parmi les membres mentionnés au 5° du I.
« V. – Le bureau est composé du président du collège et de deux membres élus parmi les membres mentionnés aux 3° et 4° du I. Il est chargé d’exercer, en matière de sanctions disciplinaires, les attributions mentionnées aux articles 13-5-2 et 13-5-3. »
F. – Après l’article 13-2, il est inséré un article 13-2-1 ainsi rédigé :
« Art. 13-2-1. – Avant leur nomination, les membres mentionnés au 3° du I de l’article 13-2 établissent une déclaration d’intérêts.
« Les membres du bureau ne peuvent siéger dans la formation restreinte. »
G. – L’article 13-3 est ainsi rédigé :
« Art. 13-3. – Un représentant de l’État assiste de droit aux réunions du collège du Conseil national des activités immobilières. »
H. – Après l’article 13-3, sont insérées des articles 13-3-1, 13-3-2 et 13-3-3 ainsi rédigés :
« Art. 13-3-1. – Le personnel du Conseil national des activités immobilières est composé d’agents publics détachés ou mis à sa disposition, d’agents contractuels de droit public et de salariés de droit privé.
« Art. 13-3-2. – I. – Le financement du conseil est assuré par le versement de cotisations professionnelles acquittées par les personnes mentionnées à l’article 1er et assises sur le montant des honoraires bruts perçus l’année précédente à l’occasion des opérations mentionnées à l’article 1er. Le taux de ces cotisations est fixé tous les trois ans par arrêté du ministre chargé de l’économie, après avis du conseil.
« II. – Le conseil désigne un commissaire aux comptes et un commissaire aux comptes suppléant. Il est soumis au contrôle de la Cour des comptes.
« Art. 13-3-3. – Un décret en Conseil d’État fixe les conditions d’application du présent chapitre. »
I. – Après l’article 13-4, il est inséré un article 13-4-1 ainsi rédigé :
« Art. 13-4-1. – I. – Les sanctions disciplinaires sont, compte tenu de la gravité des faits reprochés :
« 1° L’avertissement ;
« 2° Le blâme ;
« 3° L’interdiction temporaire d’exercer tout ou partie des activités mentionnées à l’article 1er et de gérer, diriger et administrer, directement ou indirectement, une personne morale exerçant ces mêmes activités, pour une durée n’excédant pas trois ans ;
« 4° L’interdiction définitive d’exercer tout ou partie des activités mentionnées au même article 1er et de gérer, diriger et administrer, directement ou indirectement, une personne morale exerçant ces mêmes activités.
« L’interdiction temporaire et l’interdiction définitive peuvent être assorties du sursis. Si, dans le délai de cinq ans à compter du prononcé de la sanction disciplinaire, la personne sanctionnée a commis une infraction ou une faute ayant entraîné le prononcé d’une nouvelle sanction disciplinaire, celle-ci entraîne, sauf décision motivée de la formation restreinte, l’exécution de la première peine sans confusion possible avec la seconde.
« L’avertissement, le blâme et l’interdiction temporaire peuvent être assortis de la sanction complémentaire de l’interdiction d’être membre du Conseil national des activités immobilières pendant dix ans au plus.
« L’avertissement, le blâme et l’interdiction temporaire peuvent être accompagnés, pendant un délai d’un an, de mesures de contrôle et de formation soumettant la personne sanctionnée à des obligations particulières fixées dans la décision de la formation restreinte. Le coût de ces mesures est supporté par la personne sanctionnée, qui ne peut le mettre à la charge de son mandant.
« II. – Lorsqu’elle prononce une sanction disciplinaire, la formation restreinte peut décider de mettre à la charge de la personne sanctionnée tout ou partie des frais occasionnés par l’action disciplinaire.
« III. – La formation restreinte peut publier ses décisions dans les journaux ou supports qu’elle détermine. Les frais de publication sont à la charge de la personne sanctionnée. »
J. – L’article 13-5 est ainsi rédigé :
« Art. 13-5. – Le président du Conseil national des activités immobilières est saisi par :
« 1° Le procureur de la République ;
« 2° Le préfet et, à Paris, le préfet de police ;
« 3° Les associations de défense des consommateurs, agréées en application de l’article L. 411-1 du code de la consommation ou ayant au moins cinq ans d’existence ;
« 4° L’observatoire local des loyers, conformément au dernier alinéa de l’article 5 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. »
K. – Après l’article 13-5, sont insérées des articles 13-5-1, 13-5-2 et 13-5-3 ainsi rédigés :
« Art. 13-5-1. – Le Conseil national des activités immobilières dispose d’un service chargé de procéder aux enquêtes préalables à l’ouverture de la procédure disciplinaire. Ce service est dirigé par le président du conseil et composé d’enquêteurs habilités par ce dernier.
