M. le président. « Art. 1er. _ I. _ L'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est ainsi rétabli :
« Art. 46 . _ Toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot doit mentionner, à peine de nullité, la surface de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot.
« Cette surface est définie par le décret en Conseil d'Etat prévu à l'article 47.
« Le bénéficiaire en cas de promesse de vente, le promettant en cas de promesse d'achat ou l'acquéreur, peut invoquer cette nullité, au plus tard à l'expiration d'un délai de trois mois à compter de l'acte authentique définitif de vente.
« Si la surface réelle est supérieure à celle exprimée dans l'acte, l'excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix.
« Si la surface réelle est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.
« L'action en diminution du prix doit être intentée, à peine de déchéance par l'acquéreur, au plus tard à l'expiration d'un délai d'un an à compter de l'acte authentique définitif de vente. »
« II. _ Dans le premier alinéa de l'article 43 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, les mots : "et 42" sont remplacés par les mots : ", 42 et 46". » Par amendement n° 1, M. Blaizot, au nom de la commission, propose, dans le premier alinéa du texte présenté par le paragraphe I de cet article pour l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, de remplacer les mots : « doit mentionner » par le mot : « mentionne ».
La parole est à M. le rapporteur.
M. François Blaizot, rapporteur. Cet amendement est rédactionnel : il vise à employer l'indicatif présent, comme il est d'usage dans les textes juridiques pour exprimer une obligation.
M. le président. Quel est l'avis du Gouvernement ?
M. Pierre-André Périssol, ministre délégué. Favorable.
M. le président. Personne ne demande la parole ?...
Je mets aux voix l'amendement n° 1, accepté par le Gouvernement.
(L'amendement est adopté.)
M. le président. Par amendement n° 13, le Gouvernement propose, au premier alinéa du texte présenté par le paragraphe I de l'article 1er pour l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, de supprimer les mots : « , à peine de nullité, ».
La parole est à M. le ministre.
M. Pierre-André Périssol, ministre délégué. Cet amendement vise à éviter que la nullité ne frappe un acte comportant une superficie inexacte, situation sanctionnée, selon le cas, par une diminution du prix ou par l'absence de supplément de prix.
M. le président. Quel est l'avis de la commission ?
M. François Blaizot, rapporteur. L'adoption de cet amendement permettra d'éviter des erreurs d'interprétation, que la rédaction initiale pouvait laisser craindre.
La commission émet donc un avis favorable sur ce texte.
M. le président. Je vais mettre aux voix l'amendement n° 13.
M. Michel Dreyfus-Schmidt. Je demande la parole pour explication de vote.
M. le président. La parole est à M. Dreyfus-Schmidt.
M. Michel Dreyfus-Schmidt. Cet amendement me donne l'occasion de rappeler combien la navette est nécessaire et à quel point l'urgence, lorsqu'elle est déclarée, est dangereuse. En effet, les mots « , à peine de nullité, », que tend à supprimer l'amendement n° 13 du Gouvernement - soit dit en passant, cet amendement, à ma connaissance, ne nous a été communiqué que ce matin - figuraient dans la proposition de loi initiale. Or le Gouvernement, lors de la première lecture à l'Assemblée nationale, ne les avait pas du tout critiqués !
M. le président. Mon cher collègue, cet amendement a été déposé le 18 octobre !
Personne ne demande plus la parole ?...
Je mets aux voix l'amendement n° 13, accepté par la commission.
(L'amendement est adopté.)
M. le président. Par amendement n° 2, M. Blaizot, au nom de la commission, propose, dans les premier et deuxième alinéas du texte présenté par le paragraphe I de l'article 1er pour l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, de remplacer le mot : « surface » par le mot : « superficie ».
La parole est à M. le rapporteur.
M. François Blaizot, rapporteur. Cet amendement répond à un souci de vocabulaire : le terme « superficie » étant employé dans la loi du 10 juillet 1965 pour désigner la surface, il paraît cohérent d'utiliser le même mot dans l'article 1er de la proposition de loi, qui vise à rétablir l'article 46 de cette loi.