« Les enquêteurs sont désignés dans des conditions propres à éviter tout conflit d’intérêt avec les personnes qui font l’objet de l’enquête.
« Ils recueillent sans contrainte, par tout moyen approprié, tous les éléments nécessaires pour mettre la formation restreinte en mesure de se prononcer. Ils peuvent à cet effet :
« 1° Obtenir de la personne intéressée et de toute autre personne tout document ou information, sous quelque forme que ce soit, relatif aux faits dénoncés dans la saisine ;
« 2° Entendre toute personne susceptible de leur fournir des informations ;
« 3° Accéder aux locaux à usage professionnel ;
« 4° Faire appel à des experts.
« Toute personne entendue pour les besoins de l’enquête peut se faire assister par un conseil de son choix.
« Au cours de l’enquête, la personne intéressée ne peut opposer le secret professionnel à l’enquêteur.
« Art. 13-5-2. – Lorsque des faits d’une particulière gravité apparaissent de nature à justifier des sanctions disciplinaires, le bureau peut prononcer, lorsque l’urgence et l’intérêt public le justifient, la suspension provisoire de l’exercice de tout ou partie des activités d’une personne mentionnée à l’article 1er pour une durée qui ne peut excéder trois mois. La suspension ne peut être prononcée sans que la personne intéressée ait été mise en mesure consulter le dossier et de présenter ses observations.
« Art. 13-5-3. – A l’issue de l’enquête et après avoir mis la personne intéressée en mesure de présenter ses observations, l’enquêteur adresse son rapport au bureau. Lorsque les faits justifient l’engagement d’une procédure disciplinaire, le bureau arrête les griefs qui sont notifiés par l’enquêteur à la personne intéressée. La notification expose les faits passibles de sanction. Elle est accompagnée des principaux éléments susceptibles de fonder les griefs.
« La personne intéressée peut consulter le dossier et présenter ses observations. Elle peut se faire assister par un conseil de son choix à toutes les étapes de la procédure. »
« L’enquêteur établit un rapport final qu’il adresse au bureau avec les observations de la personne intéressée. Le bureau décide s’il y a lieu de saisir la formation restreinte. »
L. – L’article 13-6 est ainsi rédigé :
« Art. 13-6. – Un décret en Conseil d’État fixe les conditions d’application de la présente section. »
M. – L’article 13-7 est ainsi rédigé :
« Art. 13-7. – La formation restreinte convoque la personne intéressée à une audience qui se tient deux mois au moins après la notification des griefs. La personne intéressée peut être assistée ou représentée par le conseil de son choix, consulter le dossier avant l’audience et présenter des observations écrites ou orales.
« Lorsqu’il existe une raison sérieuse de mettre en doute l’impartialité d’un membre de la formation, sa récusation est prononcée à la demande de la personne poursuivie.
« L’audience est publique. Toutefois, d’office ou à la demande de la personne intéressée, le président peut interdire au public l’accès de la salle pendant tout ou partie de l’audience dans l’intérêt de l’ordre public ou lorsque la protection des secrets d’affaires ou de tout autre secret protégé par la loi l’exige.
« Le président peut décider d’entendre toute personne dont l’audition lui paraît utile.
« Les délibérations de la formation restreinte sont secrètes. Elle statue par décision motivée. »
N. – Les articles 13-8 à 13-10 sont ainsi rédigés :
« Art. 13-8. – La formation restreinte communique ses décisions exécutoires prononçant une interdiction d’exercer à la chambre de commerce et d’industrie territoriale ou à la chambre départementale d’Île-de-France ayant délivré la carte professionnelle de l’intéressé ou auprès de laquelle la déclaration préalable d’activité prévue à l’article 8-1 a été effectuée.
« Art. 13-9. – Les décisions de la formation restreinte et celles du bureau prononçant une mesure de suspension provisoire sont susceptibles de recours de pleine juridiction devant la juridiction administrative.
« Art. 13-10. – Le Conseil national des activités immobilières crée et tient à jour un répertoire des personnes sanctionnées, avec l’indication des sanctions exécutoires. Le répertoire précise si les décisions sont définitives. Les décisions annulées ou modifiées à la suite de l’exercice d’une voie de recours sont supprimées du répertoire.
« Les modalités et le fonctionnement du répertoire sont déterminés par décret en Conseil d’État, pris après avis de la Commission nationale de l’informatique et des libertés. »
II. – Au deuxième alinéa de l’article 18-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les mots : « de la transaction et de la gestion » sont remplacés par les mots : « des activités ».
III. – Au dernier alinéa de l’article L. 615-4-2 du code de la construction et de l’habitation, la référence : « 13-8 » est remplacée par la référence : « 13-4-1 ».
La parole est à Mme la ministre.
Mme Emmanuelle Cosse, ministre. Le présent amendement vise à écrire « en dur » les dispositions de l’ordonnance relative à la fusion du Conseil national des activités de transaction et de gestion immobilières, le CNTGI, et de la commission de contrôle des activités de transaction et de gestion immobilières, la CCATGI.
La création de ces deux structures était prévue par la loi ALUR. Le CNTGI, constitué à l’été 2014, réunit pour la première fois des professionnels de l’immobilier et des représentants de locataires. C’est au sein de cette instance que nous avons discuté de l’ensemble des décrets relatifs à la modification de la loi Hoguet à la suite de l’adoption de la loi ALUR. Nous y menons donc un travail très important de collaboration. Par ailleurs, le Conseil s’est saisi lui-même de certains sujets, en particulier à la suite d’une mission que nous lui avions confiée, sur la question du numérique. Cette dernière bouleverse fortement les professions immobilières, ainsi que leur économie.
En sus du Conseil national des activités de transaction et de gestion immobilières, la loi ALUR prévoit la création d’une commission de contrôle des activités de transaction et de gestion immobilières ayant notamment la compétence de sanctionner tout manquement à la réglementation ou au code de déontologie.
La création de cette commission de contrôle est aussi le prolongement des dispositions de la loi susvisée adoptées par votre assemblée, mesdames, messieurs les sénateurs, concernant les formations requises pour l’obtention de la carte professionnelle par les professionnels de l’immobilier.
Un amendement présenté par Mme la rapporteur et adopté par la commission spéciale visait notamment à assurer le financement de la nouvelle instance par une cotisation professionnelle fixée par arrêté du garde des sceaux et du ministre chargé du logement. Il tendait également à établir la composition du nouveau conseil national des activités de transaction et de gestion immobilières issu de la fusion du CNTGI et de la CCATGI.
L’amendement du Gouvernement a pour objet d’introduire une rédaction différente. Permettez-moi de rappeler que le ministère du logement n’est pas le seul à souhaiter la fusion entre le CNTGI et la CCATGI. Les professions immobilières elles-mêmes nous ont demandé d’aller au bout de la logique.
Je ne rouvrirai pas le débat sur la nécessité de constituer un ordre des professions immobilières. Voilà quelques années, il avait été décidé de n’en rien faire, alors que, aujourd'hui, certains voudraient qu’un tel ordre soit constitué.
Quoi qu’il en soit, il importe de réguler et d’organiser cette profession. Sans doute la pression amicale de la rapporteur a-t-elle permis que tout le monde s’active pour préciser un peu la rédaction. Comme vous le savez, mon ministère n’est pas le seul concerné par cette disposition qui touche aux modifications relatives à la loi Hoguet.
L’amendement que vous propose le Gouvernement est plus complet que celui que vous avez adopté. Il tend à intégrer des dispositions qui nous semblent plus conformes à la directive européenne du 12 décembre 2006 concernant la représentativité, à l’interprétation du Conseil d'État concernant les motifs de consultation, y compris sur la composition de la commission, à l’esprit de la loi ALUR, et au souhait des différentes professions et collectifs représentés actuellement dans le CNTGI.
M. le président. Quel est l’avis de la commission ?
Mme Dominique Estrosi Sassone, rapporteur. Madame la ministre, parmi les dispositions que tend à introduire cet amendement, peut-être pourrions-nous en retenir certaines, mais il y en a aussi dont nous ne voulons pas.
Cet amendement vise à revoir la composition du Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières, rebaptisé Conseil national des activités immobilières. La formation chargée des questions de discipline serait ainsi composée de cinq membres, parmi lesquels un magistrat qui préside, deux professionnels ayant cessé leur activité, un représentant des consommateurs et une personnalité qualifiée. Cette composition est en contradiction avec ce que nous avons prévu, à savoir un conseil composé de professionnels en activité et ayant cessé leur activité depuis peu, des représentants des consommateurs, des représentants de l’État et un magistrat.
Cet amendement tend en outre à établir le calcul des cotisations en fonction des montants des honoraires bruts perçus par le professionnel. Permettez-moi de m’interroger sur la faisabilité d’une telle disposition. Comment aura-t-on connaissance de ces montants ?
Cet amendement vise enfin à apporter des précisions sur la procédure disciplinaire.