M. le président. Quel est l'avis du Gouvernement ?
M. Pierre-André Périssol, ministre délégué. Je rends hommage à la précision et à la maîtrise de la langue française de M. le rapporteur et du Sénat. Le Gouvernement émet un avis favorable sur cet amendement.
M. le président. Personne ne demande la parole ?...
Je mets aux voix l'amendement n° 2, accepté par le Gouvernement.
(L'amendement est adopté.)
M. le président. Par amendement n° 14, le Gouvernement propose de compléter le premier alinéa du texte présenté par le paragraphe I de l'article 1er pour l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1995 par la phrase suivante :
« La nullité de l'acte peut être invoquée sur le fondement de l'absence de toute mention de superficie. »
La parole est à M. le ministre.
M. Pierre-André Périssol, ministre délégué. Cet amendement vise à préciser que la nullité sanctionne l'absence de mention de la superficie, alors que l'inexactitude de la superficie indiquée dans l'acte est sanctionnée selon le cas par une diminution du prix ou par l'absence de supplément de prix.
M. le président. Quel est l'avis de la commission ?
M. François Blaizot, rapporteur. La commission émet un avis favorable sur cet amendement, qui est, au fond, un texte de coordination avec l'amendement n° 13 du Gouvernement, que le Sénat a adopté voilà un instant.
M. le président. Personne ne demande la parole ?...
Je mets aux voix l'amendement n° 14, accepté par la commission.
(L'amendement est adopté.)
M. le président. Par amendement n° 3, M. Blaizot, au nom de la commission, propose d'insérer, après le deuxième alinéa du texte présenté par le paragraphe I de l'article 1er pour l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, un alinéa ainsi rédigé :
« Les dispositions du premier alinéa ci-dessus ne sont pas applicables aux dépendances. »
Cet amendement est assorti d'un sous-amendement n° 15, présenté par le Gouvernement et tendant, à la fin du texte présenté par l'amendement n° 3, pour être inséré après le deuxième alinéa de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, à remplacer les mots : « aux dépendances », par les mots : « aux caves, garages, emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à un seuil fixé par le décret en Conseil d'Etat prévu à l'article 47. »
La parole est à M. le rapporteur, pour défendre l'amendement n° 3.
M. François Blaizot, rapporteur. L'amendement n° 3 tend à exclure de l'obligation de mention de la superficie l'ensemble des dépendances attachées au local principal, telles que les caves, les garages, les emplacements de stationnement et les placards à skis, et ce afin d'alléger les opérations de métrage.
Il a en effet été jugé préférable de ne pas rendre obligatoire la mesure de pièces ou éléments annexes tels que ceux que je viens d'énoncer.
M. le président. La parole est à M. le ministre, pour donner l'avis du Gouvernement sur l'amendement n° 3 et pour défendre le sous-amendement n° 15.
M. Pierre-André Périssol, ministre délégué. Si le Gouvernement est favorable à l'idée que l'obligation de mentionner la superficie ne s'applique pas à certains lots, il souhaite cependant que la liste de ces derniers soit fixée, et ce de manière à éviter toute difficulté d'interprétation ultérieure.
Il a donc déposé un sous-amendement visant à préciser la notion de dépendances pour faciliter la mise en oeuvre de la loi. Il propose de considérer que les dépendances sont les caves, les garages, les emplacements de stationnement, ainsi que les « petits » lots d'une superficie inférieure à un seuil qui sera fixé par décret. Entreront dans la catégorie des « petits » lots les lots particuliers, tels les casiers à skis et les lots de faible valeur.
En conséquence, le Gouvernement émet un avis favorable sur l'amendement n° 3, sous réserve de l'adoption du sous-amendement n° 15.
M. le président. Quel est l'avis de la commission sur le sous-amendement n° 15 ?
M. François Blaizot, rapporteur. La commission accepte ce sous-amendement, estimant qu'il améliore son propre texte.
M. le président. Je vais mettre aux voix le sous-amendement n° 15.
M. Michel Dreyfus-Schmidt. Je demande la parole contre le sous-amendement.
M. le président. La parole est à M. Dreyfus-Schmidt.
M. Michel Dreyfus-Schmidt. A la vérité, monsieur le président, je souhaite présenter un autre sous-amendement.
D'abord, je m'étonne que la commission accepte la proposition du Gouvernement puisqu'elle avait commencé par estimer que les dispositions en cause ne devaient pas s'appliquer aux dépendances. On pourrait en discuter, car, à Paris, voire ailleurs, une cave, du fait de sa dimension, notamment, peut être quelque chose de très important ! Mais admettons.