Je tiens à rappeler que, au début du mois de septembre, nous avons évoqué avec les services du ministère notre souhait de modifier le droit en vigueur plutôt que légiférer par ordonnance. Le texte de la commission est disponible depuis plus d’une quinzaine de jours, alors que cet amendement a été déposé très récemment.
Dans la mesure où celui-ci tend à modifier de façon substantielle les dispositions adoptées par la commission spéciale, il faudrait que nous puissions interroger de nouveau l’ensemble des professionnels et des associations concernés. C’est la raison pour laquelle la commission spéciale émet un avis défavorable sur cet amendement.
M. le président. L'amendement n° 701, présenté par Mme Estrosi Sassone, au nom de la commission, est ainsi libellé :
I. – Alinéas 13 et 14
Remplacer la référence :
13-5
par la référence :
13-1
II. – Alinéa 18, seconde phrase
Remplacer la référence :
13-7
par la référence :
13-8
III. – Alinéa 23
Remplacer le mot :
huitième
par le mot :
dixième
IV. – Alinéa 25
Remplacer la référence :
13-7
par la référence :
13-8
La parole est à Mme Dominique Estrosi Sassone, rapporteur.
M. le président. Quel est l’avis du Gouvernement ?
Mme Emmanuelle Cosse, ministre. Le Gouvernement émet un avis défavorable sur cet amendement, car il souhaitait l’adoption de l’amendement qui vient d’être rejeté.
Permettez-moi de rappeler qu’une directive européenne nous interdit de faire entrer des professionnels en activité dans la composition du Conseil. Par ailleurs, le Gouvernement considérerait comme une avancée l’introduction d’un calcul des cotisations forfaitaire, et non proportionnel au chiffre d’affaires.
Concernant les délais, comme je l’ai dit, le ministère du logement n’est pas le seul ministère intéressé par ce sujet, et c’est peut-être pour cette raison, mesdames, messieurs les sénateurs, que vous n’avez pas obtenu les réponses que vous escomptiez en temps voulu.
M. le président. Je mets aux voix l'article 33 bis AF, modifié.
(L'article 33 bis AF est adopté.)
Article additionnel après l’article 33 bis AF
M. le président. L'amendement n° 564 rectifié, présenté par le Gouvernement, est ainsi libellé :
Après l’article 33 bis AF
Insérer un article additionnel ainsi rédigé :
Le code de la construction et de l’habitation est ainsi modifié :
1° À la seconde phrase du 17° de l’article L. 421-1, les mots : « selon des modalités fixées par décret » sont remplacés par les mots : « dans la limite de 20 % du chiffre d’affaires global de l’activité de syndic » ;
2° À la seconde phrase du seizième alinéa de l’article L. 422-2, les mots : « selon des modalités fixées par leurs statuts » sont remplacés par les mots : « dans la limite de 20 % du chiffre d’affaires global de l’activité de syndic » ;
3° À la seconde phrase du vingt-huitième alinéa de l’article L. 422-3, les mots : « selon des modalités fixées par leurs statuts » sont remplacés par les mots : « dans la limite de 20 % du chiffre d’affaires global de l’activité de syndic ».
La parole est à Mme la ministre.
Mme Emmanuelle Cosse, ministre. Cet amendement vise à préciser l’activité de syndic que peuvent exercer les bailleurs sociaux dans le parc privé. Il a pour unique objet de donner une base légale plus solide à une disposition inscrite dans la loi ALUR, mais pour l’application de laquelle aucun décret n’a pu être pris.
M. le président. Quel est l’avis de la commission ?
Mme Dominique Estrosi Sassone, rapporteur. Sur cet amendement qui a pour objet de préciser que l’activité en cause ne pourra être supérieure à 20 % du chiffre d’affaires de l’activité de syndic, la commission spéciale émet un avis de sagesse.
M. le président. En conséquence, un article additionnel ainsi rédigé est inséré dans le projet de loi, après l'article 33 bis AF.
Article 33 bis A
(Supprimé)
Article 33 bis B
L’article L. 351-8 du code de la construction et de l’habitation est ainsi modifié :
1° Après le premier alinéa, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :
« Ces organismes ou services transmettent au fonds national d’aide au logement l’ensemble des données dont ils disposent relatives à la liquidation et au paiement des aides mentionnées au premier alinéa du présent article, ainsi que les informations relatives à leurs bénéficiaires permettant à l’État d’exercer sa compétence de suivi, de pilotage et d’évaluation des aides mentionnées au même premier alinéa. Un décret en Conseil d’État pris après avis de la Commission nationale de l’informatique et des libertés fixe la nature de ces données et leurs conditions de transmission et d’utilisation. » ;
2° Au dernier alinéa, le mot : « deuxième » est remplacé par le mot : « troisième ».