Vouloir en même temps qu'il y ait une mensuration de la superficie et que celle-ci soit facile, qu'elle ne nécessite pas le recours à un homme de l'art, me paraît quelque peu contradictoire. Il faut savoir ce que l'on veut. Si l'on veut qu'il y ait une mensuration exacte, le mieux, alors, est de faire appel à un homme de l'art, d'autant que certaines pièces ayant une forme biscornue peuvent être difficiles à mesurer de manière exacte et, après tout, pourquoi ne pas la demander pour tout ?
La commission exclut les dépendances sans autres précisions. Quant au Gouvernement, il souhaite préciser ce que l'on entend par ce « dépendances ». Mais alors, pourquoi ne pas ajouter à la liste qu'il propose les greniers ? On me dira que les greniers peuvent être transformés en pièces d'habitation. Certes, mais les caves aussi. Par conséquent, l'argument ne vaut pas.
Voilà pourquoi je dépose un sous-amendement tendant à remplacer le mot « dépendances » par les mots : « caves, greniers, garages, emplacements de stationnement... » le reste sans changement par rapport au sous-amendement n° 15.
M. le président. Je suis donc saisi, par M. Dreyfus-Schmidt, d'un sous-amendement n° 18, qui tend, à la fin du texte proposé par l'amendement n° 3 pour être inséré après le deuxième alinéa de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, à remplacer les mots : « aux dépendances » par les mots : « aux caves, greniers, garages, emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à un seuil fixé par le décret en Conseil d'Etat prévu à l'article 47 ».
Quel est l'avis du Gouvernement sur ce sous-amendement ?
M. Pierre-André Périssol, ministre délégué. Le Gouvernement maintient sa position. A priori une cave reste une cave, alors qu'un grenier peut être aménagé et voir sa valeur évoluer.
M. Michel Dreyfus-Schmidt. Cela dépend de la cave, cela dépend du grenier !
M. le président. Personne ne demande plus la parole ?...
Je mets aux voix le sous-amendement n° 18, repoussé par le Gouvernement.
(Le sous-amendement n'est pas adopté.)
M. le président. Personne ne demande la parole ?...
Je mets aux voix le sous-amendement n° 15, accepté par la commission.
(Le sous-amendement est adopté.)
M. le président. Personne ne demande la parole ?...
Je mets aux voix, ainsi modifié, l'amendement n° 3, accepté par le Gouvernement.
(L'amendement est adopté.)
M. le président. Par amendement n° 16, le Gouvernement propose, dans le troisième alinéa du texte présenté par le paragraphe I de l'article 1er pour l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, de remplacer les mots : « invoquer cette nullité » par les mots : « intenter l'action en nullité ».
La parole est à M. le ministre.
M. Pierre-André Périssol, ministre délégué. Il s'agit d'un amendement de coordination.
M. le président. Quel est l'avis de la commission ?
M. François Blaizot, rapporteur. Favorable.
M. le président. Personne ne demande la parole ?...
Je mets aux voix l'amendement n° 16, accepté par la commission.
(L'amendement est adopté.)
M. le président. Par amendement n° 4, M. Blaizot, au nom de la commission, propose, dans le troisième alinéa du texte présenté par le paragraphe I de l'article 1er pour l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, de remplacer les mots : « trois mois » par les mots : « un mois ».
La parole est à M. le rapporteur.
M. François Blaizot, rapporteur. Dans ce genre de problème, il n'y a pas lieu de laisser perdurer le délai de contestation puisqu'il s'agit simplement de vérifier qu'il y a bien eu la mention de la superficie dans l'acte. A cet égard, le délai d'un mois paraît tout à fait suffisant.
M. le président. Quel est l'avis du Gouvernement ?
M. Pierre-André Périssol, ministre délégué. Bien que le délai retenu lui paraisse un peu court, le Gouvernement accepte l'amendement.
M. le président. Personne ne demande la parole ?...
Je mets aux voix l'amendement n° 4, accepté par le Gouvernement.
(L'amendement est adopté.)
M. le président. Par amendement n° 5, M. Blaizot, au nom de la commission, propose à la fin du troisième alinéa du texte présenté par le paragraphe I de l'article 1er pour l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, de remplacer les mots : « l'acte authentique définitif de vente » par les mots : « l'acte authentique constatant la réalisation de la vente ».
La parole est à M. le rapporteur.
M. François Blaizot, rapporteur. C'est un simple amendement de clarification rédactionnelle. L'expression « acte authentique définitif de vente », assez inhabituelle, paraît mal adaptée. Parler d'« acte authentique constatant la réalisation de la vente » est certainement préférable sur le plus juridique.
M. le président. Quel est l'avis du Gouvernement ?
M. Pierre-André Périssol, ministre délégué. Favorable.
M. le président. Personne ne demande la parole ?...
Je mets aux voix l'amendment n° 5, accepté par le Gouvernement.
(L'amendement est adopté.)
M. le président. Par amendement n° 6, M. Blaizot, au nom de la commission, propose, après le troisième alinéa du texte présenté par le paragraphe I de l'article 1er pour l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, d'insérer un alinéa ainsi rédigé :
« La signature de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de lot entraîne la déchéance du droit à engager ou à poursuivre une action en nullité de la promesse ou du contrat qui l'a précédé, fondée sur l'absence de mention de cette superficie. »
La parole est à M. le rapporteur.
M. François Blaizot, rapporteur. Nous abordons là un point relativement important, sur lequel M. le ministre a d'ailleurs insisté.
Le principe est que l'acte authentique annule toutes les erreurs qui auraient pu être commises antérieurement. Autrement dit, si l'acte authentique mentionne la surface du bien, le fait qu'une convention sous seing privé passée antérieurement ne porte pas cette mention n'ouvre pas droit à engager ou à poursuivre une action en nullité.
M. le président. Quel est l'avis du Gouvernement ?
M. Pierre-André Périssol, ministre délégué. J'ai dit combien cet amendement était important et combien je rendais hommage à l'habileté du rapporteur et de la commission.
Le Gouvernement émet un avis favorable.
M. le président. Personne ne demande la parole ?...
Je mets aux voix l'amendement n° 6, accepté par le Gouvernement.
(L'amendement est adopté.)
M. le président. Par amendement n° 7, M. Blaizot, au nom de la commission, propose, dans les quatrième et cinquième alinéas du texte présenté par le paragraphe I de l'article 1er pour l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, de remplacer les mots : « surface réelle » par le mot : «superficie ».
La parole est à M. le rapporteur.
M. François Blaizot, rapporteur. Il s'agit de supprimer une précision inutile, qui peut prêter à confusion.
M. le président. Quel est l'avis du Gouvernement ?
M. Pierre-André Périssol, ministre délégué. Favorable.
M. le président. Personne ne demande la parole ?...
Je mets aux voix l'amendement n° 7, accepté par le Gouvernement.
(L'amendement est adopté.)
M. le président. Par amendement n° 8, M. Blaizot, au nom de la commission, propose de rédiger comme suit le dernier alinéa du texte présenté par le paragraphe I de l'article 1er pour l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 :
« L'action en diminution du prix doit être intentée par l'acquéreur, dans un délai d'un an à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance. »
La parole est à M. le rapporteur.
M. François Blaizot, rapporteur. C'est un amendement purement rédactionnel, qui améliore la compréhension du texte.
M. le président. Quel est l'avis du Gouvernement ?
M. Pierre-André Périssol, ministre délégué. Favorable.
M. le président. Personne ne demande la parole ?...
Je mets aux voix l'amendement n° 8, accepté par le Gouvernement.
(L'amendement est adopté.)
M. le président. Personne ne demande la parole ?...
Je mets aux voix l'article 1er, modifié.
(L'article 1er est adopté.)
Articles additionnels après l'article 1er